1、 第 1 页 共 39 页Tel/Fax:08302806182泸州市王氏房地产开发有限公司凤林山庄策划方案（五交化一条街 13#15#楼）目 录第 2 页 共 39 页Tel/Fax:08302806182前言4（一） 、龙马潭区宏观经济4（二） 、房地产总体市场状况6（三） 、综述7一、项目概况9（一） 、项目地理位置评估9（二） 、项目经济技术指标及相关销售参数10（三） 、项目销售周期预估11（四） 、园林景观营造建议12二、项目定位14（一） 、项目劣势分析14（二） 、项目优势分析15（三） 、项目定位15（四） 、项目工程建议16（五） 、项目卖点提炼17（六） 、项目中心广告语
2、18三、项目各阶段销售策略及促销策略18（一） 、项目总销售方针与目标19（二） 、预热准备期工作内容20（三） 、认购期销售策略及促销策略21（四） 、正式认购销售策略及促销策略23（五） 、强销期销售策略及促销策略27（六） 、持续期销售策略及促销策略30第 3 页 共 39 页Tel/Fax:08302806182（七） 、清盘期销售策略及促销策略31四、项目宣传推广计划32（一） 、项目宣传推广总体计划32（二） 、各阶段宣传推广主题34（三） 、各阶段宣传推广组合运用35（四） 、广告合作公司甄选及组合运用方针36五、价格策略37（一） 、各阶段执行价格走势即定方针37（二） 、各阶
3、段价格让利优惠控制原则37六、全程销售中开发商所需配合事项38前 言第 4 页 共 39 页Tel/Fax:08302806182一、龙马潭区宏观经济【基本情况】 全区幅员面积 33264 平方千米，年末总人口 31.5 万人，其中非农业人口 10.44 万人。全年完成国内生产总值 14.8 亿元，增长 12.5%，其中：第一产业增加值 3.19 亿元，增长 4.5%；第二产业增加值 4.93 亿元，增长19.5%；第三产业增加值 6.68 亿元，增长 11.5%。完成财政收入 10,584 万元，增长 17.1%。农民人均纯收入增加 150 元，达到 2871 元。出生人口 2296 人。【
4、工业经济】 全年完成区属工业总产值 10.74 亿元，增长 19.4%，其中规模以上工业企业增长 47.9。完成工业增加值 2.63 亿元，增长 17.5%，工业对 GDP 增长的贡献率为 24.7%，拉动 GDP 增长 3.1 个百分点。规模以上工业销售产值 4.14亿元，增长 33.6%，产销率 99%。工业效益明显提高，规模以上工业企业实现利润 2796 万元，增长 144.1%；利税 5134 万元，增长 39.8 %；无亏损企业。【农村经济】 全年完成农林牧渔总产值 4.55 亿元，增长 5.6%。粮食总产 11.16 万吨，比上年下降 2.2%。蔬菜产量5.81 万吨，增长 6.8
5、%。水果产量 2816 吨，增长 23.8%。畜牧业产值 1.33 亿元，占农业总产值的 52.3 %。乡镇企业完成总产值 23.11 亿元，增长 14.2%，入库本区税金 3763 万元，增长 14.1%。【商贸业】 泸州沱江商业城川南贸易中心地位得到巩固。全区各类商品交易市场 42 个，营业面积 42.5 万平方米，集贸市场成交额 14.32 亿元，增长 12.8%。全年完成社会消费品零售额 7.11 亿元，增长 13.5%。【非公有制经济】 非公有制经济健康发展，实现税收 7430 万元，占税收总额的 69.7，占财政收入的 58.6。全年实现非公有制经济零售额 62.055 万元，比上
6、年增长 14.5%，市场占有份额 87.2%，直接拉动社会消费品零售总额上升 12.5第 5 页 共 39 页Tel/Fax:08302806182个百分点，对社会消费品零售总额增长的贡献率达 92.6%。其中：个体私营经济实现零售额 41,235 万元，比上年增长 16.4 %，对社会消费品零售总额增长的贡献率达 68.6%，拉动社会消费品零售总额增长 9.3 个百分点。【城乡建设】 龙马新城已具雏形，新城建设共完成投资 2.80 亿元， “一横三纵”主次干道混凝土路面浇筑完毕，商会大厦、兴达、馨天地等房地产项目建设快速推进。旧城面貌发生较大变化，小市沿江路以交通、防洪、休闲、环保、商贸五位
