1、“去库存”背景下完善房地产价格监管机制的探索蔡阳、李保国摘要：本文首先根据价格形成理论分析房地产价格的形成和特点，界定房地产价格监管及价格监管机制的含义。然后，针对房地产市场价格目前存在的问题，在“去库存”的背景提出了完善房地产价格监管机制的建议。关键词 ： 去库存 房地产 价格监管1、引言2015 年 11 月 10 日习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议，研究经济结构性改革和城市工作。会议中，习近平强调要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。同时，12 月 20 日至 21 日在北京举行的中央城市工作会议也指出，2016 年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存，鼓励房地产开发企
2、业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。国务院总理李克强在党校讲话时也谈到房地产库存问题。李克强表示，CPI（居民消费价格指数）连续 48 个月下降，企业投资意愿不强。前三季度企业投资增长率为 10.3%，与以往相比连续 14 个月下行；企业新开工项目仅增 2.9%，房地产去库存问题没有解决。按照国家统计局数据，截至 2015 年 9 月末，商品房待售面积 66510 万平方米，比 8 月末增加 186 万平方米。其中，住宅待售面积 42474 万平方米，加上仍在施工但已经开始销售的“期房”远超过 6 亿多平方米。2014 年下半年以来，三四线城市的库存略有下滑，但仍处于历史高位，在
3、库存压力降到合理程度之前，这些地区的开发商没有动力购地与扩大再生产，于是导致房地产开发投资增速不断创近十几年新低。自 2014 年 1 月份以来，房地产开发投资增速已经连续 20 个月下滑。1-9 月份，房地产投资增速名义增长2.6%。这种负面影响也传递到水泥、钢铁等几十个相关行业，从而拖累经济增长。房地产去库存，已成为国家十分关注的事情，列入 2016 年重点工作。2014 年以来，房地产政策不断放松，中央银行从 2015 年以来已经连续 5 次降息，推动购房者入市。中央政府的政策导向和央行的金融刺激加速了全国各城市房地产去库存的步伐。2016 年 4 月 15 日国家统计局公布最近数据显示
4、，3 月末，商品房待售面积 73516 万平方米，比 2 月末减少 415 万平方米。根据全国 35 个城市库存面积的走势看，也呈现了明显的下滑态势，部分城市的库存甚至步入了罕见的低位，去库存周期在 3 个月左右的水平，远远低于合理值 12 个月水平。一线城市和部分二线核心城市去库存目标基本实现，房地产行业去库存的工作似乎取得了阶段性的成果，但是结果却差强人意。 “化解房地产库存，促进房地产业持续发展”的政策本意是降低三四线城市大量的商品房库存。然而，今年前三个季度已过，三四线城市房地产库存量依然高企，一线城市和部分二线城市的房价却一路狂飙猛进，以至于国庆长假期间，北京、深圳、南京等全国 19
5、 个核心城市重启了限购、限贷等房地产调控政策。虽然限购令的出台对发展过热的房地产起到了一定的限制作用，但限购令作为政府临时性的行政手段，是基于需求侧的政策调控，在某种程度上违背了市场经济发展的规律，也限制了消费者的购买权。现阶段，地方政府与房地产商在一定程度上形成了利益共同体。在房地产市场中，房地产业信息极不对称，作为房屋供给方的房地产企业形成了区域性寡头垄断，控制了房地产价格的制定，在很大程度上影响了我国房地产业的健康发展，也影响了社会的和谐稳定。只有从供给侧出发，建立合理的房地产价格监管机制，才能保障房地产业的快速健康发展。2、房地产价格的形成和特点房地产价格是房地产价值货币形式的表现，是
