1、第一部分 总 论 .3一、报告说明 .3二、项目市场研究与调查工作组织 .41、调查目的 .42、调查工作内容及工作量 .43、市场调查与研究主要方法 .6三、项目市场调查的主要结论与建议 .7第二部分 项目概况与项目地块市场特性分析 .9一、项目名称 .9二、项目区位 .9三、项目地块特点 .9四、项目微观环境调查与分析 .111、交通条件 .112、自然景观环境 .113、人文环境 .124、基础设施配套 .14五、项目开发经营意图 .14六、项目地块市场特性分析评价 .141、地段评价 .142、生活环境评价 .173、区域经济价值评价 .17七、针对项目地段特征的物业形态研究与分析 .
2、20第三部分 房地产市场调查趋势分析 .21一、武汉市经济发展态势分析 .21二、武汉市房地产市场特征与发展趋势分析 .251、市场总体特点 .262、政策环境分析 .273、市场环境分析 .29第四部分 武汉市高档高层写字楼市场调查与分析 .32一、武汉市高档写字楼发展状况 .321、武汉市写字楼区域市场分析 .322、武汉市写字楼片区市场发展状况 .333、武汉市在售写字楼基本情况 .33二、典型样本调查分析 .391、典型调查样本综合评价 .392、典型样本个案调查分析 .39（1）凯旋门广场 .39（2）中商广场写字楼 .43（3）世纪广场 .45（4）瑞通广场 .47（5）世纪贸易大
3、厦 .50（6）泰合广场 .51（7）建银大厦 .54（8）招银大厦 .55（9）新世界国贸大厦 .56（10）湖北电力大厦 .58三、高档写字楼开发可进取的市场空间分析 .59第五部分 武汉市高级酒店宾馆物业调查与分析 .61一、武汉市高级酒店宾馆物业调查分析 .611、武汉市高级酒店宾馆物业市场发展态势 2、武汉市宾馆酒店的分布状况 .623、武汉市高级宾馆酒店物业市场经营状况 .65二、武汉市高级宾馆酒店典型样本调查与分析 .701、香格里拉大饭店 .702、华美达天禄酒店 .713、新华诺富特酒店 .734、最佳西方五月花大酒店 .745、天安假日酒店 .756、亚洲大酒店 .767、
4、滨湖大厦 .78三、宾馆酒店开发可进取的市场空间分析 .791、宾馆酒店业细分市场研究 .792、宾馆酒店物业开发的耦合因子分析 .813、项目预开发风险评价 .82第六部分 武汉市酒店式公寓与产权式酒店调查与分析 .83一、酒店式公寓与产权式酒店 .831、酒店式公寓 .832、产权式酒店 .85二、酒店式公寓物业市场调查与分析 .881、国内酒店式公寓市场发展情况 .882、武汉酒店式公寓市场基本状况 .893、武汉酒店式公寓市场发展状况分析 .904、酒店式公寓开发可进取的市场空间分析 .92三、产权式酒店物业市场调查与分析 .931、国内产权式酒店市场发展现状 .932、武汉产权式酒店
5、市场发展状况分析 .943、产权式酒店开发可进取的市场空间分析 .96第七部分 项目开发经营机会分析与建议 .98一、项目开发经营机会分析 .981、SWOT 分析 .982、NMN 矩阵分析 .100二、项目定位及开发经营结论与建议 第一部分 总 论一、报告说明根据公司的要求，围绕项目特性，把握市场趋势与机会，我们在确定该项目所需信息类型、收集途径以及数据处理过程中定量和定性分析方法的基础上，进行相关信息收集、信息处理和信息分析，提出市场分析的结论与建议，以求为项目总体决策与运作提供市场依据。本报告的基本思路与项目方案流程如下图：优势整合项目特 性项目区 位地块个 性市场特 性高 档写字楼高
6、级酒店 宾馆酒 店式公寓挖 掘可进取的 市场空 间项目优势累加机 会 点自然环 境交通环 境人文环 境基础设 施经济位 置规划位 置环境位 置心理位 置情感位 置二、项目市场研究与调查工作组织1、调查目的1）调查分析武汉市房地产市场现状和发展趋势，寻求项目发展的市场机会；2）挖掘项目地块市场价值，寻求可进取的市场空间；3）提出引导市场需求并具有差异性特征的产品建议以及项目后期的运作思路；4）找准市场机会，以期实现现有资源的最优化组合和开发利润的最大化；5）为项目开发经营决策提供依据。总之，项目调查工作是为了解决 7 个问题（5W2H）：Where（地点）城市、区域、区片、地块、地块周边环境Wh
7、en（时间） 历史、文脉、时机、周期What（什么产品）总体风格、文化、品味、品质Who（卖给谁） 目标顾客群、需求内容、购买心理、购买力Why（根据是什么） 市场背景、政策环境、企业实力How much（价格）价格组合How do(如何做)开发建设运作、风险规避2、调查工作内容及工作量1）武汉市房地产市场趋势调查分析政策环境调查分析市场环境调查分析市场周期调查分析市场趋势调查分析2）武汉市亲水稀缺地产资源价值、社会心理与房地产市场成长规律以及趋势调查分析东湖地块地产资源稀缺性的形成东湖地块地产资源稀缺性与市场价值的形成条件东湖地块地产资源的有效开发与经营模式3）项目地块周边环境调查与市场个性
