1、1北京黄金假日大酒店一期工程建设可行性研究报告第一章 项目概况一项目简况北京黄金假日大酒店是中房集团北京黄金实业总公司（以下简称黄金公司）投资建设的三星级旅游度假饭店。酒店位于北京市密云县白河风景区中心地段。距县城 7 公里，距密云水库 3 公里。该项目是 1995 年由密云县政府投资 3000 万元建设的“云河山庄”宾馆，经过一年的建设完成了主体工程，但由于后续资金没有跟上，致使项目停工。密云县委、县政府为了盘活闲置资产，经多次与黄金公司协商，始于 2002 年 1 月 18 日与黄金公司签订了整体转让协议，并举行了正式签字仪式，黄金公司以 3000 万元的价格购买了占地 450 亩的原巴蜀
2、文化园和云河山庄，又支付100 万元安置了文化园的职工。黄金公司将文化园和宾馆分别命名为：黄金山顶公园和黄金假日大酒店。该酒店于 2002 年 3 月 8 日开工续建，酒店开工以来，县委县政府十分关心，建筑公司等施工单位精心施工，客房、餐厅等室内装修工程已完成 80%；黄金公司已投入 4000 多万元资金，上下水、供电、供热、空调、通讯等设备采购、安装和室外配套设施、环境绿化等工程还有较大的工作量，尚需要建设资金约 3000 万元。二本报告编制依据密云县地处北京市东北部（见附图） ，是北京市生态环境保护的重点地区，其境内的密云水库是北京市的主要饮用水源，享有“绿山、净水、富园”的盛誉。经过十多
3、年的开发建设，密云县旅游景点已形成很大的规模，正在开发的景点为其锦上添花，密云县的知名度和影响力迅速扩大，将成为北京市重点旅游区的后起之秀。黄金假日大酒店一期工程建设可行性研究报告编制的依据是：1.在 1994 年 6 月白河绿化风景区开发总公司与北京林业大学园2划建筑设计院共同编制了“白河风景区总体规划” 。2.由于密云县和白河风景区旅游资源的优势，白河风景区已被北京市有关部门批准为市级旅游度假区。3.北京市“十五”时期郊区经济发展规划。4.北京市生态环境建设规划。5.密云县政府关于进一步加大创三优、抓引进力度，促进经济快速发展的若干规定。6.密云县政府关于加强生态环境建设，争创无化肥县的实
4、施方案。第二章 规划方案及经营构想一规划方案黄金假日大酒店位于白河风景区中心地带，依山旁水，东靠溪翁庄马头山，背靠黄金山顶公园；西临密溪公路，与国际游乐场等娱乐区隔路相望；北临万春园。酒店与园区互为依托，是江泽民总书记为密云题写的“绿山、净水、富民”的经典写照。该项目沿密溪路长 175 米，平均宽165 米，呈梯形状；东侧依马头山顺势而建，与密溪路之间有 50 米宽的绿化带，地理位置优越。黄金假日大酒店的建设是黄金公司的一期工程，黄金山顶公园的景点改造和精品别墅建设为二期工程。二期工程在原景点建筑物内的鬼景清除后，已正式进入规划设计阶段，总体构思是计划在两年左右的时间内，再投资约 1亿元人民币
5、，改造和新建约 2 万平方米的精品别墅及配套会所。在充分珍惜和保护园林绿色植被的前提下，规划和实施方案是：1.改造园区的道路系统，形成汽车上下山的环形道路。2.引水上山，满足山上别墅区的用水；对雨水、污水处理与排放系统进行重新规划设计；对供电、通讯等地下管网一并安排设计。3.对山上现有 16 处景点，拆除一批，改造一批，保留一批；使其成为酒店和别墅区配套的文化场所。34.在山下建造一批山景园林独立式别墅，按定向开发、产权酒店、商品房等多种方案设计和建造，满足北京和京郊中高收入层第二套居所的需求，实现较高的资金回报。5.丰富山上景观，建造人工湖，提高园林品位和居住、游乐环境质量。二经营构想1项目
6、自身特点：优越的地理位置：黄金假日大酒店位于市级旅游区白河风景区东北部，处于密云县东西旅游风景线交汇点，是密云县三大著名风景区的交通枢纽。本点附近有已经建成的饭店和游乐场所、郊野公园、水上乐园、等景点。大酒店作为白河风景区的配套服务设施与旅游景点相辅相成，经预测可获得可观的经济效益。密云县现有星级饭店的客房利用率一年四季都保持在 90%以上的水平。在旅游旺季，中高档饭店难以满足旅游住房需求，即将竣工的黄金假日大酒店档次高、设备精良、服务质量上乘，必将吸引大量游人前来旅游度假。密云县山清水秀、环境优美，空气清新，文化旅游景点众多，距离北京市区较近，交通便利；中央和北京市许多单位在密云的活动日益频