6、房地产在某些权利状态下，在某一时点的价格。2.1、房地产价格的形成商品价格决定的理论主要有四种：价值决定论、供求决定论、效用决定论和收益决定论。劳动价值论认为价格是价值的货币表现形式，劳动是价值的唯一源泉。价值作为凝结在商品中的无差别人类劳动，其价值量取决于社会必要劳动时间。供求决定论认为，市场上的供求双方决定了商品的价格。效用决定论认为，商品给人们带来的效用决定了商品的价格，商品的效用越大，价格越高，商品的效用越小，商品价格越低。收益决定论认为，商品的价值存在于商品未来可以给商品所有者带来的收益(或者效用)。房地产虽然是一种具有特殊属性的商品，但也具有商品的共性，其价格形成原理同其他商品价格
7、形成的原理相同。土地供给量、建筑开发成本、房地产开发企业对未来市场预期、市场供求关系等多个因素共同决定了房地产的价格。房地产价格主要由成本和利润两部分构成。成本主要包括土地开发费用、房屋建造开发费用、各种配套及税费支出。利润是房地产商开发经营企业的投资利益，受成本、房地产企业的必要投资报酬率、同期银行存贷款利率、通货膨胀率、社会平均利润水平等因素的影响，包含生地开发环节的利润、房屋建设环节的利润、房屋销售环节的利润。住房生产成本中占比最大的是土地开发费用。由于土地资源的稀缺性，土地价格必然随着土地开发不断上涨。这使得很大程度上依赖土地的住房价格随地价上涨而“水涨船高”。在过去几年中，房地产价格
8、的上涨往往伴随着土地价格的上涨，地价的上涨对房价的抬高在一定程度上起了一个拉动作用。同时不可忽视的是，我国房地产价格受国家政策影响较大。2.2、房地产价格的特征房地产市场是不完全竞争市场，这种市场结构使得其价格与其他类型市场结构有着很多不同的特征。（1）房地产价格具有增长性商品的使用过程伴随着自然损耗和无形损耗。自然损耗是商品在使用过程中由于磨损等因素造成的损耗和价值减损。无形损耗是由于技术进步而引起的损耗。这两种损耗导致商品的价值随着时间的推移而逐步降低，但是房地产却不同。房地产价格一部分来源于土地租赁的资本化收入。由于土地具有永续性和增值性的特点，因此尽管房子本身的价值在使用中不断减损，但
9、是其价值减损的速度和幅度远远小于土地增值的程度。其次，土地资源具有稀缺性。长期来看，土地供给有限。随着居民对居住需求的增长，对土地的需求增加，土地价格上升，住宅商品房价格会随之上升。此外，随着房地产周围环境投资的增加，交通出行方式、娱乐购物场所、银行、学校、医院等配套设施的完善，级差地租还会导致房地产价格不断上涨。（2）房地产价格具有差异性住宅商品房具有区域性和单件异质性的特点。商品房是在土地之上开发建造的，不可能脱离土地单独存在，因此房屋的价格包含了土地的取得成本。由于土地的不可移动性，不同地段的土地价格不同，所以即使建筑标准完全一样的房屋也会由于所处的地段不同而导致价格不同。此外，每一套住
10、宅商品房的价格还会因为房地产开发商品质、周边环境、配套设施、所在楼层、位置、大小、建筑类型等方面的差异而有所差异。（3）房地产价格具有二元性亚当斯密根据能否提供“收入或利润”将财富划分为三个类:“本身不能提供收入或利润，而仅仅供给直接消费的财产。可以提供收入或者利润的固定资本。提供收入的流动资本” 。城镇家庭购房主要用于个人居住，住房在使用过程中不断产生折旧与损耗，具有典型的消费品特性。同时，由于商品住宅的增值性还可以为个人和家庭资产带来预期收益，因此具有投资品的特性。房地产自用性和投资性的双重属性是区别于其他一般商品的重要特征。这一特征决定了房地产价格构成的二元性。在股市低迷，债券基金等投资
11、渠道缺失的背景下，房地产投资收益率居高不下，促使大量房地产投机行为的产生。在部分城市的购房中，投资性购房和投机性购房的比例已占到 15%-20%，个别项目甚至占到 50%。投机性购房的增加放大了市场对房地产的需求。由于房地产建设周期具有时滞性，房地产开发商短时期内无法增加供给，从而导致供需失衡，刺激房地产价格上扬。而价格的上涨又对房地产市场预期形成正反馈作用，进一步刺激投机需求，推高了房地产价格，加剧了房地产市场的价格波动。（4）房地产价格具有预期性当房地产具备了投资品的属性，其价格的主要影响因素不再是市场供求关系，而是消费者对未来收益的预期。穆斯在理性预期与波动理论一文中指出，理性预期是人们
