1、 1某房地产项目可行性研究2一、 项目总论（一）项目背景项目用地：*项目位置：*项目开发背景：*标准总件厂的厂房位于三环路内侧立交桥下，因*厂即将生产厂区迁移至别处，其土地可用于商品房开发。（二）承担可行性研究的单位*国联投资顾问有限公司（三）研究工作依据根据政府有关部门政策规划，依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。二、项目投资环境和市场研究（一）市场宏观背景1.全国投资环境国家信息中心在刚刚发布的 2003 年经济预测报告中指出，今年我国投资将继续保持一个较高的增长速度，预计全社会固定资产投资增长 16%左右，GDP 增长有望达到 8%。据介绍，房地产投资回落幅
2、度不大。预计 2003 年全国房地产投资增幅在 25%左右，比 2002年有所回落，但回落幅度不会很大。主要原因是投资体制改革进一步深化，投资环境继续改善。在市场准入方面，2003 年国家将继续清理现行投资准入政策，在明确划分鼓励、允许、限制和禁止类政3策时，体现国民待遇和公平竞争原则，打破所有制界限、部门垄断和地区封锁。在融资体制方面，将逐步建立适应民间投资需要的多层次金融体系，完善中小企业信贷担保体系。在税收优惠政策方面，对企业投资国家鼓励发展的行业，可部分抵免企业所得税，对个人的实业投资可全额或部分抵免相应的个人所得税，加强规范化管理和正确的引导和服务。我国政府将继续深化行政审批制度改革
3、，使市场经济中的运行成本尤其是“交易成本”大幅度下降。2. 年上半年全国房地产开发投资情况开发投资继续高速增长 2002 年，全国房地产开发完成投资 7736.42 亿元，同比增长21.9%，高于同期固定资产投资增长速度 5.8 个百分点，占同期固定资产投资的比重为 17.9%。今年上半年，房地产继续保持强劲发展势头，全国累计完成房地产开发投资 3816.81 亿元，较去年同期增长 34.0%,高于同期固定资产投资增幅 1.2 个百分点，占同期固定资产投资的比重为 25.3%。其中东、中、西部地区增幅分别为29.2%、55.9%、45.6%，中、西部地区增幅高于东部，其中 12 个地区增幅超过
4、 50%。 今年上半年，商品住宅开发完成投资 2856.79 亿元，同比增长28.0%，占商品房投资的 67.8%（其中，经济适用住房完成投资227.66 亿元，同比增长 22.6%，占商品住宅投资的比重为 8.8%） ；办公楼投资完成 177.21 亿元，同比增长 27.9%，所占比重为 4.6%；商业营业用房完成投资 458.57 亿元，同比增长 50.0%，所占比重为412.0%。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为24.7%、47.7%、34.5%。中部地区商品住宅开发投资略高于东、西部地区。 销售情况良好 今年上半年，全国商品房市场需求继续保持旺盛态势。全国商品房销售额
5、 2101.77 亿元，同比增长 44.8%；其中：销售给个人1916.02 亿元,同比增长 46.8%，所占比重为 91.2%。 商品房空置面积增幅较大 2002 年商品房空置面积比 2001 年净增 1290.59 万平方米，其中，空置时间在一年以上的净增 302.45 万平方米，占竣工总量的14.6%。空置一年以上的住宅、写字楼、商业营业用房的增长速度分别为 3.6%、 -5.1%和 22.4%。东、中、西部同比增幅分别为6.1%、 25.7%和 33.2%，中西部地区增幅较大，且高于同期竣工面积增幅。中、西部地区增长较快，有原有基数较小的原因，但增幅扩大，隐含着潜在的市场风险。 今年上
6、半年，这一趋势仍在持续。仅 1-5 月份，全国商品房空置面积同比增长 9.2%，其中，商品住宅空置面积同比增长 10.0%。 价格稳中有升 2002 年，全国商品房平均销售价格 2291 元/平方米，同比增长了 2.92%，其中：商品住宅销售价格为 2130 元/平方米，同比增长3.00%。下半年商品房销售价格增幅明显高于上半年。据国家统计局城调队对 35 个大中城市调查显示，2002 年商品房价格上涨 3.7%，5土地交易价格上涨 6.9%，房屋租赁价格上涨 0.8%。房价上涨幅度远远低于居民可支配收入的增幅。 2003 年上半年，商品房销售价格 2424 元/平方米，同比增长了5.4%，其
