1、目 录 发布投 资 环 境 篇 2一、 区域概述二、 城 市 总 体 规 划三、 市 政 工 程 建 设 及 拆 迁 改 造房 产 大 市 篇 12一 、 2004 年 溧 阳 市 房 地 产 发 展 现 状二、2005 年下半年溧阳房地产市场展望竞 争 市 场 篇 17项 目 分 析 篇 29开 发 建 议 篇 35一、建筑风格二、总体规划三、物业配比四、客源定位五、价格定位投 资 环 境 篇一、区域概述1、区域地理：溧 阳 位 于 苏 浙 皖 三 省 交 界 处 ， 长 江 三 角 洲 西 部 ， 江 苏 省 南 部 ， 常 州 市 西 南 角 ， 属 大 上 海 经 济 区 范 围 ，
2、是 著 名 的 “丝 府 茶 乡 ”。 距 上海 、 杭 州 仅 有 200 公 里 ， 距 南 京 、 苏 州 、 张 家 港 百 余 公 里 ， 距 南 京 禄 口 国 际 机 场 80 公 里 ， 距 常 州 机 场 60 多 公 里 。2、行政区划：溧 阳 古 称 平 陵 , 秦 建 县 制 ,至 今 已 有 2200 多 年 历 史 。 1990 年 8 月 ,经 国 务 院 批 准 ,撤 县 设 市 ,是 常 州 市 重 要 组 成 部 分 。 溧 阳 现 辖 制 18个 镇 、 2 个 省 级 开 发 区 ,总 面 积 1535.87 平 方 公 里 。 处 于 北 纬 311
3、-314 ， 东 经 11908 -11936 之 间 。 溧 阳 市 是 常 州 境 内 唯 一山 水 兼 得 的 城 市 ， 自 然 环 境 优 美 ， 尤 其 是 南 部 区 域 ， 群 山 环 绕 ， 并 有 著 名 的 AAAA 级 国 家 旅 游 区 天 目 湖 旅 游 度 假 区 。3、 悠 久 历 史 ：全 市 总 人 口 79 万 余 人 ， 其 中 非 农 业 人 口 约 35 万 人 ， 占 总 人 口 的 44%,市 区 人 口 18 万 左 右 。 溧 阳 历 史 悠 久 ， 人 杰 地 灵 。 经 中 外 科 学家 联 合 考 证 ， 地 处 溧 阳 上 黄 水 母
4、 山 发 现 的 “中 华 曙 猿 ”等 大 量 古 生 物 化 石 ， 距 今 已 有 4500 万 年 ， 是 包 括 人 类 在 内 的 高 级 灵 长 类 动物 的 共 同 祖 先 。 溧 阳 是 革 命 老 区 , 陈 毅 、 粟 裕 等 老 一 辈 革 命 家 曾 在 这 里 开 辟 创 建 了 以 茅 山 为 中 心 的 苏 南 抗 日 根 据 地 ， 新 四 军 江 南 指 挥部 就 设 在 溧 阳 的 水 西 村 。4、经济概况：a、 综 合 实 力 溧 阳 市 以 机 械 、 建 材 、 建 筑 安 装 、 旅 游 等 为 支 柱 产 业 ， 这 些 产 业 在 2003
5、年 获 得 了 较 大 发 展 ， 2003 年 末 ， 溧 阳 市 有 15 家 工 业 企 业（ 集 团 ） 总 产 值 超 亿 元 ， 占 全 市 工 业 总 产 值 的 27.8%， 提 高 1.3 个 百 分 点 。 其 中 江 苏 上 上 集 团 、 江 苏 华 朋 集 团 和 江 苏 正 昌 集 团 工 业 总 产 值 均 在5 亿 元 以 上 。 2004 年 全 市 统 计 实 现 工 业 销 售 收 入 258.02 亿 元 ,实 现 利 税 22.57 亿 ,实 现 利 润 9.55 亿 ,其 中 年 销 售 超 过 500 万 以 上 企 业 实 现 产 品 销 售收
