广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目可行性研究报告.doc

1、广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目可行性研究报告第 1 页共 47 页机密广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目可行性研究报告项目策划：朱致钢中国注册房地产高级策划师二 OO 九年一月广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目可行性研究报告第 2 页共 47 页目录一 概述 .3二 项目背景 .5三 项目选址 .6四 项目概况 .9五 用地规划 .13六 市场前景 .18七 造福一方 .22八 政府支持 .24九 市场运作 .27十 投资强度 .28十一 资金来源 .29十二 经济效益 .30十三 项目实施 .31十四 项目进度 .33十五 项目展望 .33十六 慈善计划 .35十七 社会效益 .35十八 结语 .3

2、6广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目可行性研究报告第 3 页共 47 页广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目可行性研究报告一 概述在我国通往现代化的进程中，一个隐伏的但却无法忽视的巨大障碍横陈在我们面前，那就是人口老龄化。人口老 龄化几乎关涉到这个社会的几乎每一个方面，它将会对我国经济发展必需的劳动力供应、养老金体系乃至家庭社会伦理观念提出最严峻的挑战。如何应对之，直接关系到中国未来的总体命运。21 世纪是人口老龄化的时代。目前，世界上所有发达国家都已经进入老龄社会， 许多发展中国家正在或即将进入老龄社会。1999 年，中国也进入了老龄社会，是 较早进入老龄社会的发展中国家之一。时值 今日，我国 60

3、岁以上人口已占我国总人口的 10.2， 达 1.44亿，并正以每年 3的速度增 长。按照 现行的生育政策，我国人口总量在本世纪 30 年代中期将达到峰值 14.6 亿。而 60 岁以上老年人口比例将高达 23。人口老龄化给中国的经济、社会、政治、文化等方面的发展带来了深刻影响， 庞 大老年群体的养老、医疗、社会服务等方面需求的压力也越来越大。随着老年人口的激增，社会对老人的赡养压力进一步加大，特别是我国从上世纪年代后期开始实行计划生育政策，这一代独生子女目前已陆续进入婚育年龄，其家庭模式为“四二一”，即四个老人，一 对夫妻，一个孩子。一个孩子要同时赡养四位老人。伴随着社会生活品质的不断改善，平

4、均寿命的延长，甚至 还将出 现“ 八四二一”家庭。随着社会经济结构不断调整，计划生育政策逐 渐完善，外出 谋生而造成的流动人口增多，人口老 龄化现象的产生，目前无论是在农村 还是城市，都 拥有大量独守空房的老人，有社会学家称之 为“空广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目可行性研究报告第 4 页共 47 页巢老人”。有关资料显示，我国目前至少有 2360 万老年人独守空巢。这不仅对于老人的家人，且对整个社会的老年保障体系，都存在着极大的安全压力。人口结构的变化冲击着中国传统的家庭养老模式，也对现有的“ 家庭养老为主，社区养老为辅，机构养老为补充 ”的政策提出了挑战，目前，除了少量社会办的养老机构外，中

5、国绝大部分的养老机构是依托国家民政管理的政府福利行为。在未达到国外发达国家社会福利保障的能力时，国营养老机构难以满足大部分老龄人口的养老需求，难以适应老龄化社会的需要。历史遗留下来的养老机制的旧船，承 载 不了未来几年后老龄化对社会所造成的巨大压力。目前，由于社会转型、政府 职能转变、家庭养老功能弱化，为老服务业发展严重滞后，难以满足庞大老年人群，特别是迅速增长的 “空巢”、高龄和带病老年人的服务需求。以养老机构和床位数为 例，目前，中国共有各类 老年社会福利机构 3.8 万个，养老床位120.5 万张，平均每千名老人占有床位仅有 7.6 张，与发达国家平均每百名老人占有养老床位 40 张的水