7、繁；密云县到目前还没有由政府自己管理、接待重要活动的饭店；黄金假日大酒店可以满足密云政府接待需要，所以具有大量的客源作保证。2经营构想本酒店的经营策略是：充分利用密云著名风景区在国内外的知名度和影响力，以及迅速发展旅游热的轰动效应，借助白河风景区优美的自然风景和人文景观招徕游客，采取多方面措施，提高项目经济效益。具体措施如下：利用“分时度假”等国际流行的新的经营管理模式，加强宣传，适应飞速发展的旅游度假热。利用密云周围地区的国内外著名自然风景区和人文景观等旅游景点以及配套的服务设施、创新的服务质量吸引游客前来旅游度假。4建立车队，组织好“一日游、两日游”和三个黄金周假日游，方便游客游览，提高游
8、客游览的兴趣，增加客流量。积极与密云县和北京市以及有关单位加强联系，承办各种会议和举办各种培训班，不断扩大客源。酒店的餐饮和娱乐等设施面向社会，广泛吸引非住宿游客前来就餐和娱乐。第三章 市场分析与预测一旅游市场概况及前景分析1国际旅游市场现状及发展趋势预测现状：当今世界，随着各国经济的增长，人们收入的提高和带薪假日的延长，愈来愈多的游客已不满足在各个旅游点之间长途跋涉、疲于奔命的旅游方式，旅游目的也从传统的开阔眼界、增长见识，向通过旅游使身心得到放松和休息、陶冶生活情趣等转变。在欧洲和北美，旅游客源输出的 70以上是度假旅游。据法国旅游业调查统计，近 3 年来到乡村、山地和度假村旅游的人数有所
9、增加，而观光旅游比重显著下降，由 25降至 12.3。在德国去法国旅游的游客中，有 67是休闲度假旅游。发展趋势：据西方经济学家的研究结果表明，当人均国民生产总值超过 300 美元时，就会产生一定的旅游欲望，超过 10003000 美元时，就会产生跨国旅游的欲望。另据世界旅游理事会秘书长李普曼的预测，到 2006 年亚洲旅游产业将达到 2 万亿美元，占世界旅游总产出的 30左右，将超过欧洲联盟占世界首位。他还认为，中国位于亚洲发展的前列，快速发展的贸易自由化、市场的开发和旅游限制的放松，以及奥运会申办成功，无疑将有利于这一发展，到 2006 年，中国旅游业创造的国内生产总值，可达到 2000
10、亿美元。在 2015 年将成为世界第一旅游大国。中国的旅游业由世界大国正在向世界旅游强国迈进。从以上预测不难看出，发展旅游的市场潜力很大，尤其是休闲度假、避暑疗养将成为热线。5对我国旅游业发展的影响：国际旅游市场的发展趋势，对我国旅游业发展将会产生很大促进作用，但遗憾的是：我国休闲度假、避暑疗养和旅游风景区的综合接待和服务能力和服务质量以及地区社会经济发展水平等硬件和软件还不能适应旅游业发展的需要。这是对黄金假日大酒店发展的极好的机遇。2国内旅游市场现状及发展趋势预测现状：随着我国经济的繁荣发展，人民生活水平的提高，旅游已被愈来愈多的家庭列入消费计划，近年来国内旅游业的发展迅猛。如 1997
11、年国内旅游人数为 8.29 亿人次，比 1994 年的 5.24 亿人次增长 58.2。在 1997 年国家旅游局的抽样调查中，各种游客所占比例为：观光度假 45.5；探亲访友 22.5；会议公务 16.8；其它8.1；商务 4；文体交流 2.2；就医疗养 1。由此可见，我国居民旅游以观光旅游和探亲访友为主。因此，一日游的游客所占比例较大。从全国度假客源的地域分布来看，在被调查的 18 个省市区中，度假人数占出游比例最高的是北京，为 18.52。以平均 91的城镇居民出游人次计算，仅北京市每年就有 555 万人次出游，其中 103 万人为度假旅游者。不仅如此，北京和天津还是国内游客出游的首选城
12、市。按比重看，国内游客的主要目的地依次为：北京 8.3；天津 3.5；上海 3.2；重庆 2.3；青岛2.3；大连 2.16；杭州 2.16；西安 1.9等。由此不难看出，京、津、唐、秦、承既是观光旅游也是度假旅游的巨大客源市场，这对黄金假日大酒店未来的发展将起到促进和支柱的作用。发展趋势：据西方经济学家研究结果，当人均国民生产总值超过 300 美元（折合人民币 2484 元）就会产生一定的旅游欲望。据此推测，在我国目前人均国民生产总值为 6000 元左右，城镇居民家庭人均收入 5000 元左右，人均储蓄存款 6000 元左右的情况下，我国城镇居民和高收入的农民的旅游欲望在不断增长，并将付诸实
