1、1第一章 总 论1.1 项目概况项目名称：*县水乡佳苑小区建设项目项目建设单位：*县全顺房地产开发有限公司项目负责人：*建设地址：文峪河*县县城段河东、西两段建设内容：*县水乡佳苑小区规划占地 4.42 公顷，由东西两岸三个居住组团组成。拟建项目为 4 栋住宅楼的建设，其中 1 栋为地下1 层地上 22 层框剪结构，其余 3 栋为地下 1 层地上 21 层框剪结构。总建筑面积 40000 平方米。建设目标：充 分 利 用 所 具 有 的 自 然 条 件 、区 位 条 件 与 交 通 条 件 ，抓 住 *县 城 段 文 峪 河 综 合 治 理 的 良 好 契 机 ，将 本 区 建 设成 为 具
2、有 较 大 吸 引 力 与 品 牌 效 应 并 达 到 以 下 目 标 的 住 区 ：21自 然 生 态 环 境 优 秀 的 住 区 ；2景 观 优 美 的 住 区 ；3功 能 完 善 、质 量 优 良 的 住 区 ； 4人 居 文 化 上 乘 的 住 区 ； 5物 质 、精 神 可 持 续 发 展 的 住 区 。项目总投资：拟建项目总投资 6443.6 万元。资金筹措：项目资金全部由承办单位自筹 工程建设进度计划：20 个月 1.2 建设单位概况*县全顺房地产开发有限公司成立于 2008 年 10 月 27 日，注册资金 810 万元人民币，具有四级房地产开发资质。现有工程部、售楼部、招商部
3、、财务部、人力资源保障部和公司直属办公室 6 个部门组成。公司现有职工 98 人，其中，具有高级职称工程师 1 人，中级职称工程师 3 人，初级职称工程师 3 人，中级职称会计 2 人，中级职称统计师 1 人，中级职称经济师 1 人。公司始终坚持“用户 就是上帝，质量就是市场” 的宗旨，致力3于推动*县房地产业的发展，优化*县人居环境，实现“让建筑适应生活”的居住理想，在开 发项目中倡导“ 以人为本”的思想，致力打造“高品质、园林式、新社区 ”的居家生活典范。1.3 编制原则1 树立可持续发展的概念，规划成果在总体规划的指导下，持续性进行详细规划，力求规划成果具有弹性，既利于逐步开发，又利于规
4、范管理。2 适应经济发展的要求，有效利用土地资源，合理安排各项建设用地。3 注重环境效益，力争使未来的居住区成为“花园式居住区” 。4 继承和延续地方的历史文化，发展和塑造阜新的人文景观，体现人性化设计，树立天人合一的观点，创造优美的居住环境。5 基础设施长远规划，分期实施。6 坚持统筹规划，因地制宜，合理布局，综合配套，兼顾发展的原则。7 受建设场地相对固定和建设投资额的局限，本项目要在功能完善的基础上，尽量做到简洁、大方。8 严格执行国家和地方有关节能、环保、消防等规定、标4准和规范。1.4 编制依据1 项目可研报告编制委托书2 国家建设部及山西省颁布的住宅建设的相关法律和政策3 国家发改
5、委、建设部建设项目经济评价方法与参数4 太原市中方规划设计有限公司对*县水乡佳苑小区修建性详细规划5 *县县城总体规划（2002-2020）6 山西省建筑工程概算定额7 有关其它国家行业规范、规定8 建设单位提供的有关资料1.5 研究范围1、根据国家政策、当地经济和社会发展情况以及项目所在地区域环境，研究项目的必要性。2、根据项目区域需求及发展前景，按照城市住宅建设标准和适度超前的要求，考虑项目建设规模。3、根据当地建设条件、资金来源、建设规模和建筑材料等情况，研究项目的可行性。4、根据环保要求，当地生态环境和项目建设对环境的影响，5提出相应的环保措施。5、研究项目实施的社会效益，作出对项目的
6、评价结论。1.6 主要技术经济指标主要技术经济指标表序号 项目名称 单位 指标 备注一 总用地 公顷 4.42二 拟建住宅建筑面积 40000 4栋三 建筑层数1栋为地下 1层地上 22层，3栋为地下 1层地上 21层四 住宅套数 340户五 结构形式 框剪结构六 建筑密度 % 30.6七 容积率 % 2.25八 绿地率 % 31.6九 项目总投资 万元 64436十 建设工期 月 201.7 研究结论项目建设的宗旨是采用一流的设计，一流的技术，打造*县一流环境的住宅小区。随着项目的建成，将会大大提高企业的技术水平，提高产品质量，提升了企业的竞争力。同时，为*县的市容、市貌建设增添了一道亮丽的
7、风景线。6第二章 项目建设背景和必要性2.1 项目背景2.1.1 项目区域环境*县位于山西省中部，太原盆地西缘，西倚吕梁山；面积1067 平方公里，耕地 59 万亩，水浇地 56 万亩；全县辖 12 个乡镇，199 个行政村，42 万人口；境内自然资源丰富，交通发达，有 307 国道、夏汾高速公路、大运高速公路、文祁公路；经济基础较强，工业、农业、交通运输业、商业、贸易、文化教育、电力、通讯都比较发达。全县主要种植小麦、高粱、谷子、玉米、棉花、蔬菜等。*县矿藏丰富，主要有煤、铁、石灰石、钾长石等。工业主要有煤炭、化肥、农机、水泥、机械、化工、制药、针织、食品加工等行业。该县交通方便，307 国
