1、目 录第一章 总 论 .1一、项目概况 .1二、项目建设规模与内容 .2三、主要技术经济指标 .2四、项目业主简介 .3五、主要结论与建议 .5第二章 项目建设背景及必要性 .6一、项目建设背景 .6二、项目建设必要性 .9第三章 项目选址及建设条件 .13一、项目选址 .13二、项目建设条件 .13三、社会经济条件 .17第四章 工程方案 .20一、设计依据 .20二、规划设计原则 .20三、设计指导思想 .20四、总图设计 .21五、建筑设计 .22六、结构设计 .24第五章 施工组织与工程管理 .27一、工程材料供应与质量控制 .27二、工程施工与管理 .27第六章 公用工程方案 .29
2、一、电气设计 .29二、给水排水 .30三、弱电设计 .33第七章 节能节水措施 .35一、总图布置 .35二、建筑节能 .35三、给排水节能 .38四、电气节能 .38第八章 环境保护、卫生、消防 .40一、环境保护标准 .40二、 污染因素分析 .40三、施工期间环境污染防治措施 .41三、消防工程 .44第九章 项目进度计划及招投标 .45一、项目进度计划 .45二、项目招投标 .45第十章 项目投资估算与资金筹措 .47一、投资估算范围 .47二、投资估算依据 .47三、项目投资 .47四、资金筹措 .49第十一章 社会评价 .50一、项目对社会的影响分析 .50二、项目与所在地区互适
3、性分析 .52三、社会风险分析 .53四、社会评价结论 .53柏星碧水星城安置房工程项目可行性研究报告项目编制单位：萧县工程咨询研究所Tel：0557-50687311第一章 总 论一、项目概况（一）项目名称：柏星碧水星城安置房工程项目（二）承办单位：安徽省柏星置业有限公司（三）项目地点：311 国道虎山段东侧（四）项目性质：新建（五）项目法人代表：马小军（六）项目可研报告编制单位：萧县工程咨询研究所（七）项目可研报告编制依据 1、国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）、 投资项目可行性研究指南；2、国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；3
4、、业主提供的相关基础资料；4、业主对项目建设的主要意见及预期目标；5、国家和安徽省其它相关规定和要求。（八）编制内容可行性研究范围涉及项目建设的必要性、建设条件、建设方柏星碧水星城安置房工程项目可行性研究报告项目编制单位：萧县工程咨询研究所Tel：0557-50687312案、环境保护、建设进度及建设投资。 可行性研究报告对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。二、项目建设规模与内容（一）项目建设规模本项目拟占地 12630m2，总建筑面积为 22480m2，建筑占地面积为 3764m2，项 目总投资 4000 万元
5、人民币。可安置城市拆迁216 户。（二）项目建设内容本项目建设内容分为 6 层安置房住宅建筑面积为 22480m2。安置房住宅共计 216 户；地面停车位 38 个。同时建设相应的基础设施工程、景观绿化工程以及其他公共配套设施。三、主要技术经济指标主要技术经济指标见表 1-1。序号 指标名称 单 位 指 标 备 注1 总占地面积 m2 126302 总建筑面积 m2 224803 建构筑物占地面积 m2 37644 容积率 1： 1.785 建筑密度 % 29.86 绿地率 % 247 项目总投资 万元 4000四、项目业主简介柏星碧水星城安置房工程项目可行性研究报告项目编制单位：萧县工程咨询
6、研究所Tel：0557-50687313安徽省柏星置业有限公司是一家以房地产开发、销售及市政工程建设为主的民营企业；也是一家新型高起点、标新立志拥有现代经营管理模式的房地产开发企业。公司成立于 2007 年 12 月，注册资金 5088 万元，具有房地产开发二级资质，年开发能力为 10 多万平方米。公司现有职工35 人，专业技术人员 20 人，大专以上学历占 95%。公司建立了现代化企业管理模式，采取直线职能机构管理方式，构筑了一个精简高效的组织框架。初步拥有一支分工专业、高度合作的优秀员工队伍，保证了公司的专业水准和创新能力。虽然成立时间不长，但已开始致力于企业文化建设，强调以物质文化为基础
7、、制度文化为关键、精神文化为核心。营造独特的居住文化是该公司房屋开发的原则。建筑有其独特的语言，但意义不在建筑本身，更多的则是一种文化的体现。一个定位准确、独具特色的楼盘往往具有浓厚的居住文化氛围，它给业主提供的不仅是一个容身的居所，更是一种生活方式，甚至能体现业主自身的一种价值取向。该公司倡导“与时俱 进、超越自我” 的企 业精神，与时俱进是时代提出的要求，没有最好只有更好，没有停顿只有前进。超越自我是企业精神的核心与灵魂，超越意味着永不满足，只有不断地超越自己、超越过去、超越今天才能超越别人，才能谋求明天柏星碧水星城安置房工程项目可行性研究报告项目编制单位：萧县工程咨询研究所Tel：055
