1、房地产开发详细流程目录 1. 土地投标（商务）4 2. 土地投标（技术）6 3. 土地状况调研8 4. 编制可行性研究报告10 5. 建立公共建筑和住宅小区资料库14 6. 建立优秀设计师信息库15 7. 编制设计任务书16 8. 建筑方案招标19 9. 规划方案报审22 10.申报计划立项24 11.申办建设用地规划许可证 25 12.编制房地产开发流程计划26 13.双代号座标网络计划（房地产开发企业项目管理通用范例）30 14.设计委托31 15.建筑设计优化 33 16.日照分析报告的编制和报送36 17.编制营销策划书38 18.选择和确定营销代理40 19.召开扩初设计审批会 42
2、 20.扩初设计送审43 21.委托现场地质勘探46 22.结构设计优化49 23.三通一平跟踪管理 51 24.土地接管52 25.工程报建54 26.申办建设工程规划许可证56 27.工程安全质量报监 58 28.申领施工许可证60 29.投资监理委托62 30.施工总承包招标64 31.现场管理台帐68 32.图纸管理70 33.施工日记71 34.编制会议纪要 72 35.施工图内审73 36.施工图设计交底 75 37.临水、临电配套 77 38.申办开工复验红线 79 39.施工技术方案优化 81 40.委托勘丈 83 41.楼书及宣传资料制作 85 42.选择首届物业管理单位 8
3、6 43.申办预售许可证 88 44.组织房展会 90 45.商品房销售合同的网上备案和登记 91 46.商品房定金合同的网上备案 93 47.编制工程预算 94 48.编制项目计划书 96 49.审核验工月报 98 50.工程拨款 100 51.甲方采购 102 52.施工安全管理 105 53.施工安全巡视 108 54.施工图修改 110 55.工程例会112 56.现场签证 114 57.工程质量事故处理 116 58.索赔 118 59.样板引路和封样验收 122 60.隐蔽工程验收（土建） 124 61.隐蔽工程验收程序（安装） 126 62.竣工备案制验收 128 63.公建配套
4、133 64.供电配套 135 65.供水配套 139 66.排水配套 142 67.消防配套 144 68.燃气配套 147 69.环卫配套 149 70.卫生防疫报批 151 71.通信配套 153 72.有线电视配套工程 155 73.绿化配套 157 74.邮政配套 159 75.安全技术防范配套 160 76.门牌报批 162 77.申办“使用粘土砖”核定 163 78.结建民防工程建设管理 164 79.工程竣工档案编制验收和报送 168 80.申办规划验收 172 81.公司内部验收 174 82.申办入户许可证 175 83.申办大产证 177 84.编制工程决算 179 85
5、.物业移交和接管181 86.预售商品房的物业交付 183 87.代办小产证 185 88.项目总结 186 89.项目资金管理 188 90.项目贷款 190 91.项目经济效益测评 192 92.成本管理194 93.成本核算201 94.课题组研究成果报告摘要 206 95.课题组研究成果评审意见209 游春波 2010-08-24 13:58土地投标( 商务) 1作业目的 土地投标分为商务标和技术标两大部分。其中商务标包括投标报价、开发企业资质、企业简介、从业业绩、银行资信、可行性报告等内容。由于商务标在整个投标评分系统中所占的比重往往达 70%左右，因此能否编制好商务标是投标成败的关
