1、赤壁市蒲纺片区控制性详细规划。说明书目 录1.基本情况 .11.1.片区概况 .11.2.历史沿革 .11.3.规划背景 .11.4.区域位置与规划范围 .21.5.上位规划解读 .22.现状综述 .32.1.土地使用 .32.2.生态资源 .52.3.现状地形分析 .52.4.综合交通 .52.5.公共服务设施 .62.6.市政基础设施 .62.7.规划区优劣势分析 .63.规划总则 .63.1.规划原则 .63.2.整体构思 .73.3.规划依据 .73.4.功能定位 .73.5.规划理念 .73.6.特色塑造 .73.7.发展规模 .84.总体空间结构 .84.1.空间结构 .84.2.
2、用地划分 .85.土地使用规划 .95.1 规划用地发展目标 .95.2.用地布局 .95.3.居住用地规划 .105.4.公共管理与公共服务设施用地规划 .115.5.商业服务业设施用地规划 .115.6.工业用地规划 .115.7.物流仓储用地规划 .125.8.道路与交通设施用地规划 .125.9.公用设施用地规划 .125.10.绿地与广场用地规划 .12赤壁市蒲纺片区控制性详细规划。说明书6.公共服务设施规划 .126.1.配套人口规模 .126.2.公共服务设施布局 .127.产业发展规划 .147.1.蒲纺工业园概况 .147.2.产业发展规模及目标 .147.3.产业的选择与定
3、位 .147.4.产业发展策略 .158.综合交通 .158.1.对外交通规划 .158.2.城市道路系统规划 .158.3.公共交通系统规划 .178.4.静态交通系统规划 .178.5.公共加油站规划 .189.绿地系统规划 .189.1.规划目标 .189.2.绿地系统规划 .1810.建设开发控制 .1910.1.开发强度控制 .1910.2.建筑高度控制 .2110.3.建筑间距控制 .2210.4.建筑退让 .2210.5.禁止机动车开口路段 .2211.“四线”控制规划 .2211.1.道路红线控制 .2311.2.绿化绿线控制 .2311.3.蓝线控制 .2411.4.基础设施
4、黄线控制 .2412.综合防灾规划 .2512.1.消防规划 .2512.2.防洪排涝规划 .2512.3.抗震减灾规划 .2512.4.人防规划 .2613.竖向规划 .2613.1.规划区现状地形情况 .2613.2.规划原则与目标 .2613.3.道路竖向 .27赤壁市蒲纺片区控制性详细规划。说明书13.4.场地竖向 .2714.市政工程规划 .2714.1.给水工程 .2714.2.污水工程 .2914.3.雨水工程 .2914.4.电力工程 .3014.5.电讯工程 .3114.6.燃气工程 .3214.7.环境卫生设施 .3314.8.管线综合 .34赤壁市蒲纺片区控制性详细规划。
5、说明书1 1.基本情况1.1.片区概况蒲纺片区位于赤壁市中心城区南部片区，属于幕阜山余脉地带，为典型的低山丘陵地形。蒲纺片区西北接赤壁市中心城区陆水片区，东南部与崇阳县交界，北面为陆水湖国家级风景名胜区，赤通公路穿城而过。蒲纺片区由蒲纺工业园与陆水湖风景区办事处街道两部分组成，现状建成区面积约 1.73 平方公里，户籍非农业人口 2.83 万人。蒲纺工业园坐落在南部山区中，区内森林茂密，山高坡陡，山体海拔高程大多在 150m450m 之间，地形相对高差较大，山体坡度最陡处达30 度以上。1.2.历史沿革蒲纺片区素有“十里纺城”之称，是一家集纺织、印染、针织、服装为一体，并曾一度拥有自备热电厂、
6、铁路专用线的国家大型纺织联合企业，其前身为中国人民解放军总后勤部“三线军工企业”之一中国人民解放军 2348 工程二处。1975 年 3 月，总后勤部将蒲纺总厂移交湖北省地方管理，上世纪九十年代后，蒲纺总厂因设备老化、产品不适应市场需要而陷入困境并最终重组改制。2004 年 2 月，湖北省政府将蒲纺总厂下放到赤壁市管理，2007 年 5 月，赤壁市政府成立蒲纺工业园区管理委员会和蒲纺集团，实行一套班子，二块牌子办公。2009 年，省政府正式批复蒲纺工业园为省级工业园开发区。近几年来，在湖北省、咸宁市及赤壁市各级政府与部门的关心与支持下，蒲纺逐步走出了低迷期，工业发展与城镇建设开始显现活力。1.