6、平相差甚远。其他生活照料、精神慰藉、临终关怀等许多为老服务也都存在发展缓慢的问题，不能满足老年人群日益增长的需求。我国已成为世界上老龄化速度最快，老年人口最多的国家。中国的老年人口占全球老年人口总量的五分之一，中国的人口老龄化不仅是中国自身的问题，而且关系到全球人口老龄化的进程，备受世界关注。党和政府高度关注中国老龄化社会的演进，今年两会期间，为数不少的提案涉及养老事宜，中国国家老龄委首次 举行中外记者招待会， 阐 述中国老龄问题的处境和政策。 强调发展多渠道、多形式地养老方式，鼓励全社会或个人出 资兴办不同层次的养老院、养老公寓、老年生活中心。近几年来，国家相继出台一系列 优惠政策，积极支持

7、养老公益事业的发展，如划 拨场地，免收税费、无息贷款、市 场化经营养老试点等，建立功能齐全的现代老年公寓，为 辛劳一生的老人提供 颐养天年的居所，因而为国内外实体经济投资养老事业增添广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目可行性研究报告第 5 页共 47 页了新的契机。当前，在中国社会“未富先老”的现实情况下，政府难以在短期内实现发达国家的养老保障体系，而国家庞大的老 龄人口的生存权宜将责无旁贷地应由国家、社会和企业共同承担。国家给予民办养老机构足 够的优惠政策和资源，企业本着“ 取之于民，用之与民”的宗旨，充分依靠社会力量包括私营经济财力，港澳 财力、海外财力，兴建适合我国当前老龄人口需要的养老基地，

8、为了我 们的父母，也 为了我们自己，为了我们的子孙，更为了我们的国家，完成时代赋予我们的使命。鉴于上述理由，深圳市亿鸿达投资发展有限公司经过慎重的考察和论证，决心在广东省湛江市硇洲岛投资兴建大型海岛式旅游度假村养老基地，以满足国内北方城市富裕市民、广东珠三角及海外归侨的高质量旅游度假养老需求，同时，也为中国养老事业，做出自己应有的贡献。二 项目背景深圳市亿鸿达投资发展有限公司致力开发广东省湛江市硇洲岛大型海岛式旅游度假颐养中心项目主要基于三个背景： 中国人口老龄化速度惊人，必须认真面对并做出相应的准备； 中国家庭人口结构的变化的现实情况必将引发养老模式变革； 中国北方城市、珠三角及深港经济高度

9、发展地区人群需要高品质的养老机构；硇洲岛大型海岛式旅游度假颐养中心项目的立项宗旨是：尊重老人，关怀老人，服务老人为老人打造颐养天年的理想乐园目前，我国老龄化社会的趋势不容忽视，而养老保障体系的建设，养老机构的建 设更广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目可行性研究报告第 6 页共 47 页是不容乐观。以老龄人口和养老机构的比例来看，中国每 1000 个老人才有 7 张床位，一些老龄化程度较高的城市，老人要等几十年才可以得到一张床位，这对老人则意味着什么？严酷的形势促成许多企业、私营机构本着良好的愿望加入养老机构的建设中，北京、上海、广东陆续出现众多私营养老机构，但由于大多规模较小，对于我国基数庞大，快

10、速增 长的老龄人口，依然是杯水车薪。对比国外，我 们还有很 长的路要走。1. 国际养老机构国外特别是经济较发达国家或地区，经过长期的积累，业已形成或正在健全完善的养老保障体系，除了医疗和生活保障之外，各国根据自己的特点相继建设了大量的颐养机构。据统计，欧美等发达国家每 100 位老人拥有 40 张养老院的床位。一些大型的养老机构由于其特点和规模蜚声海内外。比较有代表性的是美国的太阳城中心，德国的奥古斯丁养老院，各自拥有床位都在一万以上，美国太阳城中心占地 10 平方公里，集中老人达 17000 人。奥古斯丁开始在全球建立包括中国在内的连锁养老院。这些经典案例，都为中国未来的养老机构的发展，提供

