1、目 录一、总论4二、市场调研分析8三、项目综合定位22四、项目投资估算34五、财务分析42六、不确定性分析43七、风险分析与对策47八、附表492总 论1、项目建设背景根据南昌市城市规划发展的需要以及沿江东路片区控制规划要求，上海金厦房地产有限公司已通过拍卖取得原江西第四建筑工程公司，共 90.9 亩。开发建设用地及土地用途性质变更手续由南昌市土地管理局和市规划局办理。该项目初步方案设计已经完成，项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。2、项目概况（1）项目名称： “风华盛世 ”（2）建筑规模： 12-7F、2-11F、2-12F（3）建设地点：沿江东路（原江西第四
2、建筑工程公司）（4）规划用途：居住、商业（5）建设单位：上海金厦房地产有限公司（6）经营类型：房地产经营、综合技术服务员、咨询服务（7）企业性质：其他有限责任公司（8）资质等级：二级（9）企业概况：上海金厦房地产有限公司于 1992 年 8 月正式成立。公司现有员工 60 人，其中各类职称的技术经济管理人员 30 人，注册资金 2000 万元，资质等级为二级。公司资金技术实力雄厚，管理严密，能够独立承担各类大中小型房地产项目开发与建设，自公司成立以来，先后开发的项目有：九江市赵家花园18000 平方米旧房改造开发项目。目前在规划和开发建设的项目有：南昌市建设路 284 号省建总公司建苑住宅小区
3、旧宅基地改造项目等。公司采取新工3艺、新技术，不断坚持科学管理，以“开拓、求实、优质、高效”为宗旨，竭诚为社会各界服务。（10 ）工程概况：“风华盛世 ”项目占地 90.9 亩，约 60600 平方米，总建筑面积 109000 平方米。其中住宅104640 平方米，高层住宅为 13920 平方米，多层住宅为 90720 平方米，商铺 4360 平方米；容积率 1.8，绿化率 35%，建筑密度 25%。（11 ）资金来源：本项目建设资金由上海金厦房地产有限公司自筹和银行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为 14.83%，财务净现值（Ie=10%）万元。
4、财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。3、可行性研究报告编制依据（1）省计委计投 200432 号文关于“风华盛世 ”项目建议书的批复 ；（2）上海金厦房地产有限公司签定的国有土地使用权出让合同 ；（3）南昌市规划设计院沿江东路沿线控制性详细规划 ；（4）上海同济大学建筑工程学院设计研究院“风华盛世”项目初步规划方案 ；（5）原江西第四建筑工程公司地质勘测资料；（6）南昌市城市规划局南昌市土地使用变更通知书 ；（7）省审计事务所验资证明；（8）中国建设银行江西分行资金证明；（9）国家计委 建设项目经济评价方法与参数 （第二版） ；（10 ）建设部房地产开发项目经济评价方法 ；4（11
5、 ）国家计委投资项目可行性研究指南（试用版） 4、可行性研究报告研究范围根据“风华盛世”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略、建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。5、研究结论及建议本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，部分建设资金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和南昌市已有一部分收入较高的住宅消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对南昌市住宅市场分析预测，项目开发有市
6、场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。56、主要经济技术指标“风华盛世”项目主要设计指标见表 1、表 2表 1：“风华盛世”项目主要规划设计技术指标序号 项目名称 单位 指标1 总占地面积 平方米 606002 总建筑面积 平方米 1090003 容积率 1.84 绿化率 % 355 建筑密度 % 2
7、56 高层户型平方米/户平方米/户平方米/户平方米/户A 户型 85 平方米（两房）B 户型 125 平方米（三房）C 户型 135 平方米（三房）D 户型 140 平方米（四房）7 多层户型平方米/户平方米/户平方米/户E 户型 90 平方米（两房）F 户型 110 平方米（三房）G 户型 120 平方米（三房）8 商铺面积 平方米 43609 总户数 户 94410 车位数（地上） 个 300表 2：居住区用地平衡控制指标（%）序号 用地构成 居住区（%） 用地面积（平方米）1 民建用地（R01 ） 25 151502 公建用地（R02 ） 30 181803 道路用地（R03 ） 10
8、606064 公共绿地（R04 ） 35 212105 居住区用地（R） 100 60600市场调研分析一、南昌市房地产市场运行情况分析今年以来，在宏观经济快速发展的大背景下，在南昌市委、市政府“垄断一级市场、调控二级市场、放活三级市场”方针的知道下，南昌市房地产市场显现出了前所未有的快速发展态势，各项指标大幅度增长，投资与消费同步发展，存量与增量相互拉动，房地产业进入具有南昌自身特点的新一轮快速增长期。（一） 2003 年房地产业市场运行情况1、房地产业与国民经济协调发展情况2003 年南昌市预计完成国内生产总值（GNP）的 636 亿元，较上年增长 15.1%，增幅为历年来之最；全社会固定
9、资产投资预计完成 218 亿元，较上年增长 55.4%。全市预计完成房地产开发投资56 亿元，较上年增长 60%，占固定资产投资和 GDP 的比重分别为26%和 9%，较上年分别提高 1 个百分点和 3 个百分点。表 3：房地产投资与主要经济指标情况表房地产开发投资额（亿元） 56同比增长（%） 60固定资产投资额（亿元） 218同比增长（%） 55.4GDP（亿元） 638同比增长（%） 15.1房地产投资占固定资产投资比重（%） 26房地产投资占 GDP 比重（%） 97今年以来，我市经济发展速度创历史之最，主要得益于投资的拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角
