1、摘 要 房地产业是一国经济的重要部门，住房是国民的基本生活资料，因此房地产价格既是一国经济状态的指示器，又是高度关系民生和社会安定和谐的重大社会问题。纵观世界各国，因房地产价格狂涨暴跌导致泡沫经济的形成和崩溃对国民经济造成严重伤害的案例并不少见 ;再看国内，大量社会成员因房价过高无力购房而口吐怨言也时有所闻。因此，对房地产价格问题必须给予极大的关注。近年来，我国在房地产价格呈现不断升高态势，同时各地的房地产价格变化极不均衡，呈现出显著的地区差异。 本文的逻辑结构是，首先 从中国的房地产价格形成机制入手，分析 了影响房地产价格的各个因素。第一是房地产市场的供求量，第二是物价上涨及原材料价格变动，
2、第三是政府的宏观调控。还有研究结果显示，中国房地产市场存在一定程度的投机。 政府要采取一系列的宏观调控，遏制房地产价格的持续攀升，出台一些强有力的政策，给老百姓创造一个安稳的购房环境。 关键词 : 房地产价格；供求关系； 商业周期； 银行贷款 ； 宏观调控 延边大学本科毕业论文 Abstract The real estate industry is a key sector of the economy and housing is the basic means of subsistence national, so real estate prices is an indicator o
3、f the countrys economic status, and also is a the major social problems that has high degree of relationship between the peoples livelihood and social stability and harmony. Because of sharp falling and soaring real estate prices led to bubble economy. It harm to the national economy very much. Look
4、 at China, we also heard some complaints that a large number of members of society unable to buy houses because of high housing prices. Therefore， the price of real estate must be given a great deal of concern. In the real estate prices showing continuously rising trend and the real estate prices ch
5、ange extremely uneven, that showing significant regional differences. In this paper， the logic structure is， first of all， beginning with Chinas real estate price formation mechanism， and analyzes the impact of macroeconomic factors in property prices， The first is the real estate market demand and
6、supply, and the second are the price inflation and material price changes, the third is the governments macro-control. The results also show that Chinas real estate market there is a certain degree of speculation. Government need to take a series of macro-control to curb rising real estate prices, a
7、nd promulgated a number of strong policies to the people to create a secure environment to buy a house. Key words： Real estate prices； Supply and demand； Business cycle； Loan regulation by lender； Macro-control by government 延边大学本科毕业论文 目 录 引言 . 1 第一章 中国房地产市场的发展 . 2 1.1 中国房地产市场的发展历史 . 2 1.2 我国房地产市场现状
