1、1 福州仓山区（金山模块） 项目 可行性研究与技术经济分 析 2 目录 内容摘要 .1 关键词 .1 一、福州仓山区 (金山板块 )市场概况分析 .1 二、项目总体概况 .2 三、项目风险分析 .4 四、市场分析 .4 五、地块 SWOT 分析 .5 六、地块周边项目分析 .6 七、总体发展构想 .7 八、开发计划 .7 九、目标客户群体分析 .7 十、经济可行性分析 .8 十一、销售价格分析 .10 十二、结论 .11 参考文献 .12 1 福州仓山区（金山模块） 项目 可行性研究与技术经济 分析 福州职业技术学院管理系 2009 级房地产经营与估价专业 吴鸿锐 内容摘要 对项目可行性进行研
2、究是预计项目建设的必要性和可行性， 运用多种科学手段（包括技术科学、社会学、经济学及系统工程等）对 项目 进行技术经济论证的综合科学，其基本任务是通过广泛的调查研究，综合论证一个工程项目在技术上是否先进、实用和可靠。 本文以福州仓山区（金山模块）为例，分析其 在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为投资决策提供科学的依据 。 关键词 仓山区（金山模块） 项目可行性开发 SWOT 分析 宗地位置 一、 福州仓山区 (金山板块 )市场概况分析 (一 )金山模块地理位置 金山板块位于 仓山区域西南方向，是仓山区目前在售项目最多的板块，也是福州市住宅开发核心区域。该区域经历 4 次开发热潮，开发沿着市政
3、配套设施的2 建设而行进，主要路段和公园附近集中了金山大部分的楼盘项目。 20092010 年金山板块仅成交 3 宗土地，其中以住宅为主，容积率在 2.32.8 之间，预计产品形式将以小高层、高层为主。 (二 )金山模块区域面积及区域价格 近 17 个月来金山板块供应 104.2 万平方米，成交 160.0 万平方米，供求比1:1.53，成交价格波动式上涨，已进入万元时代，并持续高价位运行。从土地后续供应量来看，板块内未 来还可入市体量为 81.3 万平方米，并以住宅产品为主。金山板块目前在售项目有限，价格多集中于 80009000 元 /平方米，少量项目价格已破万元大关。预计未来强大的潜在供
4、应入市后，会带来板块内的又一次开发热潮 。 宗地 2011-17 号 金榕南路东北侧地块实拍 二、 项目总体概况 宗地 2011-17 号，金榕南路东北侧地块，位于仓山区，金环路与金榕南路交叉口东南侧，交通通达性好。规划为纯住宅用地，限高要求符合义序机场净空控高，由于靠近万达，区位价值有一定潜力。起始楼面价不高，未来利润空间良好。同时，金山未来的巨大发 展潜力将助推地块区域价值。 （ 一 ） 地块基本信息 地块编号 ：宗地 2011-17 号 地块位置 ：仓山区，金环路与金榕南路交叉口东南侧 3 占地面积 ： 20463 平方米（合 30.69 亩） 容 积 率 ： 2.0 以上， 2.8 以
5、下（含 2.8） 土地用途 ：规划为纯住宅用地 建筑密度 ： 20% 建筑高度 ：应符合义序机场净空控高要求 绿地率 ： 30% 规划要求 ：商品住房套型面积 120 平方米以下住宅总建筑面积应占该项目 商品住宅总建筑面积的 70%以上 竞买保证金 ： 5800 万元 起始价 : 28700 万元 起始楼面价 : 5009 元 /平米 （二） 交通状况 该项目地理位置三面临近大道，西北是金环路，西南是金榕南路，在江大道和二环快速路附近，周围有金山公交总站。 （三） 周边环境 从自然环境看，地块平整三面靠着马路，易于整体开发，自然环境相对优越。 从人文环境看， 各项生活配套设施齐全，周边住宅社区
6、成熟，商业气息浓厚，唯一不足的是交通暂为落后。 （四） 周边配套设施 生活配套： 永辉超市 、 欢聚食府 、 浓家乐 、 佤家山寨 、 天悦会 、 江南水都周边相关配套 教育配套 ：福州三中金山校区 、 江南水都小学 、 福州八中江南水都校区 公建配套： 金山医 院 东南眼科医院（金山新院） 、 仓山万达广场 、 市中级人民法院 、 金山文体中心 、 南江滨公园 、 金山公交总站 (五 )土地价格 该地块起始价 28700 万元，报名竞买的开发单位共有 6 家。经过 95 轮竞 价，以48200 万元竞得，楼面价 8412 元 /。 （六） 宗地 2011-17 号规划总体要求及主要技术经济指
