1、一 、 建设内容、规模及技术标准31.品牌技术标准32.产品策略33.价格策略34.促销策略35.扩张策略 4二、 项目选址及建设条件4三、SWOT 分析 41、优势（S）分析： .52、劣势（W）分析：53、机会（O）分析54、威胁（T）分析： 5四、 建设方案构想（包括软硬件建设 ）51、功能独特的产品 52、(形式产品） 53、 （附加产品） 54、产品包装55、分销6（1） 、宣传活动的礼品赠送促销6（2） 、开业大酬宾优惠活动61（3） 、在一些特殊节目时，开展优惠活动6（4） 、人员推销活动6（5） 、其他活动6五、市场风险及问题分析6六、项目实施计划7（一） 、项目实施计划时间表
2、7（二） 、项目实施的保证措施7七、总投资估算和资金筹措7（一） 、总投资估算7（二） 、资金筹措7八、经济和社会效益分析7(一） 、销售收入与成本预测7（二） 、税额预测9（三） 、利润预测9（二） 、财务评价91、投资回收期 (Pt)91、动态投资回收期102、静态投资回收期102、净现值 (NPV)103、内部收益率（FIRR）104、盈亏平衡分析115、敏感性分析11(1)、投资成本增加 8%，其他条件不变112(2)、建设周期延长一年，其他条件不变12(3)、生产成本增加 8%，其他条件不变13(4)、销售价格下降 8%，其他条件不变143一 、建设内容、规模及技术标准建设内容是在河
3、西学院校门口东侧开家小房子礼品店，我们这家礼品店列出了部分要卖的饰品，文化办公用平 文具礼品 电子产品 ：皮具制品 水晶工艺品箱包制品 塑胶制品 金箔古币 工艺品 包装制品竹制礼品 书画礼品 数码产品 毛绒玩具我们店的规模是：店铺规模是在河西学院校门口东侧建一个 15-40 平米的店铺。技术标准1.品牌技术标准我们选择小房子礼品来注册商标并提出“爱心的源泉,快乐的天堂”的理念。因为我店铺顾客群为青年男女，所以我们的品牌定位是“买的起的时尚”。我们店铺卖的小礼品系列产品凸显个性化特色，在与同行的竞争中能脱颖而出。同时我店铺长期发展中逐步投资公益广告等，不断的提高品牌的信誉度，塑造良好的口碑。2.
4、产品策略我们主营根据消费者不同需求，推出不同风格的系列。在与同行的竞争中，我礼品店产品突出三大特色：（1）价格优势：物美价廉一定是我们的主打优势之一。一般的精品店普遍价格偏高，我们要想在市场立足，就要在价格上下手，可以设计多种促销方案，以满足不同层次人群需要。（2）服务优势：一般的饰品店仅限于店内销售，相关服务不健全。而我店本着人性化服务的宗旨，全力打造微笑贴心服务，售后服务。同时，我们在淘宝网上也有网店，让顾客全方位的感受到浓浓的热情，培养大批回头客。（3）销售新颖性：针对目前市场对个性化的需求，我们决定在每一周都会对高优惠活动,推出由人工手制的新款，确保饰品设计走在时尚前沿，并发挥我们店铺
5、特有的难以效仿的独特性优势，赋予服饰以个性。另外每月将会对服装、饰品的销售专柜进行调整，给消费者视觉冲击。同时我们店铺承诺每种款式设计只有一套，这更能突出我们产品的差异性。3.价格策略我店的目标消费群是河西学院带的学生和社会青年，根据市场调查结果分析，河西学院学生消费能力偏低，所以说他们的消费水品处于中低阶层。我们结合这以实际并根据需求表、成本函数、竞争者价格对礼品进行定价。考虑到顾客不同的消费心理，对礼品划分不同档次，分别进行特价、尾数定价和声望定价。为了增大我们店铺的销量，我们店铺采用打折，对销量不是很好的产品进行累计打折。为了鼓励消费，在淡季我店推出 “买礼品送包装和设计”等活动，其主要
6、目的是鼓励顾客在淡季提前订购和储存产品，使我店铺的销售保持相对稳定的状态，减少因库存而造成的资金占用负担。最后，我店铺会根据市场原材料的涨跌进行 15%的价格上下浮动。44.促销策略1.支持批发，在价格上给予优惠，为实体店铺长期供货。2.与尽可能多的团购网合作，团购量大价低，薄利多销。3.顾客购买量较大时可以提供上门服务，并给予一定的赠品。4.节日促销、周期性活动打价格战。我店铺在特定节假日推出大型促销活动，分别在 2.14 情人节、五一长假、七夕情人节、国庆、圣诞节、春节。同时我公司赞助学校搞活动，组织人员进校园拉横幅、发传单，提高我公司知名度。服务策略：提供完善的售前售后服务，主动向消费者
