1、某饭店二期改扩建项目申请报告XXX 年 XXXX 月目 录第一章 项目概况. 1一、项目概况. 1二、项目建设单位. 2三、项目申请报告编制依据. 4第二章 项目建设背景及必要性. 5一、项目建设背景. 5二、项目建设必要性. 5第三章 市场分析. 8一、酒店式公寓市场分析. 8二、会议设施市场分析. 9三、商业设施市场分析. 10四、休闲娱乐设施市场分析. 10五、停车设施市场分析. 11六、 高档公寓（出售）市场分析. 12第四章 建设条件. 13一、项目用地位置. 13二、拆迁安置. 13三、市政配套设施. 14四、工程地质条件. 15第五章 项目建设方案. 16一、建设指导思想. 16
2、二、规划方案. 16三、建设规模及建设内容. 17四、建筑方案. 17五、结构方案. 18六、设备系统. 18第六章 环保、消防及安全. 22一、环境保护. 22二、节能. 23三、消防. 23四、安全保卫. 25第七章 项目组织形式及建设进度安排. 26一、项目组织形式. 26二、项目进度安排. 26第八章 投资估算及资金筹措. 28一、投资估算. 28二、资金筹措. 30三、资金投入计划. 31第九章 财务评价. 32一、测算说明. 32二、收入测算. 32三、成本费用测算. 33四、税金测算. 34五、利润测算. 34六、企业公积金公益金. 34七、财务分析. 34八、不确定性分析. 3
3、5第十章 结论. 36附表附表 1 总投资估算表附表 2 投资计划及资金筹措表附表 3 借款还本付息表附表 4 固定资产折旧、无形资产及长期待摊费用估算表附表 5 销售收入、销售税金及附加估算表附表 6 成本费用估算表附表 7 损益表附表 8 现金流量表（全部投资）附表 9 现金流量表（自有资金）附件附件 1 首旅集团关于合并某饭店二期两项目并核准变更项目名称及投资主体的请示附件 2 项目公司企业法人营业执照（副本）复印件附件 3 项目公司投资三方企业法人营业执照、资信证明、企业简介复印件附件 4 投资三方合同书附件 5 北京市规划委员会规划意见书（含附件及附图）附件 6 北京市规划委员会建设
4、用地规划许可证（含附件及附图）附件 7 北京市国土资源局新征用地预审意见函、第三批协议出让的经营向项目用地清单附件 8 北京市国土资源局地价水平通知单（京国土利通字（2005-1）第 85 号）附件 9 北京市环保局、国家环保局建设项目环境影响报告表的批复函附件 10 北京市交通委员会项目交通影响评价论证意见和评价意见函附件 11 北京市建设委员会项目列入“2008”工程的函附件 12 原北京市发展计划委员会、原国家发展计划委员会对本项目的原批复文件附件 13 项目拆迁方案附件 14 北京市发改委报国家发改委关于某饭店二期改扩建项目由北京市重新办理核准手续的请示附图附图 1 项目位置示意图附图
5、 2 项目规划平面图第一章 项目概况一、项目概况1项目名称：某饭店二期改扩建工程2建设地点：某饭店北侧，为规划中的王府井商业区的 E3、E4、E5 号地，工程南起霞公府街，北至规划大纱帽胡同，东起王府井大街，西至晨光街(见附图一) 。3项目建设合作单位：北京紫金世纪置业有限责任公司4建设内容：本项目为大型综合服务配套设施，主要功能为高档酒店式公寓、会议、商业和餐饮娱乐等。通过本项目的建设，增加某饭店必要的配套设施，满足奥运期间需求，完善某饭店的服务功能，改善王府井地区的整体环境。5建设规模：项目占地面积 4.41 万平方米，其中建设用地 2.92 万平方米，市政代征地1.49 万平方米；项目总
6、建筑面积约 26 万平方米，其中地上 14 万平方米，地下 12 万平方米。6建设工期：2005 年 10 月至 2008 年 1 月7总投资及来源：341703.8 万元人民币。其中资本金 100000.0 万元，优先购买权式信托40000.0 万元，银行长期借款 200000.0 万元，银行短期借款 1703.8 万元。8. 主要财务指标：对于项目全部投资：平均年利润总额=24711.5 万元投资利润率=平均年利润/全部投资 =7.23%投资利税率=（平均年利润+ 税金）/全部投资=11.78%投资收益率=（平均年利润+ 折旧与摊销+ 利息支出）/ 全部投资 =10.60%税后财务净现值（
