1、 1 新兴县推进 “ 三旧 ” 改造 促进节约集约用地 实施办法 (修订 稿 ) 第一章 总 则 第一条 为深入贯彻落实 科学发展观， 切实推进我县旧城镇、旧厂房、旧村庄 (以下简称 “三旧” )改造工作，促进节约集约用地，确保经济社会又好又快发展，根据中华人民共和国城乡规划法、中华人民共和国土地管理法和广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府 2009 78 号）、转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知 （粤府办 2009122） 、 广东省人民政府关于提升“三旧 ”改造水平促进节约集约用地的通知（粤府 2016 96 号）、广东省国土资源厅关于
2、印发提升三旧改造水平促进节约集约用地工作实施的通知（粤国土资三旧发 2017 3 号）、国土资源部办公厅 国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（国土资厅发 2018 4 号） 、广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知（粤国土资规字 2018 3号）等法律、法规和规章的规定， 结合本县实际情况，制定本实施办法。 第二条 总体要求。以科学发展观为指导，围绕提升综合2 竞争力和资源承载能力，切实转变 发展观和用地观。遵循“全面探索、局部试点、封闭运行、结果可控”的原则，在不突破土地利用总体规划确定的耕地保有量、基本农田面积和建设用地总规模的前提下，积极稳妥推进“三旧”改造工
3、作。将“三旧”改造与农村土地整治有机结合，统筹规划、全面推进土地综合整治。以推进“三旧”改造工作为载体，促进存量建设用地二次开发，统筹城乡发展，优化人居环境，改善城乡面貌，努力建设生产发展、生活富裕、生态良好、文化繁荣、社会和谐、人民群众充满幸福感的旅游休闲宜居新兴。 笫三条 本办法所称“三旧”改造是指由人民政府、农村集体经 济组织、土地使用权人或其他符合规定的主体，依据相关政策法规，在确定的改造范围内，对旧厂房、旧村庄、旧城镇中的低效存量建设用地进行整治、改善、重建、活化、提升及成片连片开发等活动。 本办法适用于本县行政区域范围内的“三旧”改造活动。 第四条 实施“三旧”改造，应当遵循“政府
4、引导，市场运作，明晰产权，保障权益，统筹规划，有序推进，节约集约，提高效率，尊重历史，客观公正”的原则 。 第二章 机构与职责 第五条 县 人民政府成立县“三旧”改造工作领导小组，3 由县长任组长，分管副县长任副组长，领导小组成员由县 政府办、 检察、县发展改革局、县经信局、公安、司法、财政、人社、 国土、环保、建设、规划、房管、农业、林业、文广新、审计、工商、法制、国资、税务等单位的负责人组成。具体负责统筹、协调全县“三旧”改造工作；审议“三旧”改造重大政策措施；协调解决“三旧”改造工作中的重大问题等。 县“三旧”改造工作领导小组下设办公室（设在县国土资源局），具体负责组织制定本县“三旧”改
5、造政策和规范性文件；审议并解决“三旧”改造工作中的重大问题；制订本县“三旧”改造年度实施计划；对“三旧”改造标图建库数据进行初审；组织改造主体编制 项目实施方案并进行审核；对改造项目实施过程进行跟踪监管等工作。 第六条 县国土资源管理行政主管部门负责办理“三旧”改造涉及的农用地征收转用等用地报批手续以及供地手续等；县规划行政主管部门负责提供改造项目的规划建设条件以及编制“三旧”改造专项规划等；县建设行政主管部门负责“三旧”改造项目施工许可、施工过程监管和峻工验收等；县财政行政主管部门负责“三旧”改造项目土地出让收支的管理和监督等。 各相关行政主管部门依法在各自职责范围，做好“三旧”改造的监督管
