1、房地产抵押估价报告估价项目名称：乌鲁木齐市天山区新华南路 8 号双银大厦 1栋 2806 室住宅房地产抵押价值评估报告委 托 方：刘迎旭女士估 价 方：新疆宏昌房地产评估有限责任事务所估 价 人 员：田振红 肖 涤 估价作业日期：二一二年三月二十一日至二一二年三月三十日估价报告编号：宏昌房估字2012第 10004 号乌鲁木齐市天山区新华南路 8 号双银大厦 1 栋 2806 室住宅房地产抵押价值评估第 1 页目 录致估价委托方函 .2注册房地产估价师声明 .3估价的假设和限制条件 .4估价结果报告 .6一、估价委托方 .6二、估价机构方 .6三、估价对象 .6四、估价目的 .7五、估价时点
2、.7六、价值定义 .7七、估价依据 .7八、估价原则 .9九、估价方法 .9十、估价结果 .10十一、房地产变现能力分析 .10十二、房地产抵押估价报告使用提示 .12十三、估价人员 .12十四、估价作业日期 .12十五、估价报告有效期 .12房地产估价技术报告 .13一、个别因素分析 .13二、区域因素分析 .13三、市场背景分析 .14四、最高最佳使用分析 .15五、估价方法选用 .16六、估价测算过程 .17七、估价结果确定 .25附 件 .26乌鲁木齐市天山区新华南路 8 号双银大厦 1 栋 2806 室住宅房地产抵押价值评估第 2 页致估价委托方函刘迎旭女士：受您的委托，我们对您所属
3、的位于乌鲁木齐市天山区新华南路 8 号双银大厦 1 栋2806 室的住宅的抵押价值进行了评估。估价对象：系指刘迎旭所拥有的位于乌鲁木齐市天山区新华南路 8 号双银大厦 1栋 2806 室住宅，建筑面积为 111.64 平方米。估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价时点：二一二年三月二十一日。价值类型：抵押价值，即在估价时点假定未设立优先受偿款权利下的市场价值，扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。估价结果：经过实地查勘和市场调查，遵照相关的法律法规和技术标准，选用市场比较法法和收益法进行分析和测算，确定委估房地产在二一二年三月二十一日的估价结果如下：1.未设
4、立法定优先受偿权利下的市场价值：为人民币 949,000.00 元，大写金额：人民币玖拾肆万玖仟元整。单位建筑面积评估值：8500.00 元/平方米；2.法定优先受偿权利价值：0 元；3.房地产抵押价值：为人民币 949,000.00 元，大写金额：人民币玖拾肆万玖仟元整。单位建筑面积评估值：8500.00 元/平方米。新疆宏昌房地产评估有限责任事务所 法定代表人（签章）二一二年三月三十日乌鲁木齐市天山区新华南路 8 号双银大厦 1 栋 2806 室住宅房地产抵押价值评估第 3 页注册房地产估价师声明对本报告我们特作如下郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告
5、中的分析、意见和结论是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照中华人民共和国国家标准 GB/T502911999房地产估价规范及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、注册房地产估价人员田振红已于估价时点对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构
6、质量调查、对建筑面积数量准确性和相应权益确认的责任，也不承担对其他被遮盖，未暴露及难以接触到的部分进行检视的责任。六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。七、本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益的资料由委托方提供，委托方应对资料的真实性、可靠性负责。八、本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行合理估算，报告中对估价对象权属的披露不能作为对其确属确认的依据，估价对象确属界定应以相关管理部门的认定为准。九、为保障抵押双方的合法权益，在确定贷款额时，估价报告使用者应充分关注“房地产抵押估价报告使用提示”及“房地产变现能力分析” 。十、本估价报告经参加本次估价的注册房地产
7、估价师手签名并加盖私章和估价机构公章后有效。中国注册房地产估价师 田振红 手签名：私 章：中国注册房地产估价师 肖 涤 手签名：私 章：乌鲁木齐市天山区新华南路 8 号双银大厦 1 栋 2806 室住宅房地产抵押价值评估第 4 页估价的假设和限制条件一、本次估价的假设前提（一）估价对象房地产的利用现状与规划用途相一致，并且是其最佳的利用方式。（二）估价对象房地产的权属状况符合国家法律、法规的规定。（三）估价时点的房地产市场规范，交易情况正常，为公开、平等、自愿的交易市场。（四）以委托方提供的资料真实、合法、完整有效为假设前提。二、未经调查确认或无法调查确认的数据资料（一）本报告的估价对象应分摊
