1、自贡汇东商业广场建设项目可行性研究报告四川投资开发有限公司二 OO 九年二月目 录第 一 章 总论 1第 二 章 项目业主与法定代表人 第 三 章 项目的提出与建设的必要性.第 四 章 项目建设条件 第 五 章 工程设计 第 六 章 市场分析与预测 第 七 章 建设进度和设想 第 八 章 投资估算与资金筹措 第 九 章 财务效益分析第 十 章 国民经济评 第十一章 结论 附 表：主要经济评价指标汇总表表一固定资产投资估算表表二投资使用计划与资金筹措表表三销售收入、税金及附加估算表表四总成本估算表表五借款还本付息计算表表六损益表表七财务现金流量表（全部投资） 表八敏感性分析表表十附 件1、自贡市
2、规划局关于同意市鼎立房地产开发有限公司修建汇东商业广场的定点通知自规局办发2002370 号。2、自贡市规划局关于同意汇东商业广场的建筑设计方案的通知自规局办发2002399 号。3、自贡市基本建设项目立项备案登记表自计发2002项批 119 号、2003项批 21 号。4、建设用地、建设工程规划许可证自地规200200107、自建规 20030011。5、建设工程施工许可证6、自贡汇东商业广场总平面图。7、国有土地使用证自国用 2002 字第 014531 号、2003 字第 010245 号。8、自贡市通信联众有限公司关于请求减免汇东商业广场项目城市建设配套费的请示自通联200212 号。
3、9、企业营业执照、暂定资质证书、机构代码证、AA信用等级证书、贷款卡、税务登记证。10、鼎立公司 2002 年度会计审计报告自方会审2003103 号。11、宋元刚董事长简历及其法定代表人证。12、自贡市城区部分区域调整后基准地价表及周边房产销售调查表。13、房产销售实例调查表。14、鼎立房地产开发公司章程。自贡汇东商业广场开发建设项目可行性研究报告第一章 总论项目名称：自贡汇东商业广场项目性质：自贡城市形象重点基础设施建设。三、项目地点：自贡市汇东新区汇东路与丹桂大街交叉口西南角。 四、项目规划及开发面积：总占地面积7436 平方米，总建筑面积 43137 平方米。五、项目法人概况(一)单位
4、名称：自贡鼎立房地产开发有限公司 (二) 法定地址：自贡市沿滩区高峰乡龙神一组(三) 法定代表人：宋元刚(四)注册资本金：( 人民币)2000 万元(五) 企业类型：有限责任公司(六) 经营范围：房地产开发、物业管理、建筑工程安装、房屋维修、装饰、道路土石方工程、销售建材。六、项目承建方式：本项目由自贡市卫坪建筑有限责任公司承建土建工程，实行双包。土石方工程由达闻实业有限公司单独承包。七、可研报告的编制依据和研究范围我公司受自贡鼎立房地产开发有限公司的委托，负责对其开发的汇东商业广场基础设施项目进行可行性研究，其主要研究内容为项目提出背景及建设的必要性、自贡市周边地产开发市场分析、建设内容和规
5、模、工程建设方案、投资估算与资金筹措、借款偿还能力分析、风险分析等。八、可研报告概要及结论意见项目建设的必要性自贡汇东商业广场位于自贡市汇东新区汇东路与丹桂大街交叉口西南角，是该城区唯一的大型综合商业广场。在该项目方圆 2 公里的半径范围内，拥有自贡市市政府、自井区政府、高新区管委会、海关办公大楼、自贡市广播电视局、农业银行、建设银行、交通大楼、稽征大队、汇东大酒店等政府机关和企事业单位，还有梨园新村、丹桂小区、英祥小区、银桦小区等高尚住宅小区，共拥有人口10 万多人，有配套的医院、学校等。该项目的建设对促进汇东新区商业繁荣、商务往来，满足人民生活需要和提高城市形象具有十分重要的作用。建设内容
6、及规模自贡汇东商业广场是一个集商业、办公、休闲为一体的综合型建筑。该项目占地面积 7436，建筑面积43137，框架结构，地下一层地上八层。地下一层为停车库、地下超市和设备用房，一层至三层为商场，四、五层为办公、会展、商务用房，六、七层为写字楼，八层为休闲中心。(三) 投资估算及资金来源本项目为自贡鼎立房地产开发有限公司投资建设，其建设投资范围包括土建工程、装饰工程、安装工程，室外工程，给水及生活污水排水等工程的投资。1.项目总投资经测算、项目总投资 5138.4 万元，其中建筑工程安装费用 3287.5 万元，土地购置费 1380 万元，建设工程其他费用 120.7 万元，基本预备费 164
7、.4 万元，建设期利息 120 万元，建设单位管理费 65.8 万元， ， 2.资金来源业主已投入自有资金 1834.48 万元（购买土地、材料费等）占投资总额的 35.71%； 申请银行贷款 2000 万元，占投资总额的 38.92%；销售款转投资 1304 万元，占投资总额的 25.37%。(五)结论意见通过对该项目的分析研究，我们认为项目符合总体规划，有利于加快自贡城市现代化的建设步伐。项目计划申请银行贷款 2000 万元，三年左右即可偿还银行贷款。项目在整个经营期可实现税后利润 1820.3 万元，投资利润率为13.22%，税后财务内部收益率 36.75%，财务净现值 1262.3万元
