1、 房地产估价报告估价报告编 号：京杜鸣估 F 字2017第 57770 号估 价 项 目 名 称 ：北京市密云区溪水花园八区 3 号楼 5层 1 单元 502 号住宅用途房地产估价报告估 价 委 托 人 ：北京市海淀区人民法院房 地 产 估 价 机 构 ：杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司注 册 房 地 产 估 价 师 ：刘 忠（注册号：1120030085）闫 伟 （注 册 号 ：1120120010）估 价 报 告 作 业 日 期 ：2017 年 6 月 15 日至 2017 年 7 月 3 日第 1 页 共 1 页致 估 价 委 托 人 函北京市海淀区人民法院：受贵院委托，我公司对位于北
2、京市密云区溪水花园八区 3 号楼5 层 1 单元 502 号的住宅用途房地产(以下简 称“ 估价对象”)的市场价值进行了估价。估价目的：为估价委托人了解估价对象市场价值提供参考依据。估价对象：北京市海淀区人民法院 (以下简称“估价委托人”) 委托评估的位于北京市密云区溪水花园八区 3 号楼 5 层 1 单元 502 号的住宅用途房地产，即建筑面积为 81.60 平方米的房屋所有权及相应分摊的国有建设用地使用权。价值时点：2017 年 6 月 15 日 价值类型：按照房地产交易方式或有关经济行为类型划分，价值类型分为买卖价格、租赁价格、市场价值、保险价值、计税价值和征收价值。根据本次估价目的，本
3、次估价价值类型采用市场价值。估价方法：本次估价采用比较法和成本法进行估价，将上述二种方法的估算结果综合分析后，得出估价对象的市场价值。估价结果：注册房地产估价师根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，选用适宜的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上确定估价对象在价值时点的市场价值估价结果为人民币 150 万元，大写人民币壹佰伍拾万元整，折合单位建筑面积价值约为人民币 18382 元/ 平方米。注：经 注 册 房 地 产 估 价 师 现 场 查 勘 ，因估价对象地面龙骨已经安装，但未安装木地板。地面现状对估价对 象的正常使用有一定影响， 需 修 复 后 ，方
4、能 正 常 使 用 。本 次 评 估 结 果 中 已 扣 除 修 复 地 面 的 费 用 。杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司法定代表人签字：2017 年 7 月 3 日目 录估价师声明 .1估价假设和限制条件 .2一、一般假设 .2二、未定事项假设 .3三、背离事实假设 .3四、不相一致假设 .3五、依据不足假设 .3六、估价报告使用限制 .3估 价 结 果 报 告 .5一、估价委托人 .5二、房地产估价机构 .5三、估价目的 .5四、估价对象 .5五、价值时点 .8六、价值类型 .8七、估价原则 .9八、估价依据 .10九、估价方法 .11十、估价结果 .12十一、注册房地产估价师 .12
5、十二、实地查勘期 .12十三、估价作业期 .12估价对象风险提示 .13附 件 .14北京市密云区溪水花园八区 3 号楼 5 层 1 单元 502 号住宅用途房地产估价报告第 1 页 共 14 页估价师声明1、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、 误导 性陈述和重大遗漏。2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的 专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏
6、见。4、注册房地产估价师是按照中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T 50291-2015）的规定进行估价工作，撰写估价报告。5、估价师闫伟在 2017 年 6 月 15 日已对估价对象现场进行查 勘。6、我们在本估价项目中没有得到本公司以外的他人的重要专业帮助。姓名 注册号 签名 签名日期刘 忠 1120030085 年 月 日闫 伟 1120120010 年 月 日北京市密云区溪水花园八区 3 号楼 5 层 1 单元 502 号住宅用途房地产估价报告第 2 页 共 14 页估价假设和限制条件一、一般假设（一）本次估价以估价对象能够按照法定用途并遵循最高最佳利用原则维持现状持续有效使