13、现。由此可见，6我国旅游业特别是旅游度假、休闲娱乐和文体保健方面的旅游将是长足发展的朝阳产业，这对黄金假日大酒店未来的发展无凝是天赐良机。3北京市旅游业概况加入 WTO 与申奥成功为北京旅游经济发展提供了无限空间。据国外统计数字表明，76%的投资分析家认为中国是目前世界上最具投资潜力的国家。70%以上的跨国公司正在制定加大中国投资的计划。目前世界 500 强已有 300 多家在中国设立了办事处或分支机构，其中 80%以上是在北京。在 2002 年 5 月 27 日的北京市市长国际企业家顾问会议上，加入 WTO 引发的北京市的变化被作为最鲜明的议题提出，17 位世界顶尖企业首脑在发言中一致认为，
14、北京在未来全球的地位必将有较大大的提升。国际投资的大量涌入必将带动北京旅游经济的发展，这也是本项目具备了良好的投资环境和广泛的市场前景。据国内外权威机构预测，加入世贸组织，将使北京的城镇居民人均可支配收入年递增 2%。按 2001 年北京市居民人均可支配收入为 11578 元，2002 年北京城镇居民人均增加收入 232 元。而根据科学预测，人均收入每增加 1元，1 个 1000 万人口的城市就增加潜在消费 350 万元。据此测算，仅 2002 年，北京市就存在潜在消费 80200 万元。以上数字充分显示了北京市场的消费潜力。而随着居民生活水平的提高，居民用于休闲、度假、旅游、健身、娱乐等提高
15、生活质量方面的消费在整体生活消费中的比例将越来越高。资料显示，到 2008 年，北京这样的国际化城市，居民消费比例将接近国际标准，居民用于非生活必须品的消费将占到总收入的 21%以上。可见，作为辐射整个北京市场的本项目，消费市场的潜力十分巨大。奥运经济已经越来越被人们所关注。除了对百姓生活日常经济产生影响外，经济学家则认为申奥成功将从增强投资信心、吸引国际游资、优化产业结构、加快改革进程等方面对中国的宏观经济和经济的长期发展产生影响。7到 2008 年北京的第三产业比重将达到 65%左右，其中旅游业、体育文化产业、娱乐休闲业将得到长足的发展。产业结构的整体调整及文化休闲旅游业的整体发展将使本项
16、目成为适应市场大环境发展的投资项目，行业投资前景良好。2008 年北京奥运会的相关投资将达 3000 亿元。作为建成后将成为北京最临近奥运公园的文化休闲度假项目，整体市政设施的改善，特别是围绕奥运公园的市政投资为本项目的建设准备了最佳的基础设施条件，并为项目的长期稳定发展奠定了基础，同时也因为道路交通的改善而增大了本项目的辐射半径，因奥运的声望和影响而降低了本项目初期开拓市场的难度。4.北京度假村市场分析：北京市目前共有不同规模档次的度假村 310 家，主要分布在昌平、顺义、密云、怀柔、平谷、延庆等周边的郊区县。具有规模不等、档次不匀、服务水准参差不齐、对旅游资源有相当依赖性、竞争方式以价格为
17、主的恶性竞争等特点。度假村发展受当地人文、政策、经济发展的影响，而北京的度假村又分布在远郊区县。所以，目前北京的度假村发展水平远远落后于北京的酒店接待服务业整体水平。同时，随着居民生活水平的提高及对更高生活质量的追求，人们对高品质度假村的需求正在逐渐增加。在消费调查中，有 17%的人有至少每月 1 次的度假计划，有 35%的人希望每3 个月 1 次的度假计划，47%的人认为每半年 1 次度假十分必要。随着北京外资企业和外商投资的不断进入，促进了北京经济的蓬勃发展，企业的商务交往会议、会晤不断增多，而大多数企业的会议，出于封闭性和交流性的考虑，将选在设施服务较好的度假村中进行，增加了社会对高层次