6、入 187.27 亿 元 ,利 税 17.15 亿 元 ,利 润 8.21 亿 元 . 1978 年 以 来 ， 溧 阳 市 国 内 生 产 总 值 以 年 均 17.5%的 高 速 度 增 长 。 2003 年 溧 阳 市 国 民 生 产 总 值 较 上 年 增 长 18.6%， 略 高 于 全 国 水 平 ； 国民 生 产 总 值 增 长 远 高 于 全 市 职 工 和 农 民 收 入 水 平 ， 社 会 财 富 增 长 明 显 。 社 会 财 富 强 有 力 的 增 长 必 然 带 动 新 一 轮 的 城 市 建 设 高 速 发 展 ， 进 而 促 进 房 地产 业 的 进 一 步 繁
7、荣 。 2003 年 全 市 居 民 储 蓄 存 款 较 上 年 增 长 18.8 亿 元 ， 银 行 存 款 余 额 增 加 19.5 亿 元 ， 经 济 发 展 基 本 良 性 。 从 过 去 走 过 的 道 路来 看 ， 溧 阳 市 经 济 发 展 成 绩 显 著 ， 人 民 群 众 生 活 水 平 得 到 较 大 提 高 ， 人 均 收 入 、 消 费 以 及 储 蓄 等 指 标 显 著 增 长 。 溧 阳 市 经 济 综 合 实 力 的 壮 大 ， 为 该市 进 一 步 发 展 打 下 了 良 好 的 经 济 基 础 。 从 后 期 走 势 来 看 ， 预 计 溧 阳 市 经 济 增
8、 长 幅 度 仍 将 保 持 两 位 数 以 上 的 经 济 发 展 速 度 ， 这 种 持 续 快 速 的 经 济 增 长水 平 ， 为 该 市 房 地 产 业 的 发 展 奠 定 了 较 强 的 投 资 信 心 以 及 稳 定 的 利 润 保 障 。溧 阳 市 近 年 来 GDP增 长 走 势 图102.1121.191.180901001101201302001 2002 2003项 目 2003 年 数 值 与 2002 年 比 较全 市 人 口 78.7 万 人 同 比 增 长 0.31%国 民 生 产 总 值 121.1 亿 元 同 比 增 长 18.6%人 均 GDP 15415
9、 元 同 比 增 长 18.5%职 工 平 均 工 资 17365 元 同 比 增 长 5.5%农 民 人 均 纯 收 入 4722.96 元 同 比 增 长 7.9%银 行 存 款 余 额 85.2 亿 元 同 比 增 长 22.9%人 均 储 蓄 存 款 10831 元 同 比 增 长 22.0%b、 产 业 结 构 从 近 年 来 溧 阳 市 产 业 结 构 布 局 变 化 走 势 来 看 ， 该 市 三 次 产 业 结 构 相 继 实 现 了 由 “一 二 三 ”到 “二 一 三 ”、 再 到 “二 三 一 ”的 两 次 历 史性 突 破 。 2003 年 溧 阳 市 经 济 结 构
10、更 趋 合 理 ， 三 次 产 业 比 重 由 2002 年 的 13.0： 52.3： 34.7 调 整 为 11.6： 55.3： 33.1。 目 前 溧 阳 市 第 二 产 业 结 构 所 占 比 例 过 半 ， 其 中 主 要 是 地 方 工 业 、 机 械 加 工 、 建 筑 业 等 ； 第 三 产 业 占 据 国 民 生 产 总 值 的 三 分 之 一 以 上 ， 其 中 内外 贸 易 十 分 活 跃 、 旅 游 业 对 经 济 发 展 的 推 动 作 用 更 显 突 出 ； 溧 阳 有 山 有 水 ， 是 有 名 的 丝 茶 之 乡 ， 其 第 一 产 业 的 发 展 贡 献 率
