1、恩 施 州 城 市 规 划 管 理 技 术 规 定恩 施 土 家 族 苗 族 自 治 州 人 民 政 府二 一 六 年 三 月目 录第 一 章 总 则 .01第 二 章 建 设 用 地 管 理 .01第 三 章 建 筑 间 距 .07第 四 章 建 筑 退 让 .11第 五 章 建 筑 规 划 设 计 .13第 六 章 规 划 指 标 计 算 .15第 七 章 市 政 公 用 设 施 .19第 八 章 附 则 .26附 录 ： 1.名 词 解 释2.各 类 建 设 用 地 适 建 范 围 表3.恩 施 市 城 市 新 建 区 、 旧 城 改 造 区 范 围 示 意 图- 1 -第 一 章 总
2、则第 一 条 为 规 范 恩 施 州 城 市 建 设 工 程 规 划 管 理 ， 保 障 城 市规 划 顺 利 实 施 ， 根 据 中 华 人 民 共 和 国 城 乡 规 划 法 等 法 律 、法 规 ， 结 合 我 州 实 际 ， 制 定 本 规 定 。第 二 条 在 恩 施 市 城 市 规 划 区 （ 以 下 简 称 规 划 区 ） 内 开 展建 设 工 程 规 划 设 计 和 城 市 规 划 管 理 应 遵 守 本 规 定 。 其 他 县 （ 市 ）人 民 政 府 所 在 地 城 镇 及 县 （ 市 ） 以 上 开 发 区 参 照 执 行 。涉 及 建 设 、 消 防 、 人 防 、 绿
3、 化 、 抗 震 、 环 保 、 环 境 卫 生 、节 能 、 交 通 、 航 空 、 气 象 、 水 务 、 燃 气 、 文 物 保 护 、 信 息 网 络 、国 家 安 全 等 方 面 的 ， 还 应 当 符 合 国 家 有 关 技 术 规 范 。第 三 条 本 规 定 以 “推 进 生 态 文 明 ， 建 设 美 丽 恩 施 ” 为目 标 ， 切 实 保 护 自 然 山 水 生 态 格 局 ， 充 分 发 挥 城 乡 规 划 引 领 城乡 建 设 、 改 善 生 态 环 境 、 保 障 公 共 利 益 的 作 用 ， 促 进 城 市 健 康有 序 发 展 。第 四 条 本 规 定 由 城
4、 乡 规 划 主 管 部 门 负 责 组 织 实 施 ， 国 土 、建 设 、 交 通 运 输 、 公 安 交 管 、 消 防 、 人 防 、 园 林 、 城 管 、 水 利 、环 保 等 部 门 按 照 各 自 职 责 做 好 相 关 工 作 。第 二 章 建 设 用 地 管 理- 2 -第 五 条 建 设 项 目 选 址 应 符 合 城 市 总 体 规 划 、 土 地 利 用 总体 规 划 、 控 制 性 详 细 规 划 、 专 项 规 划 及 有 关 规 划 要 求 ， 优 先 选址 在 现 状 交 通 和 基 础 设 施 条 件 较 为 完 善 的 区 域 。 特 殊 地 段 的 建设
5、 项 目 选 址 还 应 符 合 下 列 要 求 ：（ 一 ） 符 合 城 市 总 体 规 划 确 定 的 “三 区 四 线 ”（ 禁 建 区 、限 建 区 、 适 建 区 和 城 市 紫 线 、 绿 线 、 蓝 线 、 黄 线 ） 空 间 管 制 要求 ；（ 二 ） 在 历 史 文 化 街 区 范 围 内 ， 应 当 以 旧 城 更 新 、 整 治 为主 ， 不 得 破 坏 原 有 历 史 文 化 风 貌 和 空 间 格 局 ；（ 三 ） 临 近 受 保 护 的 山 体 、 水 体 周 边 区 域 的 ， 应 当 注 重 保护 自 然 山 水 风 貌 、 塑 造 特 色 城 市 景 观 ，
