1、 江苏润恒物流发展集团运城润恒现代农副产品冷链物流产业园项目可 行 性 研 究 报 告2012 年 3 月本研究报告所有权、解释权属于江苏润恒物流发展集团有限公司。其所涉及内容及资料适用于本企业内部论证规划及国家相关部门立项之用。本研究报告仅体现公司的投资计划，不具有法律效力，不代表公司的最终投资决定。在项目正式运作前，将作为项目可行性论证的依据并指导项目的运行。对于本研究报告所给信息未经公司同意授权不得用于其他无关的区域、范围。项目可行性研究报告 目录 I目 录第一章 总论 1第一节 概述 1第二节 研究结论 3第二章 项目建设必要性及意义 5第三章 投资环境及市场环境分析 12第一节 投资
2、环境分析 12第二节 市场环境分析 14第四章 建设目标及建设内容 16第一节 建设目标 16第二节 建设规模 17第三节 项目建设内容 18第五章 项目场址与建设条件 25第一节 项目场址 25第二节 建设条件 25第六章 项目经营方案及设备系统 28第一节 物流中心的选择及定位 28第二节 主要物流设备设施 28第三节 物流中心经营及管理策略 29第四节 技术设备 31第七章 工程技术方案 32第一节 总体设计概况 32第二节 总平面布置 32第八章 环境保护与安全 34第九章 组织机构及劳动成员 35第一节 组织机构 35第二节 劳动定员及培训 35第十章 投资估算及资金筹措 36第一节
3、 投资估算 36第二节 资金筹措 40第十一章 财务评价 41第一节 营业收入和营业税金及附加估算 41第二节 总成本费用估算 43第三节 项目盈利能力分析 45第四节 项目不确定性分析 46第十二章 政策需求 48项目可行性研究报告 第一章 总论 1第一章 总论第一节 概述项目名称：运城润恒现代农副产品冷链物流产业园项目建设单位：江苏润恒物流发展有限公司注册地址：江苏南京项目负责人：毕国祥企业使命：打造现代食品物流平台；提升食品企业竞争力；塑造食品物流第一品牌企业理念：诚信 高效 创新 回报企业目标：打造全国物流网络，创建国内冷链物流行业龙头企业，积极开发应用冷链物流信息技术，建立物流交易的
4、电子商务平台，开拓冷链物流行业经营新理念、新思路。联系地址：江苏省南京市建邺区奥体大街 118 号紫金地产大厦 3 楼一、项目建设单位基本情况江苏润恒物流发展有限公司总部设在市河西新城区，是一家以低温仓储为特色、以食品物流为主营业务、兼营配送、加工业务的现代化股份制物流公司。公司注册资本 8 亿人民币。1、公司宗旨及目标：公司的经营目标是建立现代化的第三方物流体系，打造覆盖全国的物流网络，并建立电子商务交易系统，构织连接食品物流上下游的项目可行性研究报告 第一章 总论 2交易平台；服务宗旨是开发具有创意性和获利性的经营模式，在充分发挥公司的专业技术优势和规模优势的基础上，协同经营、管理、人才、
5、品牌、信息等诸多因素，以快速周到、价格合理的服务来满足客户的需求。2、经营原则及范围公司将实行标准化经营，通过贮备外部物流资源，构建覆盖全国的物流网络，提供跨地区的综合物流服务。服务经营范围：（1）提供货物搬运、仓储服务；（2）提供第三方物流服务；（3）提供物流电子商务平台；（4）提供物流系统及物流方案设计；3、公司发展规划（1）发展战略公司的首要目标是满足城市的功能服务配套，建立城际销售网络和交易平台；通过建立全国的物流体系形成集聚效应和规模优势，提高企业的竞争力；最后通过建立电子商务平台，提供网上订单服务，利用信息化手段有效的整合内外物流资源。公司将采取标准化的管理，利用 ERP 系统对发
