1、江西*旅游度假区项目可行性研究报告11 总论 .11.1 项目概况 .11.2 可行性研究的方法和程序 .11.3 可行性研究的原则 .21.4 可行性研究报告编制依据 .32 项目发展背景 .42.1 区域旅游业发展背景 .42.2 区位与交通分析 .52.3 市场分析 .72.4 周边旅游资源与产品竞合分析 .152.5 地块分析 .202.6 项目价值判断 .233 项目配套政策解读 .243.1 鄱阳湖生态经济区规划政策解读 .243.2 南昌“低碳科技示范区”政策解读 .253.3 住房和城乡建设部和国家旅游局联合设立的全国旅游小城镇政策解读 .263.4 国家环保部设立的生态文明示
2、范区政策解读 .273.5 国家旅游局批准的国家级旅游度假区政策解读 .273.6 其它相关政策解读 .284 项目战略定位 .294.1 发展目标 .294.2 主题定位 .294.3 功能定位 .294.4 发展战略 .305 项目开发模式 .315.1 开发原则 .315.2 旅游产品体系 .325.3 空间布局与产品结构 .326 旅游核心项目策划 .356.1 策马特主题小镇 .356.2 休闲度假产品 .366.3 商务会议产品 .396.4 人文居所产品 .406.5 运动旅游产品策划 .446.6 乡村旅游产品 .466.7 魔幻世界 .497 项目形象策划与市场营销 .517
3、.1 形象策划 .517.2 品牌系列策划 .527.3 市场营销 .538 项目商业模式策划 .578.1 项目投资建设估算 .579 投资估算与资金筹措 .1129.1 项目总投资 .1129.2 资金来源和融资建议 .1129.3 项目筹资策略 .113210 项目社会评价 .11510.1 对社会经济的影响分析 .11510.2 对生态环境的影响分析 .11510.3 对社会文化的影响分析 .11510.4 对旅游城镇建设的影响分析 .11611 项目风险分析 .11711.1 风险概述 .11711.2 风险因素识别 .11711.3 风险分析 .11811.4 防范风险措施 .11
4、912 研究结论及建议 .12011 总论1.1 项目概况1.1.1 项目名称江西*旅游度假区项目1.1.2 项目承办单位承办单位：*房地产集团1.1.3 项目拟建地区和地点1.1.3.1 项目拟建地区概况项目位于江西省南昌市*县，*县总面积 666 平方公里，辖 3 乡 7 镇 1 场，26 万人口。距南昌市区仅 30 公里，地理区位优越，交通便利，全面融入了南昌“半小时经济圈” 、南昌市“临空经济圈”和省级“六小时经济圈” 。全县概貌为“五山一水三分田、一分道路和庄园” 。*山水秀美、生态优良，是国家级千年古县、国家级生态示范区、全国平原绿化先进县、全国粮食生产基地县。文化积淀厚重，县域被
5、梅岭和三爪仑两个国家级森林公园所环抱，具有发展旅游产业不可多得的自然秉赋。1.1.3.2 项目用地概况项目位于*县*镇至*镇西山脚下一带，东至西山岭，南至*镇石窝雷家村，西至*集镇及万赤公路一带，南至南安一级公路，项目用地总面积为 9339 亩。1.1.4 项目建设内容项目用地总面积为 9339 亩，拟打造七大类旅游产品体系，分别是策马特主题小镇、休闲度假产品（失落之城主题酒店、星月湾、斯帕谷） 、商务会议产品（香波堡会议酒店） 、人文居所产品（圣安德烈小镇） 、运动旅游产品（马特宏峰小镇） 、主题娱乐产品（魔幻乐园、Discover 小镇）以及乡村旅游产品（韦沃小镇） 。1.2 可行性研究的
6、方法和程序（1） 对项目地块进行实地调研，了解项目概况；（2） 实地考察竞争项目及区域内重点资源情况；（3） 和相关负责人与消费者进行深度访谈；（4） 收集项目背景、环境相关的数据与资料；（5） 收集项目潜在客源的需求及偏好数据；（6） 综合分析并提出项目的产业设计与产品内容；2（7） 科学论证并得出项目发展目标与定位；（8） 基于以上数据及结论分析建立项目投资与财务模型；（9） 报告成文。1.3 可行性研究的原则1.3.1 可持续发展的原则坚持以科学发展观为指导，遵循旅游经济的内在发展规律，培育资源节约型、环境友好型的绿色旅游体系。强调“保护是最明智的开发，开发是最好的保护 ”，对于珍贵的、