11、了经验 。2. 香港养老现状截止 2005 年底，香港 60 岁以上的人口已经占据总人口的 17%，业已具备了老龄化社会的典型特征。据统计，随着人口老化及出生率下降，到 2030 年，香港 60 岁以上人口将占总人口的 31%，总体就业人口下降逾一成，每 对夫 妇因此需间接照顾 5 名无业人士，医 疗开支也会急增 3 倍至 588 亿元。地域的狭窄香港将难以为老龄人口提供良好的生活环境和护理服务。和按照 2003 年的香港大学的调查报告，有 4%的 50 岁以上香港老人有意向回乡定居，有 41300 人号称在内地买房子，其中 41%是 50 岁以上的。按此推算，在未来 10 年内，将有 68

12、万人返回内地养老。 3. 国人养老现状广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目可行性研究报告第 7 页共 47 页中国养老事业的落后不是技术上和资源上的，而主要是体制上的。存在问题的主要原因，从养老服务机构本身看，无论是政府兴办的还是社会力量兴办的养老服务机构，都没有跳出计划经济时期办社会福利的经营思路。从行业和社会方面看，各地的养老服务机构基本上处在单独经营、 “各自为战”的状况，没有在全国范围内形成统一的养老服务业市场体系，也没有形成全国范围内系 统的行业自治组织和行业规范。从政府方面看，缺乏 对我国养老服务业市场进行有目标、有规划、有步 骤的培育，尤其是没有从税收、机构性质、价格体系、管理运行机制

13、、行业规范等方面采取联动的培育措施。对社会力量兴办的养老服务机构，要么按企业对待，照章纳税，使得养老服 务这 一微利的行业难以维持正常的经营；要么按民办非企业单位对待， 虽然可以得到减免税待遇，但由于民办非企业单位的收益不能分红和收费价格不能高的限制，当初的基础设施投资不能收回，使得这些民办养老机构投资者举步维艰。4. 现状应对措施1 将现有的国营颐养院交由民间机构管理，引入社会力量提供养老服务；2 制订鼓励性的优惠政策，扶持民间资本、鼓励海外资本参与养老机构的建设；3 积极贯彻优惠政策、包含融资、土地、税收等，降低养老结构开办的成本；4 广开财路，积极引进外资,筹措政府资金， 发行福利彩票，

14、支持社会养老机构；5 立法保障社会慈善事业，为机构、基金投 资兴办养老机构，广开方便之 门；6 制订养老机构的质量管理标准，监督和管理养老机构的运营；7 大力发展老龄产业。大力研制开发老年消费品，培育老年用品市场；8 政府加大对养老机构的基础研究，加强对老龄社会的前瞻性和战略性研究；9 加强专业人才的培育，建立合格的养老服务人员队伍；广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目可行性研究报告第 8 页共 47 页三 项目选址颐养事业首当其冲的问题是为老人提供良好的生活环境，建设适合老人居住的社区或基地，实现颐养的机构化管理，为在院老年人提供全方位的服务， 对老年人进行健康管理，提高老年人生活质量，达到老有所

15、养、老有所医、老有所为、老有所教、老有所学、老有所乐、延缓 衰老、健康老龄化的目的。科学地建设和管理颐养机构，从建设伊始，就 应当以老人为本， 选择适合老人生活的环境，建 设适合老人居住的住所，科学地管理老人的饮食起居， 满足老人的心理需求，使老人健康愉快地走完人生最后的阶段。我们认为，养老机构决不是找块地，盖点房子那么 简单的问题。必须深入考察选择 地址的自然条件，文化底蕴，人文 环境，和发展前景，为老年人规划出最佳生存环境。为了满足未来中国北方城市（候鸟式养老冬来夏返）、国内离退休干部、学者，高收入人群和港澳地区以及珠三角地区老龄人口养老的需求，本旅游度假颐养中心项目在选址方面格外慎重，既

16、要考虑到 诸多老龄人口的生活环境、自然景观、养生条件、物 资供应，又要充分考虑居住老人的文化氛围、生活习俗、心理需求等客观条件， 为老人打造物质生活和精神生活的最佳环境。根据要求，本旅游度假颐养中心项目的选址应该具备以下几个必要条件：1. 地理位置根据旅游度假颐养中心项目的定位，项目的主要市场目标是中国北方城市、香港、珠三角地区和海外华人，因此，地理位置的选择按照交通距离衡量，应该在以香港为中心的三小时车程范围内。按照规 划， 项目选址必须是在广 东省境内。香港的 东面和南面是大海，西面是深圳、东莞、广州等工业高度发展地区，可用地块少，环境并不理想。唯有粤西和粤北，包含茂名、湛江、惠州、清远、