8、 . 2 1.3 中 国房地产市场投资与销售 . 2 第二章 中国房地产市场的供求分析 . 5 2.1 中国房地产市场有效需求过于旺盛 . 5 2.2 房地产市场 有效供给严重不足 . 6 第三章 物价上涨对房地产的影响 . 8 第四章 政府的宏观调控 . 10 4.1 信贷和税收的调整 .10 4.2 房屋预售制度改善 . 11 4.3 对房地产开发企业土地增值税的清算 .13 结论 . 16 注释 . 17 参考文献 . 18 附录 . 19 附录一 .19 附录二 .20 谢辞 . 21 延边大学本科毕业论文 1 引 言 房地产业是一国经济的重要部门，住房是国民的基本生活资料，因此房地产
9、价格既是一国经济状态的指示器，又是高度关系民生和社会安定和谐的重大社会问题。 纵观世界各国，因房地产价格狂涨暴跌导致泡沫经济的形成和崩溃对国民经济造成严重伤害的案例并不少见 ;再看国内，大量社会成员因房价过高无力购房而口吐怨言也时有所闻。因此，对房地产价格问题必须给予极大的关注。 近年来，我国在房地产价格呈现不断升高态势，同时各地的房地产价格变化极不均衡，呈现出显著的地区差异。究竟是什么原因导致这种经济现象的发生 ? 其中隐藏何种规律性的东西 ? 这是值得我们深思的。由于土地价格的特殊性，加之中国国情的特殊性，房地产价格形成问题比一般商品价格要远为复杂，从而至今仍存在许多未解之迷。例如，对 于
10、房价学术界多从纵向角度展开研究，在空间角度仅限于级差地租理论的逻辑延伸，很少以空间视野从不同区域地理、地方政府政策的异质性来解析房地产价格形成机制及差异。而不能全面揭示中国房地产价格上升之迷，也就难以探寻调控房价的有效对策。房地产业木来就是一个存在着诸多不确定性和市场风险的产业，节节攀升的房地产价格使房地产业获得了巨大利润，但同时风险也逐渐积聚起来。在此背景下，如果不能全面揭示房地产价格形成的规律，从根本上解决我国房地产业发展过程中存在的一方面闲置“广厦千万间”，另一方面众多“寒士”无房所有的问题，这一产 业将无法步入健康和可持续发展的轨道，也不可能预防或规避累积的市场风险。 延边大学本科毕业
11、论文 2 第一章 中国房地产市场的发展 1.1 中国房地产市场的发展历史 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从 20 世纪 80 年代房地产业重新兴起， 90 年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从 1992 年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长 20%以上；城镇人均居住面积由 1992 年以前 的 8平方米，提高到了现在的 20平方米。 房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为
12、房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。 1991 年 4 月，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和 “ 八五 ” 计划的建设中要求： “ 城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程 ” 。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的 地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环
13、境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。 我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到 3 万多家，房地产行业从业人员已突破 1000 万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管 理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业