7、讲解饰品的佩戴及保养方式，提供在线咨询功能。大学生是特殊的消费群体，他们追求时尚、潮流，消费欲望比较强，愿意享受更好、更优质随意的生活。而品牌消费并不是大部分人能够承受的了的，所以，在饰品方面，只要样式独特美观，用相对合理的价格来装饰自己是最好的选择。大学生的课外活动较多，在人际交往上更广泛，因此外在形象很重要，无疑平价饰品在这里有很大的市场。大学生情侣消费也占一定比例，双方生日、情人节、圣诞节等节日是饰品销量的重要时机。5.扩张策略1、首先我店铺意图在 1-3 年内能在甘州区开 3 家左右的子小房子店铺，主要面向青年及情侣；2、校园情侣装专卖店 ：校园情侣装专卖店将大多经营各种情侣装，众多消
8、费者喜欢到专卖店购买自己喜欢的情侣装。目前，校园情侣装暂时没有形成规模。开一个专卖店是很有吸引力的。3、在接下来的 4-6 年内，我公司进军整个张掖市场，面向各年龄层的情侣，并在原有的基础上推出居家饰品和情侣饰品。并且在店铺发张较为稳定时，我们将建立自己的集生产、销售等为一体化店铺；在长期发展中，我店一张掖为核心地带辐射面扩大到整个中国，我们店铺为了拓宽销售渠道，特此建立连锁加盟项目。二、项目选址及建设条件该项目位于河西学院校门口东侧。此地位于河西学院学生上街购物必经之地，总学生和年轻教师，以及周边居民消费等累积人口近 2 万，提供了较为固定的广阔的消费市场。据调查青少年谈恋爱的为 65%，而
9、对爱情充满向往的高达 99%，而在这些情侣们当中喜欢情侣饰品的恋人达到 93%。他们平均每个月用于礼物这方面的消费是 20-100 元，因此小礼品有很大的需求空间。而目前市场上的小礼品又普遍存在着求大于供的情况，加之市场上的情侣饰品缺乏创新元素，这为我们的品牌带来了新的契机。而随着 80、90 后新一代的崛起，情侣饰品也逐步发展扩大起来。据有关资料调查显示，年轻人愿意一起动手制作情侣饰品的高达 95%。实体礼品商店在河西学院附近并不多见,多见的是一些普通商店。所以礼品商店比一般商店更有针对性、创造性，有比一般商店更具体的顾客群。众所周知，情侣需要一定的实物或是环境来表达自己对对方的感情，而礼品
10、商店不仅能给他们提供体现彼此情感的“信物” ，而且能给他们提供一个惬意的、优雅的环境。 在小商品市场，中国存在多个密集区，例如义乌市小商品市场，价格相当便宜，是进货的好地方。行业内的品牌饰品与平价小饰品竞争基本上可以忽略，因为销售对象不同，购买力不同。中国人口众多，任何一种行业都有很大的发展潜力，市场容量巨大，仅在5饰品行业，每年的销售额都过数百亿，产量和销量相当可观，并日趋壮大。 三SWOT 分析1、优势（S）分析：1、本店在服务和管理上有足够的能力使消费者满意。2、本店产品有自身的特点，有吸引消费的亮点。3、本店地理位置优越，紧邻河西学院，为项目提供稳定的消费客群具有庞大的市场。2、劣势（
11、W）分析：1、作为学生首次创业，经验不足，对市场没有足够的了解。2、项目消费群体单一，主要定位为学生群体，若一旦学校放假，每年将有近几个月的歇业期。 3、机会（O）分析1、目前，礼品店在甘州区没有规模性的发展开来，在未来时间内还将面临更为广阔的市场和更好的发展环境。2、店址选在情侣经常出现的校园周围，具备良好的升值潜力。4、威胁（T）分析：1、本产品针对的是追求新鲜事物的青年群体，消费人群比较单一，消费习惯不同于其他类型的消费者，对产品更新要求较高。四、 建设方案构想（包括软硬件建设）1、功能独特的产品“小房子礼品店”是以“青年“产品为主的店面。因为现在大多饰品店走的基本都是大众路线，以卡哇伊
12、、三福等为典型代表，大部分品牌已完成在消费者心中的占位，市场机会很小。所以我们开有特色的饰品店，主要为情侣提供产品。我们的“小房子礼品店”主打产品是创新礼品，这便是我们针对目标市场为消费者提供的具有特色的精美礼品商品。 （核心产品）2、形式产品是核心产品的形式和载体。如我们的“小房子礼品店”商品的质量保证，需求档次，商品样式、特点，一级商品的内在，外在包装、品牌等。正是以这样的概念，我们推出了以核心“青年饰品”为主打的情侣杯、手机挂件、钥匙扣、文化衫等。我们同时也可以由消费者自己设计理想中的样品样式，然后交由我们“小房子礼品店”完成个性饰品，形成消费者所喜爱的产品。3、附加产品首当其冲的便是“
13、服务” ，良好的态度是推出销售产品的最佳的附加产品，这是一个无形的商品，但却起了至关重要的作用。第二附员的机会，而实行会员制便是锁定新老顾客。当然在留有资料的会员生日当天，本店将会在当天送上礼品祝福。4、产品包装青年饰品，将提供礼品盒，但包装按包装特色交付。第一，一般包装。顾客买到的单品，若顾客没有要求进行特殊包装，我们统一用店里的特有的包装袋给产品打包。我们的包装店的袋子是蓝色的塑料袋，包装袋根据产品有大有小，分为大袋、中袋、小袋。袋子的中间标有“小房子礼品店”的字样，四周由心型图围绕，代表爱心带来的快乐。第二，个性包装。在包装方面要突出的就是我们推6出的核心特色：情侣创新饰品。包装上我们突