12、预先充分掌握了一切可以利用的信息而做出的预期。这种预期是人们参照过去历史提供的所有知识，对这种知识加以最有效利用，并经过周密的思考之后才做出的一种预期。消费者在做出房地产投资或置业的决定前都会通过理性的分析，对商品的未来收益做出预测。当消费者对预期未来收益持乐观态度时，市场需求增加，房地产价格上涨；当消费者对预期未来收益持悲观态度时，市场需求萎缩，房地产价格持续下跌。在信息不对称的房地产市场，消费者很难基于市场的真实供求和房地产的基础价值做出正确预期，容易产生“跟风”的从众行为，造成公众对房价上升的预期，促使房地产需求的虚高进而引发并导致房地产泡沫的产生。3、房地产价格监管机制的内涵3.1、房
13、地产价格监管价格监管是在信息不确定背景下产生的。作为一种国家职能，价格监管能在一定程度上维护商家与消费者的利益。房地产价格监管作为房地产市场监管的一个部分，是房地产市场监管主体依据法律法规，通过制定相应的规范标准，实施一定的干预措施，对房地产经营价格进行的直接或间接的规范和制约。3.2、房地产价格监管机制的内涵房地产价格监管机制是指协调房地产市场价格相关管理机构与房地产企业之间关系，稳定房地产价格，促进房地产市场良性发展的运行机制。本文所研究的房地产市场价格监管机制主要包括房地产市场价格监管主体、监管对象和房地产价格监管的配套法律规范。监管主体指的是房地产市场价格监管行为的执行者。从广义上说是
14、指具有监管权的法律制度、各级执法机关、行业组织和社会监督力；从狭义上说就仅仅指政府监管机构。房地产价格监管的对象主要是房地产开发企业。监管主体应对开发企业房地产价格的形成、公示和宣传进行监管，对开发商违法违规行为加强监督检查，规范房地产市场价格秩序。4、目前我国房地产市场价格存在的问题我国的房地产市场经过三十年的迅速发展，拉动了我国经济高速增长，取得了巨大的成绩，但是不可否认的是，我国的房地产市场还不成熟，房地产市场价格存在许多问题。4.1、房价收入比超过了正常水平房地产价格水平的高低往往用房价收入比来衡量。房价收入比是指一个城市的平均房价与每户居民的平均年收入之比。根据世界银行提供的资料，3
15、 倍至 6 倍的房价收入比在衡量住房消费时是比较适当的。在发达国家，房价收入比超过 6 就可视为泡沫区。而我国房地产总体房价收入比已经突破了该区间的上限并且大大超出了合理范围。国际货币基金组织（IMF）发布的全球房价观察报告指出，2016 年上半年我国一线城市北京、上海、深圳的房价收入比均超过了 30，其中深圳最高，达到了38.36。易居研究院提取全国 45 个大中城市为样本，2016 年前三季度的统计数据显示 45 城房价收入比均值为 10.1，普遍超出民众的经济承受能力。根据中国房地产指数系统百城价格指数对 100 个城市新建住宅的全样本调查数据，2016 年 10 月，全国100 个城市
16、（新建）住宅平均价格为 12825 元/平方米，环比上涨 1.65%。由于国庆节前后多个热点城市出台调控政策，非理性的投资投机需求得到抑制，住宅成交量回落，10 月涨幅较上月回落 1.18 个百分点。但是，从价格环比涨跌城市个数看，79个城市价格环比上涨，21 个城市价格环比下跌，下跌城市仅占比 21%。按中位数计算，全国 100 个城市（新建）住宅价格中位数为 7306 元/平方米，环比上涨 2.20%，同比上涨 2.67%。在如此严格的房地产市场调控政策之下，房屋住宅价格仍然持续增长，房价收入比已远远超出了警戒线。4.2、房地产市场价格垄断价格垄断是指厂商凭借其垄断地位，在市场中不仅可以决
17、定产品的产量，还可以决定产品的价格。房地产市场价格的垄断性是由房地产特性所决定的。房地产具有选址固定性、投资区位差异性、土地供给有限性、建筑质量多样性的特性。在我国的土地一级市场上，地方政府是土地市场唯一的供给者与经营者。在布坎南的“政府经济人假设下” ，地方政府往往会为了筹集城市建设的资金，追求自身利益的最大化，采取招拍挂的方式，获取尽可能高的利益，满足财政收入的需求。特别是在分税制改革后，土地收入己成为地方财政收入的主要来源。地方政府基于自身利益的考虑，利用手中的垄断特权，推动土地的大规模出让。而二级市场，也就是土地使用权出让后的第一次转让市场，则是由地产经营企业、房地产综合开发企业以及土