7、中东、中部地区价格涨幅较高。 有 21 个地区商品房销售价格有不同程度的上升，4 个地区涨幅在 20%以上，分别为：青海 39.6%、湖南 25.7%、浙江 23.7%、陕西23.3%。 有 9 个地区商品房销售价格有不同程度的下降，分别为：新疆-12.0%、河北 -11.6%、四川-4.4%、广西-4.04% 、北京-3.7%、云南-2.4%、辽宁 -2.0%、内蒙古 -0.7%、贵州-0.4% 。 3.*市投资宏观背景房地产开发投资规模继续扩大。上半年，商品房在建规模达1758.4 万平方米，增长 27%，房地产开发投资 96.6 亿元，增长 35.2%，其中住宅投资 68.6 亿元，增长
8、 26.8%。大项目成为投资增长主要拉动力。从 1-5 月全国城镇 500 万元以上项目的统计情况看，超过 1 亿元的项目 13028 个，占全国全部城镇 500 万元以上施工项目个数的 22.6%，完成投资 5262 亿元，占全国全部城镇 500 万元以上施工项目完成投资的 65.4%。商品房销售继续保持良好势头。上半年，在房地产投资快速增长的同时，全国实现商品房销售额 2102 亿元，同比增长 44.8%，高于同期投资增速 10.8 个百分点。其中销售给个人 1916 亿元，增长46.8%；销售面积 8672 万平方米，增长 37.4%。6新开工规模迅速扩大。上半年，全国除房地产开发、城乡
9、集体和个体投资外的新开工建设项目 51876 个，同比增加 9657 个；新开工项目计划总投资 16921 亿元，增长 70.5%。上半年施工项目个数达 94661 个，同比增加 11915 个；施工项目计划总投资 73596 亿元，增长 26.2%。资金到位情况良好。上半年，国有及其他经济类型投资累计到位资金 18411 亿元，同比增长 47.4%,比同期投资增速高 14.6 个百分点。其中，国家预算内资金增长 12.7%，国内贷款增长 55.9%,利用外资增长 44.1%，自筹资金增长 51.2%。4、 *1-7 月房地产开发统计从*市统计局获悉，7 月，*房地产开发继续保持迅速发展势头，
10、17 月累计完成开发投资 116.98 亿元，增长 33.1%，其中住宅投资 86.92 亿元，增长 30.7%；写字楼投资 5.23 亿元。增长 1.8 倍；商业营业用房投资 13.29 亿元，增长 36.7%。17 月， *商品房在建规模比同期扩大 425 万平方米，总量达1918.12 万平方米，增长 28.4。其中写字楼的开发规模达 58.53 万平方米，增长 35.5，增长速度超过商品房和商业营业用房。商品房销售方面在 7 月也呈现出良好的势头和发展潜力，17 月，*市累计销售商品房 325.23 万平方米，比同期增加销售 48.77 万平方米，增长 17.5%。实现商品房销售额 6
11、4.98 亿元，增长 18.2。最为可喜的是，从上月开始，商品房空置得到初步抑制，7 月末，超过一年期的空置房面积为 78.75 万平方米，比六月末仅新增 3.97 万平方米。7从*市统计局获悉，7 月，*房地产开发继续保持迅速发展势头，17 月累计完成开发投资 116.98 亿元，增长 33.1%，其中住宅投资 86.92 亿元，增长 30.7%；写字楼投资 5.23 亿元。增长 1.8 倍；商业营业用房投资 13.29 亿元，增长 36.7%。17 月， *商品房在建规模比同期扩大 425 万平方米，总量达1918.12 万平方米，增长 28.4。其中写字楼的开发规模达 58.53 万平方
12、米，增长 35.5，增长速度超过商品房和商业营业用房。商品房销售方面在 7 月也呈现出良好的势头和发展潜力，17 月，*市累计销售商品房 325.23 万平方米，比同期增加销售 48.77 万平方米，增长 17.5%。实现商品房销售额 64.98 亿元，增长 18.2。最为可喜的是，从上月开始，商品房空置得到初步抑制，7 月末，超过一年期的空置房面积为 78.75 万平方米，比六月末仅新增 3.97 万平方米。5.区域发展及前景预测城西房地产市场发展前景分析A、 “城西是上风上水的宝地” ，*人如是说。城西是*的历史文化保护区和风景旅游区，杜甫草堂、青羊宫、文化公园、永陵等风景名胜区，清水河、