7、I C=8%）=1391.9 万元税后内部收益率=8.05%税后投资回收期=12.36 年税前财务净现值（I C=8%）=102762.7 万元税前内部收益率=11.62%税前投资回收期=9.73 年二、项目建设单位1.项目建设单位名称: 北京紫金世纪置业有限责任公司法人代表：刘毅注册地址：北京东城区霞公府街注册资本：人民币 10 亿元合资各方：北京市某饭店、西部信用担保有限公司、新产业投资股份有限公司，三方均为内资企业。注册资本比例及权益分配：某饭店出资 4 亿元人民币，占注册资本的 40；西部信用担保有限公司出资 3 亿元人民币，占注册资本的 30；新产业投资股份有限公司出资 3 亿元人民
8、币，占注册资本的 30。且三方均以现金入资。该公司依法缴纳所得税和提取各项基金后的利润，按照出资各方在注册资本中的比例进行分配。合资期限为 40 年。经营宗旨：发挥各方在资金、行业和公共关系资源方面的优势，采用先进、科学的经营理念和管理模式，把某饭店二期工程改扩建项目建成国际一流硬件和软件的高档酒店式公寓、现代化商业、娱乐、会议设施，使投资各方获得最佳商业利益。经营范围:（1）对某饭店二期改扩建项目的建设、开发及经营；（2）酒店式公寓经营管理；（3）商业设施的自营、租赁；（4）会议中心及休闲、健身、娱乐设施的经营管理；（5）停车场的经营管理；（6）其他中国法律、法规不禁止的项目。2出资各方简介
9、（1）北京市某饭店注册地址: 北京市东长安街 33 号法人代表: 王泉生某饭店创办于 1900 年，解放后几经扩建，形成现有的东、中、西三座大楼的宏大规模。某饭店于 1992 年注册，企业名称为北京市某饭店，注册资金 39855.2 万元。该饭店历史悠久，地理位置优越，建筑宏伟壮观，客房豪华舒适，在国内外享有很高的声誉。它曾经接待过许多中外首脑，承担过许多重大的外交和政治活动，在中国酒店业中占有特殊地位。近年来，某饭店依靠科学管理和优质服务，取得了良好的经济效益。某饭店是五星级饭店，隶属于北京旅游集团有限责任公司。经中国工商银行北京市分行证明，某饭店资产雄厚，是具有很强实力的经济实体，具有良好
10、的信誉和较强的偿债能力，并能承担本项目建设风险。（2）西部信用担保有限公司注册地址: 西安市北大街 3 号中天国际大厦六层法人代表: 刘文彪西部信用担保有限公司在国家实施西部大开发战略背景下，经国家工商局批准，于 2002年 11 月在西安注册成立，注册资本 4 亿元人民币。目前它是中国西部最大的信用担保公司之一。公司采用先进的信用担保管理模式，充分发挥信用担保纽带作用，全面整合相关产业优势资源，架起银企合作的桥梁。公司积极拓展业务领域，在江西、大连、北京等地加强发展，并在北京和西安设立双总部运营机制，加快了发展速度。（3）新产业投资股份有限公司注册地址: 深圳市福田区振兴路 3 号建艺大厦
11、17 楼法人代表: 翁先定新产业投资股份有限公司是在 1993 年由原国家计委的倡导和支持下，由国务院有关部门和部分省市政府投资公司共同出资组建的股份制企业，注册资本为 15650 万元人民币，截至2004 年 3 月，公司已增资扩股至 80650 万元人民币。目前公司持有新华信托投资股份有限公司 29.5的股份，投资额为 1.47 亿元人民币，并通过新华信托投资股份公司持有深圳市新产业创业投资有限公司 97的股份。上述两家公司作为新产业公司的主要业务平台，分别从事金融服务业和创业投资业，并与新产业公司构成一个整体，实行资源整合。公司累计投资 10 多亿元人民币，累计实现收入及投资收益 10
12、亿元人民币，累计实现利润2.8 亿元人民币，截止 2004 年 9 月，公司总资产 10.38 亿元人民币，净资产 9 亿元人民币。三、项目申请报告编制依据1国家发展计划委员会，建设部建设项目经济评价方法与参数（第二版）；2北京市规划委员会规划意见书（2005 规意选字 0023 号）；3北京市国土资源局“地价水平通知单”（京国土利通字（2005-1 ）第 85 号）；4. 北京市“2008”工程建设指挥部办公室“关于同意将北京广场项目（某饭店 3 二期扩建项目）列入2008工程的函”（市建指办【2005】111 号）；5. 项目单位提供的其他资料。第二章 项目建设背景及必要性一、项目建设背景
