1、1目 录第一章 总 论 .1一、项目概况 .1二、建设单位概况 .2三、综合评价 .2第二章 项目建设背景及必要性 .3一、项目背景 .3二、经济发展背景 .5三、项目建设的必要性 .8第三章 市场供求分析及预测 .10一、发展前景分析 .10二、市场需求预测 .11三、发展建议 .11第四章 项目建设条件及地点选择 .13一、建设地点 .13二、建设条件 .13第五章 项目生产规模及建设方案 .18一、项目建设规模和期限 .18二、总体设计方案 .18三、外部配套条件 .21四、项目建设规划设计方案. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2、 . . . . . . 21第六章 建筑设备工程方案 .21一、电力工程 .212二、智能化系统（弱电） .24三、给水排水工程 .26四、 采暖、通风与空气调节 .28第七章 环境保护及评价影响 .30一、生态环境影响评估 .30二、防治措施与综合利用 .30三、影响评价 .31第八章 项目组织与管理 .33一、组织管理机构 .33二、劳动定员和人员管理 .33三、项目运作模式 .34第九章 消防、节能、劳动保护和安全卫生 .34一、消防 .35二、节能 .35三、劳动保护和安全卫生 .36第十章 建设周期和工程进度安排 .37一、项目建设期限 .37二、项目的实施年度计划 .37第十一章
3、 投资估算与资金筹措 .38一、固定资产投资估算 .38二、新增固定资产投资估算说明 .38三、新增固定资产资金来源与筹措 .38四、流动资金估算及资金来源 .383第十二章 财务评价 .38一、产品产量计划 .38二、总成本测算 .38三、销售收入、销售税金及附加、利润及其分配 .39四、项目盈利能力 .39五、经济效益与社会效益分析 .40第十三章 风险分析 .40一、盈亏平衡分析 .40二、敏感性分析 .40三、其他可预见风险分析 .41第十四章 结论与建议. 431第一章 总 论一、项目概况（一）项目名称：龙泉山庄（二）项目建设单位：海南紫森贸易有限公司（三）项目建设地点：六安市霍邱县
4、马店镇泉水村、曹楼村（四）项目法人：丁传红（五）项目负责人：丁传红（六）建设内容、规模及建设期1建设内容本项目建设内容包括：一处生态餐厅、一处公寓酒店、一处办公服务区、一处职工宿舍、以及园区道路、绿化等配套工程。2建设期:2 年3建设规模规划面积 20 亩，其中办公服务区 1000 平方米，生态餐厅2500 平方米，酒店 3000 平方米，职工餐饮住宿区 1000 平方米，园区道路、绿化及水电通讯等辅助工程。（七）项目建设依据1.国家发展和改革委员会投资2006 1325 号文件， “建标2000205 号；2国家发展改革委员会投资项目可行性研究报告指南（试用版）；3国家发展改革委员会、建设部
5、建设项目经济评价方法与2参数（第三版）；4国家和地方有关规程、规范、政策及条例等；5安徽省六安市城市总体规划6建设单位提供的其它有关资料及数据。（八）项目定位本项目旨在建设一处具有农家乐餐饮住宿服务中心。该服务中心的定位主要是凭借良好的区位优势和周边宜人的风景和特色餐饮发展休闲餐饮业。（九）投资总额及资金来源本项目根据设计要求，估算总投资 2500 万元，其中固定资产投资 2000 万元，其中铺底流动资金 500 万元，资金全部为企业自筹。二、建设单位概况公司采用“集中决策，分散 经营” 的组织管理模式， 执行董事会领导下的总经理责任制。公司在总经理的带领下，重信誉、守合同、保质量、求发展，走
