1、意大利名品商业街可行性研究报告（二零壹壹年陆月贰拾捌日）意大利名品商业街可行性研究报告第一章：区域环境分析1、区位特征2、配套条件第二章：项目概况1、项目地址2、项目规模3、总体规划设计理念4、总体规划构思第三章：项目市场分析1、我国特色商业街发展概况2、国内先进城市特色街区建设发展情况3、无锡特色商业街发展概况第四章：项目的运营思路1、概念定位2、经营布局定位3、消费客户群定位4、经营管理定位第五章：投资计划与经济分析1、投资计划及建设周期2、资金来源计划3、经济分析4、利润点分析第六章：政府政策支持 第一章：区域环境分析一、区位特征1、 区域情况本项目位于无锡市北区，惠山区的新行政中心。惠
2、山区位于无锡城西北郊，人口 42.96 万，总面积 327.12 平方公里，下辖 6 个建制镇。现有 1 个省级经济开发区，9 个镇级工业园区。堰桥镇距无锡市区 13 公里，距离江阴 23 公里，锡澄公路和锡澄运河以及沪宁高速公路、锡澄高速公路贯穿全镇。这样的立体交通条件使堰桥成为贯通苏南苏北、连接沪宁线各大中城市的交通枢纽。本地块位于德宝大酒店对面，锡澄路与欣惠路交界处。位于惠山新城核心地段，周边政府行政部门汇聚，商业配套齐全，住宅项目云集。2、 交通情况惠山区南临万顷太湖，北靠万里长江，沪宁铁路、沪宁高速公路、312 国道以及京杭大运河大都在惠山区境内穿越，保障了无锡与周边城市实现快速对外
3、交通。而在堰桥境内沪宁高速公路和锡澄公路纵横贯通，锡澄、锡北运河环抱全境，地理位置和水陆交通便利，对外联络非常便捷。随着规划新锡澄路和惠山大道的建设，该区域交通会得到进一步的改观。同时距项目南面 3 公里左右是锡宜 沪宁两条高速公路的出入口。高铁叠加轻轨效应，出行将会更方便快捷。公交线路: 25 、610、602、601、607、90 支、615、 621、 622、625 、 668 及建设中的轻轨 1 号线等皆可到达市区。3、地块周边现状项目所属楼盘-“天力百好锦园 ”位于惠山新城中央政治、经济、文化、科教、商贸、休闲之聚集要地，惠山大道、政和大道的地利之便，轻轨 1 号线首站的迅达，让出
4、行更为快捷。各大商业街及商业广场，世界量贩 500 强乐购超级市场，时刻领赏完美居家风潮。省锡中实验学校、惠山区实验幼儿园，让孩子的美好未来从这里开始起步。天力百好锦园北面为“赛维拉融域”、全面建设的城市综合体“万达广场”，南面为自然河流，东面为已交付的“华夏-清水湾”楼盘，西面为“德宝大酒店”。周边配套成熟，居住环境条件已经成熟。二、配套条件1、商业配套： 开工建设的万达广场与项目一路之隔、五星级华美达酒店 、四星级艾迪花园酒店、德宝大酒店（本案对面）、杨东大酒店 、政和园大酒店、天力商业广场（内有主题商业步行街、水景休闲广场、星级酒店、高级公寓式办公）、新世纪时代商业广场，乐购超市。2、科
5、技/医疗 /文化/教育配套：科技创业园、亿仁医院、图书馆、市重点堰桥实验小学、堰桥中学、全国重点中学江苏省锡山高级中学（距离本项目步行 15分钟左右）。3、休闲健身配套： 歌剧院 、体育馆、市民广场、龙型景观带。4、政治中心： 惠山区政府、惠山新区经济管理委员会、惠山区人民法院、公安局、行政审批中心、建设局、电信大楼、民政局、惠山区规划展示中心（在建中）。5、金融银行： 中国银行、中国工商银行、中国农业银行、赛维拉金融中心。第二章：项目概况一、项目地址拟打造的意大利名品商业街（以下简称“本项目” ）位于惠山区吴韵路与欣惠路，主要为建设中的百好锦园项目二期一楼沿街商业门面以及百好锦园三期商铺。二