6、键。 2作业依据 政府土地管理部门发布的土地公开招投标信息，公司年度开发计划，地区地形图。 3.决策岗位 总经理：负责土地投标书（商务）的批准和签发。 主管岗位 总经济师： 负责投标书的最后通稿，向总经理和董事长汇报并商量决定投标报价。 协管岗位 总会计师：对财务部提供信息资料的真实性负责，对筹资方案的可靠性负责。 主办岗位 土地开发：负责向各相关岗位提出投标书所需信息资料收集的具体要求，并负责按时汇总，编制商务标的标书，校核商务标和技术标的连贯性和一致性。 协办岗位 营销策划，成本控制，成本核算，融资会计：按土地开发岗位的要求，按时提供书面的资料信息，并对其的真实性和客观性负责。 4.紧前工
7、作条件 获得土地招标文件和相关技术指标要求。 5.作业描述 5.1 组织现场踏勘 由总经济师召集，本主办岗位组织，由建筑师，各协办岗位参加（详见作业指导书土地状况调查）。其中营销策划重点对现时周边市场情况进行详细调查，完成市场分析、市场预测，以及未来开发项目的产品定位（总经济师认为有必要时，市场调研业务可安排营销策划岗位委托专业咨询公司进行）。土地开发重点对地块及四周一定范围内的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套状况、城市建设规划等情况进行详细调查，初步确定规划设计方案的技术指标。 5.2 投标准备会议 总经济师召集上述所有岗位举行投标准备会议，按投标期限制订工作计划并布置任务，各岗位明确责任
8、、分工，在限定期限内把编写的文件经本部门主管审核后汇总到本主办岗位。本主办岗位应参加招标地块的答疑会，做好详细记录。 5.3 各岗位责任和分工 营销策划：负责编制可行性报告。根据周边市场情况进行市场需求预测和平均售价预测；研究客户和产品的定位，据此对规划方案（技术标）提出设计要求；提交初步营销方案、销售成本和资金回笼计划。 土地开发：向各负责部门催办其部门和岗位负责提交的投标文件资料，按照招标文件规定的格式编制商务标。 负责汇总项目总投资和预期收益，编制项目开发经济测算书，测估本公司的投标报价范围，并对土地投标价格作敏感性分析。 通过各种途径了解竞标对手的情况，收集与该土地招投标有关的各项信息
9、，及时反馈给各负责部门。 向土建设计管理岗位催办技术标。 成本控制：负责编制现场建设成本。 成本核算：负责编制内部管理成本和税费。 融资会计：负责提供有关银行资信（信誉等级、存款证明）等方面的文字材料。 公司办公室：负责提供有关开发企业资质级别、净资产等资质方面的文字内容，近两年开发量、近三年综合素质等从业业绩方面的文字内容；负责投标文件封面、封底和内容排版的设计，印刷和装订；负责各类需提交的投标文件的盖章、存档。 总经济师：审阅土地开发岗位整理提交的投标文件并组织修改。在向总经理和董事会汇报和商讨后于投标前一天签定最终投标报价，密封文件。 5.4 投标（商务标）文件内容： 投标申请表；投标书
10、；投标文件目录、提要；投标保证金；企业资质证明、从业业绩等资料；法定代表人证明及身份证复印件；参加当日投标人员的授权委托书；可行性研究报告等。 投标文件应留有备份，以便投标应急使用和公司存档。 5.5 参加投标：投标授权委托人（通常即为本主办岗位）应参加当日的开标，开标当日将投标文件装入指定文件袋，骑缝盖章，投入土地招投标现场指定的投标箱。 投标当日现场应备有应急的通讯和交通工具。被委托人必须密切关注评标过程，及时向上级领导汇报。 5.6 投标工作全过程的保密纪律： 5.6.1 所有参与投标的岗位人员，其个人电脑必须设置开机密码，收集和编写的文件资料必须集中在一个目录内并设置加密。 5.6.2 文件资料向本主办岗位汇总时应通过内部局域网传送，未经授权不准打印和复制。 5.6.3 各岗位对自用电脑内的投标信息承担保密责任，总经济师对最终报价承担保密责任。 游春波 2010-08-24 13:58土地投标（技术） 1.作业目的 土地投标的技术标部分即为征集规划设计方案，是土地投标书的主要组成部分。也可作为中标后甲方深化设计任务书的基础。 2.作业依据 从政府土地管理部门取得的土地开发招标书。