17、河源、梅州等地区，由于环境资源的保护和经济发展滞后广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目可行性研究报告第 9 页共 47 页等原因，尚存在项目开发所需要的环境资源。2. 自然风光硇洲岛大型海岛式旅游度假颐养中心项目追求的目标是为老人提供适合养生的纯天然生活环境，自然风光是项 目首先必须考虑的问题。总的来说， 项目对自然资源的要求是，有山、有水、有赏心悦目的天然景观。 “仁者乐山，智者乐水” ，“食有鱼，居有竹” 乃是古人对适宜人们居家的自然风光的传统诠释。3. 环境条件环境是二十一世纪最紧缺的自然资源，为了保障项目的优势，为了保障老人拥有优越的生活环境，硇洲岛大型海 岛式旅游度假颐养中心项目必须在足够

18、范围内保证水源、空气、声音、光线等环境条件稳定地 维持在良好的状态。当然， 环境的优良资源，如大海，海 岛植被，花果，泉水，土产等都是 项目追求的环境目标。4. 文化风俗文化背景是本旅游度假颐养中心项目的重点考虑题目，鉴于目标市场的人群，选址的目标重点在具备传统岭南文化和历史文化的地区，以及保持良好文化风俗和民俗的地区。这样，在文化背景相似的环 境中，可以令老人不必面临太大的文化落差。5. 建设规模硇洲岛大型海岛式旅游度假颐养中心项目的选址必须考虑项目的规模。规模宏大不仅是本项目的市场特征，而且，为了保证项目拥有的众多公共设施的有效利用以及项目投资的最大回报，项目必须拥有 满足项目规模的用地。

19、6. 资源利用硇洲岛大型海岛式旅游度假颐养中心项目的最大特点之一是变废为宝，高度利用荒废的自然资源。粤西海岛素来 贫穷，原因之一是缺乏有效开发利用，交通不便，既不宜耕种，广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目可行性研究报告第 10 页共 47 页又不宜工业发展。本项目旨在打破粤西海岛多年来的宿命，充分发挥本项目的设计功能，使荒芜的海岛成为天然的居住佳境。7. 建造成本硇洲岛大型海岛式旅游度假颐养中心项目是符合市场化运作的养老事业项目，服务的对象是退出劳动力市场的老龄人群。为老龄人群降低养老成本是本项目始终如一的宗旨。因此，在项目选址上要求我 们尽可能地降低建造成本，首先，必 须回避高地价。而本项目不需

20、要城市商业或工业用地，以海岛作为发展用地，大幅度地降低征地成本是完全可能的（每平方米约 180 元人民币购入）。8. 持续发展硇洲岛大型海岛式旅游度假颐养中心项目选址需要与当地政府的规划部门紧密配合，充分考虑选址地块，以及周 边地区未来 10 年， 20 年甚至 100 年以后的规划发展趋势， 为项目创造一个可长期发展的空间。9. 当地影响硇洲岛大型海岛式旅游度假颐养中心项目的选址需要充分考虑对周边地区的长远影响，将项 目的发展规划与当地 经济发展，文化 发展和社会发展结合起来， 统一规划，互相兼顾，和谐发 展，共同进步，真正做到 项目与当地发展的双 赢。10. 政策支持当地政府及所实施的政策也是项目重点考虑的因素。其实，只要当地政府真正意识到硇洲岛大型海岛式旅游度假颐养中心项目对国家、对地区的长远发展的现实意义和历史意义，理当鼎力相助，责无旁贷。正确和适当的选址不仅是硇洲岛大型海岛式旅游度假颐养中心项目成功的先决条件，更是项目所在地经济、文化、社会发展的契机，本 项 目作为国内具有较大规模、最具水平和最有市场前景的颐养基地，将无可争议地成为中国颐养事业的楷模。