1、江 苏 大 学2011-2012 学年第二学期建设项目评估课程设计江 苏 大 学课程名称： 建设项目评估课程设计 学 院： 土木工程与力学学院 所 在 系： 土木工程系 专 业： 工程管理 班 级： 0901 姓 名： 戚仁谦 3090110005 王鑫 3090110006 学 号： 郭湘怡 3090110007 巫心嘉 3090110008 指导老师： 孙翠翠 设计日期： 2012 年 6 月 目录第 1 章 总论1 1.1 镇江情况概述11.2 项目简介51.3 编制依据7第 2 章 市场分析 82.1 镇江市总体情况82.2 项目所在区域情况 11第 3 章 规划设计分析163.1 主
2、要规划设计 163.2 项目定位193.3 规划设计方案指标及分析 223.4 项目 SWOT 分析 22第 4 章 投资估算与资金筹措264.1 投资估算说明和建设投资264.2 资金筹措294.3 项目建设规划及进度安排30第 5 章 财务效益分析395.1 财务评价编制依据395.2 基础财务数据与说明395.3 分期开发建议395.4 资金使用计划415.5 销售收入预测425.6 项目财务报表编制及指标计算445.7 项目盈亏分析475.8 项目敏感性分析47附表：财务报表第 6 章 社会、环境效益和风险评价52第 7 章 开发投资分析结论和建议58参考文献1第一章 总论1.1 镇江
3、情况概述1.1.1 地理位置镇江地处江苏省中南部，长江下游南岸，总面积为 3843 平方公里。镇江地处丘陵地貌，全市低山丘陵以黄棕壤为主，岗地以黄土为主，平原以潜育型水稻土为主，有城市“山林”之称。镇江是长三角“先行规划、先行发展”的十五个城市之一，但镇江处于长三角城市都市圈的最外围，受到上海经济圈的辐射非常小。镇江同时也处于南京一小时都市圈和苏锡常都市圈的结合处，在目前两大都市圈发展尚未成熟的阶段，镇江由于位于都市的外围，其双向辐射优势不能得到发挥。1.1.2 气候条件镇江市地处长江下游南岸，北纬 31373219，东经 1185811958。东西最大直线距离 95.5 公里，南北最大直线距
4、离 76.9 公里。东南接常州市，西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔江相望。属北亚热带季风气候，年平均气温 15.6，日照数 2,057.2 小时，无霜期 238 天，降水量 1088 毫米。1.1.3 交通条件京沪铁路横贯东西。沪宁高速公路、312 和 104 国道、沿江公路穿越境内，公路网四通八达，镇江至扬州长江公路大桥已开通。长江与京杭大运河在镇江交汇，构成全国最大的十字黄金水道。南京禄口国际机场和常州机场分别距镇江 80 公里和 50 公里。镇江拥有对外开放的国际港口。现已建成泊位 139 个，其中万吨级以上泊位 20 个，最大可停靠 5 万吨级船舶，镇江港是长江第三大港，为国家主枢纽港
5、之一，有铁路和高等级公路与港口相连，与世界 50 多个国家和地区的 120 多个港口有运输业务联系。镇江口岸为国家一类对外开放口岸，海关、海事、边防、出入境检验检疫等查验机构齐全。1、对外交通：以沪宁高速和海溧高速公路构成的新“黄金十字”为框架，形成一港、一场、二站、六放射的对外交通体系。一港镇江综合港，包括大港港区，龙门港区，谏壁港区和高资港区；2一场旅游机场二站沪宁铁路站和京沪高速铁路站六放射由镇江至句容、扬中、丹阳和茅山、宝华、访仙的一级公路，形成半小时交通圈，强化中心城市的辐射力和集聚力。2、中心城道路交通：中心城形成一轨一环三横四纵的交通体系。一轨：城市轻轨系统，并与南京、扬州及苏锡
6、常都市圈轻轨系统相连，实现都市圈之间的铁路公交化。一环：城市外环与中心城各功能区、市区各镇相连。三横：沿江、城中、城南干道四纵：高资一纵（通港路） ，主城一纵（镇宝路） ，谏壁一纵（谏辛路） ，大港一纵（通港路） 。1.1.4 人口情况 1、全市常住人口：全市常住人口 3为 3113384 人，同第五次全国人口普查 2000 年 11 月 1 日零时的2897016 人相比，十年共增加 216368 人，增长 7.47%。年平均增长率为 0.72%。2、家庭户人口：全市常住人口中,家庭户4975338 户，家庭户人口为 2847513 人，平均每个家庭户的人口为 2.92，比 2000 年第五