7、不可再生的旅游资源，处理好开发与保护的关系，坚持以有效保护核心旅游资源和环境为前提，综合考虑经济效益、社会效益和环境效益，以保证旅游业得到可持续发展。在不同的发展阶段，确定不同的发展目标，明确相应的开发对象和开发程度，留有发展余地。加强资源保护和生态环境建设，实现旅游业的可持续发展。1.3.2 资源整合原则本项目地的发展要高度整合现有资源，使各类资源在旅游业的发展过程中错落分工、差异开发，形成合力、整体成长。唯有对资源进行充分整合，才能形成规模，创造具有影响力的旅游产品；才能避免散小、重复的旅游产品恶性竞争造成区域旅游整体利益流失；才能打造本项目的旅游品牌效应，达到搭建新的融资平台，吸引新的资
8、本投入的目的。1.3.3 市场导向原则坚持以旅游市场需求为导向，以旅游产品开发为核心，以塑造项目地对旅游消费者的核心吸引力为准则，进行深度挖掘、个性包装，把本地块建设成一个有强大吸引力、能够产生巨大经济效益和社会效益的综合性旅游目的地。1.3.4 突出特色原则鲜明的特色是旅游目的地的吸引力所在。本项目力求寻找区域旅游资源、旅游产品和旅游形象的独特性，将项目建设成为特色鲜明的旅游目的地。1.3.5 统筹协调原则报告以科学发展观和可持续发展理论为指导，以实现社会、经济和环境的可持续发展为根本目标，针对项目地的实际情况，规划特别强调城乡统筹、社区发展、资源开发与环境保护的协调关系。1.4 可行性研究
9、报告编制依据（1） 中华人民共和国城乡规划法 ；3（2） 中华人民共和国水土保持法 ；（3） 中华人民共和国森林法 ；（4） 中华人民共和国水污染防治法 ；（5） 中华人民共和国大气污染防治法 ；（6） 中华人民共和国文物保护法 ；（7） 中华人民共和国土地管理法 ；（8） 中华人民共和国环境保护法 。（9） 旅游规划通则 ；（10） 旅游资源分类、调查与评价 ；（11） 旅游区（点）质量等级的划分与评定 ；（12） 中华人民共和国自然保护区条例 ；（13） 风景名胜区管理暂行条例 ；（14） 风景名胜区规划规范 ；（15） 旅游资源保护暂行办法 。（16） 江西省旅游业发展总体规划 （200
10、1-2020） ；（17） 江西省旅游业“十一五”规划纲要 ；（18） 项目承建单位提供的相关资料42 项目发展背景2.1 区域旅游业发展背景2.1.1 江西省旅游业发展概况近年来，江西省旅游产业有了长足进步，旅游业逐步由粗放开发期走向发展期，由事业接待型走向经济产业型，全面推进重点旅游区（线、点） ，以及食、住、行、游、购、娱六大要素系统建设，旅游客源不断拓展，旅游经济体制和运行机制发生深刻变化，旅游产业规模明显扩大，各个旅游环节都迈向新的阶段。旅游接待人数与旅游收入明显提高。2006-2009 年间，全省累计接待入境旅游者 292.84万人次，年均增长 27.02%；旅游外汇收入 8.76
11、 亿美元，年均增长 39.56%；接待国内旅游者3.02 亿人次，年均增长 16.5%，国内旅游收入 2026 亿元人民币，年均增长 20.5% 。2009 年，全省旅游总人数达 9303.3 万人次，实现旅游总收入 655 亿元人民币，分别比上年增长 16%和 21%；旅游总收入约相当于全省 GDP 的 8.6%，旅游业已成为我省国民经济新的增长点和支柱产业。同时，旅游业发展带动了交通、商贸、饭店、餐饮、文化、体育、信息、物流、休闲等服务业的发展，为工业、农业提供了新的市场空间，推动了房地产发展和新型社区建设，促进了生态环境和文化遗产的保护。旅游设施得到全面的改善。过去几年，江西省旅游交通等
12、公共基础设施条件明显改善，连接主要旅游城市和重点景区的交通网络初步形成，极大地改善了江西旅游可进入的条件。同时，旅游接待能力明显增强，旅游汽车、星级饭店的数量在逐年攀升，旅游餐厅、购物及娱乐场所也不断涌现。旅游目的地建设步伐加快。随着旅游业的跨越式发展，政府投资、外资和民间资本大量进入旅游领域。大投资带来大变化，旅游城市、风景名胜区、A 级旅游区、森林公园等建设速度加快，旅游目的地形象明显改观。井冈山、婺源已成为特色鲜明、游客云集的旅游热点；庐山、三清山、龙虎山、龟峰、仙女湖等重点旅游景区接待条件明显改善；南昌、九江、赣州、景德镇、鹰潭、萍乡、瑞金等城市面貌都发生了较大变化，新的旅游景点不断涌
