星河湾住宅小区B区工程建设项目申请报告.doc

1、星河湾住宅小区 B 区工程建设项目申请报告1 第一章 申报单位及项目概况1.1 项目概况1.1.1 项目名称：星河湾住宅小区 B 区工程建设项目1.1.2 建设单位：山西锦佳地产开发有限公司1.1.3 法人代表：赵金菊1.1.4 建设地点：运城市东部，禹西路与铺安街交汇处的东北角1.1.5 建设性质：新 建1.1.6 建设规模星河湾住宅小区规划总占地面积 39385.8m2（约合 59.1 亩），其中：建筑物占地面积 9649.9m2，绿地面积 15754.3m2，道路及场地硬化面积13981.6m2。规划总建筑面积 159491.8m2，其中：地上建筑面积 134524.8 m2，主要包括住

2、宅用房建筑面积 89928.8m2、商业及会所等附属用房建筑面积 12136m2、业务用房建筑面积 32460m2；地下建筑面积 24967m2，主要包括：地下车库建筑面积 22280m2、住宅地下室建筑面积 2687m2。主要技术指标为：容积率 3.42，建筑密度 24.50%，绿 地率 40%。由于项目施工期长，因此计划分 A 区、B 区两期进行实施，其中 A 区工程已经动工建设，本期工程为 B 区工程建 设项目，其建设规模与建设内容如下：星河湾住宅小区 B 区工程规划总占地面积 18650.1m2（约合 28 亩），其中：建筑物占地面积 4653.5m2，绿地面积 7460m2，道路及场

3、地硬化面积 6536.6m2。规划总建筑面积 68182.05m2，其中：地上建筑面积66388.05m2，主要包括住宅用房建筑面积 60828.05m2、商业及会所等附属用房建筑面积 5560m2；地下建筑面积 1794m2，均为住宅地下室。主要技术指标为：容积率 3.56（虽 B 区容积率较大，但 项目总体完工后，其符合星河湾住宅小区 B 区工程建设项目申请报告2 城市规划设计条件），建筑密度 24.98%，绿地率 40%。星河湾住宅小区 B 区工程完工后可提供住宅 636 套，其中：90m 2 以下的户型 496 套，建筑面积 43309.6m2，占总 住宅面积的 71.2%；90m2

4、以上的户型 140 套，面积 17518.45m2，占总住宅面积的 28.8%。可解决约2035 人的住房问题。1.1.7 本期建设内容该项目规划新建 2 幢 33 层（地下 1 层）住宅楼，为框剪结构；1 幢 31层（地下 1 层）住宅楼，为框剪结构；1 幢 2 层商业及会所等附属用房，为框架结构。1.1.8 主要建设条件 供水该项目水源由禹西路市政管网引一条 DN100 供水管网，水质符合国家饮用水标准。 排水生活污水经化粪池处理后，排至城市污水管网；雨水经管道汇集后，作为绿化用水，多余部分排至城市雨水管网。 供电该项目电源由运城市电力公司供给，由市政电网引入 10KV 线路。 暖通该项目

5、供暖由城市集中供热供给。1.1.9 建设工期根据项目建设规模，预计建设工期为 16 个月，即从 2012 年 9 月 1 日开工建设， 2013 年 12 月底全部竣工。1.1.10 估算总投资与资金来源本项目估算总投资 27168.3 万元，其中：工程直接费 15267.2 万元，其星河湾住宅小区 B 区工程建设项目申请报告3 他费用 9888.6 万元（包括土地使用费），预备费 2012.5 万元。详见工程造价估算表。项目估算总投资 27168.3 万元，全部由建设单位自筹。1.1.11 主要技术经济指标主要技术经济指标详见表 1-1。1.2 建设单位概况山西锦佳房地产开发有限公司成立于