13、摸底河两条主要水系以及去年发掘的金沙遗址，共同构成了城西的独特人文景观。由此，也造就了城西房地产开发独有的川西民居特色，近年来城西房地产的开发热潮也充分说明了这一点。8B、如今在城西三环以内的房地产开发，已初步形成了某线、金沙、双楠、成灌路、浣花风景区、光华路和清水河等七大版块争锋的局面。锦城苑、齐力花园、置信逸都花园、金房苑、浣花溪山庄、*花园、会所花园成为这七大版块的代表。C、城西近邻高新西区，今年又有三大利好消息，一是成温路要建成高速公路，而且外环路内的路段不封闭，不收费。二是光华大道要开工建设，三是整治清水河。城西的发展将很快，温江、郫县很快会和*连接起来，明年城西三环路外的开发将升温
14、。D、一个充满生机和活力的大都市，总是在不停地运动着，其中“ 人流”的迁移又是最活跃的因素。在*的城西，人流的变迁又有何特征？调查表明，城西初现“中产” 痕迹，中产逐步向城西靠拢。鸟瞰 *住宅格局，在三环路内，城南、城西集中了*住宅区总量的 70。在城南，人们观念中的“富人区” ，以棕北、棕南为代表，而后形成的桐梓林区，更是“富中之富 ”；在城西，则以天府广场为圆心，以城西南的双楠居住区和城西北的花照居住区分别为起点和止点，从而形成了一个扇形状的居住带。在这个居住带内，已形成了双楠居住区、抚琴居住区、白果林居住区、青羊居住区等相对成熟的居住区，其余都为在建居住区。E、在整个城西住宅中，以多层建
15、筑为主，建筑密度低，人口密度相对也低，绿化率高，小区环境相对较好，商业配套完善，不失为居家过日子的理想场所。与旧有的居住区不同的是，在正在兴建的居住小区中，城西新楼盘的主格调是，打造市民买得起的高品质住宅。9一方面，要保持城西整体的川西建筑风格，保持区域建筑特色；另一方面，新建小区中的楼盘大都定位在中高档住宅上。这种定位，无疑是打上了“中产” 的标签。 F、从金牛区获悉，城西北经济圈规划方案正式出台。其中，3条新改造干道将组建3道新型产业带，成为经济圈的主要骨架。预计5年内，城西北经济圈将基本建成。 川陕路：重塑川西古镇 解放北路驷马桥段，沿道路两侧发展精品饰材市场；天回段主要发展农工机械产品
16、销售市场带等，同时建设充满天回古镇文化氛围的特色城镇，形成居民住宅、休闲旅游协同发展。沙西线：打造花卉世界 二环路金府路段，两侧发展餐饮服务、休闲娱乐等；金府路以西，沿府河两侧，发展集花卉培育、销售、观光为一体的现代生态农业观光带。成灌路：建*最大石材城 金牛宾馆以东，发展中高档的居民住宅；金牛宾馆以西，高标准建设金府石材城，使之成为*最大的现代化石材贸易专业经销区。 届时，位于城西北的3个产业片区金牛高科技产业开发区、会展商务区、药品配送中心区将通过新型产业，形成城西北的新亮点。城西房地产市场 发展的趋势A、 无论是自然环境，还是生活环境，或是人文环境，都是非常适合居住的区域。*市房产管理局
17、的有关调查显示，有购房需求的消费者中有 393的人选择在城西购房，比例高出有“富人区”之称的城南 9 个百分点，远远高于城东和城北。10B、 自古以来*人就对居住城西有特别的偏爱，再加上其道路、交通条件的日趋改善，更多的人选择住在城西。在城西，某线周边的楼盘当仁不让地成了主力。某区的居住环境有很强的商业配套环境：*市黄金旅游通道某线是房地产项目聚集较多的地方，也是城西最先成熟的区域。当年因锦城苑打造城西高档社区一举成功后，某线就成了高档楼盘云集之地。从高层电梯公寓到别墅项目，绿杨新村的江南味园林，德意馨苑的德式园林环境设计，锦城花园名贵树木营造的“营养村” ，御都花园的欧式建筑让*人有了更多的
18、选择。在*，没有哪一个新兴区域像某线这般几乎在一夜之间让人感觉灯红酒绿的。现在某线因为房地产业的拉动，介入了*最高档的消费场所。有消费就会有需求，某线的房地产业与餐饮业在某种程度上相互满足，令其有了不可替代的地位。C、 新的住宅正在加速向中产靠拢。博瑞房产、高频房产、武海置业、托普集团等上百亩的土地开发，倾力打造“新*生活样板区” 的形成，使得西区一片繁荣景象。有调查报告显示：在购房方位上倾向于城西。选择城西者为 37.8，城南为 25，城北为 22，城东为 15.2，在问及“ 购房目的”时，有 90.6的被调查对象选择了“改善居住环境 ”。为了对城西新楼盘的业主整体构成状况有个清晰认识，我们对目前的几家楼盘进行了摸底，如蜀风花园城北丽苑等。摸底显示，该地区的业主年收入基本在 6 万元到 20 多万元之间；从职业上看，业主的构成结构是：金融业 7.8，外企
