1、1建设工程造价案例分析第一章 建设项目投资估算与财务评价案例类型： 投资估算 财务评价一、投资估算1、建设项目投资构成建设投资建设期贷款利息=固定资产投资2、建设投资估算方法生产能力指数 估算法、系数估算法预备费基本预备费价差预备费基本预备费（工程费用工程建设其他费）基本预备费率价差预备费： 10.51()n tmtPFIfff3、流动资金估算方法扩大指标估算法案例一二、财务评价总结：工程建设其它费用流动资产投资（流动资金）建设期贷款利息建设投资预备费基本预备费价差预备费建设项目总投资工程费用设备及工器具购置费建筑安装工程费21实际利率和名义利率2列式计算建设期贷款利息3列式计算固定资产折旧，
2、计算期末回收固定资产余值4建设投资借款还本付息计划表5总成本费用表：总成本费用构成6利润与利润分配表 所得税（调整所得税） 息税前利润 息税折旧摊销前利润 还款来源：折旧+ 摊销+净利润 总投资收益率（ ROI） 100%TIEB 资本金利润率（ ROE）= 100%CNP7资本金现金流量表(CI-CO)8项目投资现金流量表(CI-CO)9静态、动态投资回收期的计算10利息备付率（ ICR）=息税前利润当年应还利息总和11偿债备付率（ DSCR）=（息税折旧摊销前利润-所得税）（当年应还本金+利息）12 内部收益率（ FIRR）背景材料:某拟建生产项目, 建设期为 2 年，运营期为 6 年。设
3、计年产 54 万件，每件售价 100 元。运营期第 1 年达产 60%，第 2 年达产 90%，以后各年均达产 100%。其它基础数据见表 1.1 所示。表 1.1 某建设项目财务评价基础数据表 单位：万元序号年份项目 1 2 3 4 5 6 7 81建设投资？：(1)自有资本金(2)贷款700100080010002 经营成本 2100 3000 3200 3200 3200 32003维持运营投资：自有资本金 10 10 20 204 流动资产 900 1400 1400 1400 1400 14005 流动负债 420 600 600 600 600 6003有关说明如下:1建设投资中有
4、 540 万元形成无形资产，其余形成固定资产。建设投资贷款利率为5.87%（按季度计息） 。固定资产使用年限为 10 年,残值率为 4%，固定资产余值在项目运营期末一次收回。2流动资金中有 160 万元为自有资金（于运营期第一年投入） ，其余部分贷款，流动资金贷款利率为 4%（按年计息） 。流动资金在项目运营期期末一次收回并偿还贷款本金。3营业税金及附加税率为 6%，所得税税率为 25%。4建设投资贷款本金在运营期的前 4 年每年等额本金偿还，利息照付。5. 当地政府考虑该项目对当地经济拉动作用，在项目运营期前两年每年给予 500 万元补贴，补贴收入不计税。6. 维持运营投资按费用化处理，不考
5、虑增加固定资产，无残值。7基准收益率 15%。8无形资产在运营期内均匀摊入成本。（计算结果取整数）问题：1列式计算年有效利率。解： r 有效 =（1 r/m） m1r 有效 =（15.87%/4） 41=6%2. 列式计算建设期贷款利息。解： q1=1/210006%=30 万元q2=（1000301/21000）6%=92 万元建设期贷款利息为： q =q1 q2=3092=122 万元3. 列式计算计算期第 3 年第 6 年、第 8 年应偿还的贷款本金、利息。 （流动资金）解：第 3 年：本金（2000+122）/4=531 万元利息（2000+122）6%+（900-420-160）4%
6、140 万元第 6 年：本金531 万元利息（2000+122-5313）6%（1400-600-160）4%58 万元第 8 年：本金1400-600-160640 万元利息6404%26 万元4 建设投资还款付息计划表（等额本金偿还）建设投资借款还本付息计划表 单位:万元序号年份项目 1 2 3 4 5 61 年初累计借款 1030 2122 1591 1060 5292 本年新增借款 1000 10003 本年应计利息 30 92 127 95 64 324 本年应还本息 658 626 595 5614.1 本年应还本金 531 531 531 5294.2 本年应还利息 127 95
7、 64 325 年末余额 1030 2122 1591 1060 529 0 建设投资还款付息计划表（等额本息偿还）建设投资借款还本付息计划表 单位：万元序号年份项目 1 2 3 4 5 61 年初累计借款 1030 2122 1637 1123 5782 本年新增借款 1000 10003 本年应计利息 30 92 127 98 67 354 本年应还本息 612 612 612 6134.1 本年应还本金 485 514 545 5784.2 本年应还利息 127 98 67 355 年末余额 1030 2122 1637 1123 578 0每年还本付息 A=2122（A/P6，4）=2
8、1220.2886=612 万元4.列式计算计算期第 4 年应偿还的本金及利息分别为多少。 （不考虑流动资金利息）解：（1）计算还款期初欠款总和：2122 万元（2）应还本利和=2122（A/P,6,4）=612 万元（3）第 3 年应还利息=21226%=127 万元第 3 年应还本金=612-127=485 万元（4）第 4 年年初欠款=2122-485=1637 万元第 4 年应还利息=16376%=98 万元5（5）第 4 年应还本金=612-98=514 万元5.列式计算固定资产折旧费、无形资产摊销费、运营期末回收固定资产余值。解：折旧费=（3500+122-540）（1-4%）/1
