1、- 3 -福建省物业管理条例（修订）（征求意见稿）第一章 总则第一条 为了规范物业管理活动，提升物业管理水平，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众是生活和居住环境，促进和谐社区建设，根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例和其他有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。第二条 本省行政区域内的物业管理活动适用本条例。第三条 物业管理应当坚持以人为本、业主自治、公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则，推行专业化企业服务与社区监督管理相结合。第四条 县（市、区）人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划和社区建设管理范畴，建立健全专业化、社会化、规范化、市场化的物业管理机制，
2、鼓励采用信息化技术，提高物业管理水平。县（市、区）人民政府物业管理主管部门应当加强对物业服务企业的监督和信用管理，定期实施物业服务企业信用综合评价制度，协调解决物业服务纠纷。城乡规划、建设、国土、城市管理、司法、公安、民政、质监、环保、物价、工商、园林、电力、水务等有关行政管理部门应当按照各自职责，依法做好与物业管理有关的监督管理工作。- 4 -各街道办事处（乡镇人民政府）应设立物业管理机构，负责本辖区内物业管理活动的指导协调和监督检查。居民委员会（村民委员会）根据有关规定对业主大会、业主委员会、物业服务企业进行指导、协调和监督。第五条 物业管理行业协会负责制定物业服务规范，定期公布物业服务收
3、费动态行情。物业服务企业应当自取得资质证书之日起三个月内加入物业管理行业协会；本条例实施前已取得物业服务资质证书的企业，应当自本条例实施后三个月内加入 物业管理行业协会；省外入闽物业服务企业应当在签订物业服务合同之日起三个月内加入物业管理行业协会。物业管理行业协会应当加强对物业服务企业和从业人员的自律性监管，建立物业服务企业信用档案和诚信风险预警公告制度；对违反行业自律规则和行业服务规范，侵害业主合法权益的物业服务企业，应当要求其改正；情节严重的，给予业内通报批评或公开谴责。受到物业管理行业协会业内通报批评或公开谴责的物业服务企业，两年内不得参加物业服务招标投标；业主委员会可以代表业主提前解除
4、与其签订的物业服务合同。第六条 建立物业服务质量第三方评价制度。由街道办事处牵头，居委会负责组织，业主参与，物业管理行业协会配合，在所在地物业主管部门指导下，定期对物业服务企业的服务质量进行评价，公布评价结论，并由物业管理行业协会记入物业服务企业年度信用档案。 - 5 -第七条 物业主管部门应当建立业主电子投票系统，用于需要业主共同决定事项的投票表决。第二章 业主大会和业主委员会第八条 业主应当按照相关法律、法规、临时管理规约、管理规约，履行义务，行使权利。临时管理规约、管理规约，应当对物业管理区域内业主自治方式、对物业服务企业的授权处理事项、业主违反规约的责任、物业服务争议处理办法作出规定。
5、业主违反临时管理规约、管理规约的行为，业主委员会、物业服务企业根据临时管理规约、管理规约授权，可以加以制止。选聘和解聘物业服务企业，应当由业主大会按照法定要求表决通过。第九条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。一个物业管理区域成立一个业主大会。一个物业管理区域内有五个以上业主发起，即可申请筹建召开业主大会、筹建成立业主委员会。业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。未成立业主大会或业主委员会任期届满未换届改，或者发生物业服务企业停止服务事件，由所在地街道办事处（乡镇人民政府）牵头组织，居民委员会（村民委员会）具体负责指导物业管理区域-
6、6 -业主共同决定解聘、选聘物业服务企业有关事项。第十条 物业管理区域的划分应当以经批准的物业项目规划用地范围、社区布局、物业的共用设施设备、建筑物规模等因素确定。分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的区域，其设置的配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域。但该区域内已自然形成多个相对独立、封闭小区的，可以划分为不同的物业管理区域。不同物业管理区域，经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。第十一条 建设单位拟划分为不同物业管理区域的，应在销售合同中明确，并按分期建设规划、独立配置公共设施设备。建设单位在申请办理新建项目总平面图审批或核发建设工程规划许可证的同时，向县（市、区）
7、人民政府物业管理主管部门提出划分物业管理区域申请的，县（市、区）人民政府房地产行政主管部门应当按照本条例第十条的规定核定物业管理区域并出具核定意见，并将核定意见抄送物业管理区域所在街道办事处。但对已经自然形成且无争议的区域，所在地居民委员会（村民委员会）向县（市、区）人民政府物业管理主管部门书面提议后，经其确认无异议的，不再重新划分。需要调整物业管理区域的，县（市、区）人民政府物业管理主管部门应当会同街道办事处或乡（镇）人民政府，按照本条例第十条的规定，结合社区布局划分物业管理区域。第十二条 - 7 -物业管理区域内业主申请筹建召开业主大会、筹建成立业主委员会，应当向所在地的街道办事处（乡镇人
8、民政府）提出申请，并提交下列文件资料：（一）物业管理区域核定证明；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主名册；（四）物业管理区域规划总平面图；（五）交付使用共用设施设备的证明；（六）物业服务企业办公用房、门卫房等配置证明；(七) 业主委员会办公用房配置证明；（八）其他有关的文件资料。所在地的街道办事处（乡镇人民政府）应当自收到筹备业主大会申请之日起三十日内，会同当地物业管理主管部门组织成立业主大会筹备组，并确定筹备组召集人。首次业主大会筹备经费根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担，并协助组织召开首次业主大会会议。建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前，将首次业主
9、大会会议筹备经费交至街道办事处（乡镇人民政府）设立的专用账户。建设单位不存在的，由筹备组自行筹集成立业主大会所需经费。首次业主大会召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置向全体业主公布，接受全体业主监督。成立业主大会所需经费可以在该物业管理区域的公共收益中列支。第十三条 首次业主大会筹备组由业主发起人、民政部门、建设单位、街道办- 8 -事处（乡镇人民政府）、居民委员会（村民委员会）等单位代表五至十一人单数组成。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表或者委托的居民委员会（村民委员会）代表担任。建设单位已不存在或经街道办事处(乡镇人民政府)书面通知、未在通知期限