13、本项目最早于 1994 年由某饭店和香港裕景兴业有限公司共同发起，当时项目名称为“某饭店北京宫项目”，并以双方名义向国家和北京市相关政府部门申报立项。历经多年的前期运作，2003 年 3 月，原国家计委（现国家发展和改革委员会）批复中港合资建设某饭店北京宫项目可行性研究报告，建设地点为王府井商业区 E4、E5 地块，占地面积 30300 平方米，总投资 24.8 亿元人民币，由中港双方组建的项目公司负责开发、建设和经营。2005 年 1 月，北京市发改委核准某饭店改扩建二期工程（E3 地块，该地块占地 10600 平方米）2004 年，香港裕景兴业有限公司提出退出该项目，中港双方的合作终结。此
14、后，某饭店又与西部信用担保有限公司和新产业投资股份有限公司出资合作，成立了名为北京紫金置业有限责任公司的内资企业，共同开发、建设和运营该项目。经市政府研究同意，将王府井商业区 E3 地块与 E4、E5 地块一并作为某饭店二期改扩建项目用地，共占地面积 4.41 万平方米，项目名称改为“某饭店二期改扩建项目”。本项目前期工作的进展情况：北京市规划委员会已针对本项目出具规划意见书、建设用地规划许可证；北京市国土资源局出具地价水平通知单；完成项目环境影响报告表并获得国家环境保护总局的复函和北京市环境保护局的批复；北京市交通委员会完成项目交通影响评价论证；本项目已获准列入北京市“2008”工程。二、项
15、目建设必要性1本项目的建设是北京市成功举办 2008 年奥运会的需要。北京举办 2008 年第 29 届奥运会受到全世界的瞩目，届时将有大量参加奥运会的各国运动员、工作人员及游客下榻北京的各个宾馆饭店。某饭店将作为北京奥运会的总部饭店，专门为奥运会提供 800 间（套）客房，接待奥委会的官员、各国政府首脑及世界著名运动员。因此，某饭店的设施和服务的水平将是世界对北京印象的直观体现。本项目属于完善某饭店设施条件的配套工程，属于北京市“2008” 工程，建成后将首先作为2008 年奥运会总部饭店使用。本项目的建设，将配合奥运相应设施的建设，围绕经济、娱乐、文化、休闲、购物于一体的多元复合型高级休闲
16、方向发展，构建北京城市旅游业鲜明的空间格局、品位和特色，树立城市旅游新形象，为 2008 年奥运会提供完善的服务设施。2本项目的建设是王府井商业区整体建设的需要。本项目地处北京市重要的传统商业区王府井商业区。王府井商业区位于北京市中心位置，有着悠久的历史，享有华夏“第一商业街”的美誉，是世界著名的十四大商业街之一。北京城市总体规划（2004-2020 ）明确要进一步完善王府井商业区，使其发展成为现代商贸和传统商贸有机结合、功能互补的商贸文化旅游区。某饭店位于王府井大街的西南侧，与周边的商业群体浑然一体，以其独特的历史文化魅力吸引了众多中外游客和商人。饭店承办的展览、会议等多种形式的招商、宣传和
17、旅游等活动均给王府井带来了巨大的商业效益，有力促进了王府井现代和传统商贸的发展。90 年代以来北京市对王府井商业区重新进行了整体规划，并进行了基础设施及商业设施的改造。目前商业区的基础设施建设已全部完成，商业设施改造也已完成了大半，新型的王府井商业区已呈现在世人面前。本项目用地 E 号地块是王府井商业区整体改造范围内最后一块未改造地块，由于回迁量大等原因一直没有进行改造，目前仍然有大量的低矮平房和年代较早的建筑，与王府井地区整体环境很不适应。因此，该地块的改造并入某饭店二期改扩建项目，既能配合王府井地区进行总体开发规划，综合解决王府井改造回迁单位安置问题，也对促进王府井商业区的进一步繁荣起到积