9、0=296 万元摊销费=540/6=90 万元固定资产余值=（3500+122-540）-2966=1306 万元6.列式计算经营期第 1 年、第 3 年的总成本费用。总成本费用=固定成本+可变成本=固定成本+单位产品可变成本产品数量=经营成本折旧摊销利息支出（包括长期借款和流动资金借款利息）维持运营投资解：运营期第 1 年：总成本费用=2100+296+90+127+13=2626 万元运营期第 3 年：总成本费用=3200+296+90+64+26+10=3686 万元 总成本费用估算表 单位:万元序号年份项目3 4 5 6 7 81 经营成本 2100 3000 3200 3200 32
10、00 32002 固定资产折旧费 296 296 296 296 296 2963 无形资产摊销费 90 90 90 90 90 904 利息支出 140 121 90 58 26 264.1 建设投资借款利息 127 95 64 324.2 流动资金借款利息 13 26 26 26 26 265 维持运营投资 10 10 20 20可变成本本固定成本计时工资及福利费修理费其他费用折旧费摊销费利息支出维持运营投资总成本费用外购原材料外购燃料、动力计件工资及福利费 经营成本总成本费用的构成66 总成本费用 2626 3507 3686 3654 3632 36327.列式计算计算期第 3 年、第
11、 5 年所得税、利息备付率、偿债备付率。 （不考虑以前年度亏损） 所得税的计算过程：营业收入补贴收入-营业税金及附加-总成本费用=利润总额-上年度亏损=应税所得-所得税净利润=利润总额-所得税 年息税前利润=年利润总额当年产生的利息=营业收入补贴收入营业税金及附加（总成本费用当年产生的利息）=营业收入补贴收入营业税金及附加（经营成本折旧摊销维持运营投资）要求能列式计算（选择适当方法） 年息税折旧摊销前利润=年息税前利润折旧摊销=营业收入补贴收入营业税金及附加（总成本费用当年产生的利息折旧摊销）=营业收入补贴收入营业税金及附加（经营成本维持运营投资）要求能列式计算（选择适当方法）解：所得税：计算
12、期第 3 年=1005460%（1-6%）-2626 25%=105 万元计算期第 5 年=10054（1-6%）-3686 25%=348 万元利息备付率：计算期第 3 年息税前利润=1005460%（1-6%）-（2100+296+90）+500=1060 万元计算期第 3 年利息备付率=1060/（127+13）=7.57计算期第 5 年息税前利润=10054（1-6%）-（3200+296+90+10）=1480 万元计算期第 5 年利息备付率=1480/（64+26）=16.44偿债备付率：计算期第 3 年息税折旧摊销前利润=1005460%（1-6%）-2100+500=1446
13、万元计算期第 3 年偿债备付率=（1446105）/（531+127+13）=2.00所得税=0 （如果应税所得0）所得税=应税所得25%（如果应税所得0）7计算期第 5 年息税折旧摊销前利润=10054（1-6%）-（3200+10）=1866 万元计算期第 5 年偿债备付率=(1866348)/（531+64+26）=2.44 利润和利润分配表 人民币单位：万元运营期序号 项 目3 4 5 6 7 81 营业收入 3240 4860 5400 5400 5400 54002 营业税金及附加 194 292 324 324 324 3243 总成本费用 2626 3507 3686 3654
14、 3632 36324 补贴收入 500 5005 利润总额（1234） 920 1561 1390 1422 1444 14446 弥补以前年度亏损7 应纳税所得额（564） 420 1061 1390 1422 1444 14448 所得税 105 265 348 356 361 3619 净利润（58） 815 1296 1042 1066 1083 108310 息税前利润 1060 1682 1480 1480 1470 147011 息税折旧摊销前利润 1446 2068 1866 1866 1856 18568 列式计算总投资收益率、资本金净利润率。解：（1）总投资收益率（ RO
15、I） 100%TIEB生产期息税前利润的平均值（1060+1682+1480+1480+1470+1470）6=1440建设项目总投资=3500122800+60=4482总投资收益率=14404482100%=32.13%（2）资本金净利润率（ ROE）= 100%ECNP生产期净利润的平均值（815+1296+1042+1066+1083+1083）6=1064建设项目资本金=150016060=1720资本金净利润率=10641720100%=61.86%9列式计算计算期第 3 年、第 5 年可用于还款的最大资金量。解：计算期第 3 年=296+90+815=1201 万元计算期第 5
16、年=296+90+1042=1428 万元8 增加亏损： 利润和利润分配表 人民币单位：万元运营期序号 项 目3 4 5 6 7 85 利润总额 200 1000 1000 1000 1000 10006 弥补以前年度亏损 0 2007 应纳税所得额 0 800 1000 1000 1000 10008 所得税 0 200 250 250 250 2509 净利润 200 800 750 750 750 75010列式计算融资后计算期第 3 年、第 8 年的净现金流量。解：第 3 年：现金流入=3240+500=3740 万元现金流出=160+531+127+13+2100+32406%+10
