1、1泰安市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）第一章 总 则第一条 为加强住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的正常使用和维修，维护维修资金所有者的合法权益，根据国家和省有关规定，结合我市实际，制定本办法。第二条 本办法适用于我市行政区域内商品住宅、售后公有住房专项维修资金的交存、使用、管理和监督。第三条 本办法所称住宅 专项维修资 金（以下简称“ 维修资金” ），是指 业主所有并由 业主决定专项 用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业
2、主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、2道路、围墙、安全防范设施、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。第四条 维修资金实行属地化管理，坚持业主交存、专户存储、业主共有、专款专用、业主决策、政府监督的原则。第五条 市房管部门会同市财政部门负责对全市维修资金的指导和监督工作。县（市、区）房管部门会同同级财政部门负责本行政区域内维修
3、资金的管理工作，县（市、区）房管部门所属的维修资金管理机构具体负责本行政区域内维修资金的归集、使用和管理等工作。第六条 出售公有住房的维修资金，应当在完成核对后，由财政部门或者其他管理部门划转到当地物业主管部门进行统一管理第七条 社区居委会负责监督业主大会和业主委员会依法履行职责，协助街道办事处、乡镇人民政府开展社区服务中与物业管理有关的工作。未成立业主委员会的住宅小区，由社区居委会暂代行本办法规定的业主委员会的职责。第八条 业主大会成立前，维修资金由维修资金管理机构代行管理。业主大会成立后，根据业主大会决议，可以选择代行管理或者自行管理。第九条 维修资金管理机构应公开服务监督电话、网址，3使
4、用维修资金业务网络平台等信息化媒介，健全查询制度和投诉处理机制，方便业主对维修资金交存、使用、增值收益和账面余额进行查询，自觉接受社会监督。第二章 交 存第十条 商品住宅、住宅小区内的非住宅以及住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主，应按照本办法规定交存首期维修资金。第十一条 商品住宅、非住宅的业主应按照所拥有物业的建筑面积交存首期维修资金。（一）住宅业主每平方米建筑面积首期维修资金的交存标准，按照上年度住宅建筑安装工程每平方米平均造价的 5%确定；（二）非住宅业主每平方米建筑面积首期维修资金的交存标准，按照与之结构相连的住宅标准执行。（三）独立的非住宅业主每平方米建筑面积首期维修资金的交
5、存标准，参照相应住宅楼标准执行。住宅建筑安装工程每平方米平均造价，由住房城乡建设主管部门公布。泰山区、岱岳区首期维修资金交存标准由市房管部门公布，县（市）行政区域内的首期维修资金交存标准由县（市）房4管部门公布，并在公布前报市房管部门备案。出售公有住房的，公有住房出售后，要分别从平房和多层住房的实际售房款中按照不低于应付房价款的 20%、30%的比例一次性提取住房维修资金。第十二条 商品住宅的业主应当在办理住宅交付手续前，一次性足额交存首期维修资金。维修资金交存至维修资金专户后，维修资金管理机构应当出具财政部门统一监制的专用票据。未按本办法规定交存首期维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付买受
6、人。第十三条 维修资金管理机构应通过公开招标的方式选定所在地的商业银行作为维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行设立维修资金专户。第十四条 维修资金专户下设房屋账户和公共账户。（一）房屋账户按照物业管理区域设总账，按房屋门号设分账。主要用于储存业主、建设单位交存的维修资金及房屋账户增值收益。（二）公共账户按照物业管理区域设总账。主要用于储存业主大会决定转入的公共收益。储存出售公有住房划转的维修资金，按原房改单位设立单位账户。公共收益主要包括利用物业管理区域内的共用部位、公5用设施设备进行生产、经营、租赁等产生的收益，以及物业管理区域内共用设施设备报废后的回收残值。第十五条 业主对公共收益的分
7、配，由业主大会决定；未作决定的，主要用于补充维修资金，也可作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业服务费。划转公共收益用于补充维修资金的，划转比例由业主大会决定，但不应低于公共收益总金额的 60%。第十六条 公共账户中的维修资金应按照业主拥有专有部分建筑面积的比例，于每年年底划转至房屋账户。第十七条 房屋分户账面维修资金余额不足首期交存额30的，应暂停使用，待业主足额续交后方可使用。本办法实施前，住宅已出售但未建立维修资金的，应当进行补建；同一物业管理区域内，业主委员会可根据业主大会决议督促未交纳维修资金的业主及时补交。出售公有住房时未提取或者未足额提取维修资金的，售房单位应当按照规定补
8、提；业主未交存的，应当按规定补交。具体续交、补交标准和工作流程由市、县（市）维修资金管理机构制定。第三章 使 用第十八条 维修资金应当专项用于住宅、非住宅业主共6用部位及共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。第十九条 维修资金的使用包括计划使用、一般使用和应急使用三种方式。（一）计划使用是指采取一次投票集中表决多个计划维修项目的使用方式，主要适用于可以提前预见的，以延长物业使用寿命为主要目的的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造；可以一次表决不超过连续两年的维修资金年度使用计划。（二）一般使用是指采取一次投票表决一个维修项目的使用方式，主要适用于涉及全体或者部分业主的临时