18、极的作用。3本项目的建设能够完善某饭店配套设施，增加某饭店服务功能，提高市场竞争力。近年来，北京地区的高档饭店不断增加，饭店服务业的竞争日趋激烈。在竞争中，某饭店虽然牌子老，名气大，但是在服务设施、服务项目等方面与有些高档饭店相比存在着一定差距。尤其作为 2008 年北京奥运会的总部饭店，某饭店现有设施不足、现有服务功能难以满足奥运会期间的需要。部分设备使用年久，已不适应现代要求。目前饭店共有客房近千套，各类餐厅数十个，但商务办公、会议、休闲健身、购物设施及停车位不足。比如，某饭店现有的会议室均与餐厅混用，缺乏专用会议设施，无法组织、举行大型、高标准的会议，既损失了收入，又影响了某饭店的服务。
19、另外，写字楼和客房的总量不能满足市场的需求，很多客户租用饭店大量房间作为办公用房，导致出租客房进一步减少。娱乐设施、商业面积则更少，商业设施仅 200 平方米。这些设施难以满足宾客的多方面的消费需求，制约了某饭店的进一步发展。本项目的建设有利于改变这种状况，完善某饭店的服务功能和配套设施、增强某饭店的竞争力。第三章 市场分析某饭店二期改扩建工程作为 2008 年北京奥运会总部饭店的重要配套工程，主要的建设目的是弥补某饭店现有设施不足、完善某饭店的服务功能和配套设施，满足奥运会期间需求，提升北京城市旅游形象，并兼顾项目 2008 年之后的正常经营，因此本项目的总体定位是：集酒店式公寓、会议、商业
20、购物、娱乐休闲、停车于一体的多元复合型休闲场所，下面分别就以上各部分功能进行简要的市场分析。一、酒店式公寓市场分析（一）北京酒店式公寓市场供需分析所谓公寓式酒店，简单地说，就是以公寓形式存在的酒店套房，配有全套家具与家电，并有居家的格局和良好的居住功能。北京最早经营酒店式公寓的是北京建国饭店，之后如香格里拉饭店、华侨大厦等高档酒店陆续推出酒店式公寓的服务功能。总体上分析，北京市市场供给的公寓式酒店档次比较齐全：既有总统套间和豪华套间，又有高级套间与普通套间；既有法式套间，又有中式套间；既有商务套间，又有普通居住套间等等。 从位置上看，集中分布于北京的王府井地区、朝阳 CBD 周边地区、中关村地
21、区以及其他繁华、典型的商务、办公区域。在京的海外公司高层管理人员，以及在京海外社团和驻华使馆的工作人员等，构成了北京酒店式公寓的主要需求群体。一些小型公司也将其作为商住使用，希冀在市中心或交通便捷地区生活，有传统酒店的硬件配置，相当水准的上门服务，重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。随着中国加入 WTO，将会有更多的国际跨国公司企业来北京设立公司，其中中小型企业由于资金实力，酒店式公寓成为它们的首选。（二）北京酒店式公寓市场价格分析酒店式公寓出租价格的主要影响因素有地理位置、配套设施、服务功能等。酒店式服务公寓市场出租平均报价为每月每平方
22、米 24.5 美元（折合为人民币为 202 元/平米月）。参照项目的现行出租价格：表 3-1 参照项目的现行出租价格序号 项目名称 位置 出租价格（元/平米月）1 南新仓天地 东城区东四十条甲 22号4502 枫蓝国际中心 海淀区索家坟 2 号 300-4503 置地星座 西单路口毗邻中国银行360（三）本项目酒店式公寓的供给及价格预测酒店式公寓经营方式灵活，即可以以公寓的形式长期出租，又可以以酒店客房的形式短期出租，非常适合于本项目。通过对本项目严密的筹划，不仅可以满足 2008 年奥运会总部饭店的短期高峰客房需求，又可以在 2008 年之后保持项目良好的出租水平。参照同等档次的酒店式公寓的
23、出租价格，并综合考虑地缘、交通、服务、声誉等优势，本项目酒店式公寓的出租价格预计可以在 300-400 元/平米月之间，平均取 340 元/平米月。二、会议设施市场分析（一）北京市会议设施市场分析会议主要包括各种企事业单位举办的商务洽谈会、产品展示发布会、新闻发布会、行业研讨会、管理会议、娱乐联欢会、阶段总结会、内部培训会等。随着北京经济的发展及市场环境的日趋成熟，北京各行政、企事业单位的市场意识也逐渐深入，根据自身发展的需要，其举办商务会议的数量及参会总人次也逐年增加。通过估算，北京市该类会议举办量每年都以 9的速度增长，参会人次每年将增长 5以上。会议设施的租金水平根据档次的不同差别较大。与本项目地理位置、档次相近的会议设施，如东方商务中心，其一人至十人会议室租金水平为 700 美元/月。（二）本项目会议设施市场分析
