1、宁 波 市 业 主 、业 主 大 会 、业 主 委 员 会 指 导 规 则第一章 总 则第一条 为维护业主合法权益，规范业主、业主大会、业主委员会的活动，保证物 业管理工作的顺利进行，根据全国物业管理条例、 业主、业主大会和业主委员会指导规则、 浙江省物业管理条例、 宁波市住宅小区物业管理条例及相关法规文件，结合本市实际，制定本规则。第二条 本规则适用于本市行政区域内物 业管理项目的业主大会、业主委员会的成立、运作及换届。业主自行管理或委托其他管理人管理物业的，成立业主大会，选举业主委员会的，可参照本规则。第三条 业主是房屋所有权人，对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分
2、以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主应 当遵守法律、法规以及管理规约（临时管理规约）、业主大会议事规则。第四条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行相应的义务。业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，依法履行业主大会赋予的职责，接受业主的监督。根据物业服务合同，监督和协助物业服务企业履行约定，规范服务行为。业主大会、业主委员会接受属地街道办事处（乡镇人民政府）的监督和指导。 积极配合社区居民委员会的工作，接受社区居民委员会监督和指导，发布重大决定前应先听取社区居民委员会建议，与社区居民委员会合作并配
3、合公安机关共同做好社会治安等相关工作。第五条 业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损 失。- 2 -业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。第六条 市房 产行政主管部门负责业主大会、业主委员会运作相关政策的制订， 负责对全市业主大会、业主委员会运作的指导和监督管理。辖区物业主管部门负责辖区范围内业主大会、业主委员会运作的指导和监督管理， 协助街道办事处（乡镇人民政府）指导成立业主大会。街道办事处（乡镇人民政府）全面负责指导业主成立业主大会
4、和业主委员会履行自治管理职责；及时处理业主、使用人和业主委员会在物业管理活动中的投诉，调处业主、业主委员会与物业服务企业，业主与业主委员会之间纠纷；会同辖区物业主管部门采用多种方式宣传物业管理政策法规和相关知识。社区居民委员会协助街道办事处（乡镇人民政府）指导和监督业主委员会工作，在规定情形下代替业主委员会行使业主委员会职责。第二章 业 主第七条 业主是指依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人。基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。第八条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主
5、行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第九条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。业主转让房屋时，其对共有部分享有的共有和公共管理的权利一并转让。第十条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，改变房屋使用性质。业主改变房屋使用性质的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意，并告知业主委员会和物业服务企业。- 3 -第十一条 业主有权请求业主委员会公布下列情况和资料：（一）专项维修资金筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则；（三）业主大会和业主委员会的决定及会议记录；（四）物业服务合同；（五）共有部分的
6、使用和收益情况；（六）物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（七）其他应当向业主公开的情况和资料。第十二条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法
7、规规定的其他权利。第十三条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家和宁波市有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务相关费用；（六）法律、法规规定的其他义务。- 4 -第十四条 建设单位应 当在物业销售前将临时 管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对临时管理规约予以书面承诺。第十五条 业主依法享有物业共用部位、共用设施的所有权，建设单位
8、和物业服务企业不得擅自处分。未经相关行政部门批准，业主不得占有物业共用部位、共用设施。第十六条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有 约束力。业主不得以非合同当事人为由不履行合同约定的义务。第十七条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务相关费用。业主与使用人约定，由使用人交纳物业服务相关费用的，业主应负连带交纳责任。第十八条 业主应当遵守法律、法规和管理规约（临时管理规约）的约定，按照有利于物业使用、安全、整 洁以及公平合理，不损害公共利益和其他利益的原则，在供电、供水、供 热、供气、排水、通行、通
9、风、采光、装饰装修、环境卫 生、 环境保 护等方面妥善处理与相邻和利益相关业主之间的关系。第十九条 业主转让或出租物业时，应告知 买受人或承租人到物业服务企业签署管理规约（临时管理规约）承诺书或通过其他形式承诺遵守管理规约（临时管理规约）。同时，业主或使用人应当结清按规定应缴纳的物业服务相关费用。第二十条 业主不得有下列损害他人合法权益的行为：（一）任意弃置垃圾、排放污染物或者噪音；（二）违反规定饲养动物；（三）拒付物业服务相关费用；（四）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施；（五）在建筑物内放置危险、放射性等危及建筑物安全或者妨碍建筑物- 5 -正常使用的物品；（六）违反规