7、标 地块应分别配建住宅总建筑面积 10%的公共租赁房，分为套内面积 30、 40、 50 平方米三种户型，配置比例为 3： 4： 3；单套建筑面积要控制在 60 平方米以下（高层住4 宅允许增加 10%以内）；并由市政府指定的单位回购，回购单价按成 交时的楼面地价 +建安成本（按 3000 元 /平方米计） +3%的利润确定。地块商品住房套型面积 120 平方米以下住宅总建筑面积应占该项目内商品住宅总建筑面积的 70%以上。 宗地位置与周边项目实拍 三 、 项目风险分析 (一 )法律性风险 宗地 2011-17 号是受政府规划的，所以在相关的各项 法 律手续齐全，几乎不存在法律性风险。 (二
8、)政策风险 1、国家宏观经济政策： 如税收政策、贷款政策等变动所带来的风险 。 2、是产业经济政策变动带来的风险 ： 由于宗地 2011-17 号 地块应分别配建住宅总建筑面积 10%的公共租赁房，分为套内 面积 30、 40、 50 平方米三种户型，配置比例为 3：4： 3；单套建筑面积要控制在 60 平方米以下（高层住宅允许增加 10%以内）；并由市政府指定的单位回购，回购单价按成交时的楼面地价 +建安成本（按 3000 元 /平方米计）+3%的利润确定。并且地块商品住房套型面积 120 平方米以下住宅总建筑面积应占该项目内商品住宅总建筑面积的 70%以上。 所以受政策的影响相当大。 四
9、、 市场分析 5 (一 )福州房地产市场概况 纵观全国楼市，福州的房地产市场存在很大的上升空间。而其作为福建经济增长点，将吸引大量的人口和资金，市场的供需也随之发生 新的变化。由于地处海西区域中心区域，福州地位提升，将使得福州迎来大建设时期。 今年以来，福州市结合本地实体认真贯彻国家和省里出台的一系列房地产宏观调控措施，坚持多措并举，多管齐下，太过综合调控和引导，着力促进房地产市场平稳健康发展。市场运行呈现出房地产投资增速加快，新开工成倍增长，跪求关系得到了改善，投机性、投资性需求得到遏制，房价过快上涨势头得到有效控制。 (二 )地块资源评估 区位评估 ：地块的区位价值比较高。地块位于仓山区，
10、金环路与金榕南路交叉口东南侧。此区位周边目前发展势头强劲，仓山万达广场、红星国际为 目前在售的火爆项目，一路之隔的金山医院也已经开始动工。北侧还有金山文体中心配备有足球场、篮球场等体育场馆。金山目前最大的公交枢纽 “ 金山公交总站 ” 也在此区域内。可以说此区域是未来数年金山板块建设发展最热门的区位之一。 规划评估： 地块总面积 30.69 亩，规划为纯住宅用地，地块整体呈长方形，可规划规则排列的高层住宅楼，可配合边上河道进行景观布置。建筑高度应符合义序机场净空控高要求，不利于项目充分利用空间。同时应配建住宅总建筑面积 10%(配建面积约为7828 平方米 )的公共租赁房，且分为套内面积 30
11、、 40、 50 平方米三种户型，将影响到项目利润及项目规划。 交通评估： 区域交通状况优秀，距离地块五百米左右的浦上大道路面宽阔、出行方式多样，可直达闽侯以及市区，与宝龙万象城商圈仅一桥之隔。金山公交总站也在地块出发步行能到达范围之内，公交车数量多且路线丰富。但缺点是紧邻地块周围道路公交数量稀少。 景观评估： 一般，紧邻地块周边均为较早期开发的社区，外观略显老旧。视线被遮挡也无望江可能。仅有还在施工的仓山万达与红星国际有可能为其带来一定视觉震撼。 五 、 地块 SWOT 分析 (一 )优势 6 1、 区域内交通状况较好，距东南侧浦上大道与西北侧金祥路金山公交总站都仅数百米 。 2、 地块整体