6、2006 年 6 月，公司办公地址位于运城市运城市红旗西街 152 号，法人代表赵金菊，公司注册资本 3000万元，主要从事房地产开发经营。公司现有员工 30 人，具有专业技术职称人员 14 人，其中：高级工程师 1 人，中级职称人员 7 人，员工素质较高，公司资金实力较强。该公司自成立以来，始终坚持“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设” 的城市建 设方针 ，严格按照房地产经营 开发管理条例，依据 严密的施工组织措施，立足自我、艰苦创业，依靠“ 团结奋进、务实守信、创新奉献” 的企业 精神，以“ 高起点、高要求、高标准”为良好的品牌形象，以雄厚的经济势力，高品质的设计，一流的工程质量，优质

7、的售后服务，先进的安防系统， 为业主提供优越的居家氛围，让业主买的放心，住的舒心，向社会奉献新世纪住宅精品，以前瞻的观念、先进的技术、优秀的品质、高效的服务为社会各界人士创造幸福、创造快乐、创造美好家园。1.3 项目提出的理由住房问题是重要的民生问题，党中央、国务院始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。温家宝总理在2007 年政府工作报告中明确提出：房地产业应重点发展面向人民群众的普通商品房，它是构建和谐社会、建立具有中国特色社会主义住宅供应结构体系的一项长期的政策措施。温总理在 2010 年政府工作报告中又星河湾住宅小区 B 区工程建设项目申请报告4 一次提出：

8、要促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。继续支持居民自住性住房消费，增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。运城市位于晋、陕、豫交汇处的“黄河金三角 ”区域，交通便捷，经济发达，资源丰富，人文鼎盛，是山西省南部的政治、 经济和文化活动中心。随着经济的快速发展，居民的经济收入提高很快，改善住房条件欲望很强。根据运城市总体规划，到 2020 年城市规划面积达到 50 平方公里，城市常住人口将达到 50 万。在城市化的不断推进中，城市人口迅速膨胀，住房需求增长很快。随着国家金融制度的改革以及人们的城乡阶层意识、

9、群居意识、 负债 消费意识的增强，极大地促进了房地产业的发展。近几年来，运 城 市 不 断 加 大 城 市 建 设 力 度 ，突 出 建 设 重 点 ，着 力 提 升城 市 品 位 ，让 城 市 成 为 美 丽 的 花 园 、精 神 的 乐 园 和 温 馨 的 家 园 。运城市作为区域经济和物流中心，对周边县市的辐射力很强，根据当地人们的生活方式，有钱 必置业，置业必购房的习惯，周 边 地区的白领及“ 暴发户”到运城购房的意愿越来越强烈，加之旧城改造的速度加快，市场容量膨胀很快，人们对房地产的需求非常旺盛。山西锦佳房地产开发有限公司为解决公司员工办公业务需求，决定在该项目中建设业务楼一幢。该项

10、目位 于 运 城市 东 部 ，禹 西 路 与 铺 安 街 交 汇 处 的 东 北 角 ，总占地面 积为 18650.1m2（约合 28亩），总建筑面 积为 68182.05m2，项目建成后可提供住房 636 套，解决2035 人和公司员工的住房问题。1.4 申请报告编制依据 运城市总体规划（20092020 年）国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发【2006】37 号）星河湾住宅小区 B 区工程建设项目申请报告5 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发【2007】24 号）国家发展改革委发布项目申请报告通用文本的通知（发改投资200711

11、69 号）建设项目经济评价方法与参数（第三版 2006 年 7 月）山西省企业投资项目核准暂行办法（2006 年 1 月） 项目建设单位提供的其它有关资料及调查资料1.5 结论及建议1.5.1 结论该项目建设属普通商品房建设项目，项目选址合理，符合运城市总体规划。90m 2 以下的小套型面积占住宅总建筑面 积的 70%以上，符合国家调整住房供应结构的要求。随着国民经济的快速发展，人民生活水平不断改善，城市建设快速推进，该项目的市场前景广阔，社会效益及经济效益比较明显。 该小区设计方案合理，技术配备先进，结构安全可靠，实施计划科学，对 改善城市面貌，提高城市品位，均具有十分重要的意义。经过市场调