8、，投资回收期 3 年(含建设期)，财务评价指标较好，该项目具有较好的开发前景和良好的投资回报，项目的建设是可行的。随着西部大开发战略的实施，自贡作为西部重要城市，在城市经济发展和城市建设方面的重要性十分显著。随着汇东商业广场的建成，必将带动整个自贡汇东新区的快速发展。承建公司也可从中取得合理的投资回报，具有“双赢 ”的效果。项目的建设是基本可行的。第二章 项目业主与法定代表人一、企业概况自贡市鼎立房地产开发有限公司(以下简称：鼎立公司)是 2001 年 4 月成立的有限责任公司，具有独立的企业法人资格，公司注册资金 2000 万元，注册号：5103001801601，公司地址：自贡市沿滩区高峰
9、乡龙神村一组。鼎立公司的经营范围：房地产开发、物业管理、建筑工程安装、房屋维修、装饰、道路土石方工程、销售建材。鼎立公司总经理：宋元刚，副总经理：杨建清、胡红。公司现有员工 30 人，其中：中高级管理人员 17 人，其它有职称的技术人员 13 人。大专以上学历人员占 65%。下设：项目开发部、招商引资部、经营管理部、总经理办公室、财务部。公司以“诚信、务实、创新、竞争、高效” 的经营理念和“依法经营，互利互惠，共谋发展” 的企业形象。全力投入自贡市现代化城市建设，改善人民居住环境、生活环境的开发与经营活动、取得了良好的开端和社会效益。公司自成立以来，建立了完善的现代企业制度，具有较强的激励机制
10、和集聚资金的能力。财务状况：2002 年末，鼎立公司总资产 3870.4 万元；其中：流动资产 2694.4 万元；固定资产 329.7 万元；(在建工程 197.0 万元)，递延资产 846.3 万元，负债 1777.3 万元。资产负债率为 45.92%，流动比率为 1.516。二、 企业法定代表人和项目责任人基本情况公司总经理：宋元刚。男、32 岁、大专文化，曾历任自贡市泰丰实业有限公司总经理、自贡市泰丰集团有限公司董事长、自贡市泰康发展有限公司总经理等职。该同志具有较高的经济理论水平和较强的经营管理能力，实践经验丰富。曾领导和参与开发的项目有：自贡市泰丰综合楼、泰丰丽苑、数码港湾、泰丰大
11、厦，总开发面积 8 万多平方米。本项目负责人副总经理杨建清具有较丰富的项目策划、建设和经营管理经验，开发成绩显著，具有聚集资金的能力和贷款偿还意识。有能力主持该项目的开发和建设，实现预期的开发目标。第三章 项目的提出和建设的必要性一、项目的提出中共中央提出的“实施西部大开发战略” ，有利于我国中西部地区经济发展，有利于提高全民经济收入，有利于实现我国东西部经济协调发展和最终实现共同富裕的目标。四川省自贡市地处我国西部内陆，是我国有名的恐龙之乡。特别是在中央实施西部大开发，地处四川丘陵地区中心地带的自贡市经济发展突飞猛进，2002 年全市国内生产总值为 181.22 亿元，比 2001 年增长
12、10.2%，工业经济 2002 年“产值超百亿、利润再翻番” ，2002 年全市农业总产值 56.47亿元。2002 年城市居民人均可支配收入 5729 元，农民人均纯收入 2315 元，城乡居民储蓄存款达 116 亿元，五年净增65.52 亿元。2002 年全市社会消费品零售总额为 49.4 亿元。自贡市以发展为依托，以稳定为基础。现全市城镇化水平达 25%，主城区建成面积达 42 平方公里，聚居人口达到 43.7 万人，建成区绿化覆盖率达到 27.2%，旧城改造成效明显，汇东新区初具规模，区县城市建设取得新进展。2003 自贡市政府工作报告指出：未来五年力争国民经济按年均 11%速度增长，
13、到 2007 年全市国内生产总值突破 300 亿元，全市城镇化水平达 37%，主城区建成面积达47 平方公里，聚居人口达到 58 万人，建成区绿化覆盖率达到 35%，人均可支配收入 8400 元。目前，汇东新区已成为自贡市城市发展的重点项目，汇东新区将成为自贡市政治、经济、文化中心。自贡汇东商业广场位于汇东新区市中心主轴线汇东路与丹桂大街的交叉口，具有得天独厚的地理位置，交通方便。除该项目用地外现在汇东新区市中心方圆 2 公里范围里已无大型商用空地可开发，因此自贡汇东商业广场是新区市中心唯一的大型商业综合楼。为满足方圆 2 公里范围里的 10 万人的生活需要，鼎立公司及时向市政府提出开发建设自贡汇东商业广场的申请并得到市规划局的批准。项目建设的必要性中共中央提出的“实施西部大开发战略，加快中西部
