1、1黄埔区中医医院物业管理服务采购需求一、项目概况(一) 医院基本情况1. 院总部：占地面积 8870 平方米。医院用房建筑面积：门诊楼 2535 平方米（5 层） ，康复楼：2600 平方米（5 层） ，住院楼：6000 平方米（6 层） ，家属楼建筑面积：一栋（5 层）1000 平方米、二栋（6 层）1800 平方米、三栋（7 层）2545 平方米、食堂（3 层）300 平方米，学生宿舍区：A 栋 3 层、B栋 2 层，连空地共 1200 平方米。2. 院内停车位约 125 个。3. 下沙门诊部：1-3 层医疗用房 820 平方米、 4-5 层宿舍 540 平方米。4. 蟹山公园职工停车场停
2、车位约 70 辆。5. 医院工作人员约 450 人，住院病床约 300 张。(二) 主要设备（包括以下但不限于，以实际为准）1. 电梯 2 台。2. 配电房及电照明系统。3. 给排水系统：天面水池 3 个、化粪池 15 个、沙井 40 个。4. 消防系统：地下水池 1 个，消火栓系统，自动喷淋报警系统。5. 太阳能热开水供应系统。6. 中心供氧系统。 （含自制氧气供应系统）7. 电话、电视系统。8. 柴油发电机一台。9. 手术室、制剂室、检验室空气净化系统，各科室分体空调。10医院污水处理系统 1 套。11.一键报警、110 预警、视频监控系统一套。二、采购项目管理内容（一） 综合管理，为院方
3、提供物业管理服务，本项目管理服务内容包括：保安服务、消防管理、停车场管理、卫生清洁服务、档案资料建立与管理、绿化养护服务等。1.物业管理(1)对水、电、空调等共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外） ，做到管理范围内照明、化粪池、雨水井、污水井、排水管、明暗沟、停车场、道路完好率 100%。2(2)建立共用设施设备档案（设备台帐） ，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。(3)设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。(4)对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修的，及时向院方提出报告与建议，根
4、据院方的决定，协助维修或者更新改造。(5)消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。(6)设备房保持整洁、通风，无冒、滴、漏和鼠害现象。(7)对照明设备按规定时间定时开关，每天检查，及时更换。(8)容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。(9)接到相关部门停水、停电通知后，应做好通知工作。2.安全保卫、秩序维护负责医院辖内的安全保卫、维护秩序和处置突发应急事件的工作，制定完善的安全保卫应急方案。管理服务范围内无物业公司管理不当而发生重大刑事案件和重大交通及重大火灾等安全事故。办公楼内无被盗等治安案件的发生，无纵火、爆炸、投毒等恶性事（案）件
5、发生、通道无群众出现混乱踩伤、跌倒及大声喧哗等情况发生。(1)全天 24 小时值勤，采取固定岗和安全巡查相结合的方式，对物业辖区范围治安情况进行值勤、保卫监控。严禁在辖内人行道上停车以及办公楼外围张贴等。(2)全天 24 小时对物业各个出入口出入人员和物品实施管理、检查和控制。(3)加强对出入口和周边环境的监控，密切监视可疑人员出入动态。(4)配备专门人员熟练并灵活运用监视控制系统，实施 24 小时监控；重点部位、监控点进行监视及录像工作。(5)全天 24 小时内每 1 小时对全院进行安全巡查一次，发现和查问进入办公区域的陌生人员，检查办公楼内重点部位及各层门、窗、设施设备、水电、消防等情况。