13、现，旅游功能明显增强。综合来说，江西旅游资源比较丰富，旅游业发展迅速，但同较好的省份比，发展速度仍然较慢，发展水平比较落后，与周围各省份旅游业相比，也仍有较大差距。要加快省旅游业的发展，亟需从整体上提高旅游开发水平，开发高水准、高品质的旅游项目，撬动区域旅游的新发展。2.1.2 南昌市旅游业发展概况5南昌市是国家级历史文化名城、中国优秀旅游城市，近年来，城市基础设施建设的加强和城市环境面貌的改善，为提升南昌市的旅游环境吸引力和城市吸引力创造了便利条件。旅游业总体发展状况呈上升趋势。2009 年，全年共接待国内游客 1227.2 万人次，比上年增长 16.6%，接待入境游客 10.4 万人次，增
14、长 7.1%。实现国内旅游收入 83.69 亿元，增长 13.1%；旅游创汇 3166.86 万美元，增长 6.0%。旅游资源类型多样，但也较零散。南昌作为国家级历史文化名城，旅游资源数量丰富、据统计，南昌拥有全国六大类 74 个基本类型旅游资源的六大类 63 个基本类型旅游资源，功绩 538 个资源单体。旅游资源区域空间组合状况良好，中心城区以人文旅游资源占绝对优势，边缘地区和腹地地区以自然风光为主、地文景观类、生物景观类优势明显。旅游产业配套要素齐全，但仍需要提高档次与规模。截止 2009 年末，南昌市拥有星级宾馆（饭店）51 家；拥有旅行社 156 家，其中出境组团社 15 家。市内约有
15、 63 个景区（点） ，其中国家 4A 景区的有滕王阁与天香园，许多景区没有发挥相应的旅游吸引物的作用，经营较为惨淡。与国内其他中部地区城市比较，南昌市旅游业的发展存在明显的差距。无论是国内旅游还是入境旅游，其旅游人数与旅游经济收入总量都偏小；旅游产品以观光为主，休闲度假型的旅游项目比较匮乏，市内还尚未有标杆性、高品位的旅游目的地，这也成为本项目发展的重要因素。2.2区位与交通分析2.2.1 区位分析宏观区位上看，项目地位于江西南昌市，南昌市位于中部地区，东临以上海为中心的长江三角洲，南接以广州为中心的珠江三角洲，东南毗邻闽中南三角，是全国唯一一个同时临近三大经济圈的省会城市，具有承东启西，沟
16、通南北的独特战略地位，因此，该区域范围内的旅游项目的打造也极具战略意义。微观区位上看，项目位于南昌*县*镇至*镇西山脚下一带，东至西山岭，南至*镇石窝雷家村，西至*集镇及万赤公路一带，南至南安一级公路，项目用地总面积为 9339 亩，周边地形平坦，地势平缓，区域内水系发达，西侧有潦河纵贯而过。62.2.2 交通分析由于本项目的区位关系，项目地的外部交通基本上依托南昌的交通网络。目前，南昌市交通设施建设在逐步完善，形成了“快捷畅通、四通八达 ”的公路、铁路、水路和航空网，极大地提高了项目的可达性。航空交通方面，昌北机场是江西省唯一的国际航空港，已经开辟了直达北京、上海、广州、深圳、香港、福州、厦
17、门、西安、昆明、珠海、海口等 30 多个城市和新加坡、日本等多个城市的国际航线，承担了江西省同国际市场的唯一通连功能。项目地靠近昌北机场，距机场高速路口仅半小时车程，这为项目地输送远程客源提供了十分有利的条件。铁路交通方面，南昌作为我国铁路交通的重要枢纽和京九线上唯一的省会城市，京九、浙赣、皖赣、向乐四条铁路在市内越境而过，使得周边省市客源来往南昌十分便利。公路交通方面，105、316、320 国道和贯通省外的昌九、赣粤、温厚、昌樟和梨温高速交汇于南昌，可直达上海、广州、福州、合肥、长沙、武汉、杭州等周边 9 个省会城市，构成了以南昌为中心的“5 小时经济圈” 。72.3市场分析2.3.1 江
18、西省旅游市场分析2.3.1.1 江西省旅游市场规模分析江西的旅游业近几年来发展速度持续加快，旅游人数与旅游收入不断提高，2006-2009年旅游市场数据如表 1：表 1 江西省 2006-2009 年旅游市场规模统计国内旅游 入境旅游年份人数（万人次） 增长率收入（亿元）增长率人数（万人次） 增长率旅游外汇（万美元）增长率2006 年 6000.23 18.63% 380 22% 49.73 33.38% 13960.75 34.3%2007 年 6943.80 15.7% 448.77 18.1% 66.47 33.8% 19553.64 40.1%2008 年 8022.68 15.54% 541.89 20.75% 80.21 20.67% 25169 28.72%2009 年 9303.3 16.0% 655.5 21.0% 96.43 20.23% 28974.89 15.12%数据来源：江西政务旅游网