7、为一体的综合改造全部完毕，改造旧城 18 万平方米。全区集镇基础设施和房屋建设共投入资金 6.40 亿元，新改扩建房屋258 万平方米，全区城镇化水平 31.1%。全区启动中心村建设 25 个，特兴镇魏园村、安宁镇良丰村被列为市级重点中心村。【招商引资】 建立健全招商引资的政策机制，进一步改善经济发展软环境，编印龙马潭区投资指南 ，围绕“工城商农”四大板块成功引进三九灯饰城、尖东食品、先锋乳业、北方侨丰、江龙农产品开发公司等骨干企业。全区共引进项目110 个，总投资 6.42 亿元，到位资金 3.76 亿元，其中：工业项目 60 个，总投资 7900 万元；农业项目 6 个，引进资金 1363
8、万元 。【固定资产投资】 全年完成区属固定资产投资 7.83 亿元，增长 35.1，其中：基本建设投资 2.55 亿元，增长15.7；房地产开发投资 4.10 亿元，增长 160.3%。红星街道 座落于泸州城北新区，幅员面积 6.5 平方千米，辖 3 个行政村，5 个社区，年末总人口 24,724 人，其中非农业人口 19,645 人。街道工农业总产值 17,883 万元，企业总产值 27,079 万元，工业产值 17,065 万元，财政收入 491.58万元。辖区内个体私营企业 480 余家，个体工商户 1100 余户。引进企业 12 家，引资 1600 万元。 小市街道 座落于小市旧城区，
9、幅员面积 1.5 平方千米，辖 5 个社区，36 个居民小组，年末总人口 27,126 人。街道工业总产值 1005 万元，工业销售收入 900 万元，财政收入 637 万元。重点企业有龙马潭区宝莲纸箱厂、泸州市大鹏彩印厂、泸州市雪花棉絮有限公司、泸州市荣峰实业发展有限公司等。全年引进企业 4 家，到位资金 303 万元。三江加工园区初具规模，现进驻企业已投资 207 万元。第 6 页 共 39 页Tel/Fax:08302806182莲花池街道 座落在龙马新城区，幅员面积 2.5 平方千米，辖 1 个行政村，3 个社区，年末总人口 6572 人，其中非农业人口 4540 人。街道工农业总产值
10、 5148 万元，财政收入 410 万元，农民人均纯收入 3225 元。重点企业有洪达房地产开发公司、通用工程机械厂、龙马潭区三友实业有限公司、东方之珠酒业有限公司、泸州三九灯饰有限公司、水晶标牌厂等。引进企业 13 家，到位资金 223 万元。二、龙马潭区房地产总体市场状况城市建设按照“ 规划、建设、管理、经营 ”四位一体的工作思路，走 “优先发展新城区，逐步改造老城区，加快城市西伸北进，塑造城市特色” 之路，全面提高城市综合功能，努力打造泸州既具现代文明又有历史古韵，既有完善的城市功能又有充分发展空间的城市个性和城市特色。2002 年继建成隆纳高速公路、泸纳高等级公路和泸州蓝田机场扩建工程
11、后，加快城北新区( 含龙马大道中心区)的开发建设，完成城西新区的开发准备工作，加快纳溪河东新区、蓝田重湾小区、江阳西路南区、江阳西路北延线及百子图片区、杜家街以北的开发建设。 沱江滨江路完成沱一桥至沱二桥开工段孔桩(80 多柱)和地梁，工程累计完成投资 396.2 万元。 沱二桥至三角花台道路整治 2002 年 8 月正式动工，至年底全面结束。全长 2 千米，工程内容包括改造排水系统、人行道路面、供电电缆下地、路灯改造及道路绿化美化。福华大厦、佳乐南高科技城、佳乐雅典苑电梯公寓、酒城购物中心、移动公司第二交换局房大楼、广电中心、泸州商业大世界综合楼、顺通水晶广场综合楼、天益广场综合大楼等一批城
12、市标志性建筑基本竣工；科维电器商城、川南建材城、沱江建材市场等一批重点市场部分竣工；市级体育中心、市青少年活动中心、海关大楼等正在建设之中。这些商贸、服务、文化、休闲和行政管理功能的完善将增强城市的承载能力和辐射作用，城北新区、城西新区、纳溪河东新区以及高坝、鱼塘、第 7 页 共 39 页Tel/Fax:08302806182江阳科技工业园区的建设和城南新区的启动，将进一步促进泸州城市化进程。 三、综述从上述发展目标来看，大力发展经济，调整产业结构，控制人口，解决就业，加快城市建设，努力提高居民生活水平，社会发展等六大方面均有明确的目标和规划，其中加快城市化进程和加快现代化多功能城市化建设尤其
13、值得我们注意。这表明不仅从国民经济发展自然带动龙马潭区发展，更加从城市宏观发展目标方面对龙马潭区的发展提出了明确的规划和目标。项目位于龙马潭区最大的商贸集散重地回笼湾批发市场和王氏批发市场之间，必将是城市化发展的最大受惠者。由于城市人口基数大，绝对增长数量还是比较大的。庞大的城市户籍人口加上大量的流动人口，为项目提供了有利的人口资源保证。第二产业和第三产业增长趋势齐头并进，第一产业增长缓慢。今后，第一产业将持续低速增长，所占比例进一步萎缩；第二产业将保持稳定增长，第三产业将高速增长，进一步增大在国民经济中所占的比重。在第二产业和第三产业良好增长势头下龙马潭区的国内生产总值将保持稳定高速的增长，