9、发生并需要在较短时间内完成的物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。（三）应急使用是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式，适用于发生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要立即进行维修和更新、改造的。第二十条 有下列情形之一的，可以启动应急使用：1、物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；2、电梯故障；3、消防系统故障；4、建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动；5、玻璃幕墙炸裂；76、排水管道爆裂；7、地下车库雨水倒灌；8、其它可能造成人身安全事故的紧急情况。第二十一条 业主使用维修资金时，可选择适用下列任意一种方式进行表决：（一）经有利害关系的专有部分占建筑物
10、总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，视为表决通过；（二）根据业主大会制定的管理规约的约定，有利害关系持不同意意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。第二十二条 维修资金计划使用按下列程序办理：（一）业主委员会或者其委托的物业服务企业，根据房屋和设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况，每两年编制年度使用计划；（二）年度使用计划在小区设置的公示栏内进行不少于 7天的公示，并经业主大会决定或者经有利害关系的业主表决同意后，报所在地维修资金管理机构备案；（三）业主委员会或者其委托的物业服务企业按照年度使用计划编制实施方案，通过公开招标等方式
11、选聘维修单位组织维修；（四）业主委员会或者其委托的物业服务企业持维修服务合同、施工方案、工程预算报告等相关材料，到所在地维修资8金管理机构办理维修资金划转手续。首次划转数额不得超出工程预算资金的 60%；（五）工程竣工后，由业主委员会或有利害关系的业主选定的代表组织工程质量验收、审核工程造价。验收报告及工程造价审核结果应在小区设置的公示栏内等明显位置进行不少于 7 天的公示；（六）公示期满后，所在地维修资金管理机构根据业主委员会或者其委托的物业服务企业提交的相关材料，通知专户管理银行划转扣留维修服务合同约定的质量保证金后的剩余款项。第二十三条 维修资金一般使用按下列程序办理：（一）物业服务企业
12、接到业主报修或者发现问题后进行现场核实，编制实施方案；（二）实施方案应在小区设置的公示栏内进行不少于 7 天的公示，并经业主大会决定或者经有利害关系的业主表决同意后，报所在地维修资金管理机构备案；（三）物业服务企业按照实施方案通过招标等方式选聘维修单位组织维修；（四）物业服务企业持维修服务合同、施工方案、工程预算报告等相关材料，到所在地维修资金管理机构办理维修资金划转手续。首次划转数额不得超出工程预算资金的 60%；（五）工程竣工后，由业主委员会或有利害关系的业主选9定的代表组织工程质量验收、审核工程造价。验收报告及工程造价审核结果要在小区公示栏内进行不少于 7 天的公示；（六）公示期满后，所
13、在地维修资金管理机构根据物业服务企业提交的相关材料，通知专户管理银行划转扣留维修服务合同约定的质量保证金后的剩余款项。未聘请物业服务企业，由业主委员会或有利害关系的相关业主按照本办法规定组织实施。第二十四条 维修资金应急使用按下列程序办理：（一）出现需应急维修情形时，经业主委员会现场查验确认后，由物业服务企业立即选聘维修单位组织维修。（二）物业服务企业持维修服务合同、工程预算报告等材料，到所在地维修资金管理机构办理维修资金划转手续。首次划转数额不得超出工程预算资金的 30%。涉及电梯等特种设备和消防设施的应急维修，应由相应主管部门出具鉴定意见和验收合格证明；（三）工程竣工后，由有利害关系的业主
14、选举代表组织工程质量验收、审核工程造价；（四）下列材料应在小区内设置的公示栏内进行不少于 7天的公示：1、维修和更新、改造方案； 2、工程验收合格证明； 3、涉及业主、分摊金额； 104、工程决算报告；5、其他有关应急维修资金使用的材料。（五）公示期满后，所在地维修资金管理机构根据物业服务企业提交的相关材料，通知专户管理银行划转扣留维修服务合同约定的质量保证金后的剩余款项。未聘用物业服务企业或者物业服务企业不履行组织维修责任的，由相关业主将有关情况报告业主委员会确认后组织维修。第二十五条 有利害关系的业主在公示中提出异议的，由异议人与组织维修方协商解决；协商不成的，异议人可依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。第二十六条 维修资金的使用由分担维修责任的业主承担应分摊的费用，并在其房屋分户账中列支。（一）涉及全体业主的维修项目，由全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；（二）涉及单幢房屋业主的维修项目，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；（三）涉及一个单元内业主的维修项目，由该单元的全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；（四）涉及已竣工但尚未出售的物业，由建设单位按照尚未出售物业建筑面积的比例分摊。
