1、 2009 年长江沿线城市地价监测报告一、2009 年长江沿线经济带城市地价总体情况(一)综合地价水平值大幅上升,增长率提高明显。2009 年长江沿线经济带城市综合地价水平值高于全国 105 个城市综合地价平均水平，各用途地价水平均高于全国平均水平。图 1 2009 年长江沿线经济带与全国各用途地价水平值比较(元/平方米)2009 年长江沿线经济带城市综合地价增长率为 13.04%，高于全国 105 个城市平均综合地价增长率(5.05%)7.99 个百分点。图 2 2009 年与 2008 年长江沿线经济带城市综合地价增长率比较(%)(二)居住地价增幅相对较大，工业地价水平小幅下跌。2009
2、年长江沿线经济带城市居住地价年增长率 16.38%;商业地价年增长率 9.34%;工业地价年增长率-1.40%。图 3 2009 年与 2008 年长江沿线经济带各类用地价格比较(元/平方米)从长江沿线经济带各城市来看，商业地价、居住地价增幅最大的是荆州市，增长率分别为27.06%、30.05%，增幅最小的为常州市，增长率分别为 0.99%、1.46%;工业地价增幅最大的为岳阳市，增长率为 2.20%，跌幅最大的为九江市，增长率为-5.30%。图 4 2009 年长江沿线经济带城市各类用地增长率比较(%)(三)1-4 季度综合地价环比增长率总体呈上升趋势。从监测结果来看，2009 年长江沿线经
3、济带城市 1-4 季度的综合地价环比增长率总体上升，大部分城市 1-4 季度环比增长率保持递增的态势，随着国家宏观经济的强势复苏，下半年环比增长率普遍高于上半年，其中第四季度环比增长率明显提高。图 5 2009 年长江沿线经济带城市 1-4 季度综合地价环比增长率比较(%)(四)各城市地价水平差异明显，总体呈东高西低之势。2009 年长江沿线经济带各城市之间的地价水平存在规律性差异，四大重点城市的综合地价水平明显高于长江沿线经济带其他城市，且总体呈东高西低之势。其中，在沿线各城市中，上海市最高，黄石市最低，上海市地价水平是黄石市地价水平的 20.43 倍。图 6 2009 年长江沿线经济带城市
4、综合地价水平值(元/平方米)二、2009 年长江沿线经济带城市地价与房地产市场关系分析(一)房价增长速度加快，二、三线城市房价涨幅接近一线城市，大部分城市房价涨幅高于地价涨幅。从住宅房价和居住地价看，2009 年长江沿线经济带城市的商品住房价格增长速度明显加快1，一线城市商品住房价格增长率均超过 20%，其中南京市和重庆市涨幅超过 30%;在其他二、三线城市中，位于长三角地区的南通市和扬州市房价增长率也接近 20%，黄石市、荆州市、宜宾市由于商品住房价格基数小(均低于 3300 元/平方米)，其增长率也略超过 20%。由此可见，除九江和荆州外，2009 年长江沿线经济带城市房价增长幅度均大于地
5、价增长幅度。图 7 2009 年长江沿线经济带城市地价增长率与房价增长率比较(%)(二)东部城市城市楼面地价占房价的比例高于中西部城市。从长江沿线经济带一线城市居住用地楼面地价占住宅房价的比例来看，只有重庆市低于全国平均水平(31.29%)3.39 个百分点;从长江沿线经济带一线城市商业用地楼面地价占商业物业价格的比例来看，均超过全国平均水平(32.22%)。总体来看长江沿线经济带东部城市楼面地价占房价的比例普遍高于中西部城市。2009 年长江沿线经济带一线城市楼面地价占房价比例的对比(%)三、2009 年长江沿线经济带城市地价与社会经济发展关系分析(一)一线城市 GDP 增幅下降，二、三线城
6、市 GDP 增幅有所回升，大部分城市 GDP 增长率高于地价增长率。从 2009 年地价监测的结果可以看出，长江沿线经济带的综合地价增长率为 13.04%，而长江沿线经济带主要城市 GDP 增长率在 8.2%16.2%之间2，2009 年长江沿线经济带各城市的综合地价增长率高于GDP 增长率的有上海市、九江市和荆州市;其余城市的综合地价增长率低于 GDP 增长率。图 9 2009 年与 2008 年长江沿线经济带城市的地价增长率与 GDP 增长率比较(%)(二)各城市固定资产投资继续保持快速增长，地价增长率明显低于固定资产投资增长率。2009 年长江沿线经济带各城市固定资产投资增长率在 9.2
