1、泰安市科技馆物业管理服务采购项目政府采购需求报告编制单位：泰安市科技馆（盖章）编制时间：2016 年 10 月政府采购需求报告书1目 录第一章 项目概况及资格要求 .21.项目概况 .22.投标人资格要求（准入条件） .2第二章 商务要求 .31.付款方式 .32.服务期限 .33.质量要求 .3第三章 评审方法（综合评分法） .31、相关要求 .32、评审过程 .33、评分标准分项明细表 .5第四章 技术标准及要求 .71、项目说明 .72、服务详细技术标准和要求 .7泰安市科技馆物业管理服务采购项目采购需求根据相关文件要求，瀚景项目管理有限公司泰安分公司受泰安市科技馆的委托拟就其所需物业管
2、理服务采购项目实施政府采购，现提出以下采购需求：第一章 项目概况及资格要求1.项目概况1.1 项目名称：泰安市科技馆物业管理服务采购项目政府采购需求报告书21.2 采购人：泰安市科技馆项目负责人：邱太忠联系电话：0538-8413783电子邮箱：1.3 项目概述：本项目为泰安市科技馆物业管理服务采购项目1.4 项目准备1.4.1 资金落实情况：本项目资金来源为财政性资金，出资比例为 100%，资金情况已落实。1.4.2 预算控制价：50 万元整。1.5 拟采用的采购组织形式：部门集中采购1.6 拟采用的政府采购方式：公开招标2.投标人资格要求（准入条件）2.1 符合政府采购法第二十二条规定的相
3、关条件；2.2 在中华人民共和国境内注册具有独立法人资格，具有合法有效的营业执照（符合本次招标的营业范围） 、税务登记证、组织机构代码证、基本账户开户许可证； 2.3 投标人须具备物业服务企业三级及以上资质；2.4 向招标代理单位购买文件并登记备案（登记备案名称必需与投标单位名称一致）；2.5 投标人无违法、违纪和违约的不良记录，正在履行的项目合同和准备承担的项目不影响本合同项目按时完成和交货；2.6 法定代表人为同一个人的两个以及两个以上法人，母公司、全资子公司以及其控股公司或者存在管理关系的不同单位，都不得在同一标段或者未划分标段的同一采购项目同时报价；2.7 本项目不接受联合体投标报价，
4、不接受借用其他企业资格、资质、业绩证明等各种证明文件材料的企业进行投标；项目中标者不得转让他方实施该项目。第二章 商务要求1.付款方式本项目无预付款，物业管理服务费每月支付一次，甲、乙双方本着真实、及时、政府采购需求报告书3有效的原则确认费用；费用确认无误后，乙方提供符合甲方费用核算要求的有效费用发票，甲方在收到发票后按程序支付上述款项。2.服务期限合同生效后，自进场之日起服务期限为 1 年。3.质量要求提供的相关服务符合国家（或行业）规定标准。第三章 评审方法（综合评分法）1、相关要求1.1 “同类项目”是指投标人已经完成的与本次采购要求相同或者类同的服务，并且签订合同一方必须是投标人，以相
5、同或者类同部分的合同金额为准。1.2 当投标人未提供符合招标文件规定的技术支持资料时，其技术文件评审中的响应情况得0分。2、评审过程2.1 第一阶段：资格性审查评标委员会依据法律法规和招标文件的规定，对所有投标人的商务文件中的资格证明、投标保证金等进行审查，并确定投标人是否具备投标资格，填写资格审查表并签字确认。2.2 第二阶段：符合性审查评标委员会依据招标文件的规定，对投标人的投标文件的有效性、完整性以及对招标文件的响应程度进行审查，以确定是否对招标文件的实质性要求作出响应。在资格性和符合性审查同时，对属于不合格或者投标无效的投标人，评标委员会必须提出不合格或者投标无效的事实依据，并出具不合
6、格或者投标无效说明，投标人签字确认。投标人拒绝签字确认的不影响评标委员会作出的不合格或无效投标裁定。2.3 第三阶段：技术和商务评审2.3.1按照招标文件要求，审查投标人相关服务，记录实质性响应、技术偏离等事项，进行技术文件评审。政府采购需求报告书42.3.2按照招标文件要求，审查投标人报价、业绩、政策性加分等，记录相关事项，进行商务文件评审。技术文件由评标委员会成员各自独立打分，按照本招标文件规定的评标办法进行逐项打分，对客观评分项的评分应当一致，对需要借助专业知识评判的主观评分项应当严格按照评分标准公正评分。商务文件得分由评标委员会审核认定后，交各投标人签字确认，投标人拒绝签字确认的不影响