8、道纵贯全县南北，夏汾高速公路穿境而过，城关至祁县和以县城为中心的县级和乡镇级公路纵横交错，贯穿县境东部地区。*县 水 乡 佳 苑 小 区 位 于 文 峪 河 *县 县 城 段 两 岸 ，为城 区 段 文 峪 河 综 合 治 理 工 程 的 有 机 组 成 部 分 ，县 城 干 道大 陵 街 东 延 线 横 穿 本 区 ，北 临 县 城 主 要 道 路 文 祁 路 ，东 、西 两 侧 为 县 城 规 划 的 滨 河 路 ，交 通 便 利 。文 峪 河 是 汾 河 一 级 支 流 ，规 划 将 按 照 “河 畅 、水 清 、7岸 绿 ”的 要 求 ，把 文 峪 河 城 区 段 建 成 集 水 利
9、、环 保 、生 态于 一 体 的 亮 丽 景 观 带 ，本 小 区 于 景 观 带 两 侧 布 局 ，是 一片 理 想 的 居 住 用 地 。2.1 项目建设的必要性1、项目建设符合当地城建布局整体规划*县为了认真贯彻落实国家、省关于城建工作的安排意见，先后出台了一系列城建工作措施，以进一步优化城市基础实施配置，提升城市品味，推进城市全面发展，满足日益增长的消费需求。该项目建设完全符合当地城建布局整体规划。2、项目建设有利于增强*县的城市综合实力城市综合实力是一个地区经济发展的标志。*县在山西省城市综合竞争力排名中处于中等，但在全国中小型城市中还比较落后，因此，在全球化的经济时代，*县必须奋起
10、直追，必须加快建设商务区，使之产生强大的吸纳、集聚、辐射效应，取得新一轮竞争优势的必然手段。3、项目建设可较好地满足消费者购房需求项目建成后，无疑可有效缓解城市住房供求矛盾，较好地满足工矿企业主进城购房、外地来埠经商办企业购房、年青人结婚购房，以及“以旧 换新、以小换大”等各类消费群体的购房需求。为建设和谐社会、和谐城市创造有利条件。84、项目建设有利于加快*县的城市发展进程。城市是经济、政治、文化、教育、科技、交通、信息等中心，也是一个创新和创富中心，经济学家认为，未来区域经济竞争是城市化水平的竞争，是城市与城市之间的竞争，鉴于此，商务区建设成为城市发展的一股潮流，经济要素加速流动，城市规模
11、表现了迅速扩张的态势。这对于*县融入全国城市发展新潮流、赢得比较优势和发展优势，具有重要意义。基于以上原因，拟建项目顺应*县 社会发展的需要，采用统一的标准，统一建设，真正做到质量化、规范化、舒适化、美观化，以满足居民的需要，因此项目的兴建是十分必要的。9第三章 市场分析3.1 我国房地产市场现状分析2008 年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量价齐跌，企业面临困境。1998 年-2007 年，中国房地产市场经历黄金十年，商品房销售面积和销售额平均每年增长 24.3%，销售额平均增长 33.2%。2008 年初，全国商品房交易开始萎缩，至 8 月起开始出现环比价格下跌，全年总计商品房销售面
12、积下跌 19.7%，销售额下跌 20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。2009 年春节后，中国房地产交易出现反弹，一些 2008 年推迟了购房计划的居民开始入市购房。这一阶段的特点是购房者主要是自用的首次购房者，投资性购房、改善型购房较少，小户型成交量较大，房产交易中成交量上升但房价继续下跌。中经网数据显示，2009 年 3 月商品房累计销售面积同比增长 8.2%，但全国 70 个大中型城市房屋销售价格同比下降1.3%，实际 下跌幅度可能更大。而作为内地省份的山西，有其得天独厚的自然资源，依据资源而富裕起来的人不在少数，他们完全有能力为各地新建的高品质房买单；另外，由于山西的房地产市场起步较
13、晚，发展虽很迅速，但还远远没有到产生大量泡沫的时候，只因全国出现的冷淡而深受影响，因此以发展的眼光来看，山西的房地产市10场还是有很大潜力的。3.2 山西省房地产市场发展态势综合分析，2009 年加快我省房地产开发业发展的有利条件较多。一方面，近两年国家虽然出台了一系列宏观调控的新政策，但其目的都是为了促使房地产市场的健康、稳定、快速发展。另一方面，山西房地产开发业起步较晚，发展不足，但发展潜力较大。我省房地产开发业继续保持快速、健康发展的态势，并将呈现以下特点： 1、房地产开发业将保持快速、健康发展态势 随着我省城镇化建设步伐的加快和居民收入的不断提高，居民消费需求将会与日俱增，住房更新换代步伐也将明显加快，加之上海绿地、大连万达、广州富力等国内知名企业的进入和“安居工程“的实施、“ 宜居城市“评选活动 的开展、棚户区改造的力度加大，必将为我省的房地产开发业注入新的活力。 2、住宅价格增长幅度将趋向理性回归 2007 年全省商品住宅价格上涨 13.1，主要上涨因素在于市场供求关系的变化。城市化进程的加快、供给结构不尽合理、建筑材料价格的上涨、人工成本和机械使用费的上涨、土地紧缩政策与房地产市场需求持续旺盛的增长，导致了房地产市场供求关系发生变化，给房价上涨创造了一定空间。但是这种房