6、、项目规模“天力百好锦园”小区总面积 99504 平方米，其中一期已完成 25451.19平方米，其中住宅为 91 套，其余为商业、车库及公共配套。正在开工建设的二期楼盘，其中 6 幢小高层、3 幢 5 层多层住宅、1 幢底层为会所，共 10 幢。批准建筑总面积为 57904.04 平方米，4-9 幢楼一层为商业，共有 35 套商业（面积 4091.1 平米），住宅 374 套（面积 42340.84 平米），会所面积936.17 平米，其他非住宅面积 369.95 平米 ，地下车库面积 10261.61 平米。测绘总建筑面积 57999.67 平米，其中商业面积 4091.1 平方米，住宅面
7、积 42340.84 平方米，车库 10261.61 平方米。拟打造的意大利名品商业街为百好锦园二期 37 套商业以及百好锦园三期商铺。意大利商业街分两期招商引资，其中百好锦园二期 35 套商业，面积为4091.1 平方米。以及百好锦园一期 11#楼 2 套商铺面积为 122.98 平米及107.03 平米。首批次意大利商业街面积为 4321.11 平方米。第二批次商铺面积约为 11000 平方米。合计总面积约为 15321 平米。三、总体规划设计理念1、充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，创造既能享受现代都市文明，享受生态自然的居住环境，又能享受现代商业
8、繁华，购物便利的配套优势。2、与万达商业广场相互呼应，适应惠山区、市区高消费人士需求，创造具有无锡商业代表性的特色商业街。3、形象设计为意大利欧式商业街风格，区别与传统商业街。打造成惠山乃至整个无锡地区最具特色的国外精品一条街。四、总体规划构思本项目参照北京、成都，上海等沿海发达地区大型特色商业街的经营理念，吸取各地域特色社区商业的优点，接合无锡本地区实际情况，利用本项目股东自身资源优势招商进来意大利特色餐饮、服装、皮具、红酒等特色商品。1、项目定位中高端意大利商品，打造无锡最具特色商业街-“意大利精品商业街”。2、业态定位根据项目楼盘商铺概况初步拟定业态定位于：A:意大利时装、意大利皮具、意
9、大利鞋B: 意大利葡萄酒C: 意大利橄榄油D：意大利冰淇淋、 意大利巧克力、意大利奶酪E: 意大利琉璃饰品F: 意大利首饰、意大利化妆品G:意大利简餐 、咖啡、意大利面第三章：项目市场分析一，我国特色商业街发展概况从上世纪 90 年代中后期开始，全国各大城市在加快推进城市化进程中掀起特色商业街建设发展热潮。截至目前，全国商业街数量已超过 5000 条，著名商业街 22 条，中国特色商业街 32 条。北京王府井、上海南京路、重庆解放碑、成都春熙路、南京新街口等已成为当地和外来人员的购物首选地，相当数量的商业街营业额已占到本区社零总额的 60%以上，对本级财政贡献率超过30%以上。国家商务部于 2
10、009 年 4 月下发了关于加快我国商业街建设与发展的指导意见，颁布了商业街管理技术规范，明确指出，把加快商业街发展作为扩大内需、拉动消费的重要载体，争取利用 2-3 年时间，在全国形成定位准确、特色鲜明、消费便捷、服务优秀的商业街网络体系。二、 国内先进城市特色街区建设发展情况1、杭州市特色街区建设发展情况杭州市目前共有国家级、市级特色街区 11 条，截至 2009 年底共入驻各类商户 1.46 万户，经营面积 147 万平方米，销售额 724.8 亿元，纳税10.75 亿元，从业人员 10.5 万人，年人流量 8500 多万人次。2、 西安市特色街区建设发展情况西安市目前共有国家级、市级特