6、(6)对携带大件行李或物品离开办公楼的，要提供“放行条”检查，内部人员要实施登记制度。3(7)做好医院的安全保卫和人流疏导工作。协助院方组织各类活动的开展及临时接待任务的安全保卫工作，随时提供人力支援。根据院方要求，按照特殊敏感时期保卫方案，实施对医院的安全、防护、保卫工作。(8)负责辖内重大突发情况和事（案）件的报警及救助工作。(9)制定处置突发事件的应急预案，组织演练，并负责实施。(10)遇有突发事件，值班人员应立即按规定报告相关部门，并必须要 5 分钟内赶到现场，控制和处理事件，所有秩序维护人员必须无条件服从应急指挥中心的指挥和调遣。3.消防管理负责物业辖内的全部消防设施、设备的使用和管
7、理及大楼火灾的报警和救助工作，并制定较为完善的消防应急方案。(1)认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，设立物管公司消防组织机构、职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责任人。全面熟练掌握消防监控报警、干式灭火（气体） 、湿式灭火（喷淋） 、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置和操作方法。(2)按消防管理规定，协助对消防设备和设施的保养及检查，确保消防设备和设施随时处于正常工作状态。本公司按照院方的要求配合消防维保公司做好各项维修保养工作，严格按照保养合同进行设备保养，做好消防维保工作记录，并将记录资料和检测结果提供给院方备案。办公区域和公共区域配装的各种灭火器材、防毒面具、烟感、喷淋设施以及楼
8、梯、走道和出口的安全疏散指示、应急照明、通风设施等由本公司负责日常检查、维修。消防设备完好率达到 100%。(3)全天 24 小时消防中心值班，24 小时消防主机监管。出现消防报警时 1分钟内辨别消防报警的信息，5 分钟内到达报警点。(4)建立义务消防队伍，出现消防事故 7 分钟内到达现场，进行必要的扑救。(5)每周进行一次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好记录，及时整改火险隐患，监护动火和易燃易爆用品存放情况，保持消防区及楼梯走道和出口畅通。重大节日前配合采购人进行节日消防安全大检查，并按院方要求及时进行整改。(6)做好消防知识的培训和宣传，每年组织大楼综合消防应急演练不少于一次。做好其
9、它防火灭火工作及消防配套设施的协助维护4.停车场管理4全天 24 小时对地面停车实施管理和服务，保证车辆停放安全，严格执行采购人停车场管理规定或临时特定要求。负责院方重要接待及会议的车辆停放指挥、协调，必要时增加秩序维护人员加强地面车辆停放管理。(1)有明显的车辆行走、停放标志，引导车辆有序通行、停放。(2)每 2 小时对车场、车辆巡视一次，检查车辆窗门是否关好，是否有漏油等情况并做好记录。(3)对停车场和物业辖内发生的车辆事故及交通设施损坏应及时保护现场，妥善处理并报告协助院方做好善后处理工作。（二） 物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通服务1.房屋内部的维
10、修、养护和管理。包括：楼梯间、走廊通道、门厅、门窗、洗衣房、办公科室木制及合金、不锈钢门、窗等。2.楼宇公用设施、设备的维修、养护和管理。包括：上下水管道、落水管道、电路、照明、高低压电房、水泵房、消防设施设备、电梯（含操作） 、太阳能供水系统、中心供氧系统、空调、电视、电话。每月抄录水电表（包括医院、下沙门诊、各宿舍楼等） 。3.市政公用设施和附属建筑物、构筑物的管理。包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、沙井、停车场、污水处理池、供水池、消防水池。4.医院内的绿篱、乔灌木及绿化摆放的修剪、养护与管理。5.环境卫生。包括：医院外围区域；医院门诊楼、住院楼、康复楼及各宿舍楼等公用部份（包括