12、查分析及市场预测，本项目住宅用房建成后可解决 636 户 2035 余人的住房问题，还可解决公司员工办公业务问题，财务效益和社会效益较好。因此，本项目是可行的。目前，该场地的前期准备工作基本就绪，水、电、路等各种城市配套的基础设施基本形成，项目建设资金已基本落实，项目建设的前期基础条件均已具备， 项目的节能环保、安全、消防措施得力，财务效益较好，建议尽快立项实施。1.5.2 建议1、建议在项目实施过程中，充分做好市场调查，广泛征求社会需求意见，按照用 户需求随时调整和完善建设工程方案做到社会效益和企业星河湾住宅小区 B 区工程建设项目申请报告6 效益双丰收。2、建设过程中，建议采用限额设计的方

13、法，对造价实施严格的控制。3、应加强对建设资金筹措力度，确保工程建设资金及时到位。4、建议及早做好外部环境协调工作，以便使工程建设时保质保量顺利完工，创 建一个优质工程。5、对项目建设的设备材料购置，应有超前意识，做到高起点、高标准、管理信息化，操作自动化。星河湾住宅小区 B 区工程建设项目申请报告7 主要技术经济指标一览表表 1-1序号 项目名称 单位 数量 备注1 规划总用地面积 m2 18650.1 约合 28 亩1.1 建筑物基底面积 m2 4653.51.2 项目区绿地面积 m2 7460 包括集中绿地与宅间绿化面积1.3 道路与场地硬化面积 m2 6536.62 规划总建筑面积 m

14、2 68182.052.1 地上建筑面积 m2 66388.05住宅用房建筑面积 m2 60828.05其中 商业及会所等附属用房建筑面积 m2 55602.2 地下建筑面积 m2 1794 均为住宅楼地下室3 可提供住宅单元房 户（套） 6363.1 90m2 以上户型 套 140 占 住 宅 房 建 筑 总 面 积 的 29.8%3.2 90m2 以下户型 套 496 占 住 宅 房 建 筑 总 面 积 的 70.2%4 居住人口数 人 2035 户 均 3.2 人5 主要技术指标5.1 容积率 3.565.2 建筑密度 % 24.985.3 绿化率 % 406 估算总投资 万元 2716

15、8.36.1 建安工程费 万元 15267.26.2 其他费用 万元 9888.66.3 基本预备费 万元 2012.5星河湾住宅小区 B 区工程建设项目申请报告8 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析2.1 发展规划分析2.1.1 国家“十二五”规划展望“十二五 ”，中国 经济总量将稳居世界第二位，人均 GDP 将超过5000 美元。 “十二五”时 期，我国城镇化率将突破 50%，加快城镇化进程是转变经济发展方式的主要动力。城镇化将向着增长方式集约化、公共服务均等化、城乡发展一体化方向发展。根据世界银行研究表明，住宅需求与人均 GDP 有着密切的联系，当一个国家人均 GDP 在 8004

16、000 美元时，房地产进入高速发展期；当人均 GDP 进入 40008000 美元时，房地产进入稳定快速增长期，当一个国家人均居住面积在达到 3035m2 之前（我国 2005 年底城镇人均居住面积为 26.11m2），城 镇居民将保持旺盛的居住需求。2.1.2 运城市城市规划运城市区位于全市的政治、经济、文化中心。运城市城市总体规划系运城撤地设市后于 2000 年 10 月正式编制，2003 年 4 月 21 日经省人民政府批准。城市规划区范围包括市区 8 个办事处和永济市蒲州境内40km2，总面 积约为 600km2。规划期限：2001-2020 年。城市性质为：晋南和晋、秦、豫黄河金三角

17、地区重要的中心城市，具有河东文化特色的工贸旅游城市。城市市区远期用地规模 50km2，人口 规模 50 万人。城市用地发展方向：规划以向东、向北发展为主，远景适度向西发展。近期建设重点为东城区，中期建设重点为北城区，远期重点是东北工业区，逐步改造老城区。运城市城市总体布局形成“一主两副”三个城市中心和三个工业片区的城市组团。“一主”指以市委、市政府为中心的老城区；星河湾住宅小区 B 区工程建设项目申请报告9 “两副”指高专东路以东 以安邑、八一水 库为中心的城东区和铁路以北的城北区。三大工业片区：东北工业片区、西北工业片区、西南工业片区。道路系统布局结构为“两环九横九纵” 。“两环” ：内环为