17、5=3230 万元净现金流量=3740-3230=510 万元第 8 年：现金流入=5400+1306+800=7506 万元现金流出=640+26+3200+54006%+361+20=4571 万元净现金流量=7506-4571=2935 万元 项目资本金现金流量表 单位：万元建设期 投产期 达产期序号 项 目1 2 3 4 5 6 7 81 现金流入 3740 5360 5400 5400 5400 75061.1 营业收入 3240 4860 5400 5400 5400 54001.2 补贴收入 500 5001.3 回收固定资产余值 13061.4 回收流动资金 8002 现金流出
18、 700 800 3230 4209 4503 4477 3931 45712.1 项目资本金 700 800 1602.2 借款本金偿还 531 531 531 529 6402.3 借款利息支付 140 121 90 58 26 262.3.1 建设投资借款利息支付 127 95 64 322.3.2 流动资金借款利息支付 13 26 26 26 26 2692.4 经营成本 2100 3000 3200 3200 3200 32002.5 营业税金及附加 194 292 324 324 324 3242.6 所得税 105 265 348 356 361 3612.7 维持运营投资 10
19、 10 20 203 净现金流量（12） -700 -800 510 1151 897 923 1469 29354 累计净现金流量 -700 -1500 -990 161 1058 1981 3450 63855 折现系数（15%） 0.8696 0.7561 0.6575 0.5718 0.4972 0.4323 0.3759 0.32696 折现净现金流量 -609 -605 335 658 446 399 552 9597 累计折现净现金流量 -609 -1214 -879 -221 225 624 1176 2135计算指标：资本金财务内部收益率 47.76（%）11列式计算融资前调
20、整所得税后计算期第 3 年、第 8 年的净现金流量。解：计算期第 3 年：现金流入=3240+500=3740 万元折旧费（不含建设期贷款利息）=（3500-540）（14%）/10=284 万元回收固定资产余值（不含建设期贷款利息）=35005402846=1256 万元调整所得税=3240（1-6%）-（2100+284+90） 25%=143 万元调整所得税=（年营业收入营业税及附加总成本费用【不考虑利息】 ）所得税率总成本费用【不考虑利息】=经营成本折旧【不考虑利息】摊销维持运营投资现金流出=480+2100+32406%+143=2917 万元净现金流量=3740-2917=823
21、万元计算期第 8 年：现金流入=5400+1256+800=7456 万元调整所得税=5400（1-6%）-（3200+284+90+20） 25%=371 万元现金流出=3200+54006%+371+20=3915 万元净现金流量=7456-3915=3541 万元 项目投资财务现金流量表 人民币单位：万元建设期 投产期 达产期序号 项 目1 2 3 4 5 6 7 81 现金流入 3740 5360 5400 5400 5400 74561.1 营业收入 3240 4860 5400 5400 5400 54001.2 补贴收入 500 5001.3 回收固定资产余值 1256101.4
22、 回收流动资金 8002 现金流出 1700 1800 2774 3612 3534 3534 3544 35442.1 建设投资 1700 18002.2 流动资金 480 3202.3 经营成本 2100 3000 3200 3200 3200 32002.4 营业税金及附加 194 292 324 324 324 3242.5 维持运营投资 10 10 20 203 所得税前净现金流量（1-2） -1700 -1800 966 1748 1866 1866 1856 39124 累计所得税前净现金流量 -1700 -3500 -2534 -786 1080 2946 4802 87145
23、 调整所得税 143 299 373 373 371 3716 所得税后净现金流量（3-5） -1700 -1800 823 1449 1493 1493 1485 35417 累计所得税后净现金流量 -1700 -3500 -2677 -1228 265 1758 3243 6784计算指标： 项目投资财务净现值（所得税前） （ic= 15）：2506 万元项目投资财务净现值（所得税后） （ic= 15）：1634 万元项目投资回收期（所得税前）：4.42 年（静态）项目投资回收期（所得税后）：4.82 年（静态）三、盈亏平衡分析问题：列式计算计算期第 6 年产量、价格、固定成本、单位产品可
24、变成本的盈亏平衡点。（假设经营成本的 80%为可变成本）分析：盈亏平衡分析的目的就是寻找出不赔不赚的平衡点，即：利润总额=0。盈亏平衡公式：PQ（1-t）-(FCvQ)=0解：第 6 年的可变成本（CvQ）=320080%=2560 万元单位产品可变成本（Cv）=2560/54=47 元/件固定成本（F）=320020%+296+90+32+26+10=1094 万元总成本费用=2560+1094=3654 万元，产量盈亏平衡点（或盈亏平衡产量）100 元/件Q 万件（1-6%）-（1094 万元+47 元/件Q 万件）=0Q*=1094/100（1-6%）-47=22 万件平衡点生产能力利用率=22/54100%=40.74%价格盈亏平衡点（或盈亏平衡价格）