7、评标委员会作出的不合格或无效投标裁定。2.3.3评分结束后，交招标代理机构汇总、统计，打印出结果，由评标委员会对投标人的报价、技术和商务得分以及政策加分进行最后的复核，并签字确认。2.4 按照评审后综合得分由高到低顺序排列。得分相同的，按投标报价由低到高顺序排列；得分且投标报价相同的，按技术文件得分高低排列。2.5 招标文件规定推荐中标候选人的，中标候选人数量一般不超过三家；当合格投标人为三家时，中标候选人不得超过二家；排名第二的投标人报价高于排名第一的投标人报价20及以上的，只推荐一名中标候选人；排名第二的投标人报价不高于排名第一的投标人报价20，但排名第三的投标人报价高于排名第二的投标人报
8、价20及以上的，只推荐二名中标候选人。2.6 投标人可依照招标文件要求进行多个标段投标。若所投各个标段的综合得分排位均第一的，允许中标一个标段或者多个标段的，按照招标文件的标段顺序中标或者依次中标；超出允许中标标段的，参与综合得分排序，排序第一也不中标，中标顺延排序第二的投标人。2.7 第一中标候选人除因法定不可抗力外不得随意放弃中标资格，否则承担相应法律责任。第一中标候选人确因不可抗力不能履行政府采购合同，或因被查实存在影响中标结果的违法行为等情形，不符合中标条件的，招标人可按照评标委员会提出的中标候选人名单排序依次确定其他中标候选人为中标人；依次确定其他中标候选人与招标人预期差距较大，或对
9、招标人明显不利的，招标人可重新招标。3、评分标准分项明细表3.3.1 评分因素以及分值政府采购需求报告书5评分因素 价格部分 技术部分 商务部分 总分值分值 30 40 30 1003.3.2 价格部分评审项目 分值 评分标准投标报价 30满足招标文件要求且投标价格最低的投标报价为评标基准价，其价格分为满分。投标报价得分=评标基准价/投标报价30%100，等于或高于招标控制价的投标报价为无效报价。3.3.3 技术文件评审项目 分值 评分标准综合说明 5针对本项目的综合说明（含服务理念、工作目标、整体设想和策划）进行评审，由评委在0-5分之间酌情打分；管理方案 18根据机构运作方式、管理制度和工
10、作计划优劣情况得：0-3分；根据项目的人员配备、培训与管理优劣情况得0-3分；设备设施维护与管理服务方案根据优劣情况得0-3分；根据安全管理措施保障方案的优劣情况得0-3分；根据保洁服务方案的优劣情况得0-3分；根据重大接待（讲解）活动方案的优劣情况的0-3分；安全管理及应急预案 10安全管理方法及相应措施并具有针对各种突发事件的应急预案，内容全面、具体、具有可实施性进行评审。由评委在0-10分之间酌情打分。物资及设施设备的配备 4物业管理物资装备配备完整，能满足工作需要，由评委在 0-4 分之间酌情打分。技术文件40服务承诺 3 服务承诺具有实质性内容，针对性、操作性强，由评委在 0-3 分
11、之间酌情打分。3.3.4 商务文件评审项目 分值 评分标准商务文件30业绩 10自2013年1月1日至今（以合同签署时间为准）在管的场馆类项目业绩（如科技馆、图书馆、博物馆、体育场馆、会展中心、健身中心等）且年合同额50万元的；每具有1项得2分，本项满分10分。注：开标时须提供在管合同原件，并将复印件附在响应文件中，否则不得分，已终止的合同无效。政府采购需求报告书6财务状况 2投标人须出具近三年度（2013年度-2015年度）财务审计报告，评审委员会根据所反映的投标人财务状况综合评审后在0-2分之间酌情评分。注：开标时须提供原件，否则本项不得分。人员配备 41、项目经理具有物业管理师证书的得1