18、地使用者等垄断。在完全竞争性的理想市场结构中，每一个开发商都没有足够的市场力量去定价，只是价格的接受者。这时成本的提高并不一定会导致价格提高。但对具有垄断性质的房地产市场而言，则不具备这种市场竞争机制和淘汰机制。在垄断性房地产市场中，房地产企业之间结成实质性的价格联盟，操控价格的形成机制，通过价格合谋维持价格刚性，形成事实上的价格垄断。通过垄断把土地价格、建材价格等上涨的因素转嫁给最终消费者。当房地产成本增加时，房地产商就要以成本增加为借口，以相同的幅度甚至更高的幅度提高价格，甚至通过囤地、捂盘等形式来哄抬房价，谋求更多的垄断利润。在房地产企业的这种掠夺性定价策略之下，房地产价格往往高位运行，
19、很少发生降价变动。这种获取超额垄断利润的方式严重损害了消费者利益。4.3、房地产市场价格信息不对称房地产商扭曲房价的工具之一就是房地产交易双方的信息不对称。 信息不对称是指市场中交易各方所掌握的信息量不同。价格信息掌握较多的一方往往能够凭借其具有的信息优势获得更多的市场剩余乃至暴利，使得市场不能以边际效用和边际成本相等的原则来决定生产和消费，导致市场失灵。房地产市场供需双方信息不对称的情况包括以下 5 个方面：（1）未明确标示销售商品房价格。房地产市场中，很多房地产开发商将销售价格视为 “机密” ，轻易不向客户明示。有的只标示对外公布少量价格优惠的商品房；有的在交易场所看似放置了标价公示牌、价
20、目表，基本做到了“一套一标” ，但常常出现公示价格与销售价格不相符的情况。（2）价外收取未予标明的费用。个别开发商虽然对销售商品房实行了明码标价，但对售房相关的收费项目、收费标准及售后相关收费项目和收费标准，如天然气初装费、自来水初装费、有线电视及网线接口费、前期物业费等，故意隐瞒不予以明码标价，有的还自立项目收取装修押金等，使得消费者最终被迫接受缴纳不必要的附加项目和附加费用。（3）未如实标示已售房源价格和优惠折扣条件。房地产开发商常常利用已售房源的价格进行促销。有的开发商在价格公示表中未对部分已售房源按照实际交易价格进行标示，或标示的价格高于实际成交价格，且未在任何位置公布优惠折扣条件，具
21、有较大的蒙蔽性。（4）未对商品房相关配套设施标示，或标示内容不全。如房屋配备标准不明确；未标示容积率、绿化率、车位配置率；不标明层高、户型；代收项目不标明自愿原则等。（5）采用虚假的或使人误解的价格手段。个别楼盘在进行广告宣传时，夸大宣传，散布虚假信息，故意使用欺诈性或误导性的语言、文字、图片、计价单位等标识，诱导他人与其交易。还有的开发商在广告牌宣传中，使用“超低价” 、 “哄抢”等字眼，带有很大的欺诈性和诱导性。这种信息不对称的现象容易对消费者形成误导，影响消费者的判断和房地产市场机制配置资源的效率，在一些情况下甚至会导致严重的市场失灵。此时，将信息不对称导致的价格波动稳定在可控幅度内，保
22、障市场机制的正常运转就成为了监管主体的重要使命。5、完善房地产价格监管机制的建议在目前的房地产市场中，从以下 6 各方面建立健全房地产价格监管机制，有助于房地产市场可持续发展。5.1、建立动态房地产价格监测体系建立动态房地产价格监测体系可以对房地产市场供求关系进行实时、全面的跟踪和分析预测，引导商品住房价格合理构成，为政府房地产宏观调控和危机预警提供信息数据。政府价格主管部门可以大力发展社会中介组织，广泛吸收社会组织参与房地产价格的信息管理工作。中介组织在信息收集、整理、分析和传播方面发挥着无法替代的作用。房地产价格主管部门可以委托房屋中介协会等中介组织，定期调查统计并测算不同地段、不同等级普
23、通商品住房开发建造的土地价格、建安成本、房屋租金等信息并适时公布。加强对商品住房，特别是普通商品住房成本的监审，有利于政府部门在深入调研商品房开发成本和利润水平的基础上，规定商品房开发项目的合理利润率水平，积极指导协助房地产开发经营企业建立健全价格行为，引导商品住房价格合理形成。此外，价格主管部门还应联合相关部门，加强房地产市场价格的动态监测统计和前瞻性预测分析，全面准确地掌握房地产市场价格状况和运行态势，为政府宏观调控、行业危机预警和投资者经营决策提供依据。5.2、完善住宅商品房定价机制住宅商品房定价机制是指在市场经济条件下，商品房价格构成的各要素按照一定的比例，在政府、企业和消费者的共同作