14、管理。 1.2 我国 房地产市场现状 少部分人员认为目前我国房地产市场发展局面基本正常，也是合理的，不应对其延边大学本科毕业论文 2 加以指责。这半年中国一线城市商品房和土地交易量有效放大，价格上升，市场信心恢复，表明国家的宏观经济政策和 房地产调控政策迅速明显的起到了效果，表明住房刚性需求得到了有效释放。中国一线城市“量价齐升”的局面并非坏事，这本来就是调控要求和主观预测的结果。虽然今年我国不会出现现实的通货膨胀，但通货膨胀预期和资本资产避险因素也在推动着房地产市场的成交放量。这部分人还认为当前的“市场过热”说法和政策打压建议是有待商榷的。土地购置 、 投资数据与房地产销售数据现在就还有较大
15、的差距。 大部分参会人员的意见认为当前虽非全局性过热，但是部分区域、部分环节过热，还是客观存在的，比如上海市。有的人指出在东部一线城市，投资投机性需求比重较大，有过热嫌疑，但中西部地区市场发展正常，这是地域性过热；住宅市场过热，商办市场正常，甚至偏冷，这是结构性过热。 也有人指出当前房地产市场存在的问题有着更加深层次的原因：中国整体经济体制问题没有解决。房地产过热问题并非完全是房地产本身发展的问题，而是中国经济结构不合理造成的，投资渠道狭窄、资本市场不发达、制造业对外竞争力不足等导致产业资本向房地产领域集中，引发房地产业的忽冷忽热问题。要更好地解决房地产业发展的问题，最根本的方略是解决好中国经
16、济体制问题。 1.3 中国房地产市场投资 与销售 中国房地产市场的投 资主力正由 “ 外 ” 转 “ 内 ” 。国际知名房地产服务机构仲量联行新发布的报告显示，国内投资者在中国房地产市场投资份额的比重已经由 2008年的 36%上升到今年上半年的 70%。 (附： 1) 当境外投资者投资力度普遍减弱时，财务状况更为健康的国内机构投资者在房地产投资市场却更加活跃。这种趋势在今年更为明显。比如，多个大型中央直属企业已经跻身为中国房地产投资领域的重要参与者。这些企业正逐渐演变成为涉足多种业务范畴的大型企业集团，房地产投资是受到较多关注的领域之一。保利集团、中信集团等都设立了从事房地产开发业务的下属机
17、构。 今年 10 月 1 日起实施的新中华人民共和国保险法，允许国内保险企业将投资范围扩大至房地产市场。仲量联行认为， 2008 年中国保险业的总投资为 22500 亿元人民币，按国际惯例保守估计：保险业在房地产的投资比例限额占总投资额的 15%，如此估算，中国保险公司可在国内房地产市场投资额将达 2360 亿元，这相当于上海全部甲级写字楼总价值的两倍以上。 延边大学本科毕业论文 3 图 1-1 2006-2009 年上半年主要城市土地成交溢价水平 数据来源：中国指数研究院数据信息中心 2009 年上半年，北京等十大主要城市土地成交溢价水平明显 上升，除天津外均高于 2008 年水平，北京、广
18、州甚至超过 50%，分别为 57%和 79%，上海为 48%，而去年全年分别为 33%、 2%、 13%。 图 1-2 2009 年 1-6 月主要省市商品房销售面积和销售额及其增长率 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 今年以来，东部沿海地区市场销售增长更为突出，但部分城市仍同比下降。但31 个省（区、市）中仍有 1 个省市上半年商品房销售面积同比下降， 3个省市增幅低于 5%。 2009 年上半年，北京、上海、广东、江苏、浙江五个发达地区商品房销售额增速高过同期 全国水平，占全国商品房销售额的比重从去年 1-5月的 45.3%提高到今延边大学本科毕业论文 4 年的 5
19、2.1%。此外，一些地方办公楼、商业营业性用房的销售情况仍不理想。 1-5 月，全国办公楼销售面积同比下降 1.8%，福建、辽宁、天津、武汉、重庆、成都等省市办公楼销售面积降幅超过 30%。 图 1-3 全国 房地产 开发投资及商品房开竣工面积增长率 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 2009 年以来，随着市场销售状况 的良好，企业投资信心有所恢复，累计投资额增速逐月加快，单月新开工面积 5-6月连续增长。 1-4 月、 1-5月、 1-6月的全国房地产开发投资额同比增长率分别为 4.9%、 6.8%、 9.9%，增速逐月提高。从单月投资额来看， 6月投资额为 4340
20、 亿元，是近三年来单月投资额最高的一个月，同比增长18.1%，环比增长 51.0%。 （附： 2） 从开竣工面积来看，上半年新开工面积为 4.79 亿平方米，同比下降 10.4%，降幅较 1-5 月大幅缩小 5.8 个百分点，其中 6月单月的新开工面积为 1.22 亿平方米，较上月增长 54.4%，较去年同 期增长 11.4%，是今年以来首月新开工面积首次同比增长。 1-6 月施工面积同比增长 12.7%，增幅较上月提高 1.0 个百分点，是今年以来累计施工面积同比增长率首次出现增长。 延边大学本科毕业论文 5 第二章 中国房地产市场的供求分析 在市场经济中，商品房价格是由需求和供给的均衡决定