7、次全国人口普查的 3.04 人减少 0.12 人。3、性别构成：全市常住人口中，男性人口为 1595672 人，占 51.25%；女性人口为 1517712 人，占48.75%。总人口性别比（以女性为 100，男性对女性的比例）由 2000 年第五次全国人口普查的 103.71 上升为 105.14。4、年龄构成：全市常住人口中，0-14 岁人口为 320687 人，占 10.30%；15-64 岁人口为 2470067人，占 79.34%；65 岁及以上人口为 322630 人，占 10.36%。同 2000 年第五次全国人口普查相比，0-14 岁人口的比重下降 6.38 个百分点，15-6
8、4 岁人口的比重上升 4.68 个百分点，65 岁及以上人口的比重上升 1.7 个百分点。1.1.5 行政区划分镇江市为江苏省省辖市，现辖京口、润州、丹徒、镇江新区共四区，代管句容、丹阳、扬中三市。另有国家级经济技术开发区-镇江新区行使市辖区经济、社会管理权限。3镇江全市总面积 2414 平方公里，人口 311.3 万人。市人民政府驻京口区正东路 39 号。 至 2011 年底，全市共有 51 个镇（街道） 。其中:镇 41 个，街道办事处 10 个。丹阳市辖 13 个镇，句容市辖 10 个镇，扬中市辖 5 个镇，丹徒区辖 7 个镇，京口区辖 2 个镇、4 个街道办事处，润州区辖 1 个镇、4
9、 个街道办事处，镇江新区辖 3 个镇、2 个街道办事处。1.1.6 经济状况1、经济地位：镇江市地处沪宁工业带、长江和运河十字交汇点，具备发展基础工业所必要的港口、交通、能源、水利、用地及城市依托等优势条件。2、近几年镇江 GDP 发展：自 2005 年至 2010 年，镇江经济呈上升趋势。2011 年虽然在 GDP 总值上依旧事态良好，但增长百分比下滑。可能是受到国家房改政策的影响，在房地产市场上震荡不轻。3、与周边城市的经济状况对比：42009 年镇江市经济情况运行良好，国民生产总值为 1672.08 亿元，社零总额 488.5亿元，房地产投资额 95.47 亿元，户籍人口 269.6 万
10、，人均可支配收入 20949 元，镇江市国民生产总值及社零总额在苏中三市中处于中等水平，房地产投资额及户籍人口较少，市场容量有限。4、镇江人均收支水平：由于经济危机的影响，09 年第四季度人均可支配收入为 5030 元，随着经济回暖，10年第一季度已经超过去年最高水平，达到了 7512 元，但在二季度出现下滑，第三季度重新回升至 5000 元左右的水平。55、财政状况由于经济回暖，2010 年 1-2 月份，消费者价格指数出现大幅上涨，短期表现微涨迹象。3-6 月份之后开始趋于稳定上涨，7-10 月大幅上涨，11 月-12 月逐步下跌。财政状况2011 年财政持续增长。全年实现财政总收入 53
11、1.27 亿元，比上年增长 39.3%。实现财政一般预算收入 181.90 亿元，比上年增长 31.7%，其中税收收入完成 145.82 亿元，增长 31.5%；在税收收入中，增长额完成 23.68 亿元，增长 13.6%；营业税完成 44.39 亿元，增长 26.3%；企业所得税完成 20.48 亿元，增长 44.5%；个人所得税完成 7.57 亿元，增长 37.2%。财政支出保持同步较快增长，民生类支出得到重点保障。全年完成财政总支出425.14 亿元，比上年增长 42.6%。完成财政一般预算支出 202.5 亿元，比上年增长30.8%，其中：科技、教育、社会保障和就业、医疗卫生完成支出
12、6.8 亿元、32.89 亿元、13.48 亿元和 11.99 亿元，分别增长 75.0%、20.0%、50.2%和 66.4%。1.1.7 宏观总结1、镇江的地理位置优越，是长江三角洲重要的港口城市，交通便利，环境优美，得天独厚的综合条件和为其房地产业的发展提供了有利的背景。但由于镇江位于上海经济圈的边缘、南京都市圈内，相对的受上海的影响很小，而受南京的影响很大，近几年南京经济发展相对滞后，房地产市场也迟迟得不到发展，这在很大程度上制约了镇江经济、房产市场的发展。2、区域经济的快速发展，国民经济的持续增长，人均 GDP 也突破了 20000 元，使得镇江的房地产发展得到了有力的支撑。3、产业
13、结构不断优化升级，第二、三产业的发展明显加快，作为第三产业支柱的房地产业也将不断的发展，随着整体经济的快速发展，房地产业也将逐渐显示出其重要的支柱作用。4、固定资产投资额日渐上升，其中房地产投资的增长速度超过了 50%。房地产业进入快速发展阶段。5、从城市发展规划可以看出，未来镇江的主要发展目标是加快城市化进程，在进程中产生的城市改造和向外扩张所带动的住宅消费需求是巨大的，这也将推动房地产市场的快速发展。1.2 项目简介61.2.1 项目概况项目名称：皇家一品 地 址：镇江市双井路 333 号占地面积：30 亩物业管理费：1.9 元总建筑面积：约 5 万平方米竣工日期：2014 年初学 区：八