24、用下，形成住宅商品房价格的过程。这一过程既包括住宅商品房供需双方对价格形成的影响，也包括政府部门对房地产商的定价监督。房地产行业的垄断性特征往往导致住房价格的形成机制失灵。这时，政府有必要对其价格实行监管。对经济适用住房，严格按照有关规定实行政府指导价，限价销售，确定价格以保本微利为原则，与同一区域内的普通住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。对于普通商品住房，可以采取政府定期制定公布指导性价格、浮动幅度等方式进行一定程度的管制。指导性价格应由价格主管部门根据房屋所处地段、等级、开发建造平均成本，消费者承受能力、同行业平均利润来确定。对高档商品住房可以实行市场调节价，由企业依据
25、开发经营成本和市场供求状况自行确定销售价格。必要时，由政府限定开发企业的利润幅度。5.3、构建房地产价格信息披露制度目前我国房地产市场透明程度远远不够，应采取措施大力提高房地产市场信息透明度。一是严格执行商品房销售“明码标价”制度。房地产开发经营企业在预销售商品住宅前必须将价目表和明码标价书报市物价局备案。对明码标价的内容报价格主管部门备案并且公示后，房地产开发经营企业不得再擅自提高公示价格销售。房地产开发经营企业在预销售商品住宅时，必须按照价格部门关于商品房销售实行明码标价的要求在售楼部或销售场所醒目位置公示每套商品房销售价格，标明位置、户型、套内面积、价格、收费项目和收费标准。楼盘实际销售
26、总价不得超过备案价格。二是建立成本认证、预销售成本、价格公示制度。商品房在销售前按路段或区域公示成本；经济适用房、享受政府优惠政策的住房按楼盘公示（预）销售价格。三是完善房地产价格指数统计公布制度。价格主管部门与统计部门应定期公布全市商品房销售价格、房地产价格指数、房地产市场价格行情，为消费者提供公开、及时、准确、全面的房地产价格信息服务。四是建立不定期曝光价格违法行为制度。对性质恶劣、屡查屡犯的价格违法房地产开发商，要不定期给予公开曝光，充分发挥市场、社会和舆论的监督作用。5.4、规范房地产市场价格秩序建立商品住房销售成交价格申报制度。房地产开发经营企业在销售商品住房并将销售合同报当地房地产
27、行政主管部门备案的同时，应当将销售商品住房的成交价格报同级政府价格主管部门备案。房地产开发企业在商品住宅开发建设期间所发生的各项费用与商品住宅配套建设的各项基础设施，包括供水供电供热、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用以及按照规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公建配套设施建设费一律按规定计入成本，并且必须在商品住宅销售前向价格主管部门上报。不得在商品住宅销售价格之外收取任何费用，不得在销售价格外强行推销及搭售商品，不得在买卖合同中设置不可预见费、待摊费用等不确定性费用的条款。对法律法规规定的销售价格之外代收代缴的费用，在销售商品住宅时必须向购房者公布代收费用的依据和标准，出具合法
28、的代收凭据。禁止房地产开发企业虚假标价，减少房地产交易中的价格欺诈行为，维护消费者知情权和公平交易权。5.5、完善配套法律法规，加强房地产价格监督检查法律是价格监管的一个重要手段。法律手段的实施主要通过国家对相关法律法规的制定来对市场价格进行有效监管，并对各种价格违法行为进行惩处。目前我国房地产政府监管的法律工具存在核心法律缺位，法律法规交叉重叠，立法可操作性差等问题。因此，首先应健全完善相关的法律法规，使得政府主管部门的监管行为有法可依。依法加强对房地产价格和收费的监督检查力度，严肃查处房地产交易市场中的价格违法案件。房地产价格主管部门在深入调研商品房开发成本和利润水平的基础上，规定商品房开发项目的合理利润率水平。价格制定超过合理利润率水平的，即构成牟取暴利行为，依照价格法律法规予以行政处罚。严厉查处并打击散布虚假价格信息，变相涨价，有意哄抬价格；捂盘惜售、囤积房源；不按规定实行明码标价或不按规定的内容和方式明码标价；不按规定将商品房价目表的明码标价书报价格主管部门备案；在标价之外加价出售商品房或收取未标明项目费用以及搭车收费；在物价部门备案的价目表和明码标价书的内容与实际销售价格组成内容不一