7、用为假设前提。（二）本次估价根据北京市海淀区人民法院出具的北京市海淀区人民法院房地产评估委托函对估价对象在价值时点的市场价值进行评估，本次估价是以提供给估价机构的估价对象无权属纠纷为假设前提，对基于 产权上的纠纷估价机构不予承担任何责任。（三）本次估价中，注册房地产估价师对建筑物安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注，未发现影响估价对象价值或价格的上述因素存在明显负面影响。本次估价以现场难于观察到的建筑物及配套设施、设备内部不存在安全、质量、 环境 污染等问题为假设前提。（四）本报告以估价对象可以正常上市交易出售，不受任何限制为假设前提；同时，应在交易时缴纳国家及北京市规定
8、的相关税费。（五）注册房地产估价师未对估价对象的建筑面积及相应分摊的国有建设用地使用权面积进行测量，建筑面积以估价委托人提供的房屋所有权证证载建筑面积为测算依据。由于估价对象未办理分割的国有土地使用证或进行分摊面积测绘，故关于国有建设用地使用权面积，暂以“ 相应分摊的国有建设用地使用权” 进行描述。如上述情况 发生变化，本估价 报告应作相应调整。（六）估价结果为估价对象在价值时点的公开市场价值，其公开市场价值为在价值时点时的下列交易条件下最可能实现的价格：1、交易双方是自愿地进行交易的；2、交易双方进行交易的目的是追求自身利益的最大化；3、交易双方具有必要的专业知识，并了解交易对象；4、交易双
9、方掌握必要的市场信息；5、交易双方有较充裕的时间进行交易；6、不存在特殊买者的附加出价。北京市密云区溪水花园八区 3 号楼 5 层 1 单元 502 号住宅用途房地产估价报告第 3 页 共 14 页（七）本 报 告 所 得 出 的 估 价 结 果 内 涵 包 括 房 地 产 、附 着 于 房 地 产 内部 不 可 移 动 或 为 满 足 使 用 功 能 必 须 配 备 的 设 施 、设 备 的 价 值 ，不 包 括可 移 动 的 家 具 、电 器 等 日 常 生 活 用 品 的 价 值 。（八）本次估价未考虑抵押权等他项债权债务对评估价值的影响。（九）本次估价是以估价对象产权完整、清晰、无纠纷
10、为假设前提。二、未定事项假设对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率、房屋建成年份等事项所做的合理的、最可能的假定。本次估价无未定事项假设。三、背离事实假设因估价目的的特殊需求、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。本次估价无背离事实假设。四、不相一致假设估价对象的实际用途、房屋登记用途、土地登记用途、规划用途等用途之间不一致，或房屋权属证明、土地权属证明等资料的权利人之间不一致，估价对象的名称不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称等的合理假定。2015 年 11 月 13 日，国务院下发关于同意北京市调整部分行政区划的批复，同
11、意撤销密云县设立密云区。因估价对象房屋所有权证、 房屋所有权转移登记申请书尚未办理变更，本报告中除权属证明以外，均以“ 密云区” 进行描述。五、依据不足假设估价委托人无法提供估价对象容积率等相关信息，本次估价中采用的容积率等相关信息是由注册房地产估价师通过市场调查取得，本次估价以上述相关信息符合估价对象规划条件为假设前提。六、估价报告使用限制（一）估价委托人只可按照本估价报告的估价目的合理使用，不北京市密云区溪水花园八区 3 号楼 5 层 1 单元 502 号住宅用途房地产估价报告第 4 页 共 14 页可用于其它用途。（二）本估价报告仅限估价委托人及估价当事人使用，本报告的全部或部分内容未经
12、本公司同意，不得发表于任何公开媒体上。（三）本估价报告使用期限自 2017 年 7 月 3 日至 2018 年 7 月 2日止。若在此期间市场情况发生较大变化或受不可抗力的影响，该价格需作相应调整。如果使用本估价报告时间不在本估价报告使用期限范围内，我 们对由此造成的损失不承担责任。（四）本估价报告所依据的估价委托人及当事人提供的有关资料，包括法律文件，如北京市海淀区人民法院房地产评估委托函、房屋所有权证、 房屋所有权转移登记申请书等资料真实、合法、准确为假设前提。（以下此页无正文）估 价 结 果 报 告北京市密云区溪水花园八区 3 号楼 5 层 1 单元 502 号住宅用途房地产估价报告第