6、其 建 筑 高 度 、 面 宽 、 开敞 面 、 后 退 绿 （ 蓝 ） 线 距 离 等 应 当 符 合 相 关 规 划 要 求 及 规 定 。第 六 条 规 划 区 内 的 建 设 用 地 使 用 ， 应 当 以 控 制 性 详 细 规划 为 依 据 ， 并 遵 循 土 地 使 用 兼 容 性 原 则 。 各 类 建 设 用 地 使 用 性质 的 划 分 ， 应 按 照 城 市 用 地 分 类 与 规 划 建 设 用 地 标 准 （ GB50137-2011） 确 定 ， 详 细 规 划 已 明 确 兼 容 性 内 容 的 ， 按 批准 的 详 细 规 划 执 行 ； 未 明 确 兼 容 性
7、 内 容 的 按 各 类 建 设 用 地 适建 范 围 表 （ 详 见 附 录 2） 的 规 定 执 行 。控 制 性 详 细 规 划 确 定 的 居 住 用 地 ， 其 配 套 商 业 、 商 务 等 建筑 面 积 应 不 超 过 总 计 容 建 筑 面 积 的 5%； 以 居 住 为 主 的 商 住 混 合用 地 ， 其 商 业 、 商 务 等 建 筑 面 积 应 不 超 过 总 计 容 建 筑 面 积 的30%。- 3 -临 时 建 设 项 目 不 得 影 响 近 期 建 设 规 划 、 控 制 性 详 细 规 划 实施 以 及 交 通 、 市 容 、 安 全 等 ， 同 一 临 时 建
8、 设 项 目 内 临 时 建 筑 总建 筑 面 积 不 应 大 于 2000 平 方 米 ； 临 时 建 筑 使 用 年 限 不 得 超 过二 年 ， 因 特 殊 原 因 需 延 长 使 用 的 ， 建 设 单 位 应 在 使 用 期 满 前 申请 一 次 延 期 ， 且 延 期 时 限 不 得 超 过 一 年 。第 七 条 建 设 用 地 使 用 应 当 符 合 集 约 利 用 、 整 体 实 施 原 则 ，除 公 益 性 设 施 和 市 政 基 础 设 施 外 ,建 设 用 地 最 小 建 设 单 元 为5000 平 方 米 。但 有 下 列 情 况 之 一 的 ， 在 满 足 消 防 、
9、 交 通 、 景 观 、 环 境 、净 空 及 间 距 等 要 求 的 情 况 下 ， 城 乡 规 划 主 管 部 门 可 以 批 准 建 设 ：（ 1） 相 邻 地 块 已 建 设 完 成 ， 规 划 期 内 不 具 备 扩 大 建 设 条 件的 ；（ 2） 邻 近 土 地 为 道 路 、 广 场 、 河 道 、 绿 地 等 城 市 开 敞 空 间或 公 共 服 务 、 市 政 公 用 设 施 用 地 ， 且 实 施 特 殊 功 能 控 制 不 宜 扩大 、 合 并 实 施 的 ；（ 三 ） 按 批 准 的 总 平 面 或 者 修 建 性 详 细 规 划 ， 进 行 分 期 实施 的 ；（
10、四 ） 经 规 划 论 证 可 以 进 行 建 设 的 。第 八 条 建 设 单 位 报 送 的 建 设 工 程 设 计 方 案 应 包 含 总 平 面布 局 、 规 划 条 件 、 绿 地 平 面 布 局 、 停 车 位 配 建 方 案 、 市 政 管 线 、- 4 -场 地 竖 向 、 交 通 组 织 、 消 防 布 置 、 建 筑 外 观 效 果 、 夜 景 亮 化 方案 。 用 地 规 模 达 2.0 万 平 方 米 以 上 的 商 业 、 居 住 类 建 设 项 目 ，学 校 、 医 院 等 重 大 公 共 服 务 设 施 ， 以 及 具 有 特 殊 功 能 的 建 设 项目 ， 应