8、土地的土地使用权证已遗失且未补办。（二）我们仅对委估物业作了一般性的查看，并未对结构等内在质量进行测试，故不能确定其有无内在缺陷，本报告以估价对象内在质量符合国家有关标准并足以维持其正常使用为前提。（三）估价人员对委估物业未进行实地丈量核实委估物业的地块及建筑面积，委估房地产的面积以产权证所记载的数据为准。（四）假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有的抵押情况已注销。三、估价中未考虑的因素及特殊处理（一）本估价结果是估价对象在本次估价目的下的市场价格的参考，估价时未考虑国家宏观经济政策发生变化。市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象
9、未来可能承担的违约责任事宜，以及特殊交易方式下的特使交易价格等对评估价值的影响，当上述条件发生变化，评估结果一般亦会发生变化。（二）估价结果未考虑未来的处置风险。（三）估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务，或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。乌鲁木齐市天山区新华南路 8 号双银大厦 1 栋 2806 室住宅房地产抵押价值评估第 5 页四、报告使用的限制条件（一）本报告是受刘迎旭女士的委托，评估其所有的位于天山区新华南路 8 号双银大厦 1 栋 2806 室住宅，目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不作为其他评估目的使用。（二）未经估价机构和委托方书面同意，本估
10、价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。（三）本估价报告的有效期限为一年。如超过有效期或估价时点之后、有效期之内估价对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托方应及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。（四）本估价结论是在满足全部假设与限制条件下，为本报告所确定的评估目的而提出的公允评估意见，该评估意见是假定在充分发达的公开市场条件下，交易双方在低位平等、充分了解相关市场信息及交易双方独立和理智进行判断的前提下形成的公平市场价格，不代表估价对象在涉及产权或形态转变时的
11、实际交易价格。（五）报告中所使用的货币单位为人民币，对估价结果均进行取整。（六）本估价报告由新疆宏昌房地产评估有限责任事务所负责解释。乌鲁木齐市天山区新华南路 8 号双银大厦 1 栋 2806 室住宅房地产抵押价值评估第 6 页估价结果报告一、估价委托方委托方：刘迎旭住 址：广州市番禹区钟村镇汉溪大道南国奥园洛奥路二区八座 101 房身份证：652201196911041629联系方式：13909915589二、估价机构方估价机构：新疆宏昌房地产评估有限责任事务所机构地址：乌鲁木齐市新华北路 8 号红山新世纪大厦 13 楼资质等级：贰级证书编号：新建估证 2-017 号法定代表人：王凤霞联系电
12、话：8890009三、估价对象（一）估价对象范围刘迎旭所有的位于乌鲁木齐市天山区新华南路 8 号双银大厦 1 栋 2806 室住宅，委估房产的建筑面积 111.64 平方米。房产证号：乌房权证乌市天山区字第 2006093723号。（二）估价对象基本状况刘迎旭所有的住宅坐落于乌鲁木齐市天山区新华南路 8 号，估价对象东临新华南路，南临乌鲁木齐市国税局，西临西河坝前街、北临美斯特快捷酒店。该区域周围主要有大西门鞋城、农行新华北路支行、工行大西门支行、各类商铺等。估价对象所在区域主要有 7 路、8 路、17 路、35 路、58 路、61 路、62 路、63 路、68 路、902 路、910 路等多
13、路公交线通过。该区域主要用地类型为商业、办公及住宅。根据委托方提供资料， 房屋所有权证证载房屋所有权人为刘迎旭，委托方通过买卖取得委估房地产。在估价时点委估房地产产权明晰、四至界线清晰，无争议、无权属纠纷，估价对象在评估时点所欠的贷款已清偿完毕，于 2012 年 3 月 28 日报告出具前解押。（三）土地基本状况刘迎旭的住宅应分摊的土地的土地使用权证已遗失，截至评估基准日尚未补办。（四）建筑物状况乌鲁木齐市天山区新华南路 8 号双银大厦 1 栋 2806 室住宅房地产抵押价值评估第 7 页刘迎旭所有的住宅位于双银大厦 1 栋 2806 室，建于 2003 年，框架结构，共 32 层，为乌鲁木齐
14、市普通商住楼。外墙刷粉红色涂料，内墙刷白色涂料，外门防盗门，地面铺复合木地板，供电系统、上水、下水、通风、供暖等设施齐全，平面布置合理，工程质量好，维修、保养情况良好。 房屋所有权证号为乌房权证乌市天山区字第2006093723 号，证载房屋建筑面积 111.64 平方米，证载用途为住宅； 委估房产在评估基准日作为住宅用房使用，目前使用情况正常。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点二一二年三月二十一日。六、价值定义本次估价的房地产价值为估价对象在估价时点 2012 年 3 月 21 日的抵押价值。房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于