13、5 页 共 14 页一、估价委托人（一）名称：北京市海淀区人民法院 （二）联系人：张卿 曲冰（三）联系电话：13911932611 18611018177二、房地产估价机构 （一）名称：杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司（二）住所：北京市西城区陶然亭路 45 号北京电信建筑工程有限公司网信鸿玺宾馆 608 室（三）法定代表人：杜鸣（四）资质等级：一级（五）资质证书编号：建房估证字【2013】104 号（六）统一社会信用代码：911101027577026889（七）有效期限：2016 年 9 月 18 日至 2019 年 9 月 17 日三、估价目的为估价委托人了解估价对象市场价值提供参考依据
14、。四、估价对象本次估价的范围为北京市密云区溪水花园八区 3 号楼 5 层 1 单元 502 号住宅用途房地产，即建筑面积为 81.60 平方米的房屋所有权及相应分摊的国有建设用地使用权。（一）区位状况区位状况包括所在项目概况、交通、周围环境、所处楼幢概况、楼层及朝向等。1、估价对象所在项目概况估价对象位于北京市密云区溪水花园小区，东邻溪翁庄镇中心小学，南邻 彼岸香醍，西距密关路约 190 米，北距水库南线约 540 米。密云区溪水花园小区社区成熟度较高，地理位置较优越，项目容积率约为 1.5。北京市密云区溪水花园八区 3 号楼 5 层 1 单元 502 号住宅用途房地产估价报告第 6 页 共
15、14 页项目建成年代约为 2002 年。外部基础设施：包括给排水、供电、 燃 气 、供 暖 、通 讯 、通 路 等 ，市政 基 础 设 施 较 齐 全 。外部公共服务设施：购物：大星发超市（兴洋聚利店）、密客隆超市、易捷便利店（琉森湖别墅南)；教育：金博士幼儿园、溪翁庄镇中心小学、北京密云水库中学；金融：北京市农村商业银行、中国邮政储蓄银行、中国农业银行；医疗：北京市密云水库医院、侯东生村卫生室、溪翁庄社区卫生服务中心；估价对象外部配套设施较完善。2、交通估价对象周边主要道路包括行密关路、水库南线；公交：周边有 868 路、 987 路、密 60 路、密 60 延长线、密 61 路、密 62
16、路、密 63 路等多条公交线路通行并设站；停车场：估价对象周边有多处停车位，停车较方便；估价对象道路通达性及可及性好，交通便捷度较好。3、周围环境估价对象邻近密云水库，自然环境较好；估价对象邻近北京密云水库中学，人文环境较浓厚；估价对象周边分布有溪水花园、麓秀佳园、碧水花园、彼岸香醍等居住社区，居住社区成熟度较高。 4、所处楼幢概况估价对象所处楼幢为北京市密云区溪水花园八区 3 号楼，混合结构，整个建筑物为地上 6 层。经 注 册 房 地 产 估 价 师 现 场 查 勘 ，估 价 对 象 所处楼幢外观完好，主 要承 重 构 件 基 本 完 好 ，无 倾 斜 变 形 ；墙 体 无 裂 缝 ；基
17、础 未 见 不 均 匀 下 沉 。5、估价对象楼层及朝向估价对象位于第 5 层；朝向为南北。（二）实物状况北京市密云区溪水花园八区 3 号楼 5 层 1 单元 502 号住宅用途房地产估价报告第 7 页 共 14 页1、建筑面积：81.60 平方米；2、建筑结构：混合；3、内部设施设备：包括给排水、供电、通 讯、集中供暖等， 设施设备较齐全；4、空间布局：二室一厅一卫，空间布局好；5、建筑功能：经 注 册 房 地 产 估 价 师 现 场 查 勘 ，估价对象的防水、保温、隔热、隔声等建筑功能完整且基本完好，且通风条件较好、采光无遮挡、日照充足；6、估价对象装修状况详见下表：名称 内容说明朝向 南
18、北外立面 涂料地面 铺有龙骨墙面 涂料卧室天花板 涂料地面 铺有龙骨墙面 涂料客厅天花板 涂料地面 铺有龙骨墙面 瓷砖装修状况卫生间天花板 无吊顶门窗 户门 全封防盗门，无室门、窗为塑钢窗。7、维护使用情况：经 注 册 房 地 产 估 价 师 现 场 查 勘 ，估 价 对 象 正 常 使用 、维 护 状 况 较 好 。主 要 承 重 构 件 完 好 ，墙 柱 无 倾 斜 变 形 、无 结 构 性 裂 缝 ；基 础 未 见 不 均 匀 沉 降 ；门 窗 完 好 ，开 启 灵 活 ；给 排 水 室 内 管 线 及 卫 生 配 件正 常 使 用 且 完 好 ；供 电 线 路 及 灯 具 正 常 使 用 且 完 好 ，其 他 配 套 设 施 完 好 ；棚 面 及 墙 面 面 层 无 漏 水 、空 鼓 、龟 裂 现 象 。地面龙骨已经安装，但未安装木地板。地面现状对估价对象的正常使用有一定影响。（三）权益状况1、房屋所有权证编号：【X 京房权证密字第 045799 号】