11、色街区 40 余条，截至 2009 年底共入驻各类商户 4 万余户，从业人员 30 万人，社会消费品零售总额逾 800 亿元。3、 沈阳市特色街区建设发展情况沈阳市目前共有国家级、市级特色街区 30 余条，截至 2009 年底销售额接近 1000 亿元，其中，五爱小商品购物市场是全国继浙江义乌和江苏常熟后的第三个 4A 级旅游购物景区，三好街 IT 产业特色街是全国继深圳华强北和北京中关村后的第三大 IT 产品集散地。4、特色街区是城市综合实力和繁荣程度的重要表现形式之一。随着近年来城市建设的发展，各大城市近来年都重视特色商业街的建设发展。三、无锡特色商业街发展概况1、无锡特色商业街发展规划无
12、锡市初步计划到 2012 年底，创建市级特色街区 15 个；力争创建“中国著名商业街”或“中国特色商业街”12 个；建成 200 万平方米的特色街区经营面积，形成约 500 亿元的年销售收入。到 2015 年底，力争创建国家级的“中国著名商业街”或“中国特色商业街”23 个；建成 400 万平方米的特色街区经营面积，形成约 2000 亿元的年销售收入。2、无锡特色商业街区域概况按照“提升老街区、培育新街区、创建名街区”的总体要求，以现有市(县)、区特色街区为载体，整合功能、优化布局、形成特色、集中打造 15 个市级重点特色街区：崇安寺小娄巷旅游文化街区、站前“夜间经济”步行街区、广益路美食休闲
13、特色街区、清名桥历史文化街区、电子信息特色街、吴桥中心广场商业休闲街区、惠山古镇历史文化街区、湖滨路旅游休闲商业街、万达广场商业步行街、荣巷历史文化街区、新天地东亚国际风情街、荡口古镇历史文化街区、惠山新城商务休闲街区、人民路步行街区、宜兴竹海锦城商业休闲街区。3、无锡城市综合体发展目标以及商业效益“十二五”期间，无锡提出要建成 50 个以上城市综合体，着力打造一批集聚辐射能力强的重点物流园区、重要商品市场、商业特色街区和现代商贸企业，形成区域性商贸物流中心，这将进一步推动无锡服务产业向高端化发展。城市综合体是城市形态发展到特定程度的产物。作为“城中之城”，城市综合体汇集购物、办公、居住、娱乐
14、、餐饮等于一体，为市民提供快捷高效的服务，极大地提高了城市的生活和宜居品质。比如以前的河埒口地区，虽然人气也比较旺，但由于缺少统一规划，商业布局显得杂乱，地区的环境和品位比较欠缺。而自万达广场建成后，带来了非常好的商业效应和社会效应，周边的房地产业也迅速升温，可以说是城市综合体的一个成功典范。接下来，河埒街道还将致力打造特色商业街区，通过合理布局规划，用 2 年的时间打造一条四五万平方米的建筑路商业街。4、惠山区万达商业广场带给本项目的机会惠山区独特的区域位置造就了惠山区未来商业发展的机会与潜力。惠山区万达广场的入驻更是会惠山区区房地产市场以及商业地产的发展带来利好消息。经过近几年的发展，惠山
15、区政和大道已经成为区域中心商业金融中心地带。万达城市综合体以及完达商业步行街，与本项目“意大利名品商业街”相互辉映。在惠山核心地段成为商业街亮丽风景线。“意大利名品商业街”在政府的大力支持下，一定能成为无锡最亮丽的商业风景线，同时给惠山整体商业档次，商业氛围带来良好的蝴蝶效应。第四章：项目的运营思路一、 概念定位购物中心是具有良好规划的商业区，而传统商业街一般是自发形成的无规划的商业区，二者都是一种商业物业类型，相同点在于都是由多个零售商铺集合在一起从事零售经营活动的商业经营场所，各个零售上都是独立、分散经营、自负盈亏的，都是具有购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游等多种功能，既具有传统商业所有的功能又能对新兴城区的商业招商产生重要影响。购物中心与商业街区又具有较大的区别，其中最本质的区别在于前者的物业产权比较集中，主要集中在少数投资商、开发商手上，由经营管理公司对租户进行统一管理；而后者的物业产权则比较分散，一般分属于多个不同的业主。各种门类松散地结合在一起，缺乏统一的规划与经营管理。而我们项目的商业街既不同于传统的商业街也不同于无锡现有的商业街，前期是由开发商进行统