6、质量效益型的发展道路。公司奉行与员工共荣，与合作者共荣，与竞争者共荣，与社会共荣的理念，全面提升现代企业制度、企业文化、科技实力和精神文明创建水平，树立品牌形象。公司全体员工向社会承诺，在六安市霍邱县打造特色精品农家乐。三、综合评价农家乐是新兴的旅游休闲形式，是农民向城市现代人提供的一种回归自然从而获得放松身心、愉悦精神的休闲旅游方式。一3般来说，农家乐的业主利用当地的农产品进行加工，满足客人的需要，成本较低，因此消费就不高了。而且农家乐周围一般都是美丽的自然或田园风光，可以舒缓现代人的紧崩的思绪，因此受到很多城市年轻人的热烈欢迎。本项目符合六安市的行业规范，与具备良好的基础，加之市政府高度重
7、视， 为本项目的实施创造了良好的条件。通过对本项目的可行性研究分析，认为总体设计方案规模适宜，结构合理，生产方案实用性和操作性较强，组织管理措施得当，示范带动作用大，市场前景看好，项目本身具有较好的生态、社会、经济效益。第二章 项目建设背景及必要性一、项目背景“农家乐 ”旅游的雏 形来自于国内外的 乡村旅游，并将国内特有的乡村景观、民风民俗等融为一体，因而具有鲜明的乡土烙印。同时，它也是人们旅游需求多样化、闲暇时间不断增多、生活水平逐渐提高和“文明病 ”、“城市病”加剧的必然 产物，是旅游产品从观光层次向较高的度假休闲层次转化的典型例子。乡村旅游在国外已有 30 多年的历史，开展得比 较成功的
8、是4在一些部分欧美发达国家。20 世纪 60 年代初，当时的旅游大国西班牙把乡村的城堡进行一定的装修改造成为饭店，用以留宿过往客人，这种饭店称为“帕莱多国营客栈 ”；同时，把大农场、庄园进行规划建设，提供徒步旅游、骑马、滑翔、登山、漂流、参加农事活动等项目，从而开创了世界乡村旅游的先河。以后，乡村旅游在美国、法国、波兰、日本等国家得到倡导和大力发展。1996年，美国农村客栈总收入为 40 亿美元。1997 年，美国有 1800 万人前往乡村、农场度假，仅在美国东部便有 1500 个观光农场，在西部还有为数众多的专门用于旅游的牧场。目前，法国有 1.6 万多户农家建立了家庭旅馆，推出农庄旅游,全
9、国 33的游人选择了乡村度假，乡村旅游每年接待游客 200 万,能给农民带来 700亿法郎的收入，相当于全国旅游收入的 14。在欧美国家，乡村旅游已具有相当规模，并已走上了规范化发展的轨道，显示出极强的生命力和巨大的发展潜力。国内，真正意义上的乡村旅游始于 20 世纪 80 年代，它在特殊的旅游扶贫政策指导下应运而生，但由于起步较晚，目前尚处于初期阶段。目前我国各地的乡村旅游开发均向观光、考察、学习、参与、康体、休闲 、度假、娱乐于一体的综合型方向发展，其中国内游客参加率和重游率最高的乡村旅游项目是：以“住农家屋、吃农家饭、干农家活、享农家乐”为内容的民俗 风情旅游；以收获各种农产品为主要内容
10、的务农采摘旅游；以民间传统节庆活5动为内容的乡村节庆旅游。由此可见，农家乐旅游是乡村旅游的一种形式，它是传统农业与旅游业相结合而产生的一种新兴的旅游项目。随着近年来六安市经济社会的快速发展，人们生活节奏日益加快，日新月异的城市文化生活已远远不能满足人们的需求，为追求特色的民族文化、生态环境、经济社会文化、历史文化融为一体的实体空间，以及返璞归真的、田园文化气息的原生态环境，农家乐已迅速的步入现代社会空间中来。二、经济发展背景六安历史上经济开发较早，曾享有“金六安 ”的美誉。近代以来，战 事频仍，自然灾害较多，一度发展缓慢。新中国建立后，特别是改革开放以来，全市经济建设发生历史性巨变，培育起区域