15、假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。七、估价依据（一）法律、法规依据1 中华人民共和国城市房地产管理法 （经 2007 年 8 月 30 日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修正） ；2 中华人民共和国土地管理法 （经 2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议第二次修正） ；3 中华人民共和国物权法及最高人民法院的司法解释；4 中华人民共和国城乡
16、规划法 （2007 年 10 月 28 日第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议于通过） ；5 中华人民共和国担保法 （1995 年 6 月 30 日第八届全国人民代表大会常务委员会第十次会议通过） ；6 城市房地产抵押管理办法 （1997 年 5 月 9 日建设部令第 56 号发布，2001年 8 月 15 日根据建设部关于修改城市城市房地产抵押管理办法的决定修正） ；乌鲁木齐市天山区新华南路 8 号双银大厦 1 栋 2806 室住宅房地产抵押价值评估第 8 页7 住宅银行房地产贷款风险管理指引 。（二）技术标准、规程、规范1 房地产估价规范 （GB/T50291-1999） ；2 房
17、地产抵押估价指导意见 （建设部 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会） ；3 城镇土地估价规程 （GB/T18508-2001） 。（三）委托方提供的相关资料1.乌房权证乌市天山区字第 2006093723 号房屋所有权证；（四）其他依据1 乌鲁木齐市城区土地级别基准地价更新成果的通知乌政通（2003）4 号文等现行房地产价格管理规定；2估价人员实地勘察、市场调查所获得的有关资料。八、估价原则本次估价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则等技术性原则。（一）独立、客观、公正原则估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象相关当事人没有利害关系，
18、不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。（二）合法原则以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。（三）谨慎原则在面临不确定因素的情况下作出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。（四）最高最佳使用原则以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最
19、高价值的使用方式。乌鲁木齐市天山区新华南路 8 号双银大厦 1 栋 2806 室住宅房地产抵押价值评估第 9 页（五）估价时点原则估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。（六）替代原则估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。九、估价方法根据估价目的及估价对象的状况，分别采取不同的估价方法。估价方法通常有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法四种。委估对象为住宅房地产，同类住宅圈类似房地产市场交易较活跃，且可出租即被作为收益性房地产，故本次评估宜采用市场比较法
20、及收益法估价。先求取假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，然后再减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。（一）市场比较法：是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价或价值的方法。（二）收益法：是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。（三）估价结果的确定：上述两种方法从不同角度反映了估价对象的房地产市场价值，采用加权平均法确定估价对象的假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，然后再减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款，求取估价对象的抵押价值。十、估价结果经过实地查勘和市场调查，遵照中华人民共和国城市房地产管理法 、国家标准房地产估价规范 、 房地产抵押估价指导意见等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，选用市场比较法和收益法进行分析和测算，确定委估房地产在二一二年三月二十一日的估价结果如下：1.未设立法定优先受偿权利下的市场价值：为人民币 949,000.00 元，大写金额：人民币玖拾肆万玖仟元整。单位建筑面积评估值：8500.00 元/平方米；2.法定优先受偿权利价值：0 元；3.房地产抵押价值：为人民币 949,000.00 元，大写金额：人民币玖拾肆万玖仟元整。单位建筑面积评估值：8500.00 元/平方米。