10、色，全年每月完成的房地产投资均保持 50%以上的增长，占固定资产投资的比重 1/3，对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的发展基本同步。房地产投资快速增长的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、扩大投资规模、加快基础设施建设”政策的推动，加上新建商品房是热销也刺激了投资的加温。2、新建商品房供求结构情况2003 年全市市区核准预售商品房面积 335 万平方米，较上年增长 142%，其中商品住宅 250 万平方米，较上年增长 126%；完成商品房交易面积 245.27 万平方米，同比增长 83.23%，其中商品住宅交易面积 203.90 万平方米，同比增长 60.60%。表 4 ：商品住宅供应量
11、情况表价格（元/平方米）供应量（万平方米）所占比例（%）单套面积（平方米）供应量（万平方米）所占比例（%）2000 以下 31.22 12.49 95 以下 50.5 20.220002500 42.68 17.07 95120 38.75 15.525003000 72.26 28.9 120150 75.75 30.33000 以上 103.84 41.54 150 以上 85 34表 5：商品住宅销售情况表价格（元/平方米）销售量（万平方米）所占比例（%）单套面积（平方米）销售量（万平方米）所占比例（% ）82000 以下 49.71 24.38 95 以下 36.02 17.67200
12、02500 55.64 27.29 95120 35.30 17.3125003000 55.71 27.32 120150 69.34 34.013000 以上 42.84 21.01 150 以上 63.24 31.02表 4、表 5 显示我市商品房市场结构性矛盾比较突出。从商品住宅供应情况看，单价在每平方米 2500 元以上的供应量占总量的70.44%，单套面积在 120 平方米以上的总量是 64.3%；从销售情况看，单价在每平方米 2500 元以上是占总量销售的 48.33%，单套建筑面积在 95150 平方米的占总销售量是 51.31%。3、商品房价格走势2003 年南昌市市区商品房
13、的均价为 2722 元 /平方米，较上年增长 20.89%，其中商品住宅的均价为 2438 元/ 平方米，较上年增长18.18%，全年各季商品住宅的均价分别为第一季度 2519 元/ 平方米，第二季度 2394 元/ 平方米，第三季度 2327 元/ 平方米，第四季度2510 元/平方米，价格走势基本平稳。表 6：商品房价格与同期居民可支配收入情况表商品房均价（元/平方米） 2722 增幅（%） 20.89商品住宅均价（元/平方米） 2438 增幅（%） 18.18居民人均可支配收入（元） 7650 增幅（% ） 9.0居民消费价格指数 100.6 增幅（% ） 0.62003 年，我市商品房
14、的价格继续上涨，除了有效需求量增大，结构性供不应求外，还与土地拍卖，竞争激烈，建材上涨等因素有关。另外，一些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，也促进了房价的上升。从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅比较，前者较后者高 9 个百分点，显示房价涨幅较大，超出大部分居民承受9能力，应引起注意。4、新建商品住宅购买对象情况2003 年全市交易量的 203.90 万平方米商品住宅中，本市居民的为 154.71 万平方米，比重达 76%；外地居民购买的为 49.19 万平方米，比重为 24%。表 7：购买对象构成情况表商品住宅交易量（万平方米）按销售对象划分 按购房目的分类本地居民 154.71 所占
15、比例 76 自住 173.32 所占比例 85203.90外地居民 49.19 所占比例 24 置业投资 30.58 所占比例 15近年来，随着经济的快速发展和花园城市建设步伐的加快，我市的居住环境不断改善，作为省会城市的辐射功能日益显现，吸引了外地、特别是省内其他地市的人士纷纷来我市购房置业，外地居民购房的比重逐年上升，由 2002 年的 5%上升到 2003 年的 24%。从购房的目的分析，以自住为主，但置业投资的比重逐年上涨，由2000 年的 2%上涨到 2003 年的 15%。置业投资的比重的增大，一方面说明投资者看好南昌市的房地产市场，另一方面，如投资购房比重增长过快，对我市房地产市
16、场的持续健康发展有一定的跗面影响，因为我市的房地产比重较大，市场监管不力，容易出现投机或炒作，使市场升温过快，后劲不足，容易出现价格虚高。5、商品房空置情况2003 年全市预计商品房空置面积 20 万平方米，较上年下降 17%，10其中商品住宅空置 16 万平方米，较上年下降 11%。从空置区域看，新城区的比重较大，占 60%。从时间看来看，我市空置的商品房大多为一年以下的待销商品房，所占比例超过 80%，从空置原因分析，主要是交通不便、配套设施不全、设计落后、户型偏大等。表 8：商品住宅空置结构情况表老城区 6.4 万平方米 所占比例（%） 40按区域划分新城区 9.6 万平方米 所占比例（
17、%） 6090 平方米以下 所占比例（%） 1095 平方米150 平方米 所占比例（%） 20按单套建筑面积划分150 平方米以上 所占比例（%） 702000 元以下 所占比例（%） 820003000 元 所占比例（%） 32按单价划分3000 元以上 所占比例（%） 606、存量房交易情况2003 年全市工完成存量房交易 13335 件（套） ，面积 128.24万平方米，较上年分别增长 53.65%，其中存量住宅 12736 套，面积 99.81 万平方米，分别较上年增长 53.84%和 56.44%，房改房上市交易 5700 套，面积 39.32 万平方米，较上年分别增长 45.3%和49.91%。2003 年南昌市存量房交易价格保持稳中有升势头，其中上半年价格趋势平稳，下半年受江西省城市房屋拆迁货币化补偿办法出台的影响，存量房平均价格有所上涨，升幅达 9%左右。