21、的，而要研究房地产市场的真实状况就应该从需求和供给这两个分析工具入手。这里所说的需求和供给是指有效需求和有效供给。有效需求就是指消费者有购买意愿和购买能力，并且正在或者近期即将实施购买行为的需要。商品房的有效需求包括自住需求、投资需求和投机需求。供给 就是供应方有能力的提供，而房地产市场的有效供给指的是开发商满足购房者即期居住的自住需求。由以上的定义可知，提供给投资需求和投机需求而处于空置状态的供给不是房地产市场的有效供给。纵观中国房地产市场的发展，中国房价过高是由于有效需求远大于有效供给造成的，供不应求的局面以及供求关系的严重脱节，使得中国房地产价格上涨过快。 2.1 中国房地产市场有效需求
22、过于旺盛 我们认为可以将推动本轮房地产行情兴起的主要因素 住房体制改革也归结于广泛意义上的消费升级，也就是大量的居民从没有住房升级到有住房；从小住房升级到大住 房。随后的城镇化进程加快和中国经济多年积累成果带来的住房升级换代需求将各大中心城市的房地产市场推向纵深发展。因此自 1997 年来，我国的住宅商品房销售速度一直保持很高的增长。而且我们预测这两大趋势依然会保持非常强劲的增长速度，为房地产市场的持续发展奠定坚实的基础。 其次，拆迁带来的被动需求不容忽视。拆迁目前在中国各大城市非常普遍，尽管我们目前无法取得这方面比较权威的全国性数据，但从上海市近年来的拆迁情况可见一斑。考虑到拆迁面积带来的住
23、宅需求乘数一般在 2-3，那么拆迁因素对各地房地产市场的刺激作用是世界其他各国 根本无法比拟的。 房地产市场有效需求包括自住需求、投资需求和投机需求。自住需求就是购房者自己居住的需求；投资需求即通过购买房产来出租获得较大收益的需求；而投机性需求是指利用不完善的市场制度或者不对称的信息，在短期内通过囤积商品以期望在价格上涨时出售来获得收益的需求。目前中国房地产市场有效需求过于旺盛，其原因主要有以下几方面： 1） 房改使自住需求大幅度上升。实行住房制度改革以来，居民的住房不再是国家分配，而是主要通过房地产市场来解决居民的住房需求与供应，这使得原先的保障性住房需求转化成为对商品房的消费需 求，从而增
24、加了中国房地产市场的有效需求。 延边大学本科毕业论文 6 2） 中国处于城市化的经济发展和经济起飞阶段形成的比较快的自住购房需求。过去 20年，中国经济翻了两番，人均国民收入不断得到提高，与此同时，人均住房面积也翻了两番。中国经济的迅速发展及城市人口的不断膨胀使得房地产的有效需求不断增加。 3） 居民对房价的 “ 预期 ” 导致当前有效需求增加。由于房价的不断上涨，消费者对房价上涨产生了强烈的上涨预期，那些原本打算以后买房的居民因为害怕房价上升而提前买房，这使得后期的潜在需求变成了当前的有效需求，这部分消费者的加入，加速了房价上涨。 4） 投资方式偏少导致居民对住房投资增加。在 CPI 涨幅不
25、断走高、银行储蓄利率偏低的情况下，居民对楼市的投资性需求大量增加，其结果主要体现在房地产泡沫上。房价的不断上涨使很多投资者选择了投资住房。他们购房后并不自住，而是出租或是等房产增值后变现获取差价。这类投资者的增加使得住房的投资需求有所放大，进而影响房地产价格。 5） 国内外住房投机行为使得投机需求明显增加。一方面，很多开发商、房产中介和投机者通过抱团炒作、虚假购买等手段来制造 “ 虚拟需求 ” ；另一方面由于人民币不断升值，投机性外资也较大规模进入房地产市场，外资炒 房屡见不鲜。 2.2 房地产市场有效供给严重不足 房地产供给作为市场均衡的重要因素，不仅供给的总量偏低，而且其结构也不均衡。如前
26、文所述，中国房地产的供给是否有效，主要看是否能够达至有效性三个要素，正是由于供给过程中非有效性的大量存在，导致中国房地产市场有效供给严重不足，具体表现如下 : 1） 一些开发商采取了非对称信息的市场手段减少了房地产市场的有效供给其中，通过分批申请预售许可证的方式来控制楼盘销售进度，是目前各家开发商普遍实行的行业潜规则。另一方面，在市场火热的情况下，开发商常常通过申请一小部分住宅 预售的方式人为控制供应量，造成房源紧俏的现象。 2） 房地产供给结构不合理也是房地产市场有效供给不足的重要原因。房地产商为了追求高利润，大都将产品供给对象集中于较高收入群体，从而更多地开发高档商品房或者豪宅。而与居民基本需求密切相关的普通住房虽然需求大，但由于开发利润低而供给量很小。 3） 现行的土地供应方式也影响着商品房的价格。在现行的土地创收制度下，土