6、货运输计划和仓储计划进行集成管理，支持库存补货计划自动化，同时可根据不同的发货计划制定运输计划，实现系统接口的有效连接。由于在物流业务中，零担占很大部分，属小批量，配货工作量大并对配送的要求很高，公司项目可行性研究报告 第一章 总论 3将通过网上订单，利用快速高效的反应来吸引客户，为其提供订货和配送服务，快速渗透高端物流销售市场。公司未来的发展目标是成为集第三方物流和第四方物流为一体的该冷链物流行业标准的制定企业。利用公司自身的技术优势、管理优势、资 金优势和规模优势，建立一体化的食品供应链来满足市场的需要并提供所需的服务，同时保持效益的持续增长，使公司最终发展成为辐射全国的农副产品冷链物流骨
7、干企业。（2）经营目标拟建设的运城农副产品物流园项目的规划为：到 2015 年，成为华北地区农副产品物流企业的领先者；在华北地区初步建成农副产品物流配送网络，并形成现代化、科学化的物流企业形态。二、项目背景公司通过产权多元化、运作规范化、功能完善化、规模最大化的战略目标为先导，并在公司管理、市场占有、管理流程、员工业务水平、技术装备更新速度、行业影响力以及长期发展能力等多方面迅速提升。为了应对国内外物流行业日趋激烈的竞争，公司将打破传统的物流经营模式，积极探索新的利润增长点。第二节 研究结论1、“物流中心”是现代商品流通 领域发展的必然 结果，是提高经济效益的新型业态和第三利润源，符合当前我国
8、重点鼓励发展的产业政策，因此本项目投资方向是正确的。项目可行性研究报告 第一章 总论 42、运城是华北地区的重要交通枢纽城市，是华北地区的政治、文化、经济 中心城市，是商品流通重要的集散地，具有发展商品市场经济的区域优势。建设物流中心，将为推动运城及周边的地区的发展起到重要作用。3、建设规模为：总投资 37.81 亿元，固定投资 358747 万元，流动资金 19307 万元，占地面积 1300 亩，总建筑面积 96 万平方米。主要建设内容为：冷藏中心、食品展示中心、物流配送中心、交易批发中心、信息及结算中心、检疫检测中心六个功能区及相关办公、生活配套区、变电站、 污水处理厂、垃圾厂和信息网络
9、系统等配套设施。4、经初步测算，本项目在投入运营达到预期收支情况下，全部投资财务内部收益率高于基准率，符合投资回收期限要求，能够按时收回投资。 结果表明，该项目在财务上可行，有较好的经济效益。项目可行性研究报告 第二章 项目建设必要性及意义 5第二章 项目建设必要性及意义一、我国及运城物流事业发展的需要物资流通是由多种要素组成的一大系统，它为适应社会化大生产既深度分工又广泛协作的要求应运而生，通过加速实现商品流动社会化与现代化，达到以较低的流通消耗获取最大限度经济效益的目标。现代物流产业要国际上已成为商品市场体系中最重要的流通组织形式，也是现代市场营销方式的有效载体，其中，第三方物流业更是得到
10、了迅猛而蓬勃发展。因此，随着国内企业对物流成本控制的日益重视，客户对服务需求水平的逐步提高和日趋多元化，我国物流业的发展具有广阔的空间。为促进我物流事业发展的需要，国家“十一五 ”规划已将物流配送列为重点发展的产业。运城为促进市内物流发展及物流布局的需要，在“ 十一五 ”规划中也明确指出：要 积极培育和 发展现代化大型区域性物流中心，推进区域物流中心网络工程，加快运城物流中心仓储、货场、电子商务及配套设施建设。目前，随着人们生活水平的提高，肉类、水产类、乳制品、冷饮水果等在人们的食品结构中所占的比重也越来越高，这些食品均属于易腐食品,大都需要冷藏物流。因此随着产销量的快速增长,我国的冷藏物流业
11、也将进入快速增长时期。虽然冷藏物流具有很大的发展潜力,但是由于专业人员的缺乏和基础设施的严重滞后,我国的冷藏物流业尚处于初级阶段，我国冷链体系整体上存在四个方面的问题。项目可行性研究报告 第二章 项目建设必要性及意义 6一是完整独立的食品冷链体系尚未成形。从整体冷链体系而言，我国的食品冷链还未形成体系，目前大约 90%肉类、80%水产品、大量的牛奶和豆制品基本上还是在没有冷链保证的情况下运销，冷链物流发展的滞后在相当程度上影响着食品产业的发展。二是食品冷链的市场化程度很低，第三方介入很少。我国易腐食品除了外贸出口的部分外，国内销售部分的物流配送业务多由生产商和经销商完成，食品冷链的第三方物流发