7、%58.4%之间，而综合地价增长率在1.11%22.21%之间，低于固定资产投资增长率。各城市固定资产投资增长率之间存在明显差异，中西部城市固定资产投资增长率明显高于东部城市固定资产投资增长率。图 10 2009 年长江沿线经济带城市地价增长率与固定资产投资增长率比较(%)四、2009 年影响长江沿线经济带城市地价主要因素分析(一)随着国民经济形势好转，投资计划的逐步落实，房地产市场强势复苏，长江沿线经济带城市地价水平增长提速。2009 年长江沿线经济带各城市 GDP 增长率除上海市(7.1%)和黄石市(8.3%)以外，均达到 13%以上。随着国民经济形势的转好，资本市场充裕的资金和国企的强势
8、进入推动长江沿线经济带城市土地市场已经走出 2008 年“流标”或“底价”成交的阴影，回到高价地频出的时代。在如此火爆的市场情形下，长江沿线经济带各城市地价增幅普遍提高。(二)宽松的货币政策促进房地产市场回暖，推动地价加速上升。2008 年四季度以来，国家金融政策转向，由紧缩的货币政策转变为宽松的货币政策。为了响应国家的宏观调控政策，南京市民生银行和南京银行于 2009 年 1 月率先实行 0.7 倍的利率优惠，而 3 月 2 日武汉市政府通过了武汉住房公积金管理条例，为住房公积金贷款松绑。考虑到市场对政策的滞后性，这些宽松的货币政策对 2009 年的楼市成交起到了极大的推动作用，成为促成 2
9、009 年市场快速回暖的重要原因。(三)积极的土地供应政策配合宽松的货币政策，对繁荣房地产市场效果明显。2009 年我国实行积极的土地供应政策，从供地情况来看，上海市全年房地产开发用地 1013 公顷，房地产开发用地出让平均价款 6317 元/平方米;南京市全年房地产开发用地 769 公顷，房地产开发用地出让平均价款 2656 元/平方米;武汉市全年房地产开发用地 822 公顷，房地产开发用地出让平均价款 1574 元/平方米;重庆市全年房地产开发用地 2062 公顷，房地产开发用地出让平均价款 1550 元/平方米3。各项数据均大大超过 2008 年同期水平，反映出了 2009 年房地产市场
10、的繁荣景象。(四)城市化的快速推进，城市交通建设的飞速发展，城市区位的改善促使地价不断上涨。随着宏观经济形势逐渐转好，以及长江沿线经济带城市化的快速推进，大量人口向城市集中，形成对城市土地的刚性需求，必将引起城市规模的扩大，促进城市郊区的地价上涨。同时，交通和区位条件对土地价格的变动也有着极为重要的影响。从城市交通来看，地铁、轻轨等城市轨道交通建设一方面缓解了城市中心区路面交通的拥挤、提高了交通效率，同时也对城市中心特别是地铁沿线的房地产价格产生了正外部性;另一方面，更加丰富、便捷的交通线路也拉近了城市中心区与城市边缘的距离，缩短了城市中心与城市边缘的房地产价格差距，扩大城市发展空间，释放巨大
11、的房地产需求。五、2010 年长江沿线经济带城市地价变化趋势分析(一)2010 年预计宏观经济走势平稳，地价整体水平将稳步上涨。2009 年在国家一揽子投资计划的刺激之下，我国经济形势逐步回升，鉴于回升过程中还存在不稳定因素，以及投资项目的延续性和消费增长对于政府政策的依赖，预计 2010 年对经济增长的刺激性政策不会马上退出。房地产业的外部政策环境不会发生变化，供求关系没有发生变化，再加上各种投资主体对地方政府的托市行为仍有强大预期，因此就总体来说，2010 年地价将持续的稳定上涨。(二)部分城市地价的涨幅将受到抑制。2009 年 12 月 14 日的国务院常务会议又提出“加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”。本次政策明确了以“部分城市”为调控对象，理清了一线城市和二三线城市的区别，由于长江沿线经济带中三线城市占 71.43%，政策的区别对待将有利于这些城市地价的进一步上涨，但对于一些房价涨幅过大的一线城市来说，预计 2010 年地价涨幅将受到抑制。(三)随着宏观经济形势的回暖和产业转移战略的深入实施，中西部城市地价上涨空间较大。随着产业转移战略的深入实施，处于长江沿线经济带的大部分城市作为中西部的区域中心，将迎来大量的工厂、公司，以及大量的人流，对土地的需求激增，再加上其地价基数较低，其上涨的空间比较大。