18、度假村的需求。由于以上原因，近 34 年来在北京近郊出现的服务、设施、档次均达到一定水准的度假村均取得了较好的经营业绩。为了进一步明确消费者对本项目的消费倾向程度，8探求本项目的市场卖点及服务优势，本项目小组采用问卷调查方式及电话随机采访的调查方式进行了消费市场调查，结果统计分析如下：调查方式：问卷式：1000 份；地点：北京市区；有效回收：734 份。电话随机采访：100 位；有效率：85%。（1）问卷式：年龄：2030：21.7%；3040：44.2%；40 以上：34.1%。教育：大学：34.7%；大学以上：15.1%；其他：50.2%。家庭月收入：2000 元以下：9.2%；20003
19、000 元：22.3%；30004000 元：36.5%；40005000 元：16.9%；5000 元以上：15.1%。期望休假周期：12 次/月：17%；1 次/3 个月：35%；1 次/6 个月：47%；1 次/年：1%。休假首选地点：北京：40.6%；国内 39.5%；国外：20.9%。出游方式：夫妻：36.2%；同事：14.1%；朋友：31.7%；个人：18%(包括跟旅行团)。最喜爱的休闲方式：(可多选)游泳：410 人； 健身：223 人； 桑那：252 人；歌舞厅：140 人； 网球：330 人； 壁球：154 人；9高尔夫：93 人； 户外运动：336 人； 读书：92 人；静
20、养：112 人； 射击射箭：174 人； 旅游：336 人；其他：224 人。度假休闲支出占收入的比例：5%以下：9.3%；5%10%：44.6%；10%15%：33.2%；15%以上：12.9%。公司通常的度假、会议地点是：市中心酒店：28.6%；近郊度假村：39.2%；其他：33.2%。以上调查显示：年龄段集中在 3040 岁之间，教育水平较高，家庭收入在 30006000 元占总受访人数的58.8%(不排除刻意隐瞒因素)，此类人群对度假需求较大。人们理想的休假周期为每 3 个月半年一次，显示了人们对更高生活质量的追求，同时也显示了受访人群的工作压力较大。人们选择的休闲地点较为平均，但大多
21、数人愿意选择北京作为休假首选地点。人们的出游方式多为夫妻或朋友，因此在客房规划时，应考虑一定比例的单床双人房间。人们选择的休闲方式分布平均显示，设施功能越多的度假村相对越具有吸引客流的能力。在受访人群中，人们的度假休闲支出占总收入的比例集中在 5%15%，占总人数的 77.8%，表明人们对休闲度假的重视已达到一定程度。公司的度假、会议地点主要集中在城中心酒店和近郊度假村。本项目优越的地理位置和便捷的交通，对吸引这两方面客源均有一定优势。尤其是对各种会议和培训班的吸引力很大，这是最大的潜在优势。(2)电话采访方式：北京您最喜爱的度假村是：10有答案：36.5%；不明确：63.5%。如果去度假村，
22、您最关心的是：价格：37.2%；服务：33.2%；设施：29.6%。以上调查显示：大多数北京市民对于度假村没有忠实的品牌，为本项目的市场营销留下广阔空间。价格、服务、设施构成影响度假村经营的三要素，本项目在投资建设和营运中应予以重视。5.密云旅游业概况及其特点密云的自然环境“八山一水一分田”是一个“生态大公园” 。它的投资优势在东北部和白河风景区，总面积 2226.5 平方公里，辖 19 个乡镇，常住人口达 43 万。该县旅游大环境得天独厚，密云水库宛如一块碧玉镶嵌在燕山群峰环抱之中，库区水面面积 188 平方公里，占全县面积 10%，蓄水量 43.75 亿立方米，为华北最大的水库，山地丘陵区
23、面积 271.1 万亩，占全县总面积 81.9%；平原面积 26.4 万亩，占全县面积 8%。全县森林覆盖率达到58.69%，水库质量达到国家二级标准，这三项指标据北京市各区县之冠，密云县已成为净水、净土、净气、无公害的绿色乐园。密云县山绿水清，旅游资源极为丰富，现有可开发的旅游资源多达 100 多处，有华北地区最大的人工湖，北京地区最大的瀑布群云蒙山瀑布，北京地区独一无二的人工猎场密云国际狩猎场等。密云县的旅游分布比较集中。东北，西北已形成两条旅游热线和云蒙山、白河风景区、司马台长城云岫谷三大旅游基地。密云县旅游业进入超常发展阶段，县委、县政府高度重视旅游业的发展，把发展生态旅游，两线旅游开发等列入重点规划的内容。2001 年密云县共接待游人513 万人次，综合收入 4.4 亿元。仅 2000 年国庆节就接待