12、展十分滞后，服务网络和信息系统不够健全，准确性和及时性，同时食品冷链的成本和商品损耗亦很高。三是食品冷链的硬件设施建设不足。原有设施设备陈旧，发展和分布不均衡，无法为易腐食品流通系统地提供低温保障。由此产生两个直接后果，第一个是易腐食品特别是初级农产品的大量损耗，由于运输过程中损耗高，整个物流费用占到易腐物品成本的 70%，而按照国际标准，易腐物品物流成本最高不超过其总成本的 50%。第二个是食品安全方面存在巨大隐患。 四是食品冷链缺乏上下游的整体规划和整合。由于我国农业产业化程度和产供销一体化水平不高，虽然产销量很大，但在初级农产品和易腐食品供应链上，既缺乏食品冷链的综合性专业人才，也缺乏供
13、应链上下游之间的整体规划与协调，因此在一些局部发展中存在严重失衡和无法配套的现象，整体发展规划的欠缺影响了食品冷链的资源整合以及行业的推动。因此，建立农副产品物流园，既满足城市功能配套需要，也解决目项目可行性研究报告 第二章 项目建设必要性及意义 7前农民“运 输难” 和“交易难”的问题，具有重要的 现实意义。二、项目建设的意义江苏润恒物流发展有限公司拟投资兴建的运城润恒现代农副产品物流产业园是集现代化冷藏配送于一体的商品流转和交易的场所。对促进运城市乃至华北地区的物流产业向现代化、信息化、专业化发展具有积极作用。同时，也在增加农民收入、解决就业压力、带来税收等方面为当地作出贡献。1、促进现代
14、农业发展公司落户后，将利用订单农业，农业信息化等技术和管理模式，推动促进传统农业向现代农业发展。利用公司独有的冷藏保鲜技术， 扩大农副产品销售半径，延长农副产品销售时限，从而提高销售价格，提高农民收入，这样将有力的推进社会主义新农村建设。（1）直接收入由于现代化冷藏中心的建立，可以使得农副产品得以保鲜和反季节销售， 这样能大大提高农副产品的销售价格和产量，根据国际惯例，通过冷藏中心的建立，农副产品的产量将会提高 30%左右，价格将会提高 15%左右， 这样给 运城市农业带来的经济效益十分的明显。（2）农业结构转型带来的效益目前，运城市农村的产业结构依然存在农户生产结构趋同、规模偏小的弊病，在目
15、前社会主义市场经济的条件下，其产品有较大的市场风险， 进而导致农村居民收入的不稳定性和收入结构的不合理性，收入增减受宏观经济环境和市场因素左右的程度较大。项目可行性研究报告 第二章 项目建设必要性及意义 8随着我公司项目的落户，通过规范农业生产过程，调整农村的产业结构，将会带来 3%的农户改变农业的生产方式和结构，一般会带来2-3 倍的 经济 效益，如果以 2 倍计算， 这样 可以使整个农业产值增加2.91%。通过这样从宏观上来带动农村居民收入结构的调整，通过推进农业产业化，带动、扶持和促进优质高效农业的发展，从而提高从事农业生产农民收入的增长。2、缓解当地就业压力（1）直接岗位的增加项目投入
16、营业后预计定员 1200 人，其中行政管理人员 60 人、配送中心职工为 200 人、冷库管理员 80 人、批发展示中心职工为 200 人，加工配送区员工 100 人，其他为普通员工（如：冷库搬运工、市场搬运工、清洁工、保安等）。（2）配套服务设施岗位的增加配套服务约 5000 的商户，配套设施人员的增加按照 1：3 的比例计算，围绕项目将会增加 15000 个岗位。（3）产业链上岗位的增加由于扩大需求，带动当地食品加工企业的增长，按照 1：3 的比例计算，在整个食品供应链上将会 15000 个岗位。整个项目预计会新增加岗位 31200 人。3、增加当地的税收项目建成后，通过一系列的产业带动，商业活动的繁荣必将带来