7、3.规划背景1.3.1. 土地资源有限，空间发展受制约城镇建设离不开土地，蒲纺工业园东、南、西三面均为高山，可拓展利用的坡地、空闲地等非常有限。蒲纺工业园北面为陆水湖风景区办事处街道，地形多为低丘缓坡地与洼地，蒲纺总厂职工住宅小区、学校、医院等公共服务设施及自然村庄遍布其间，布局零散且不规则、土地浪费现象较为严重，再加之其北面为陆水湖国家级风景名胜区，空间发展受到制约。1.3.2. 用地布局混乱，规划滞后蒲纺片区中，蒲纺总厂（即蒲纺工业园）是上世纪六、七十年代建设的山地工业城镇，布局合理，功能明确。而陆水湖风景区办事处街道范围内的建筑用地布局则较为混乱，建房选址随意，呈自然状态发展；沿街房屋密
8、不透风，建设“一张皮”；道路系统不完善，土地开发价值低。1.3.3. 城镇产业类型单一，主导产业大而不强通过近几年的努力，蒲纺工业园招商引资形势较好，传统的纺织服装业得到了较大的恢复与发展，一批新项目陆续开工建设，工业整赤壁市蒲纺片区控制性详细规划。说明书2 体形势呈上升趋势。但与此同时也要清醒地看到，蒲纺工业园除了纺织印染及服装产业外，再无其他的主导产业，城镇产业类型较为单一，易受市场影响的冲击。另外，纺织服装类企业虽然多，但规模不大，没有很好地整合产业发展，在企业做强做优上做得不够。1.3.4.城镇建设投入不够、品味不高赤壁市（原蒲圻县）自 1982 年进行第一次城镇总体规划修编时就已将蒲
9、纺片区纳入规划区范围，因各方面原因，三十年过去了，蒲纺片区的发展却一直不尽人意，城镇房屋低矮破旧，公共绿地缺乏、公共设施老化，活力缺失，街道景观与市容市貌不符合时代的要求，给人的总体印象依旧是一个工业城镇的感觉。1.4.区域位置与规划范围规划区位于赤壁市中心城区南部，西邻陆水工业园，北临国家级名胜风景区 陆水湖风景区，西面与南面紧邻现状山体。规划范围：东至东流村，北至陆水河，西接蒲圻办事处红旗桥社区，南至桃花坪社区现状山体，规划总用地面积约为 261.78 公顷，其中蒲纺工业园管理委员会管辖面积约 170 公顷。1.5.上位规划解读赤壁市城市总体规划（2011-2030）作为本次控规的直接依据
10、，其内容对本次控规具有指导和约束作用；以下是该版城市总体规划的主要内容，及其对本次控制性详细规划的控制和规划要求。1.5.1.城市性质与规模城市性质：鄂湘边界重要的工贸、物流基地，三国文化旅游名城。城市规模：近期（2015 年）：中心城区人口 28 万人，规划用地总量 29.1km2，人均建设用地 104m2/人；远期（2030 年）：中心城区人口42 万人，规划用地总量 43.7km2，人均建设用地 104m2/人。1.5.2.城乡统筹发展策略推进新型城市化：以节约集约用地为原则，建设生产与生活、生态相协调的城市为支撑，实现人口与经济、资源、环境相协调，城市与乡村一体化的城市化道路。力争建成
11、经济发展与资源环境协调和可持续发展的生态城市。中心集聚与空间重构：强化赤壁城区作为市域中心的地位，完善城市各项服务设施建设，推进人口向中心城区集聚。构建市域城镇发展轴带，调整城镇发展空间。突出重点镇、中心镇的建设，全面提高小城镇质量。区域协作与可持续发展：实行区域基础设施和公共服务设施共建共享，进行资源的优化配置和城乡空间整体发展。控制城镇发展速度和规模，采取集约的空间增长模式，强调对土地资源、水资源、森林资源、旅游资源、矿产资源等的保护和适度开发，创造良好的生活和生产环境。赤壁市蒲纺片区控制性详细规划。说明书3 1.5.3.城市发展结构规划形成“一环显特色、五区同发展、多廊显生态”的城市空间