11、 也 相 对 较 高 ， 达 到11.6%。 从 溧 阳 市 经 济 发 展 方 向 上 看 ， 该 市 将 重 点 开 发 天 目 湖 旅 游 区 以 及 市 区 与 天 目 湖 之 间 的 带 状 生 态 工 业 园 区 以 及 生 态 住 宅 区 ， 因 此 ， 随 着 整 体 经济 实 力 的 壮 大 ， 预 计 第 一 产 业 所 占 比 例 仍 将 逐 步 降 低 ， 第 二 和 第 三 产 业 将 稳 步 发 展 ， 尤 其 是 随 着 天 目 湖 旅 游 区 的 进 一 步 开 发 ， 第 三 产 业 所 占比 例 将 会 有 一 个 较 大 幅 度 的 提 高 。c、 经 济
12、 形 态 第三产业发展速度加快。2003 年完成第三产业总值 401000 万元，其中以批发和零售贸易业、参饮业、社会服务业发展较快。分别完成总值为 115000万元、25000 万元和 35900 万元，同比都有 较 大 幅 度 提 高 。第 一 产 业11.6%第 二 产 业55.3% 第 三 产 业33.1% 近年来，溧阳市的开放型经济取得了长足的进步，招商引资取得了新突破。全市进出口总额突破 1 亿美元大关，达 10254 万美元，其中出口额 8153 万美元，进出口总额 2101 万美元，在出口额中，一般贸易出口 6821 万美元，加工贸易出口 1332 万美元。 溧阳市 2003
13、年新批外商投资企业 58 家，新增 28 家；其中 500 万美元以上项目 18 个，合同利用外资 2.8 亿元，实际利用外资 9998 万美元，年末全市已投产开业的“三资“企业 25 家；其中销售超 5000 万元的“三资“企业 4 家，利税在 1000 万元以上“三资“企业 1 家。 正昌集团、上上集团、华朋集团、力士集团、方正稀土、天目湖啤酒饮料公司等一大批规模大、效益好、市场竞争力强、享誉全国、领先同行的企业逐渐涌现。同时全市外向型经济也得到了较大发展。d、经济实力对比项 目溧 阳 市 2003 年 数值宜 兴 市 2003 年 数值江 苏 省 第 一 名 数 值全 市 人 口 78.
14、7 万 人 107 万 人国 民 生 产 总 值 121.1 亿 元 224.01 亿 元江 阴 市 410.03 亿元人 均 GDP 15415 元 20905 元 昆 山 市 52078 元农 民 人 均 纯 收 入 4722.96 元 5040 元 江 阴 市 6266 元财 政 收 入 8.8 亿 元 21.01 亿 元 江 阴 市 45.09 亿 元人 均 储 蓄 存 款 10831 元 12787 元 常 熟 市 22608 元 在 江 苏 省 54 个 市 （ 县 ） 中 ， 溧 阳 市 整 体 水 平 中 等 偏 上 ， 约 居 于 20-30 名 之 间 ； 但 仅 就 苏
15、南 地 区 比 较 来 看 ， 溧 阳 市 整 体 经 济 水 平 相 对 较低 。 就 多 数 经 济 指 标 比 较 来 看 ， 溧 阳 市 与 江 苏 省 同 级 别 县 市 第 一 名 的 差 距 相 对 较 大 ， 在 国 民 生 产 总 值 、 人 均 GDP、 财 政 收 入 以 及 人 均 储蓄 存 款 来 看 ， 仅 为 第 一 名 数 值 的 20-40%之 间 。 过 以 上 数 据 比 较 来 看 ， 作 为 苏 南 地 区 新 兴 中 小 型 城 市 ， 一 方 面 溧 阳 市 经 济 发 展 水 平 相 对 不 高 ， 经 济 基 础 相 对 较 弱 ； 另 一 方
16、 面 也 说 明 溧 阳 市 还具 有 较 大 的 发 展 潜 力 ， 在 长 江 三 角 洲 整 体 经 济 飞 跃 的 21 世 纪 ， 相 信 交 通 地 位 愈 显 重 要 的 溧 阳 市 ， 经 济 必 将 再 上 一 个 新 台 阶 。e、 旅 游 产 业 状 况 2003 年 溧 阳 市 积 极 实 施 大 旅 游 战 略 ， 增 强 旅 游 支 柱 产 业 竞 争 力 ， 全 市 旅 游 业 加 快 发 展 ， 全 年 接 待 国 内 外 游 客 206.4 万 人 次 ， 比2001 年 增 长 40.7%， 其 中 接 待 海 外 旅 游 者 2910 人 次 ， 增 长