12、分。2、拟派的讲解员具有普通话二级甲等及以上证书的，每提供1份得0.5分，最多得1分。3、各岗位配备的员工数量充足满足采购需求，工作分配合理得2分，否则不得分。注：第1、第2小项所需证书开标时须提供原件并同时提供证书持有人在本单位自2016年1月至8月缴纳社保的证明原件。上述所要求证明材料的复印件须加盖公章制作在投标文件中，未按要求提供及制作的、原件与复印件前后不符的，该小项均不得分。1、投标人获得市级及以上市场监管部门颁发“守合同重信用企业”证书的得1分；获得省级及以上市场监管部门颁发“守合同重信用企业”证书的得2分。本项不累计加分，最高得2分。注：开标时须提供证书原件并同时将复印件加盖公章
13、制作在投标文件中，未按要求提供及制作的、原件与复印件前后不符的，本项不得分2、投标人同时具有有效期内的质量管理体系（ISO9001）认定证书、环境管理体系（ISO14001）认定证书、职业安全健康管理体系（OHSAS18001）认证证书的得1分，缺项不得分。注：开标时须提供证书原件并同时将复印件加盖公章制作在投标文件中，未按要求提供及制作的、原件与复印件前后不符的，本项不得分。信用信誉 123、投标人自2012年1月1日起至今在管项目获得“全国物业管理示范大厦”称号的，每有一项得3分；获得“省级物业管理优秀/示范大厦（非住宅类） ”称号的，每有一项得2分；获得“市级物业管理优秀/示范大厦（非住
14、宅类） ”称号的，每有一项得1分，此项最高得分为9分，同一项目不可累计加分。 （以证书发证日期为准）注：开标时须提供获奖证书、获奖期间及在管合同原件并同时将复印件加盖公章制作在投标文件中，未按要求提供及制作的、原件与复印件前后不符的，本项不得分。其它标书制作 2根据响应文件制作、外形尺寸、页码编排等是否规范，提供资料是否齐全，文字是否清晰，描述是否准确完政府采购需求报告书7整等，由评委在0-2分之间酌情打分。注：投标人所提供的材料或填写的内容必须真实、可靠，如有虚假或隐瞒，一经查实将导致投标被拒绝，并按照中华人民共和国政府采购法第七十七条第一款“提供虚假材料谋取中标的”进行处罚，给采购人造成损
15、失的应承担赔偿责任。第四章 技术标准及要求1、项目说明1.1本章内容是根据采购项目的实际需求制定的。1.2投标人所报价格为含税全包价，包括与提供服务相关的人工、保险、工具设备使用及更换费用、服装、服务费、管理、保洁物料费用、固定资产折旧费用、物业管理责任险费用、食宿费用、安装、维修、维护、税费、验收、知识产权、代理服务费等一切费用。2、服务详细技术标准和要求服务详细技术标准和要求序号 服务项目名称 采购需求描述 单位 数量1 项目经理1、基本要求：具有管理经验及责任心，具备 良好应变能力、沟通能力、协调能力及执行能力，服务期内能及时有效的协调或处理各项问题，贯彻落实 甲方任务及要求。2、工作时
16、间：按甲方要求，必要时须长驻馆 内。3、工作内容：监督管理下属服务人员的工作情况及效率，把关工作质量，定期向甲方汇报工作情况和任 务完成情况。 协调或处理各项问题，积极响应 并贯彻落实甲方的各项任务及要求。人 12 讲解员1、基本要求讲解员须具有良好的观众组织能力、 协调能力，能独立处理工作中发生的一般问题，能与 观众建立良好的互动关系；能够胜任一般性的社会教育工作，完成单一性的社会教育活动的相关工作；年龄在 35 周岁以下，身体健康。2、工作时间1）上班时间按展厅开放时间，每天上午 8：30-下午16：30，（如甲方有要求须服从甲方安排，随时调整）正式上岗前服务单位须按甲方要求统一培训。经培
17、训后，不人 2政府采购需求报告书8合格的甲方有权要求更换人员，再次培 训费用有中标单位自行承担。2）遵守双重管理，自觉遵守上下班 签到、 签出制度，如有请假则由服务单位及时通报甲方并安排其他人员替补工作。3、工作内容按要求须详细了解和记忆展厅内各项展品的名称、作用和其他相关内容，能够通 过丰富的语言表述展厅各项展品，并能随时回答或解答 针对讲解展品的各项问题，同时负责维持展厅秩序。3 保安人员1、基本要求1）年龄在 50 周岁以下，着装统 一， 举止大方，精神饱满，姿态良好，礼貌待人。自觉接受双重管理，不脱岗、不离岗，坚守岗位。具有高度的工作责任感，坚守工作岗位。投标人须为工作人员统一配备保安