14、出一般的传统，将提供顾客个性化的需求。比如在包装上做特殊的记号，将接受者的名字缩写在包装上面等。而具体的设计由顾客的需求而定。第三，豪华包装。此包装就需要顾客够买我们提供的包装产品系列，这些包装具有漂亮贵重的外表，为有些消费者提供。5、分销小房子礼品店促销策略(1)、宣传活动的礼品赠送促销小房子礼品店在宣传活动的开展中，在学校以商业街区进行宣传。在宣传活动中，开展一些活动，比如青年双双绑腿赛跑，胜利者可以获得活动提供的精美饰品或具有纪念价值的物品。这是前期中宣传活动的促销方案，主要是为了吸引大学校青年消费者。具体赠送活动：活动项目一：默契度比赛（问答题） 奖品：精美吊坠一对活动项目二：青年速度
15、比赛(绑腿赛跑） 奖品：精美笔记本两本活动项目三：青年互拼比赛（踩气球） 奖品：精美闹钟一个(2)、开业大酬宾优惠活动活动：在开业三天之内，凡进店购买商品的均可获取会员卡一张，可享受 8.5折优惠。(3)、在一些特殊节目时，开展优惠活动具体活动：如：情人节：当天进店的情侣购买物品达 19 元以上即可获赠玫瑰花一朵每月的 14 日：当天都可以有玫瑰花提供，买物品达 99 元以上赠一朵五一，周庆等：实行买一送一（不享受会员价）优惠活动(4)、人员推销活动。具体方案：将部分商品摆在店口进行人品推销，免费体验，购买可获赠相应的小礼品。(5)、其他活动1、积分可抵现金2、以旧换新3、免费样品4、免费订制
16、，加工优惠营销渠道是指某种货物和劳务从生产者向消费者移动时取得这种货物和劳务的所有者权或帮助，转移所有权的所有企业和个人。它主要包括商人中间商，代理商以及处于渠道起点和终点模式和渠道管理办法。我们饰品店的销售渠道可以分为一下几种：校园代理：我们将在招聘校园代理人，然后利用其在学校的影响力和人脉，对我们的产品进行推广和销售，然后我们根据其的销售业绩给与一定的返利。网上订货：我们在 QQ 空间开设一个青年饰品店的主题空间。然后吸引周边大学生来观看。如果有满意的商品，可以留言订货，我们会送门上货五市场风险及问题分析我们面临的风险主要包括以下方面：有限的操作经验，有限的技术力量，资源数量，有限的管理经
17、验，市场的某些不确定因素，销售上的某些不确定因素，来自竞争对手的威胁，对关键管理方式的独立性问题。管理经验少、市场了解不充分的防范。这主要取决于卖主，因此，须向广泛青年学生宣传有关本7店的经营对象和经营理念。本店相信自己有能力适应市场前进的步伐以及时尚变更的速度，依靠互联网和其它在线服务方式，了解更多更专业的时尚信息。我们的主要发展目标是销售青年用品。成功地销售这些代表本店特色的商品，并为市场所接受，就是本礼品店的生命线，即本店成功的重要条件。目前的销售量和市场预测可以大大降低本项目的投资风险。六.项目实施计划（一） 、项目实施计划时间表1、2013 年 12 月 1 日，项目的考察论证。2、
18、2013 年 12 月 10 日，项目的可行性编制和前期准备。3、2013 年 12 月 15 日，小房子礼品店合同的签订和资金的落实。4、2013 年 12 月 20 日，店面的装修设计，基本的设备安装与调试。5、2013 年 12 月 26 日，人员的招聘及培训。6、2013 年 1 月 1 日，店面开张，正式投入运行。（二） 、项目实施的保证措施条件保证：电力水电系统完善，店面人员足够。七、总投资估算和资金筹措（一） 、总投资估算该项目总投资 94300 万元，其中固定资产 33400 元（包括设备投资13000 元，店面装修 15000 元，宣传费用 400 元，其他行政费用 5000
19、 元） ，流动资产 46600 元。建设项目总投资店面装修费 15000 元设备设施费 13000 元行政费用 5000 元固定资产投资宣传费用 400 元流动资产投资 46600 元总资产合计 80000 元估算经营期间其他费用原料及物流费 5000 元/月水电费 200 元/月门店租金 1100 元/月图书杂志购买 20 元/月网费 30 元/月消耗投入（以月为单位）人员工资（2 人） 800 元/月合计7150 元（二） 、资金筹措本项目总投资为 94300 万元，资金全部来源为合作人员融资。八、经济和社会效益分析（一） 、销售收入与成本预测进货成本风险准备金（每年）：5000 元工商管