17、88.5%； 接 待 国 内 旅 游 者 206.12 万 人 次 ， 增 长 40.6%。 2003 年 全 市 旅 游总 收 入 18.61 亿 元 ， 全 社 会 实 现 旅 游 增 加 值 8.93 亿 元 ， 增 长 48.9%。 随 着 天 目 湖 旅 游 度 假 区 的 整 体 开 发 规 划 实 施 ， 预 计 天 目 湖 旅 游 区 的 知 名 度 将 进 一 步 扩 大 ， 吸 引 前 来 观 光 旅 游 度 假 的 游 客 数 量 将 大 幅 度 增 加 ，区 域 发 展 前 景 良 好 。 天 目 湖 旅 游 度 假 区 全 年 共 接 待 游 客 达 161.1 万
18、人 次 ， 比 上 年 增 长 6.7%。f、 关 于 开 发 区 建 设 江 苏 省 溧 阳 经 济 开 发 区 于 1992 年 始 建 ， 是 江 苏 省 首 批 16 个 省 级 经 济 开 发 区 之 一 ， 原 规 划 面 积 为 5.02 平 方 公 里 ， 2000 年 原 杨 庄 乡划 归 开 发 区 ， 加 上 新 增 宁 杭 高 速 公 路 以 南 开 发 建 设 区 ， 区 域 面 积 增 至 41.6 平 方 公 里 。 溧 阳 经 济 开 发 区 经 过 十 年 的 开 发 建 设 ， 截 至 目 前 ， 开 发 区 内 共 有 各 类 企 业 183 家 ， 总
19、投 资 16.8 亿 元 。 其 中 外 商 投 资 项 目 46 个 ， 外商 独 资 项 目 31 家 ， 合 同 利 用 外 资 1.3 亿 美 元 ， 实 际 利 用 外 资 7309 万 美 元 。 溧 阳 经 济 开 发 区 的 南 拓 配 合 了 城 市 整 体 发 展 规 划 布 局 ， 为 该 市 带 状 城 市 发 展 和 产 业 布 局 指 明 了 方 向 ， 预 计 后 期 开 发 区 的 开 发 建 设 将 主 要 集 中在 宁 杭 高 速 公 路 以 南 区 域 ， 这 也 为 本 区 域 的 整 体 开 发 和 发 展 奠 定 了 坚 实 的 基 础 。g、 济
20、发 展 目 标2007 年 市 区 人 均 生 产 总 值 2.4 万 元 ， 全 面 实 现 小 康 ； 2020 年 人 均 地 区 生 产 总 值 达 到 13 万 元 ， 基 本 实 现 现 代 化 。经 济 发 展 目 标项 目 现 状 （ 2002） 2007 2020市 域 市 区 市 域 市 区 市 域 市 区地 区 生 产 总 值（ 亿 元 ）102.12 48.87 200 105 708 436人 均 地 区 生 产总 值 （ 万 元 ）1.3 2.44 2.64 4.2 9.7 13.0三 大 产 业 构 成 13.11： 52.29： 34.64.7： 53.7： 4
21、1.68： 55：374： 53：434： 54： 422： 48： 50经 济 增 长 速 度（ %）12.1 7.5 14.4 16 11 12二 、 城 市 总 体 规 划1、 城 市 性 质苏 、 浙 、 皖 边 界 地 区 具 有 山 水 特 色 的 现 代 化 工 贸 、 旅 游 城 市 。2、 城 市 结 构规 划 城 市 结 构 形 态 为 星 状 布 局 结 构 ， 城 市 主 要 交 通 轴 线 向 北 、 向 西 、 向 南 延 伸 ， 适 当 向 东 拓 展 ， 由 西 北 、 东 南 两 片 楔 形 绿 地 系 统 ， 城 郊 风景 区 以 及 规 划 主 干 道 分