11、经济支柱产业，建立了地方国民经济体系，保持着较好的发展势头。农业经济：六安是农业大市，物产丰富，素称江淮粮仓、白鹅王国、茶药宝库、 丝绸之府、水电之乡。六安是国家重点商品粮生产基地，盛产 110 多种名特优稀农副产品，粮、油、麻、栗、茶、茧、肉、禽、水产等农副产品产量居安徽省前列，2011 年农业总产值 182.1 亿元，粮食种植面积 1053 万亩，产量 475.1 万吨；油料种植面积131.6 万亩，产量 15.6 万吨；棉花种植面积 18.4 万亩，产量 16380吨；蔬菜种植面积 94.5 万亩，蔬菜、水果在品种优化的基础上平6稳发展。肉类产量 49.3 万吨，水产品 27.6 万吨。
12、农民人均纯收入 5643 元。基本形成了优质粮油、蔬菜、茶叶、牲猪、家禽、水产品、茧丝绸、油茶、六安大麻、中药材、草竹柳编等一批主导产业和特色产业，现有农业产业化龙头企业国家级 2 家，省级 59 家，市级 266 家，2010 年农产品加工产值 277 亿元。全市已通过申报认证的无公害农产品 58 个，绿色食品 90 个，有机食品 31 个。六安瓜片、霍山黄芽、皖西白鹅获批国家证明商标，霍山石斛、霍邱柳编、迎驾贡酒获中国地理标志保护产品，拥有中国名牌农产品1 个，省级著名商标农产品 30 个，26 种农产品获安徽省名牌农产品称号。全市有农副产品出口实绩的加工企业 40 多家，创汇超过 2 亿
13、美元，占全市出口总额的 60%左右，出口企业涉及草竹柳编、羽绒、茧丝绸、果菜、水产、茶叶等行业。农业生态经济建设开始起步，全市现已建成 3 个无公害茶叶生产基地，2 个无公害蔬菜生产基地，并分别获得了欧盟、中国农业科学院和国家环保总局的认证。绿宜牌珍珠菜及天香菜、归然牌野生葛粉、鹤莲牌莲籽汁等获得绿色食品认证。工业经济 ：“十一五 ”期间，全市上下高举工业强市大旗，坚定不移地实施工业化核心战略，不断推进“发展工业 学霍山” 活动深入开展，六安这一传统农业大市的工业氛围日益浓厚，全市工业步入了发展的快车道，成为经济社会跨越发展的主导力量。工业经济迅猛7发展。 “十一五”期间，全市规模工业增加值由
14、 2005 年的 50.6 亿元增长到 246.7 亿元，翻了两番多。工业增速连续五年位居全省前列，年均增长 31.7%。工业增加值占生产总值比重由 2005 年的16.2%提高到 2010 年的 36.5%，工业对全市经济增长的贡献率从不足 40%提高到 80%，规模企业由 370 户增加到 1044 户，亿元企业由 31 户增加到 192 户，产值超 10 亿元企业达到 11 户，应流、迎驾、大昌矿业等 5 户企业产值超 20 亿元。工业经济的主导格局初步形成。项目建设如火如荼。 “十一五 ”期间，全市工业固定资产投资额年均增长 40%以上，年投资总规模由 2005 年的31.97 亿元上
15、升到 2010 年的 221.1 亿元；年实施的投资额超千万元工业项目由 2005 年的不足百项提高到 2010 年的 886 项。火力发电、汽车零部件及装备制造、钢铁深加工等一批特大项目落地六安，实施了 500 万 KV 和一批 220 万 KV、110 万 KV 的输变电项目，电力基础设施年均投入达 10 亿元以上。墙煌彩铝、宝利嘉纺织、汇联机械等一批大项目建成投产。结构调整成效明显。全市轻重工业结构由 2005 年的 52：48 调整为 2010 年的 48：52；矿山冶金、机械制造、纺织服装、轻工、农副产品深加工、能源、建材等支柱产业实现产值占全市工业的比重达 90%以上；家电、新能源、新型材料产业从无到有，高新技术企业产值占规模工业的比重超过 15%，新产品产值率接近 30%；全市铁矿采选冶炼和深加工业发展迅速，钢铁工业年产值已达 140 亿元。工业布局焕然一新。从 2002 年开始，各县区相继筹建核心工业园区，尤其是步