12、结构。1、一环：环陆水河生态休闲环。规划合理利用山体资源，控制山体生态廊道，提升生态效能，打造成为城市近郊森林公园，优化山体周边旅游接待、旅游居住、文化休闲、体育运动等配套功能，强化陆水湖和城市间的联系，构建城市生态休闲核，彰显城市生态文化特色。2、五区：河东新区、河西老城区、西北综合区、陆水蒲纺片区、汤茶养生区。3、多廊道：是指贯穿中心城区各功能区的生态廊道。1.5.4.对蒲纺片区的规划要求蒲纺地区是一个相对孤立的工业区，目前这个地区发展缓慢，居住配套不理想。本次规划期限内建议对该区域工业保持现状，规划改善该区的居住环境为主，合理安排生活、公共服务设施用地，依托陆水湖南部旅游服务中心的建设提
13、高该区的品位。1.5.5.总体规划评价总体规划对于赤壁市未来城市发展的战略思想和发展方向，城市性质与规模较为明确，为本次控制性详细规划提供了重要的编制依据，因此，本次规划在发展目标、发展策略、功能布局上应符合城市总体规划。2.现状综述2.1.土地使用2.1.1.概况蒲纺片区西、南、东三面环山，北靠陆水河,自然环境良好。片区由于山水的环绕，建设用地高差较大，为典型的滨水型山地城镇，现状建成区面积为 173.29 公顷。现状居住用地 74.12 公顷，占规划用地面积的 28.31%。居住建筑以低层为主，近年来新建了部分多层住宅。现状公共管理与公共服务设施用地 25.46 公顷，占规划用地面积的 9
14、.73%，其中行政办公用地 3.50 公顷，文化设施用地 2.62 公顷，教育科研用地 11.29 公顷，体育用地 0.98 公顷，医疗卫生用地 6.27 公顷，社会福利用地 0.79 公顷。现状商业服务业设施用地 3.47 公顷，占规划用地面积的 1.33%。商业主要集中在六米桥社区。现状工业用地所占比例较大，且布局分散，共 52.23 公顷，占规划用地的 19.95%，主要为蒲纺总厂旧址。工业用地主要分布在桃花坪社区、六米桥社区和桂花树社区。现状物流仓储用地 1.30 公顷，占规划用地的 0.50%。现状道路与交通设施用地 11.96 公顷，占规划用地的 4.57%。赤壁市蒲纺片区控制性详
15、细规划。说明书4 现状公用设施用地 2.51 公顷，占规划用地的 0.95%。现状绿地与广场用地 2.23 公顷，占规划用地的 0.85%。其中公园绿地 1.92 公顷。现状用地统计表序号 用地代码用地名称 面积(hm) 占规划总用地的比例（%）1 R 居住用地 74.12 28.31公共管理与公共服务设施用地25.46 9.73行政办公用地3.5 1.34文化设施用地2.62 1.00教育科研用地11.29 4.31体育用地 0.98 0.37医疗卫生用地6.27 2.402 A其中社会福利用地0.79 0.303 B 商业服务业设施用地 3.47 1.334 M 工业用地 52.23 19
16、.955 W 物流仓储用地 1.3 0.506 S 道路与交通设施用地 11.97 4.577 U 公用设施用地 2.51 0.96绿地与广场用地 2.23 0.858 G其中：公园绿地 1.92 0.739 H11 城市建设用地 173.29 66.20非建设用地 88.49 33.80水域 9.18 3.51农林用地 75.96 29.0210 E其中其他非建设用地3.35 1.2811 总计 规划总用地 261.78 1002.1.2.现状建筑建筑高度：片区内建筑以低层为主，仅有部分的多层和少量高层建筑。低层建筑多为老式民宅和工厂厂房，多层建筑为单位宿舍楼、新建住宅和少量的公共建筑，高层