22、 隔 成 五 个 片 区 ： 中 心 片 区 、 昆 仑 片 区 、 燕 山 片 区 、 城 西 片 区 、 城 南 片 区 ， 在 城 市 北 、 南 、 西 部 布 置 三 个 工 业 区 ； 沿 平 陵 路 、西 大 街 形 成 “十 ”字 型 城 市 中 心 。3、 发 展 战 略 及 目 标 提 高 城 市 规 划 、 建 设 、 管 理 水 平 。 继 续 深 化 城 市 总 体 规 划 、 镇 （ 区 ） 和 中 心 村 规 划 、 各 项 专 业 规 划 和 控 制 性 详 规 的 编 制 完 善 工 作 。 完 成 建 设 路 西 延 伸 、 钱 家 路 、 龙 亭 路 、
23、体 育 路 延 伸 段 、 昆 仑 北 路 改 造 和 清 溪 路 沿 线 景 观 带 、 燕 鸣 北 路 等 市 政 工 程 ， 启 动 南 片 区 公 园 、 燕 山 风景 区 、 西 郊 风 景 区 以 及 码 头 街 滨 河 绿 地 工 程 。 继 续 加 大 城 市 拆 迁 力 度 ， 实 施 老 住 宅 小 区 三 期 综 合 整 治 ， 完 成 新 垃 圾 填 埋 场 、 清 溪 水 厂 5 万 吨 级 扩 能 建 设 ， 实 施 宜 兴 至 溧 阳 天 然 气 管道 铺 设 工 程 。 加 快 构 建 城 市 绿 色 生 态 系 统 ， 争 创 江 苏 省 园 林 城 市 。
24、加 大 城 管 执 法 力 度 ， 积 极 开 展 专 项 执 法 监 察 。 进 一 步 完 善 城 市 管 理 体 制 ， 加 强 住 宅 小 区物 业 管 理 ， 提 高 综 合 服 务 功 能 。 加 强 国 土 资 源 管 理 ， 依 法 保 护 耕 地 ， 大 力 推 进 集 约 化 用 地 ， 努 力 做 好 土 地 复 垦 整 理 工 作 ， 确 保 耕 地 动 态 平 衡 和 占 补 平 衡 。 严 格 规 范 土 地 出 让“招 、 拍 、 挂 ”制 度 ， 最 大 限 度 利 用 土 地 资 源 筹 措 建 设 资 金 。4、 城 市 主 要 分 区 老 城 区 ： 凤
25、凰 路 与 建 设 路 之 间 ， 是 溧 阳 老 城 区 所 在 地 ， 作 为 溧 阳 城 区 发 展 的 核 心 城 区 ， 城 市 功 能 较 为 齐 全 ， 设 施 较 为 完 善 ， 是 全 市 的 商 业 服务 、 文 化 教 育 中 心 。 现 状 公 共 设 施 主 要 沿 东 、 西 大 街 与 平 陵 中 路 两 侧 布 置 。 由 于 人 口 密 度 大 ， 工 业 用 地 的 置 换 力 度 较 小 ， 造 成 老 城 区 内 居 民居 住 生 活 环 境 较 差 。 该 区 现 状 建 设 用 地 8.51 平 方 公 里 。 南 部 新 区 ： 建 设 路 以 南
26、 ， 溧 阳 行 政 中 心 所 在 地 ， 是 上 一 轮 规 划 以 来 的 重 点 建 设 地 区 之 一 。 随 着 行 政 中 心 的 建 成 ， 该 区 已 经 显 现 出 溧 阳 新 兴 城市 的 发 展 风 貌 ， 成 为 溧 阳 市 发 展 的 重 要 载 体 。 现 状 行 政 中 心 沿 南 环 路 、 燕 苑 路 布 置 建 设 ， 其 他 公 共 设 施 沿 燕 山 路 、 天 目 路 布 置 。 该 片 区 现 状建 设 用 地 4.93 平 方 公 里 。 市 经 济 开 发 区 ： 凤 凰 路 以 北 ， 是 溧 阳 市 城 区 新 一 轮 工 业 发 展 的