18、装备及通讯器材，以便汇报联系。2、工作时间1）实行 24 小时值班管理（如甲方有要求须服从甲方安排，随时调整），正式上岗前服务单 位须按甲方要求统一培训。2）遵守双重管理，自觉遵守上下班 签到、 签出制度，如有请假则由服务单位及时通报甲方并安排其他人员替补工作。3、工作内容1）对出入口实施 24 小时设岗，接收 邮件报刊及相关资料。严格执行人员出入的管理制度， 对一般外来访问、 办事人员，建立询问登记制度。2）负责展厅大门的开关和安全防护，负责大楼内安全保卫。3）办公及公共场所须控制噪音，制止喧 闹现象，无 闲杂人员随意流动。4）上级单位领导检查工作时，保安人 员起立行注目礼。5）如有媒体摄像
19、、采访、专访等情况，保安员问清情况，要求来访者出示证件并在会客证上认真登记有关信息，同时电话通知相关负责管理办公室， 经同意后先到相关负责管理办公室，然后由单位相关工作人 员负责接待。6）遇违反大楼安管规定，不服从保安人 员管理、无理取闹、寻衅滋事，扰乱办公秩序的，保安人员应放开手脚，大胆管理。对不服从管理的，保安人员可报告甲方及物业主管领导，由甲方及物业主管 领导共同解决。情 节严重的，保安人员可优先拨打 110 报警电话采取法律手段处理后再及时通报甲乙双方管理人员。7）一楼大门开关时间按甲方要求执行。如有工作人 员或外界人员在楼内滞留，须确认 其身份后告知闭馆时间，人 4政府采购需求报告书
20、9如无特殊情况且拒不离开者，保安人员可报告甲方及物业主管领导，由甲方及物业主管 领导共同解决。特殊情况下保安人员可优先拨打 110 报警电话采取法律手段处理后再及时通报甲乙双方管理人员。8）凡本楼的物资，如桌、椅、水、 电、 卫生设施、门窗等，没有甲方主管部门通知或证明，一律不准外运。否则，保安人员有权制止和扣留。9）遇到重要事件及时通知甲方指定管理部门，须报警的应优先拨打 110 报警电话。10）实行 24 小时值班管理，对 在楼内的可疑人员进行盘问检查，维护楼内的正常秩序的安全。对防火、防爆等重点区域和消防设备要加强巡查，对突发事件有应急处理计划和措施。避免火灾事故发 生。一旦 发生火灾事
21、故要及时报告消防部门和委托方，并 协助消防部门将损失降到最低点，防止事态进一步恶 化， 协助保护现场会使用各种消防器材，熟知各种报警 电话。如 发现险情，及时报警，及时通知主管单位，及时打开安全通道，迅速疏散人员，注意保护好现场。11）按时上班，不迟到、不早退、不旷工，夜班不睡 岗，按规定到各楼层巡视、查夜并做好 监控数据保存及相关记录。12）详细做好值班记录和交接班记录。13）每天下午下班后进行清场，认真检查各室的门、窗是否关好，监督大楼内走廊、楼梯、卫生间、展 厅等部位的水、电、暖、空调的关闭情况。14) 严禁带外来人 员在值班室留宿。禁止闲散人员在值班室无事逗留，说笑打闹。不准在值班室存
22、放无关物品，保持值班室整洁卫生。15）如有特殊情况，根据甲方需要随时到岗并服从甲方要求及安排。4 保洁人员1、基本要求1) 保洁员年龄在 55 周岁以下， 应自觉遵守双重管理，自觉遵守上下班签到、签出制度，如有请假则由服务单位管理人员及时通报甲方并安排其他人员替补工作。2) 全体员工在管理服务期间，必 须统一着装、仪容整洁、仪表端正、礼仪规范，做到文明礼貌， 热情周到。3) 管理人员每日对所管辖区域进行巡视检查，及 时发现并保持辖区内卫生清洁：置备检查及问题处理情况的记录，每月底向招标人提交保 洁管理服务运行情况工作报告；及时落实招标人要求的其它合理服务事项。2、工作时间1）保洁员上班时间为每天上午 7：30-11:30，下午 13:00-16:30（如甲方有要求须服从甲方安排，随时调整），正式上岗前服务单位须按甲方要求统一培训。人 6