8、分析4）武汉市高档高层写字楼物业调查与分析武汉市写字楼物业发展趋势调查分析高档高层写字楼个案物业调查与分析（调查样本 10 个：湖北电力大厦、凯旋门广场、世纪广场、中商广场、瑞通广场、招银大厦、建银大厦、国贸新都、世界贸易大厦、泰合广场）写字楼个案物业需求调查内容写字楼需求量写字楼需求的企业分布写字楼需求的产品要求写字楼价格敏感区间写字楼购买方式（租、售）5）武汉市高级酒店宾馆物业调查与分析武汉市高级酒店宾馆物业发展趋势调查分析高级酒店宾馆物业调查与分析（调查样本 7 个：香格里拉大酒店、华美达、新华诺富特、五月花、滨湖大厦、亚洲大酒店、天楼宇系统设置（中央空调、智能化、监控系统）建筑设计内外
9、装修配套（健身、文化、娱乐、餐饮、商业、服务）安假日酒店）宾馆酒店个案物业市场需求调查 宾馆酒店物业需求因素：旅游业的发展、会议产业、贸易、科技交流、政府公务等 宾馆酒店物业对周边配套要求 宾馆酒店物业对建筑设计要求 对价格要求： 单人间价格 标准间价格 套房价格 宾馆酒店物业的服务附加值 宾馆合理空房率6）酒店式公寓与产权式酒店物业调查与分析武汉市酒店式公寓与产权式酒店物业现状与发展趋势国内酒店式公寓与产权式酒店物业业态发展现状分析7）与业内人士进行深度访谈参与本次专家深度访谈的有 11 人，高校学术权威、房地产营销策划人员、房地产销售人员、项目经理、工程师、装饰设计师以及广告设计人员等。在
10、访谈中，调研人员与业内人士就项目市场背景、项目定位、建筑规划设计、开发经营策略、项目推广思路等问题进行了深度讨论，为本报告提供了宝贵意见与建议。3、市场调查与研究主要方法（1）供需圈识别、分层法（2）体面线点循环调查法（3）列名小组法（4）7W1H 分析法（5）分层抽样问卷调查法（6）制度需求推理法（7）主导产业支撑容量分析法（8）经济指标统计相关关系分析法（9）寻求心理敏感点测试法（10）需求阶段特征分析法（11）标志样本深度访谈法（12）市场比较法（13）竞争物业售终评价回馈分析法（14）竞争点集约分层法（15）政策机制主体三层面相关联系分析法（16）市场周期阶段确认与特征分析法（17）地
11、块市场个性推演法（18）SWOT 分析法（19）NMN 矩阵分析法（20）地理文脉概念化形象表现法（21）资源效益链分析法（22）资源价值整合优势卖点分析法三、项目市场调查的主要结论与建议1、 国家推行 “中部崛起 ”战略和 WTO 三年保护期到期。 一大批国外金融、保险机构，国内外大企业进入武汉，为高端写字楼提供了难得的机遇和市场空间。2、 旅游经济。 武汉旅游业为国内外认知与迅速发展为高端酒店的开发提供了条件。3、 东湖风景区主题概念。 本项目的最大优势在于“东湖风景区” 。景观价值的项目化，以此为根基点要引申到项目策划的每一个细节。4、 府前经济与省府文化。 省府所在的经济延伸与楚文化象
12、征要渗透在项目文化之中。5、 产品差异化与显著特征。 项目定位为一个泛地产、泛旅游、泛商务复合形态的商务休闲中心，多种经营业态并存的综合消费地带，涵盖超五星级酒店、酒店式公寓、商务办公服务的复合地产形式。第二部分 项目概况与项目地块市场特性分析每一个房地产开发项目，都要深深挖掘、深入了解项目地块的市场特性，包括其所处的区位、周边环境、地块自身特点等内容，这样才能揭示项目微观市场特征，并将其反映到项目定位与品味形象之中，才能有深层次的文化底蕴和特有表现，才能形成项目的特色卖点，并以这些特色卖点来实现与同类产品的差异化。同时，这也是项目定位的根基点，是寻求项目目标顾客群的真正依据。一、项目名称项目
13、名称是项目文化内涵、开发商理念、项目差异化特征的聚焦闪光之处，是项目亮相于市场、社会、客户的画龙点睛之笔。项目名称要能够准确地概括出项目的形象，突出项目最本真，最核心的特质。项目的名称是表现项目形象的第一载体，好的案名要做到琅琅上口，易于认知和传播，有利于上进行一定的视觉和形象的延展，同时尽量避免以片概全的狭隘性。本项目名称待策划阶段提出具体建议，本报告暂以“东湖新天第项目”代之。二、项目区位本项目位于武汉市武昌区徐东大街与东湖路交汇处，北邻徐东路，东临东湖路，与梨园广场隔路相望。三、项目地块特点地貌本项目地块占地面积 35 亩，代征路 10 亩，净用地 25 亩，即 1.67 万 m2。呈梯形状分布，两面临街，潜在商业价值较大，地势东低西高，地块上基本没有其他建筑物和构筑物，拆迁量小。如图：地质从现实地理位置以及周边建筑物推测，项目所在地地质条件较好，土壤持力层承载能力强。具体情况需根据地质部门勘探结论而定。