11、走廊、门窗、卫生间、楼梯、天面、扶栏、走火通道）清洁等；病房、医护办公室、电梯厅及电梯的清洁卫生，垃圾的收集（含医疗垃圾） 、管理及交接。6.交通与车辆停放秩序的管理。包括医院内部车辆及外来车辆的停放管理。7.维护医院公共秩序。包括医院大门、职工宿舍楼、停车场、妇产科病房门口、急诊科夜班等岗位值勤，蟹山门诊大门口停车位管理；院内巡视，管理安全监控系统。8.管理与物业相关的工程图纸。包括房屋、电气设备图纸及物业管理维护过程中形成的书面资料。9.临时性任务。如科室搬迁、大件物品搬运，上级检查及大型活动环境、场地准备等。废弃家具等各种废弃品的清运、清离。10.学生宿舍管理，包括清洁卫生，安全保卫，防
12、火，开水供应。511.下沙门诊部清洁卫生、水电维修、开水供应，医疗垃圾管理及交接，协助做好物品领用。三、人员配备及要求：（一）人员配备，设立完整的物业管理服务组织机构，需配备以下岗位人员：序号 岗位 要求1 项目经理大专以上学历，注册物业管理师，具有十年以上工作经验。熟悉医院物业管理工作。有较强的协调工作。2 保安员高中以上。至少有 4 人持有消防控制室操作证书。保卫人员需持有保卫人员上岗证，不少于 2 名，保安员需持有保安员上岗证，不少于 12 名。退伍军人不少于 50%。男性，身高 1.68 米以上，年龄 18-45 岁之间，提供健康体检证明，形象气质佳，反应灵敏。外地户口需本地人担保或由
13、当地派出所出具无犯罪记录证明，政治清白。有一定的处置各种突发事件的能力。各门岗、消防控制室、各宿舍区、各病区、急门诊、妇产科病区门口、机动巡逻等必须设岗3电梯驾驶员（兼档案管理员、文员）具有电梯驾驶证，年龄 40 岁以下，女性，身体健康，无不良记录，政治清白，大专以上文化，熟悉档案资料管理。4 绿化岗年龄要求：50 周岁以下。外地户口需本地人担保或由当地派出所出具无犯罪记录证明。5 清洁岗3 年以上工作经验，熟悉地毯、木质地板、石材清洁工作。年龄要求：30-50 周岁，其中 45 周岁以下不少于 10人。外地户口需本地人担保或由当地派出所出具无犯罪记6录证明。现有人员至少 20%需调整。6 水
14、电工有电工证，3 年以上电工工作经验，熟悉强弱电工作。至少一名熟悉高压电并持有操作高压电证书要求 45 周岁以下男性。外地户口需本地人担保或由当地派出所出具无犯罪记录证明。四、对岗位要求的说明1.投标人可根据实地勘察情况在保证服务效果的前提下确定人员结构。2. 医院为一些物业服务特殊值班人员提供住宿，水电费自理。3. 医院对岗位设置、人员选用与日常管理具有监督权和协调权。中标方必须保证派驻医院工作人员的稳定性，如有工作人员调离，需书面通知医院相关负责人。4. 中标方的工作人员须符合广州市政府用工标准要求，全部人员必须购买相应的劳动保险（须提供相关证明资料） 。需要持有上岗证上岗工种的工作人员须
15、全部持有相应职位的资格上岗证。5. 中标方根据不同的工种配备相应的工作服装，并有工作号牌等标识物及必要的装备，言行规范会使用普通话，注意仪容，公众形象。6. 中标方工作人员须遵守医院相关规章制度规定，如有违反或损害医院利益的，医院有权拒绝中标方违规的工作人员在此工作。问题严重的，医院有权终止合同，一切责任由中标方承担。7. 中标方需负责各工作人员的制服、警具、劳动工具等。8. 中标方的工作人员在医院内发生违法、违规行为的，所造成一切后果及损失，由中标方承担责任和负责赔偿。9.由于中标方派驻医院的工作人员不尽忠职守的，必须在接到医院书面通知后 7 天内更换人员。10.中标方必须接受医院有关部门的
16、检查，并提供所有值班巡查记录。11.消防管理工作：确保工作人员持证上岗。五、有关费用事项说明1. 清洁、绿化用水由医院免费提供，中标方应节约使用。2. 污水排放处理费、垃圾清运费、医疗垃圾处理费由医院支付。3. 电房、中心供氧要求有资质的人员负责管理及 24 小时值班。4. 中型维修及更新改造工程，由中标方以书面报告形式报告医院，经医院7批准后实施，费用由采购人按实际维修金额支付。5. 维修维护所用材料由医院提供。6. 外墙清洗及地面打蜡由医院另行支付费用。7. 所有税费由中标方依法缴纳。8. 清洁卫生所需要的工具、用品，包括洁具、清洁（消毒）用品等，由中标方负责。9. 绿化工作所需要的工具包