14、而第二、第三产业的增长势必带动龙马潭区房地产业的的发展。GDP、人均 GDP 基本是按相同轨迹发展的，说明城市经济和人口的发展速度是同步的；与此同时，人均可支配收入也在稳步上升，人均可支配收入的快速增长大大增强了居民的实际购买力，而住房消费作为居民消费重要组成部分的不断增加，保证了成都住宅需求市场的稳定发展并不断壮大。国家和泸州市房地产相关政策法规的不断出台，使泸州市房地产业的发展更加规范化、市场化，从更多方面给普通消费者以实惠和保障，使开发商和消费者能够在更加公开、透明、规范的条件下进行交易，充分保护了在交易中弱势群体的利益；在政策的压力下，促使开发商不断成熟，不断壮大实力，也必将淘汰部分实
15、力弱、运作不规范的开发商，从而十分有利于房第 8 页 共 39 页Tel/Fax:08302806182地产业朝健康的方向发展。同时，房地产交易过程中各种费用的不断降低、银行按揭贷款利率的不断下调，更将进一步刺激居民的购房欲望，扩大了购房的基本消费群体数量，保证了房地产需求市场持续繁荣。泸州市的住宅市场情况与房地产市场情况的走势基本吻合。房地产总体市场也基本反映了住宅市场的成绩和存在的问题。因为住宅市场占整个房地产市场绝大部分份额，房地产宏观市场的主要特点集中表现在住宅市场上。 泸州市住宅价格指数浮动不大，说明泸州住宅的价格是稳定的。 后市住宅价格指数应该继续保持稳定。从国内各大中城市的经验看
16、，泸州市的住宅价格应该在现有价格平台上反复整理，蓄势待发，在国民经济和房地产行业发展到更高水平的条件下，价格将寻求新的突破。 随着国民经济的不断发展，人民经济能力的提高，对住宅物业的要求会进一步提高。开发商为了适应居民的要求，会加大投入成本，从而会促使住宅价格进一步走高； 同时，市场供应量的不断放大，导致市场竞争加剧，价格大战一触即发。第 9 页 共 39 页Tel/Fax:08302806182一 项目概况（一）项目地理位置评估项目位置泸州市龙马潭区五交化一条街项目区位评估在泸州市市区地图中我们不难看出五大区位板块，中心半岛、城北新区、城南、城东、城西。项目位于中心半岛与城北新区和城东结合部
17、位，辖三地出入口中心地带，交通十分便捷，覆盖区域宽广，受众面大。仅从龙马潭区区位中分析，我们可将其分成四大板块：小市旧城区、回笼湾街区、龙马新城区和城北新区。在这四大板块的房地产宏观市场中，很明显可以看到城北新区属于开发质素较高，房地产市场形成最快的一个高端区域；龙马新城区属于中等质素，不论价格，建筑质量，建筑整体规划，小区面积，都较城北新区稍逊一筹；小市旧城区因为老城区面积较大，道路状况单一，多年来发展较为缓慢，一直阻碍房地产市场的发展；回笼湾街区因其独特的地理位置优势，多年来形成了川南最大的商贸集散地，城市交通四通八达，流动人口数量大。由于该区域商贾众多，一直以来都为商家所必争之地，商业氛
18、围十分浓厚，在相当一段时间内阻碍了房地产住宅市场的健康发展，目前向阳街、五交化一条街、汇金路一带的楼盘即可视作该区域房地产住宅市场的典型特征： 规模普遍较小； 新开发建设项目较多且密集； 项目开发质素普遍较低； 该区未来开发总体规划较为乐观发展空间大。第 10 页 共 39 页Tel/Fax:08302806182（二） 、项目经济技术指标及相关销售参数规划用地面积：5501总建筑面积：9902（其中：13#楼 2987、14#楼 3338、15#楼 3577）其中住宅总建筑面积：7806.5基底面积：1650（其中 13#楼 608、14#楼 502、15#楼 540）住宅 98 套（其中：一室户 7 套、二室户 42 套、三室户 36 套、跃层户 13 套）建筑容积率：1.80建筑密度：30%绿地率：30%13#楼山体间距：11 米13#楼山墙山体间距：5 米14#楼15#楼间距：16 米14#楼、15#楼山墙塑料厂宿舍楼间距：9 米缓坡坡度：15 013#楼面积：58.8（2 套） 、71.2（2 套） 、108.1（8 套） 、118.4（8 套） ，共计 20 套；14#楼面积：57（5 套） 、83（25 套） 、88（5 套） 、100.5（1 套） 、128.1（1 套） 、128.2（5 套） ，共计 42 套；