6、理工作。 4 第三章 改造范围和标图建库 第七条 “三旧”改造 范围： （一）城镇范围 “退二进三”产业用地； （二）城乡规划确定不再作为工业用途的厂房 (厂区 )用地； （三）国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地； （四）不符合安全生产和环保要求的厂房用地； （五）布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄； （六）各镇开发区范围历史遗留问题用地； （七）列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。 第八条 有下列情形之一的，不列入“三旧”改造范围： （一）不符合土地利用总体规划、城镇总体规划、控制性详细规划的； （二）不符合产业发展政策和行业发展规划的； （三 ）土地权属、房屋产权
7、有争议的； （四）被司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制土地权利的； （五）其他不纳入“三旧”改造范围的情形。 第九条 “三旧”改造用必须符合以下标图建库条件： （一） 纳入 “ 三旧 ” 改造地块数据库的地块应当以宗地为5 基本单元。在旧村庄和旧城镇改造中，宗地数量多且面积小的，可以将相邻多个宗地作为整体入库。对无合法用地手续的地块，按照历史用地协议约定的用地范围、规划功能单元、道路、河流及产权边界等因素合理确定入库地块范围。 （二） 2009 年 12 月 31 日前已建设使用，地块上盖物基 底面积占入库单元地块面积比例达 30%以上，符合土地利用总体规划，经第二次全国土地
8、调查（以下简称 “二调 ”）和最新的土地利用现状图认定为建设用地，布局散乱、利用不充分、用途不合理、规划确定改造的低效存量建设用地，可按规定纳入 “三旧 ”改造范围。已认定为闲置土地的，不得申请纳入改造范围。上盖物基底面积占入库地块面积比例不足 30%的，经原土地权利人自愿申请，可按照 2009年 12 月 31 日前上盖物占地面积确定可纳入标图建库的用地面积。 （三） 特殊情形处理。上盖物占地比例符合建设用地规划许可证、土地供应法律文书等载明的规划条件， 可不受 30%比例限制 ； 属于生态修复类改造项目，规划用途为非建设用地的，如能提供相关主管部门出具的项目属于生态修复类型的证明材料，可按
9、规定纳入标图建库范围 ；“ 二调 ” 认定为非建设用地，但实地在 2009年 12 月 31 日前已经建设使用且符合上盖物占地比例要求的，可按规定纳入标图建库范围。 （四） 拟增补入库地块，由县“三旧”办做好数据库，也6 可以由相关权利人 或其他符合规定的主体提出经 县“三旧”办审核，并做好数据库，报市“三旧”改造主管部门审查认定。审查通过后，即可开展改造项目的认定、改造方案及用地报批等工作。 （五） “ 三旧 ” 改造标图 建库成果在门户网站上公开，接受公众查询和社会监督。 第四章 多种方式推进“三旧”改造 第十条 县人民政府为了城市基础设施和公共设施建设或实施城镇规划进行旧城区改建需要调整
10、使用土地的，由县人民政府依法收回、收购土地使用权，纳入土地储备。收回、收购土地使用权工作的实施由当地镇政府和县土地储备中心具体负责。收回、收购的具体程序、补偿安置方案（或价格）确定，由镇政府和县土地储备中心拟订方案，报县人民政府批准，依法实施。收回或者收购土地的，可以货币方式向原使用权人补偿或支付收购款，也可以置换方式向原使用权人重 新安排用地。置换的土地使用权价值不足的，可以货币补足。 第十一条 旧厂房、旧城镇改造范围内，在符合城乡规划、“三旧”改造规划和年度实施计划的前提下，鼓励原土地使用权人自行进行改造。所涉及的划拨土地使用权或改变用途的，7 可采取协议方式办理出让手续。 第十二条 旧厂
11、房、旧城镇改造范围内，在符合城乡规划的前提下，市场主体根据“三旧”改造规划和年度实施计划，可以收购相邻多宗地块，申请进行整合地块集中改造。或者通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。县国土资源局可根据收购人的申请，将分散的土地归宗， 为收购人办理土地变更登记手续。所涉及的划拨土地使用权或改变用途的，可采取协议方式办理出让手续。可以统一土地使用年限，未达到最高年限的，可以延长使用年限。收购、置换进行合并归宗的土地，应符合下列条件： （一）已全部办理了土地确权登记发证； （二）收购人与有关土地权利人协商签订土地使用权转让合同，并落实了相关补偿安置措施； （三）土地权属性质相同（同为