17、建筑为近期开发建设的小区，片区内最高建筑不超过 12 层。建筑质量：片区现状建筑以住宅、厂房为主，商业服务、公共服务类建筑偏少，且形态单调，功能老化，无显著的地域特色。新建建筑多为近期开发的住宅小区。根据以上分析将蒲纺片区现状建筑可分为三大类：一类为质量较好的建筑：近期开发的住宅或新建的公共建筑；二类为质量一般的建筑：外观较好的建筑，多为 2000 年后建设的住宅；三类为质量较差的建筑：以老式低层建筑与破旧厂房为主，多为80 年代前的建筑；针对上述不同情形，规划认为一类建筑保留，二类建筑可酌情进行改造，三类建筑应拆除。2.1.3.土地批租现状情况蒲纺片区为建成区，近期进行开发建设的项目不多，只
18、有局部地区的更新改造。其中已批新建用地总面积为 7.55ha,已批未建用地总面积为 4.14ha。赤壁市蒲纺片区控制性详细规划。说明书5 2.2.生态资源2.2.1.水体分布情况规划区紧邻陆水水库，现状有 2 条南北贯通的人工渠道，主要用于片区内生活污水的排放。规划区北边有大量池塘，用地范围内水资源丰富。2.2.2.山体分布情况规划区三面环山，处于幕阜山余脉地带，地势高差变化较大。建设用地内现状山体较小，洼地较多。规划应结合地形地貌进行用地的布局，充分保护和利用山体资源。2.2.3.绿化植被分布情况规划区植被覆盖率较高，植物种类较多，且拥有成片的林地和丰富的水生植物。规划要求绿化植被较聚集的区
19、域应以保护为主，做到生态系统和城市建设的协调发展。2.3.现状地形分析2.3.1.高程分析规划区最高高程为 528.7 米，最低高程为 32.1 米，高程最高点为基地最南端，最低点位于陆水河附近，基地南高北低。 2.3.2.坡度分析规划区内绝大部分用地坡度小于 8%，适宜开发建设，只有零星少量地块坡度较大，但由于面积小，通过工程处理可以作为建设用地。2.3.3.坡向分析规划区内坡度起伏较大，最高坡度约为 359，最低坡度约为-1，坡度差约为 360。2.4.综合交通2.4.1.对外交通规划区位于赤壁市中心城区南部，省道 214（赤通公路）穿越整个规划区，西与城市主干道对接，东可直达崇阳县，对外
20、交通便利。2.4.2.城市道路交通规划区内道路系统较为完善，主要道路有桂花树路、六米桥路、湖滨路、泉门口路、桃花坪路和老虎墩路，其余支干道贯穿各用地，但道路普遍较窄。2.4.3.交通设施规划区内现代交通设施较少，没有公共的社会停车场和广场用地.在赤通公路沿线有两处加油站,桃花坪路南侧有一处公交首末站。2.5.公共服务设施片区现状公共服务设施较齐全，目前有市级医院一所、小学中学各 2 所，社区服务中心 4 所、养老院 1 所、加油站 2 所等。行政办公设施较分散，主要沿城市干道布置。商业设施主要集中在六米桥路上，文化体育设施主要集中在桃花坪路上。但公共开敞空间较少，缺乏公共绿地。同时公共服务设施