12、平整，易于项目整体规划 。 3、 紧邻仓山区万达广场，红星国际。未来周边商业业态发达。 4、 周边已有融侨江南水都等社区成熟配套完善的小区，生活方便。 5、 一路之隔在建金山医院，未来医疗条件优秀 。 6、 地铁二号线规划经过附近 。 (二 )劣势 1、 地块为纯住宅用地，功能规划单一 。 2、 要求符合义序机场净空控高要求，影响空间利用 。 (三 )机会 1、 金山生活区未来发展潜力巨大 。 2、 地块楼面起始价 为 5000 元 /平 方米， 并不高，利间空间较大 。 3、 未来地铁 2 号线将助推地块区域竞争力 。 （四） 威胁 1、 浦上大道两侧高端楼盘众多，特点各异。 2、 万宝商圈
13、、北江滨 CBD 商圈区域上比金山万达更具优势，威胁大 。 六 、 地块周边项目 分析 (一 )仓山万达广场 仓山万达广场，是大连万达集团全资子公司福州万达广场投资有限公司在榕开发建设的第二个项目，是万达集团城市综合体项目的旗舰性代表，也是福州市目前在建规模最大的城市综合体，项目占地约 189 亩，总投资额约 60 亿元，总建筑面积约 65 万平方米，是一个集甲级 5A写字楼、大型高档购物中心、大型高档 娱乐中心、商务酒店、 SOHO办公、时尚步行街、酒店式公寓七大顶级业态为一体的超大型城市综合体，填补仓山区大型城市综合体空白。 (二 )红星国际 项目坐落于福州仓山区浦上大道与闽江大道交汇处，
14、尤溪大桥南桥头，紧临福州规划的地铁 3 号线。本着定位于一流城市商业综合体的项目远景，升级福州大型“HOPSCA” 的战略目标，红星国际投资数十亿元，福州红星国际最新规划占地面积近7 200 亩，约 70 万的巨型城市综合体航母，项目将分二期开发，一期占地 104 亩，产品集 SOHO 办公，铂金住宅、大型商业综合百货、名品步行街于一体；二期占 地约 88 亩，将规划建成福州首个红星美凯龙第八代家居旗舰店，项目建成后将形成福州首个 “ 双街双 MALL” 的商业综合体形态 。 七 、 总体发展构想 (一 )客户定位 宗地 2011-17 号 的客户阶层可分为中高 端收入群体 ，其消费群体有一定
15、的经济基础，月平均收入在 5000 元以上，具有较高的文化水平，对市场具有前瞻性，有着对未来市场发展有美好展望的群体。 (二 )物业定位 按目标客户之需求，该项目定位 ： 人文型 舒适型高端物业 。 (三 ) 产品定位 针对其目标客户群体，则以高层住宅为依托，多方位全面发展。 (四 ) 形象定位 作为相对成熟的专业市场，形成以品质、时尚、品味为其主要特色 ，周边有大型商业市场，未来发展潜力巨大。 八、开发计划 开发时间安排： 2011 年 7月 -基础施工 2011 年 8月 -主体施工 2012 年 1月 -主体封顶 2012 年 7月 -环境施工 2012 年 10 月 -竣工入住 九、目
16、标客户群体分析 宗地 2011-17 项目针对“中高收入阶层”的市场定位，结合周边金山相对完整的配套设施和万达广场的影响。主要从三个方面对目标客户群体进行分析。 (一 ) 从地域上划分 8 1、 目前在附近地区都是新开发的楼 盘，属于高尚生活型住宅。 2、 在周围有万达广场和万宝商圈等，对本地块的辐射较大。 3、 金山生活区未来的发展潜力巨大，有利于投资。 4、 新建的地铁二号线规划经过附近，有利于交通条件的提升。 (二 )从收入上划分 1、 拥有稳定未来收入的职业经理层和白领层，这部分人群对未来有可一定支配能力，他们向往的是综合素质高，环境优美，与自己品味相符的居住环境。 2、 本项目要有 70%的套房面积小于 120 平方米的商品房。所以比较适合中等收入水平的家庭住房需求。改善居住条件 。 (三 )从年龄上划分 项目所在地为金山，从客户的现状 看来主要集中在 3045 岁之间的年龄段，一般来说适合在福州工作的年轻人。 十 、 经济可行性分析 (一 )经济技术指标估算 规划总用地 -30.69 亩 建筑密度 -小于等于 20% 容积率 -2.0 以上， 2.8 以下（含 2.8） 绿化率 -大于等于 30% 住宅建筑面积 -57296.4 万平方米 (二 )成本估算分析