10、定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色、开挖地坪等；（七）影响房屋安全的装饰装修行为；（八）违章加建、改建、侵占、挖掘公共通道、道路、绿地、场地或者其他共有部分；（九）擅自改变物业的使用性质。第二十一条 模范履行业主义务，热心公益事业、熟悉物业管理政策法规， 认真负责 的业主，应当优先推荐为业主代表以及业主委员会候选人。业主在竞选业主代表或业主委员会委员期间，不得以利益诱惑或作出侵害他人合法权益的承诺来为己谋取竞选职位。第二十二条 业主拒付物 业服务相关费用，不 缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益的行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。第二十三
11、条 业主不得以 业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规 的活动。构成侵权的可追究民事责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。第三章 业主大会第二十四条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主参加业主大会会议的形式，可分全体业主参加和业主以幢、单元、楼层（非住宅类）等为单位推选业主代表参加。业主参加首次业主大会会议的形式由会议筹备组决定，业主参加非首次业主大会会议的形式由业主大会议事规则明确。物业管理区域内业主人数超过百人的，可以以幢、单元、楼层（非住宅类）等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。业主代表通过所代表区域的业主的书面授权，在授权范围内代表区域内的业主行使投票权、议事权
12、等业主享有的权利。也可按照业主大会议事规则的规定和所代表区域内业主的书面授权，代表区域内的业主出席业主大会参事、议事。授权范围- 6 -包括：业主委员会选举、业主大会议事规则和管理规约的表决、业主大会所表决事项的决定，业主可根据实际情况进行全权委托或部分委托。由业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议前 15 日，就会 议拟表决的事项书面征求其所代表的业主的意见，表决意见经业主本人签字后，由业主代表在业主大会会议上如实反映。若已授权的，业主代表应出具授权书。业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托期限、程序内容和权限由管理规约或业
13、主大会议事规则规定业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。只有一个业主，或者业主人数低于百人且经 2/3 以上业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第二十五条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑总面积 50%或首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积 30%以上时，建 设单位应当在 30 日内书面报告物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）和辖区物业主管部门，并同时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：（一）物业管理区域划分意见书；（二）房屋及建筑面积清册；（三）业主名册；（四）建筑规划总平面图；（五）交付
14、使用共用设施设备的证明；（六）物业服务用房配置证明；（七）筹备首次业主大会会议所需的其他资料。已达到首次业主大会筹备规定，且有 10 名以上业主联名提出书面请求，但建设单 位未及时报告或报送筹备相关资料的，属地街道办事处（乡镇人民政府）或辖区物业主管部门有权责令建设单位在 30 日内进行筹备工作。 - 7 -第二十六条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发的入住率达到本规则第二十五条规定的应当成立业主大会，选举产生业主委员会。首次 业主大会应当按照分期开发的物业面积比例，在业主大会议事规则中明确业主委员会人数、分配结构和增补办法。后期开发部分入住率达到本规则第二十五条规定的，应
15、增补业主委员会委员，增 补的业主委员会委员任期与当期已经产生的业主委员会委员的任期同时结束，当期业主委员会届满的，经全体业主表决后进行整体换届选举。分期开发的项目，先期开发部分已经成立业主委员会，后期开发部分还未成立的，先期开发部分的业主委员会所作出的决定对后期开发部分的业主无效。后期开发部分若与先期开发部分没有共同拥有的小区道路、给排水管线、供电线 路、供气管路等相关联的公共设施，属于完全独立的两个区域，可各自成立业主委员会。第二十七条 街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到建设单位书面报告 60 日内， 负责组织、指导成立首次业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。 辖区物业主管部门应当指
16、导筹备组开展工作，建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。建设单位已经注销的，由社区居民委员会和物业服务企业共同提交书面报告和相关的筹备资料。首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位（包括公有住房单位）代表、街道办事处（乡镇人民政府）代表、辖区派出所代表、社区居民委员会代表共同组成，筹 备组成员人数为 11 人，其中业主代表人数为 7 人，筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。筹备组可邀请物业服务企业参加，并协助筹备组参与具体筹备工作。第二十八条 筹备组中的业主代表由社区居民委员会或者街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐，业主也可以自荐或联名推荐。业主联名推荐的需 10 人