10、内委托代表参加筹备组的，建设单位可不作为筹备组成员。筹备组应将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由居民委员会（村民委员会）协调解决。居民委员会（村民委员会）应对业主大会会议表决情况进行监督。第十四条 筹备组在筹备成立业主大会和业主委员会过程中，应当执行物业管理主管部门制定的业主大会和业主委员会指导规则。同一个物业管理区域内分期开发的物业在分期开发期间成立业主委员会的，应当在业主大会议事规则中明确本物业管理区域的业主委员会委员总数，以及按照建筑面积比例预留尚未开发物业的业主委员会委员名额。第十五条 业主委员会委员应符合下列条件：（一）具有业主身份。业主身份的认定以
11、房屋产权证记载的权利人为准；尚未领取房屋产权证的，以房屋销（预）售合同及合同备案证明记载的购房人为准；（二）承租人受业主委托可以代行业主权利；（三）具有完全民事行为能力；（四）遵纪守法，具备一定组织能力；（五）遵守管理规约和业主大会议事规则；- 9 -（六）未发生侵害本物业管理区域其他业主合法权益的行为；（七）与本物业管理区域内的物业服务企业无利害关系；（八）无欠缴物业服务费、水电公摊费及无违法建设、无违规装修行为；（九）法律、法规、规章规定的其他条件。鼓励在社区居民委员会（村民委员会）或其居民小组中任职的业主兼任所在物业管理区域的业主委员会委员。业主是法人或者其他组织的，可以授权自然人参加业
12、主委员会委员的选举。同一物业管理区域内，一名自然人只能代表一个法人或其他组织参加业主委员会委员的选举。第十六条 筹备组应当在所在地的街道办事处（乡镇人民政府）及居民委员会（村民委员会）指导下做好各项筹备工作：（一）确定首次业主大会召开的时间、地点和内容；（二）草拟业主大会议事规则、管理规约；（三）确定首次业主大会投票权数的方法；（四）确认业主身份和核计业主在首次业主大会上的投票权数及表决规则；（五）确定业主委员会委员候选人条件和产生办法；（六）组织产生首届业主委员会委员候选人名单；（七）做好召开首次业主大会的其他准备工作。前款规定内容应当在首次业主大会召开十五日前以书面的形式在物业管理区域内公
13、告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出书面答复。第十七条 - 10 -筹备组应当自组成之日起六十日内，召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。业主委员会由委员五至十一人的单数组成。业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任一人，副主任若干人，并在物业管理区域内公告。依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期，业主委员会每届任期不超过五年，可连选连任。业主大会可以从业主中选举产生三至五人的业主监事会，根据业主大会的授权和管理规约的规定，监督业主委员会的工作，行使对业主委员会的监督权。业主大会设立业主监事会的，业主大会议事规则应当对业主监事会的
14、职责、议事规则和工作经费，以及监事的选举规则、资格、人数、任期等事项进行约定。 第十八条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主大会决定其他有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 前款规定的面积和业主人数，按照下列规定确定： （一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照专有部分面积之和
15、计算。 （二）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按- 11 -一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。业主总人数，按照两者之和计算。业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位、商铺等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。第十九条 召开业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用电子信息技术征求意见的形式。但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过二分之一的业主且占总人数过二分之一的业主参加。采用集体讨论方式的，可以以幢、单元
16、、楼层为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。业主大会会议以业主代表参加的形式召开的，到会业主代表应当能够代表物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过二分之一的业主且占总人数过二分之一的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。数人共有一个物业的，共有人可以推选其中一名共有人参加业主大会会议。第二十条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。业主委员会应当于会议召开十五日前将业主大会会议时间、地点、议题和议程告知业主
17、和所在地居民委员会（村民委员会）。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：- 12 -（一）经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的；（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。第二十一条 经过业主大会会议通过的业主大会议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数的确定方法、业主委员会的组成、补选和换届等事项作出规定。第二十二条 经过业主大会会议通过的管理规约是业主之间有关合理使用、维护、管理物业等事项以及处理相邻关系的共同约定，对全体业主具有约束力，包括以下主要内容：（一）共有或者共用物业的使用、维护要求；（二）物业管理区域内各类公共费用的分担；（三）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用，明确业主委员会办公地点；（四）全体业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则；（五）物业管理争议的处理方式；（六）单套住房出租的人数限制及人均面积标准；（七）违反管理规约应当承担的责任。业主大会通过的管理规约可授权物业服务企业在物业管理区域内限制违规装修施工人员进入、暂扣施工机具、拖离乱停放车辆等排除妨碍的临时性措施。在排除妨碍后，物业服务企业应立即停止执行临时性措施。第二十三条