17、括工具、农药、肥料等，由中标方负责。10.停车场牌照申领、年审及相应费用及停车场安全事故责任由中标方负全责。11.停车场智能停车管理系统由中标方负责完善，并维护管理。合同期满后，该系统使用权归医院，中标方不得移除及损坏。 （为了提高安全性，中标方需在车辆出入口安装红外感应防护杆） 。12.蟹山公园临时停车场，管理人员需值夜班，由医院提供值班室。13.中标方需每月向医院上缴一定数额的停车场管理费。六、重要说明1. 医院在中标方中标后如对中标方资料核实不符的，有权不与中标方签订物业合同，并移交有相关部门追究其责任。2. 中标方在公示期后 3 天内 应带齐所有上岗人员的上岗资格证给医院审核，若发现证
18、件有虚假、伪造者，医院有权不与中标方签订合同，并移交相关部门追究法律责任。3. 本项目不能整体转包，也不能将分项服务予以分包（医院已注明可外包的除外） 。4. 中标方得对物业的设施及布置作变更。5. 中标方按不少于合同规定人数（含专职指定人员）安排工作，并实行定员定岗制度，上下班做好签到记录。如检查发现人员不足，因失岗造成的后果及责任，由中标方负责，每月考勤需经医院认可才能生效并结算管理费。服务期内医院新增各类设备、设施由中标方按本招标文件相关要求负责管理、维修、保养，医院不另增加费用。6. 中标方应严格执行广州市计划生育的相关政策，服务人员如有违反计划生育规定，履约保证金在合同期满后不予退还
19、。7. 医院向中标方提供的办公场所由中标方无偿使用，其中产生的水电费、电话费由中标方承担。8. 医院不提供宿管员、值夜班人员以外的服务人员宿舍；中标方服务人员8可在医院食堂自费就餐。9. 由于中标方未按合同规定、提供的服务内容、服务标准等达不到招标文件要求及有关规范标准的规定，医院有权每次在当月物业服务费中扣除 2000-5000 元。医院定期对物业服务开展职工满意度调查，满意率低于 70%，医院有权处罚 2000 元/次，满意率高于 90%，医院奖励 2000 元/次。10.中标方应按照中华人民共和国劳动法的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定
20、供应商必须支付的社会保险及其他应付费用） 。应按广州市劳动部门的相关要求为工作人员按工资比例交纳社会保险，采购人每月凭中标方社保局打印的社会保险缴纳明细表计算服务费，因中标方未给工作人员购买社会保险的费用，医院有权从当月服务费中扣除。11.中标方在服务期内，所有公共设施如有丢失，则全部按原价赔偿。12.每月考勤及上岗人数需经医院审核确认后，计发当月服务费用。13.中标方在承包期内工作人员发生各种事故：包括治安、交通、防火和违反计划生育、劳资纠纷等事件，所造成的一切后果及损失，由中标方承担责任和负责赔偿。14.中标方在履行合同期间应严格遵守国家、省、市有关安全及文明作业、环卫和城管等规定，建立规
21、章制度和防护措施，并承担由自身措施不力造成事故责任和发生费用。15.中标方必须聘用经安全培训的员工上岗，凡因聘用未经安全培训的员工上岗，或使用未成年工，而发生的一切后果均由中标方负全责。16.中标方全面负责工作范围内的安全、卫生、文明作业及防火工作，接受上级部门的监督和检查，若发生员工伤害、工伤（亡）事故，中标方负责事故调查、统计、处理、赔偿等经济损失。七、服务期服务期：1 年。八、履约保证金中标方应在合同签订后 5 个工作日内，向医院交付一年合同服务费总金额 5%的履约保证金。若中标方没有违约行为，履约保证金在合同有效期满后 5 个工作日内由采购人无息退还成交中标方。九、付款方式服务费每月支付：每月 15 日前，医院在收到中标方开具等额国家完税发票后，在 7 个工作日内办理支付手续支付上一个月服务费给中标方。9