17、以上，业主自荐和联名推荐人数各不超过 2 人，有意向的业主超过 2 人的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织有意向的业主共同抽签决- 8 -定。筹备组成员名单确定后，在 3 日内以书面形式在物业管理区域内公告7 日，公告期结束后， 报辖 区物业主管部门备案，10 日内召开筹备组会议。业主对公布的筹备组业主代表名单有异议的，应在公告期内书面提出，并说明理由，由筹备组组长在 24 小时内作出书面答复，或由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。公告地点应设在本物业管理区域内的出入口、大堂、电梯厅等主要的人员通行位置。住宅小区有多个出入口的，各个出入口均应张贴公告。第二十九条 筹备组会议应明确下列筹备工作
18、：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（二）拟定业主大会议事规则（草案）和管理规约（草案）；（三）确认业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；（四）依法确定首次业主大会表决规则；（五）确定业主代表、业主委员会委员候选人产生办法，组织产生业主委员会候选人名单；（六）参照议事规则（示范文本）制定业主委员会的选举办法；（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款内容应在筹备组会议结束后 7 日内，首次业主大会召开 15 日前，以书面形式在物业管理区域内公告至业主大会召开。业主对上述事项有异议的，筹备组应当记录并在首次业主大会召开前作出答复。第三十条 业主委员会候选人由业
19、主推荐或自荐，筹备组审核参选人资格，根据物业规模、物权份额、委 员的代表性和广泛性等因素，在首次业主大会召开前确定业主委员会候选人人数及名单。第三十一条 筹备组应当自组成之日起 90 个工作日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。第三十二条 筹备组对 参加业主大会会议的 业主资格确认应符合下列条件：（一）业主是指房屋所有权人，以房屋产权证上登记名字认定为业主； - 9 -已订购房合同尚未领取房屋产权证且已实际居住的，可视为业主。（二）房屋所有权人为 2 人以上共有，可以推选 1 人行使表决权，也可由各共有人按照所占份额行使表决权，但共有人所代表的业主人数为 1 人；（三）业主不具有民事行为
20、能力，由其监护人代理。（四）业主与使用人以书面协议约定由使用人代为行使业主投票权，由业主出示协议或书面委托书，经筹备组审核后使用人可参加选举。（五）业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。第三十三条 筹备组会议结束后 7 日内，首次业主大会召开 15 日前，由筹备组组织业主代表选举，选票应发至每一位业主，选票的回收数应高于投票权数的 2/3，业主以选举单位的最高得票数当选为业主代表。业主代表选出后，向全体业主公告 15 日，公告期间业主提出异议，由筹备组在业主大会召开前做出答复。第三十四条 筹备组应当于首次业主大会会议召开 15 日前将会议时间、地点、议题 和议程及有关材料以书
21、面形式在物业管理区域内公告并送至各业主，并告知街道办事处（乡镇人民政府）、辖区物业主管部门、社区居民委员会。业主因故不能参加业主大会会议，需要由业主代表代为表达意愿的，应当于业主大会会议召开前，将其书面意见提交业主代表，由业主代表代为转交。凡需投票表决的，业主的赞同、反 对 、弃权意见须由业主本人签字。第三十五条 筹备组负责组织召开首届业主大会会议，应由投票权数1/2 以上投票权数的业主或业主代表参加，首届 业主大会应审议通过管理规约、 业主大会议事规则、 物业服务合同，通过业主委员会选举方案及选举产生业主委员会委员。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主
22、委员会之日起成立。第三十六条 管理规约应当对下列主要事项作出约定：- 10 -（一）物业的使用、维护和管理；（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；（三）物业共用部分的经营与收益分配；（四）业主共同利益的维护；（五）业主共同管理权的行使；（六）业主应尽的义务；（七）违反管理规约应当承担的责任。第三十七条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出约定：（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；（二）业主委员会的职责，业主委员会议事规则；（三）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；（四）业主投票权的确定方式；（五）业主代表的产生方式；（六）业主大会会议的表决程序；（七）业主委员会委员的资格、数量、任期
23、等；（八）业主委员会的换届程序、补选办法和议事规则等；（九）业主大会、业主委员会工作经费的筹备、使用和管理；（十）业主大会、业主委员会印章的使用和管理；（十一）车位、露台、人防工程等特定空间是否计入用于确定业主投票权的专有部分的面积和数量。第三十八条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担，交街道办事处（乡镇人民政府）专户储存、专款专用，由业主大会筹备组向街道办事处（乡镇人民政府）申请使用。首次业主大会会议召开后 30 日内，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，公告期 7 天。结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。第三十九条 业主大会履行以下职责：（一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； - 11 -