8、7-50687314的发展。这是企业长远发展所需的实践精神，是企业员工的精神纽带、心理依存、行为导向和实践哲学，是实现企业根本目标的动力。公司将秉承“与时俱进 超越自我”的企业精神，高瞻远瞩，紧抓市场脉搏，规划企业发展蓝图。该公司以开拓创新、诚信经营为经营方针。当今时代是竞争时代、信息时代、创新时代，企业要发展，决不能因循守旧，固步自封，在思想上、观念上、管理上、技术上、产品上都要有所创新。市场经济是法制经济，是信誉经济，必须遵纪守法，遵守社会公德，遵守职业道德，重合同、守信用。企业在开发房产的背后实际上是在经营自己的信誉，诚信是企业巨大的重要无形资产。因此，该公司始终坚持经济效益、社会效益、
9、生态效益三兼顾的前提，发扬团结、奉献、求实、创新的精神，实现规划高标准，全力为城市人民营造绿色生态家园；坚持建设高质量，全力为客户建造满意放心房；贯彻服务高效益，全力为消费者提供既优质高效、又便捷周到的售前售中售后服务的房地产开发建设项目。公司依托雄厚的经济实力，所有项目均为自有资金开发，凭借着良好的市场意识和浙商特有的质朴和诚信，安徽省柏星置业有限公司赢得了众多客户的认可。目前正在开发的“柏星 碧水星城” 项目占地面 积约 750 亩，总开发 面积将达到 65 万平方米。公司坚持高起点、高标准的原则，走差异化、精品化发展之柏星碧水星城安置房工程项目可行性研究报告项目编制单位：萧县工程咨询研究
10、所Tel：0557-50687315路。因公司开发项目技术的前瞻性、工程的高品质以及良好的口碑，使得公司项目荣获国家建设部中国建筑文化中心授予的 “中国规划设计十大创新楼盘”，同时总经理马小军先生荣获“ 中国房地产最具推动力 100 职业经理人”称号 。五、主要结论与建议（一）主要结论本项目系安置房建设项目，虽不直接产生经济效益，但是项目的社会效益比较明显，维护了萧县的社会稳定，为经济发展提供空间，改善了城市面貌，提高中低收入居民的生活环境和生活质量。同时，该项目还会衍生一定的经济效益，进一步加快投资的步伐，推动了城市基础设施建设，促进房地产行业发展。因此，项目建设的综合效益显著。（二）建议建
11、议在工程建设中建立权责分明、制约有效的机制，更有效地控制项目的投资、工期、质量，使投资的效益最大化，以提高项目开发建设的总效益。期间严格按照公开、公正、公平原则实行招投标，并加强过程管理，明确权责。柏星碧水星城安置房工程项目可行性研究报告项目编制单位：萧县工程咨询研究所Tel：0557-50687316第二章 项目建设背景及必要性一、项目建设背景萧县位于安徽省最北部，苏、鲁、豫、皖四省交界处，总面积1871 平方公里。人口 140 万，辖 18 镇 5 乡 708 个行政村。萧县紧靠徐州都市经济圈中心城市徐州市，县城距京杭运河 30 公里、徐州观音机场 50 公里、连云港出海口 260 公里，
12、素有“ 徐州的西大门” 之称。近年来，萧县在新一轮跨越式发展中突飞猛进，国民经济保持稳定增长，综合实力进一步增强，中国书画之乡、中国葡萄之项目建设地点柏星碧水星城安置房工程项目可行性研究报告项目编制单位：萧县工程咨询研究所Tel：0557-50687317乡、中国防腐第一县、中国辣椒制种第一县、中国面粉生产第一县等美誉，名扬海内外。工业经济提速增效，运行质量得到改善，以技术改造和新产品开发为抓手，建材、粮食加工等传统产业得到改造，机械电子、生物医药、合成革等新兴产业快速崛起，技术含量高、附加值大的高新技术产品发展较快；萧县实施了大力发展高效农业，走农业产业化经营的农业经济振兴战略，着力调整粮经
13、比例，大力推进效益农业发展，壮大了粮油、蔬菜、瓜果、禽畜、特种水产和花卉苗木等六大农业主导产业规模，形成规模化的农产品生产基地，同时农业产业化经营初具成效；萧县还以区位和交通条件为依托，积极拓展第三产业发展领域，第三产业发展加快，旅游、房地产、社区服务业发展势头良好，金融保险、邮电通讯、信息咨询、交通运输业稳步发展，以五大市场为重点的商贸物流中心初具规模。萧县投资环境宽松优越，发展潜力基大，发展氛围浓厚。特别是近年来全县上下深入贯彻落实科学发展观，转变发展方式，创新发展思路，破解发展难题，着力推动工业强县、城市建设、新农村建设，着力构建和谐萧县。2010 年全县生产总值完成 110亿元，比 2005 年翻一番，年均增长 13.5%；财政收入达 4.6 亿元，五年累计完成投资 182.1 亿元，五年增长两倍，年均增长 26.8%；