20、理费用：120 元/年8开业初期（第一年）宣传成本：500 元每年原材料损耗（包含没卖出去的礼品成本）：14000 元每月经费支出明细表 单位：元/月第一年第二年第三年第四年第五年 备注1、一般费用租金 6000 6000 6000 6480 6998 租期 3 年，之后每月租金按 8%递增水费 3650 3650 3650 3650 3650包括：工作人员及顾客洗手用水，合计 1 桶/天（10/桶）电费 216 316 280 265 310 包括：灯光、空调、其他， 合计 0.6kw/h（1 元/度）话费 200 300 300 300 300宽带费 50 50 50 50 50合计 10
21、116 10216 10180 10745 113082、员工工资自制礼品师（1 名） 4800 4800 4800 0 0 1营销员 4800 4800 4800 4800 4800合计 9600 9600 9600 4800 48003、其他费用物流费用 150 200 200 240 260办公费用 28 30 32 35 40宣传费用 150 150 50 50 50设备修理费 50 50 50 50 50该项作为修理费的储备金，每月平摊记账合计 378 430 332 375 4004、经费合计 20094 20246 15920 15920 16508每周的营业收入为：（100+1
22、00+200）*4 +（200+400+200）*3=1600+2400=4000（元）每天的营业收入为：4000/7=571（元）每月的营业收入为：571 *30=17130（元）每周的营业成本为：（28+40+1）*7=343（元）项目名称9每天的营业成本为：343/7=49（元）每月的营业成本为：49 *30=1470（元）（二） 、税额预测每月应纳营业税额=营业额*税率 5%=17130*5%=856.5（元）每月应纳城市维护建设税和教育费附加=856.5*（7%+3%）=85.7（元）（三） 、利润预测月利润=月营业收入-月营业成本-营业税金及附加-其他费用=17130-1470-(
23、856.5+85.7)-1593 =13124.8（元）由于在校门口开奶茶店，主要消费人群是河西学院学生，随着寒暑假学生离校，礼品店也作相应的歇业装修、整顿，每年预计经营期为 10 个月，但歇业期间租金正常缴纳 1500 元/月。同时，消费人群的稳定性也决定了礼品店每年的营业利润趋于稳定，假设经营期间预计的利润每年都相等。预计年净利润= 13124.8*10-43575*2=44098（元）预测现金流量表年份投 资成 本营 业收 入营 业成 本营 业税金及附 加其 他费 用净现金流 量8%的贴现系 数净现值建设期0 -94300-94300 1 -943001 2084151255141130
24、6 19116 52479 0.926 48595.552 20841512516611306 19116 52827 0.857 45272.743 20841512084011306 19116 57153 0.794 45379.484 20841512084011306 19116 57153 0.735 42007.46经营期5 20841512142811306 19116 57153 0.681 38921.19合计 94300 1042075492948 56530 95580 182465 126876.42（二） 、财务评价财 务 评 价 是 考 察 项 目 建 成 后 的
25、 获 利 能 力 、 债 务 偿 还 能 力 的 财 务 状 况 ， 以判 断 建 设 项 目 在 财 务 上 的 可 行 性 。 财 务 评 价 多 用 静 态 分 析 与 动 态 分 析 相 结 合 ，以 动 态 为 主 的 办 法 进 行 。 并 用 财 务 评 价 指 标 分 别 和 相 应 的 基 准 参 数 财务 基 准 收 益 率 、 基 准 投 资 回 收 期 、 基 准 投 资 利 润 率 、 相 比 较 ， 以 判 断 项 目在 财 务 上 是 否 可 行 。1、投资回收期 (Pt)累计现金流量表年份 净现金流量 累计净现金流量净现值 累计净现值0 -94300 -94300 -94300 -94300