11、 编 制 修 建 性 详 细 规 划 。新 建 居 住 类 建 设 项 目 应 按 要 求 配 套 物 业 管 理 用 房 、 社 区 公共 服 务 用 房 、 社 区 居 家 养 老 用 房 、 体 育 健 身 设 施 、 公 厕 、 垃 圾收 集 站 等 设 施 。 居 住 户 数 达 1000 户 以 上 的 居 住 小 区 还 应 按 要求 配 建 幼 儿 园 、 超 市 、 医 疗 卫 生 、 文 化 服 务 等 设 施 。 居 住 项 目配 套 设 施 配 建 标 准 按 表 2.1 控 制 。表 2.1 居 住 项 目 配 套 设 施 配 建 标 准 控 制 表序号 项目 配建标
12、准是否计容建设要求1 物业管理用房按计容建筑面积配建，10 万以内按 3；10-20万的部分按2；超出 20万的部分按 1。否分期建设的物业管理用房，首期交付使用时物业管理用房面积应当不低于应交面积的50%；房屋交付使用过半的，物业管理用房应当全部交付。物业管理用房按规划要求在末期建设的，建设单位应当无偿提供临时物业管理用房。2 社区服务用房 住宅建筑面积 3 否社区公共服务用房与其他建筑物合建时，应当设置在建筑物地平面以上的 1-3层，并开设独立的出入口。按照规划配置的社区服务大厅应临道路布置，并保证一楼有不低于 80平方米的一站式服务大厅。3体育健身用房/场地建筑按人均 0.1/场地按人均
13、 0.3否- 5 -4居家养老服务用房20/100 户 否5 幼儿园 12-15人/千人 是1000户以上的居住区必须配建幼儿园；幼儿园设于阳光充足，接近公共绿地，便于接送的地段，服务半径不宜大于 300m。幼儿园每班按 30座计，三班和三班以下的托、幼园所，可混合设置,也可附设于其它建筑，但应有独立院落和出入口；四班和四班以上的托、幼园所均应独立设置；八班和八班以上的托、幼园所，其用地应分别按每座不小于 7或 9计；幼儿园建筑层数不宜高于 3层；托、幼建筑宜布置于可挡寒风的建筑物的背风面,但其主要房间应满足冬至日不小于 2H的日照标准；活动场地应有不少于 1/2的活动面积在标准的建筑日照阴影
14、线之外。6垃圾收集点、站未设垃圾收集站的住宅每 4幢应设置一个垃圾收集点；垃圾收集站建筑面积80是收集站的规模应根据服务区域内规划人口数量产生的垃圾最大月平均日产生量确定，宜达到4td 以上。收集站的站前区布置应满足垃圾收集小车、垃圾运输车的通行和方便、安全作业的要求，建筑设计和外部装饰应与周围居民住宅、公共建筑物及环境相协调。收集站应设置一定宽度的绿化带。7公共厕所附属式：居住区3060；商业区50120。独立式：居住区60100；商业区 80170。是公共厕所应设置在人流较多的道路沿线、大型公共建筑及公共活动场所附近。独立式公共厕所与相邻建筑物间宜设置不小于 3m宽绿化隔离带。附属式公共厕
15、所应不影响主体建筑的功能，并设置直接通至室外的单独出入口。公共厕所宜与其他环境卫生设施合建。在满足环境及景观要求条件下，公共厕所可以设置于城市绿地内。第 九 条 建 设 用 地 规 划 条 件 一 般 应 明 确 用 地 性 质 、 用 地 面积 、 建 筑 密 度 （ 建 筑 系 数 ） 、 容 积 率 、 建 筑 高 度 、 主 要 功 能 建筑 比 例 、 绿 地 率 、 停 车 位 配 建 、 公 共 服 务 设 施 和 市 政 基 础 设 施配 建 、 建 筑 退 让 、 公 共 通 道 、 山 体 水 体 保 护 、 绿 化 带 控 制 以 及- 6 -控 制 性 详 细 规 划