27、主 要 集 聚 区 域 ， 该 区 发 展 态 势 良 好 ， 工 业 门 类 齐 全 ， 基 础 设 施 齐 全 ； 随 着 新 港钢 铁 工 业 园 和 芜 太 运 河 以 北 2.8 平 方 公 里 的 第 三 期 工 程 建 设 全 面 启 动 ， 将 进 一 步 拓 展 开 发 区 发 展 空 间 ， 该 区 现 状 建 设 用 地 2.45 平 方公 里 。 中 心 片 区 ： 位 于 北 环 河 、 湾 溪 河 、 宁 杭 公 路 、 东 环 路 所 组 成 的 内 环 圈 以 内 ， 是 溧 阳 城 市 发 展 的 核 心 区 域 ， 规 划 为 全 市 的 政 治 、 文 化
28、 、 商 贸 中心 和 生 活 居 住 区 。 昆 仑 片 区 ： 位 于 北 环 河 以 北 区 域 ， 以 工 业 用 地 为 主 。 燕 山 片 区 ： 位 于 宁 杭 公 路 片 区 南 侧 、 宁 杭 铁 路 以 北 区 域 ， 是 以 交 通 集 散 、 物 流 、 文 化 教 育 为 主 的 多 功 能 综 合 片 区 。 城 西 片 区 ： 位 于 湾 溪 河 西 侧 、 宁 杭 公 路 以 北 、 团 结 路 两 侧 区 域 ， 以 工 业 用 地 、 商 贸 、 体 育 、 居 住 及 近 郊 风 景 区 为 主 的 综 合 片 区 。 城 西 片 区 ： 位 于 湾 溪
29、河 西 侧 、 宁 杭 公 路 以 北 、 团 结 路 两 侧 区 域 ， 以 工 业 用 地 、 商 贸 、 体 育 、 居 住 及 近 郊 风 景 区 为 主 的 综 合 片 区 。5、 城 市 近 期 建 设 规 划 指 导 思 想 ： 拓 展 城 市 框 架 ， 构 筑 山 水 城 市 格 局 。 完 善 城 市 基 础 建 设 设 施 ， 增 强 城 市 功 能 ， 提 升 城 市 品 位 。 衔 接 近 期 规 划 ， 科 学 合 理 规 定 土 地供 应 量 ， 明 确 近 期 建 设 项 目 ， 增 强 规 划 的 可 操 作 性 。 发 展 的 目 标 和 重 点 ： 初 步
30、 形 成 中 等 城 市 格 局 ， 城 市 建 设 用 地 向 南 、 西 拓 展 ， 生 活 性 用 地 重 点 完 善 、 建 设 中 心 片 区 、 燕 山 南 区 。 用 地 布 局 ： 主 城 片 区 南 部 新 发 展 居 住 用 地 以 南 环 路 、 南 大 街 、 宁 杭 公 路 、 燕 山 路 为 界 ， 新 增 居 住 用 地 约 124.59 公 顷 。三 、 市 政 工 程 建 设 及 拆 迁 改 造2004 年 城 市 基 础 建 设 2004 年 溧 阳 完 成 城 镇 体 系 规 划 和 城 市 总 体 规 划 修 编 ， 建 立 城 市 规 划 设 计 公
31、开 招 投 标 机 制 。 城 区 新 增 和 改 造 绿 化 面 积 18.2 万 平 方 米 。市 政 工 程 建 设 投 入 资 金 8000 多 万 元 。 完 成 房 地 产 开 发 面 积 22.2 万 平 方 米 。 实 施 7 个 老 住 宅 小 区 总 面 积 47 万 平 方 米 的 综 合 改 造 ， 完成 谢 婆 园 地 块 等 25 万 平 方 米 的 拆 迁 任 务 。 以 市 政 道 路 、 景 观 带 建 设 和 老 小 区 改 造 为 重 点 ， 拉 开 城 市 框 架 ， 改 善 城 市 面 貌 ， 完 成 了 平 陵 西 路 、 西 后 街 、 人 民 广 场 二 期 、 昆 仑 南 路 绿 化 岛