21、过于集中导致居民出行不便。赤壁市蒲纺片区控制性详细规划。说明书6 2.6.市政基础设施现状市政设施较齐全，但是老化严重。给水设施有赤壁市供水总公司三水厂和增压泵房，排水设施有排污站。电力设施有陆水湖供电所，电讯设施包括中国电信、中国移动、中国联通。邮政设施有荆泉邮政支局。 2.7.规划区优劣势分析2.7.1.优势：（1）生态环境优美，周围山体环绕，北面紧邻陆水河；（2）交通条件便利，S214 省道（赤通公路）穿越片区；（3）文化自然独特，特殊时期建造的蒲纺总厂，代表着特定的红色军工文化，有一定历史背景；（4）旅游市场优势明显，周边地区目前尚且缺乏整合性强的顶级旅游度假休闲项目，市场前景广阔。2
22、.7.2.劣势：（1）基地现状用地布局较为分散，呈狭长地块，用地高差较大，整合性不强；（2）现状资源特色不明显，蒲纺目前工业生产以纺织产业为主；（3）市政基础设施破旧；（4）现状道路不成系统，整个蒲纺目前只有几条主要道路，其余都是断头路；（5）功能布局混乱，工业用地与住宅混杂。3.规划总则3.1.规划原则3.1.1.整合原则根据片区近远期建设需求，注意与周围建设的协调统一，对土地与开发空间进行适当整合，使其成为城市有机组成部分。3.1.2.控制原则以土地使用控制为重点，强化规划设计、规划管理、开发建设的衔接，合理确定开发强度，优化用地与建筑布局，正确引导开发行为。3.1.3.合理原则因地制宜，
23、科学合理地利用基地及周边自然条件，同时，充分考虑用地现状与权属关系，合理组织交通网络，完善配套设施，尽量实现土地综合效益的最大化。赤壁市蒲纺片区控制性详细规划。说明书7 3.2.整体构思3.2.1.整合各用地单元，坚持优地优用，有效发挥土地的综合效益，促进该片区的城市建设良性发展。3.2.2.合理确定土地开发强度，完善配套设施，提高环境质量，维护公共利益。3.2.3.完善道路系统，充分考虑开发使用、公众的需要、地块划分的可操作性等，疏理局部交通，为持续发展创造有利条件。3.3.规划依据（1） 中华人民共和国城乡规划法 （2008 年 1 月 1 日起施行）（2） 城市规划编制办法 （2006
24、年 4 月 1 日起施行）（3） 城市用地分类与规划建设用地标准 （GBJ 50137-2011） （4） 湖北省城市规划强制性内容编制细则（试行） ，2004.3（5） 湖北省控制性详细规编制技术规定 ，2006（6） 咸宁市城市规划管理技术规定 ，2014 年版（试行）（7） 赤壁市城市总体规划 （2011-2030）（8） 赤壁市国民经济和社会发展第十二个五年总体规划纲要（9）国家颁布的有关法规、规范及其它相关资料（10）蒲纺片区年鉴及其他相关资料（11）片区地形图（1:1000）3.4.功能定位以纺织工业、旅游服务为依托，现代化产城融合的宜居康城。3.5.规划理念3.5.1.有机疏散理
25、念3.5.2.山水园林城市理念3.5.3.区域协调发展理念3.5.4.产城融合建设理念3.6.特色塑造3.6.1.山水特色规划区三面环山，北临陆水河，山水呼应。以蒲纺现状水系为基础，形成中心集中水面，结合绿地布局、景观设计，形成生态景观核心。配合周边生态资源的渗透融合，从而形成蒲纺片区特色的山水格局。3.6.2.多层次的公共服务体系规划区构建布局合理、配套完善、服务高效、合理分级的服务网络体系，同一级别、功能和服务方式的公共服务设施应集中设置，以减少不必要的出行。实现城市生活的高效、完备、便捷。3.6.3.高效协调的道路交通系统规划范围内道路主次分明，动静结合的道路交通系统，紧密联系各个功能区，形成安全合理的综合交通体系。