16、确 定 的 其 它 控 制 要 求 等 内 容 。工 业 、 仓 储 等 项 目 用 地 规 划 条 件 还 应 符 合 工 业 项 目 建 设用 地 控 制 指 标 (国 土 资 发 2008 24 号 ） 、 湖 北 省 人 民 政府 关 于 实 行 最 严 格 节 约 集 约 用 地 制 度 的 通 知 （ 鄂 政 发 2014 24 号 ） 等 相 关 规 定 ， 且 工 业 项 目 所 需 行 政 办 公 和 生 活服 务 用 房 （ 包 含 厂 区 办 公 楼 、 值 班 宿 舍 、 职 工 食 堂 及 职 工 活 动用 房 等 ） 建 筑 面 积 不 得 超 过 项 目 总 建
17、筑 面 积 的 20%。 成 品 仓 库 、研 发 室 、 实 验 室 、 产 品 展 厅 等 功 能 用 房 在 互 不 干 扰 的 前 提 下 可与 行 政 办 公 和 生 活 服 务 用 房 混 合 建 设 ， 但 其 所 占 建 筑 比 例 不 应超 过 行 政 办 公 和 生 活 服 务 用 房 总 建 筑 量 的 30%。建 设 项 目 主 要 经 济 技 术 指 标 应 按 净 用 地 核 算 。 对 于 建 设 项目 用 地 中 有 代 征 城 市 道 路 、 绿 地 、 广 场 等 用 地 的 ， 由 城 乡 规 划主 管 部 门 确 定 代 征 范 围 及 面 积 。第 十
18、 条 用 地 建 设 强 度 指 标 应 依 据 控 制 性 详 细 规 划 ， 结 合城 市 设 计 （ 规 划 策 划 方 案 ） 和 专 项 规 划 要 求 确 定 。 编 制 控 制 性详 细 规 划 应 参 照 建 设 容 量 指 标 控 制 表 (表 2.1)并 结 合 周 边环 境 和 城 市 设 计 确 定 各 类 建 设 用 地 的 建 设 总 量 。 旧 城 改 造 区 和城 市 新 建 区 范 围 由 城 乡 规 划 主 管 部 门 划 定 （ 详 见 附 录 3） ， 涉及 历 史 文 化 名 城 保 护 范 围 内 的 建 设 容 量 指 标 按 相 关 规 划 执
19、行 。应 当 被 认 定 为 湖 北 省 绿 色 建 筑 的 项 目 ， 其 相 关 指 标 还 应 符合 湖 北 省 绿 色 建 筑 省 级 认 定 技 术 条 件 （ 试 行 ） 。单 独 地 块 的 独 立 建 筑 和 具 有 特 殊 功 能 要 求 的 独 立 地 块 建 设- 7 -项 目 ， 建 设 容 量 确 实 无 法 满 足 表 2.2 要 求 的 ， 其 相 关 指 标 根 据实 际 情 况 论 证 后 确 定 。表 2.2 建 设 容 量 指 标 控 制 表第 十 一 条 建 设 项 目 应 当 遵 循 统 一 规 划 建 设 的 原 则 ， 确 因先 期 还 建 或 者
20、 实 现 建 设 计 划 目 标 等 需 要 分 期 实 施 的 ， 在 符 合 下列 要 求 的 情 况 下 ， 统 一 规 划 后 可 分 期 实 施 建 设 ：（ 一 ） 各 期 用 地 均 独 立 成 宗 、 具 备 可 开 发 建 设 的 条 件 ， 并满 足 本 规 定 第 七 条 的 相 关 要 求 。(二 ） 先 期 建 设 的 建 筑 总 面 积 不 得 超 过 已 取 得 土 地 可 建 设量 的 50%。城市新建区 旧城改造区类 别 建筑密度（%）建筑系数（%）容积率绿地率（%）建筑密度(%)容积率绿地率（%）低层住宅 40 1.2多层住宅 35 2.0 35 2.0居住用地高层住宅 25 4.03030 5.5 25多低层 45 3.0 45 3.0商业用地高层 45 5.01545 6.010商住混合用地 40 5.0 25 45 6.0 20多层 35 2.0 40 2.5办公用地高层 30 5.02540 4.520工业用地 40-60 1.0 10-15仓储用地 40-60 1.0 8-15