18、国粮街学苑路红旗街圣惠路；外环为西外环南二环东外环北外环；“九横”由北向南分别为：岳北街、国粮街、条山街、棉北街、工农街、禹都街、河东街、红旗街、银湖街； “九纵”由西至东分别为：大渠路、圣惠路、解放路、人民路、建设路（中银大道）、槐东路、学苑路、安中路、邑东路。该项目的建设符合运城市国民经济和社会发展总体规划，既能为运城市产业发展起到促进作用，又能为运城市人民提供一个高标准、高品位的居住环境， 对改善人民生活，促进经济发展等方面都起着巨大的作用。2.2 产业政策分析中国房地产业是市场化比较成功的一个行业，但是受“民生” 问题影响，又是受政府调控较多的行业。在“ 市场” 与“ 民生” 的两难中

19、，中国楼市在政策趋严的调控下，反而愈调愈涨，呈现出市场走势与政策意愿相背离的发展态势， 2010年表现尤甚。在2010年以前，楼市调控政策多冠之以“稳定” 、“理性” 等字眼，但在政策的“ 温柔乡 ”里，楼市 “愈调愈涨” ，不停地蚕食 购房者的住房梦。然而2008 年全球金融危机，曾经让部分购房者成功置业，却因救市刺激楼市大肆反弹，也最 终招致2010年史上最强调控的出台，并首次冠之以“ 遏制”之严厉字眼。 2010 年国务院曾三度发文调控楼市，频率之高，力度之大，前所未有。在三大政策的统领下，土地、税收、金融、保障房等方面的政策全面出击，不 仅如此，部委之间的联合也不仅体现在发文这一动作中

20、，而开始体现在政策落实的检查中，并且开始约谈地方政府。然而市场仅在政策出台后有短暂回落，又分别于3-4 月、7-9 月实现反弹，年底楼市又现反星河湾住宅小区 B 区工程建设项目申请报告10 弹迹象。若以国务院针对楼市前后发文的时间间隔为一个调控周期，无疑楼市调控的周期越来越短。之所以如此的原因：在2008 年以前楼市“愈调愈涨”的参照下，及2009 年楼市大反弹的背景下，政府及其政策在 购房者心目中的公信力被大幅贬低，并且已形成一种强烈的预期。在这种预期的支撑下，2010 年楼市“三落三起”，并且全年成交量继续放大，销售均价再次攀升。但楼市反弹的根本原因通胀，广义货币供应量远高于GDP ，及负

21、利率的存在，导致物价的持续上涨，从而带来通货膨胀，居民财富随之缩水。而作为大众投资渠道的股市和楼市中，股市在2007见顶回落后一直横盘整理，无助于居民财富增值保值，唯有楼市成为居民最佳投资渠道，即使是限贷，全款支付亦在所不惜。正是居民投资楼市的热情不减，开发商方能顺利完成年初目标，其中万科更是年销售额超过千亿。开发商业绩的超预期，也带来年底土地市场的火热，地王此起彼伏。这说明开发商在良好业绩支撑下，对楼市未来满怀信心。2.2.1 金融政策1、差别化信贷，首付比例和贷款利率上调“国十一条”明确了家庭二套房首付比例不得低于40%， “新国十条”则明确了90 平米以上的家庭首套自住房首付比例不得低于30%，家庭二套房首付比例不得低于50%，利率不得低于基准利率的 1.1倍，三套及以上住房贷款，首付比例及贷款利率应大幅度提高。2010年9 月29 日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会出台关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知，90平米以下的首套自住房首付比例也调整至三成，明确要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。信贷政策的调整是影响居民购房需求的重要手段，也是见效最快的。2010 年，信贷政策中首付比例及贷款利率的不断上调，提高了银行贷款的杠杆化购房的准入门槛，直接减少了支撑房地产市场的有效需求。