14、叉巷小学 江苏省镇江第一中学皇家一品城位于镇江市市区的双井路两侧，北起镇江电力公司，西临电力路，东至胜利路，用地地势平坦。古运河从迎江桥流经老西门桥至新西门桥穿过项目地块，是镇江市古运河风光带概念规划中的“人文河流” 。总用建筑面积约 5 万平方米，项目南临大市口的门户，是 CBD 的出入关口。北揽长江，西抱古运河。密织的路网结构，将如意江南城环环围绕。为满足 CBD 人居住、消费、休闲、娱乐、社交等多种形态的高品质生活需求，皇家一品特采用了目前国际最流行的 HOPSCA 地产模式，量身定制出“皇家”的生活系统；集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体。【项目主要技术经济指标】
15、内容 指标 内容 指标建设地点 镇江市双井路 333 号 规划总用地面积 20010m2实际用地面积 18000m2 计容积率面积 47000m2总建筑面积 50000m2 建筑容积率 2.5建筑密度 30% 绿地率 35%住宅面积 45000m2 商业面积 2000 m2地下室面积 3000 m2 居住总户数 300 户根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积 45000m2，其中住宅 45000m2，商业部分 2000m2，另外不计容积率之地下室建筑面积 3000m2，共 188 个车位，项目总建筑面积50000m2，拟建 6 栋 12 层住宅楼。1.2.2 周边配套设施学校： 镇江市第三
16、中学、解放路小学。银行：交通银行、工商银行、镇江市商业银行、农业银行、建设银行。 超市： 大润发，现有几家小超市（未来底商规划有社区配套超市） 。7菜市场：京燕快捷菜。医院： 市第一人民医院、江苏大学附属医院、红十字、儿童医院。邮局： 新马路邮局。商场： 八佰伴、新世纪商厦、五星家电。 1.2.3 功能定位以智能化为主题，生态化为核心，环保化为基础，融一站式、体验式、公园式生活特征，集购物、休闲、餐饮、娱乐、运动、文化、旅游、展示、商务于一体，是应有尽有的生活之城。1.2.4 针对人群有高端享受品味的社会精英人士。1.2.5 项目户型90-200 平米大户型1.2.6 价格信息6500 元/平
17、米1.3 编制依据国家发改委产业结构调整指导目录2005 年城镇廉租住房档案管理办法城市房地产开发管理暂行办法城市房地产开发经营管理条例城市房屋拆迁管理条例房屋登记办法国务院关于修改住房公积金管理条例的决定中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市规划法中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条8例中华人民共和国土地管理法实施条例中华人民共和国物权法中华人民共和国土地增值税暂行条例第二章 市场分析2.1 镇江市总体情况2.1.1 镇江房地产发展概况1980 年镇江开展了商品住宅试点项目，以统建的方式开辟了一些新居民点，在市东、南、西方向形成了一批具有一定规模
18、的住宅小区，这些小区商品房多为三到四层的低层住宅，规模小，呈兵营十排布，具有客厅、阳台、灶房和一般的卫生设备。这些居住小区围绕市中心而建，地理位置离市中心较近，交通非常便利。二十年来，随着城市经济和收入的逐步发展增多，当地人对居住环境、条件和住房档次的要求在不断提高，消费需求由温饱型向舒适型方向发展，随着市中心动迁力度的加大、城市发展水平的提高，产生了大量动迁、需要换房、改善居住条件的人群，这部分人群大多以购买大面积、大户型住宅为购房目标，居住地也逐步向外迁移，但市中心仍然是镇江人心里最理想的居住地。2000 年前后镇江房地产市场从开始加速发展，并不断得到升温。目前镇江整体房地产市场的产品供应还是以多层、小高层公寓型产品为主，鲜有高层公寓产品，产品类型比较单一，缺少别墅项目。已有的别墅项目档次也比较低，且别墅项目的总价也对部分目标消费群形成购买制约，但是大面积、大房型、上档次的居室生活又是这部分消费者的追求，因而市场对于类别墅项目存在潜在的旺盛的购买需求。按照市政府“三年大变样，今年决战年”的要求，2003 年城市基本建设已首次突破100 亿大关，其中房地产投资近 30 多亿元。商品房销售面积达 80 多万平方米，城市改造房屋拆迁面积 100 万平方米。2004 年全市住宅施工面积约 330 万平方米，比 1999 年增长了 79.2%。