12、国有土地或集体土地，不得将国有土地与集体土地合并归宗）； （四）收购已办理土地使用权抵押、地役权登记的土地，必须分别征得土地抵押权人、地役权人的同意，并办理注销土地抵押权、地役权登记的相关手续； （五）拟收购的土地使用权不属于法律法规限制权利的类型，如：被人民法院查封等。 8 第五章 改造项目的实施 第十三条 旧厂房改造模式： （一）政府主导。由政府以收储的方式对改造项目范围内的土地进行整合，对相关权利人进行补偿 ， 通过招标、拍卖、挂牌等公开岀让方式确定土地使用权人实施改造。也可以由权利人提出申请，按新兴县人民政府办公室关于印发新兴县国有工业用地改变用途暂行管理办法的通知（新府办 2018
13、41号）文件实施。 （二）自主改造，包括以下情形： 1、改造项目范围内单 一权利人对其用地实施改造； 2、改造项目范围内全部权利人通过以房地产作价入股、签订搬迁补偿协仪、联营和收购归宗等方式将房地产的相关权益转移到单一主体后实施改造。 （三）旧厂房 改造 ， 土地出让前应开展必要的土壤环境调查和风险评估工作。调查评估结果符合相应规划用地土壤环境质量要求的，可进入供地程序；不符合相应规划用地土壤环境质量要求的，应当调整规划或进行治理修复，确保达标后再进入供地程序。 自行改造的， 由土地使用权人负责开展土壤环境状况调查评估 、 治理修复 ； 收回土地使用权的，由 负责收储土地的 单位 负责组织开展
14、调查评估 、 治理修复 。 9 第十四条 旧城镇改造 模式： （一）政府主导。由政府以收储的方式对改造项目范围内的土地进行整合，并通过招标、拍卖、挂牌等公开岀让方式确定土地使用权人实施改造。 （二）自主改造，包括以下情形： 1、改造项目范围内单一权利人对其用地实施改造； 2、改造项目范围内全部权利人通过签订搬迁补偿协仪将相关权益转移到单一主体后实施改造。 第十五条 旧村庄改造模式： （一） 政府主导。由政府征收安罝补偿，整理土地纳入储备后 通过招标、拍卖、挂牌等公开岀让方式确定土地使用权人实施改造。 在招标等公开方式出让土地使 用权时，可以由中标人或竞得人实施拆迁工作。 （二）自主改造。由村集
15、体经济织根据批复的项目改造方案自行拆迁补偿安罝，由村集体经济织或其全资子公司实施改造。 （三）合作改造。由村集体经济织 通过农村集体资产交易平台（或公共资源交易平台）公开选择合作主体实施改造 。 （四） 旧村庄改造应当通过公平协商、公开听证或者投票表决等民主决策方式，决定改造方式、拆迁补偿标准等重大事项，充分征询并依法取得多数土地权利人同意的意见 。 涉 及合10 作改造的，应当通过农村集体资产交易平台（或公共资源交易平台）公开选择合作主体建设。 改造过程中需要 调整上述改造方式的，应经 农村集体经济组织 表决同意，并报经原批准机关同意，在“三旧”改造项目监管系统中备案。 农村集体经济组织自行
16、改造或合作改造的旧村庄改造项目，政府可直接出让土地给农村集体经济组织或由其成立的全资子公司、农村集体经济组织与公开选择的市场主体成立的合作公司、或者农村集体经济组织与公开选择的合作主体约定作为开发建设单位的一方 。 第十六条 旧厂房、 旧城镇 改造 涉及将工业用地等土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地 ， 由原土地权利人自行改造的，除应当按规定补缴地价款及相关税费外，应当按照城乡规划要求，将不低于该项目用地总面积 15%的土地无偿移交政府用于城市基础设施、公共服务设施建设或者其他公益性项目建设 (含红线退缩用地） 。 原权利人应当在签订土地使用权出让合同前完成公益性用地移交工作，并负责对移交范围内原有建筑物、构筑物及其附属设施进行拆除，未按规定移交的，不予办理供地手续。移交的公益性用地应为国有建设用地，移交人不需要为移交的公益性用地 补缴 土 地 出让金。县城乡规划局在组织编制或修编控制性详细规划中予以落实。 对于改造地块所在 的控制性详细规划或单元规划未提出预留公益性
