1、北京市商品住宅价格影响因素分析 摘 要 根据价格形成机理，文章从需求因素、供给因素、环境因素三方面对北京市商品住宅价格进行了定性分析，进而对北京市商品住宅价格进行灰色关联度定量分析，得出北京市商品住宅价格影响因素影响关联度，并提出调控房价的政策建议。 关键词 商品住宅价格；灰色关联度分析；北京 DOI10.13939/j.c 商品住宅概念 商品住宅属于商品房，是指房地产开发企业建设的用于出售或出租给使用者的仅供居住用的房屋。本文所研究的商品住宅仅指新建商品住宅，不包括二手以及出租性质的商品住宅。 2 商品住宅价格影响因素分析 非完全竞争市场下，商品住宅价格除了受供给和需求因素影响外，还受环境因
2、素的影响。本文将商品住宅价格影响因素分为需求因素、供给因素和环境因素三大类。 2.1 需求因素 人口因素。随着改革开放及流动人口政策的放宽，大量的农村 人口以进城务工或求学的形式向中心城市聚集。另外， “ 八零 ” 后的年轻人正处于成家立业期，他们大多喜欢和父母分开居住，买房也就成了组建新家庭的必要选择，从而加剧了住房的刚性需求。 收入水平。随着收入稳步增长，居民的住房购买力提高，商品住宅市场一般会出现供销两旺、价格稳步上升的现象；反之，购买力下降，住房需求减少，商品住宅价格下降。 2.2 供给因素 土地成本。我国实行土地公有制，土地的供应集中度比较高，供应量也比较少，加剧了土地资源的稀缺性，
3、导致地价很高，从而促使商品住宅价格上升。 建安成本。建安成本主要由水泥、钢材等原材料和人工成本组成，其成本价格主要由市场决定，原材料价格的涨跌有其自身的经济规律，因此建筑成本对商品住宅成本的影响是短暂且有限的，建安成本对北京商品住宅价格影响并不显著，因此不计入后文分析的范畴。 投资规模。资金规模越大，对房地产市场发展的促进作用就越大，会在短期内推动房价的上涨。我国目前间接融资在融资格局中占绝对比重，开发商资金来源的主要途径是银行贷款，资金规模越大，其借款利息构成的资金成本也越高，从而推动房价的上涨。 2.3 环境因素 经济发展水平。当经济繁荣时，人们的收入水平和购买力会提高，商品住宅的有效需求
4、相应增加；另外，经济繁荣促进房地产市场的发展，开发商会加大房地产投资，商品住宅的供给相应增加，推动商品住宅的均衡价格上涨；反之，经济衰败会间接导致房价下降。 城市化水平。随着城市的增多和变大，需要更多的土地用于居民区、商业区、工业区及城市基础配套设施等的发展，地价和房价都会相应上涨。 物价水平。物价总体上涨带动各种建筑材料、建筑人工费等上涨，建筑成本必然上涨，导致住房供给减少，房价上涨；通货膨胀时人们更 倾向于将钱用来投资住房，住房需求增加，房价上涨。 房地产赋税。一般来讲，较高的房地产赋税水平会同时抑制房地产的供给和需求，对房价产生抑制作用，因此，房地产赋税也是商品住宅价格的重要影响因素。
5、另外，货币政策作为环境因素对商品住宅价格也会产生一定的影响。在供需方面，开发商的资金来源绝大部分来自银行贷款，买房者大多通过按揭等方式获取银行贷款进行付款。从资金角度看，银行对房地产信贷的增加推动商品住宅供需的上涨，最终导致均衡价格上涨。银行信贷对房价的影响可以从两个方面来考虑：针对于个人的贷款通过 需求影响价格；针对于企业的银行贷款通过供给影响价格。 3 商品住宅价格影响因素模型构建 根据上文的分析，同时参照其他学者的研究成果，商品住宅价格的影响因素如下表所示。 此外，需求因素很大程度上受消费者的购买意愿影响，政策因素对房价的影响也很关键，由于这些因素不太可能反应到定量的分析中，因此本文对这
6、些因素均不作考虑。 4 北京市商品住宅价格影响因素实证分析 对事物或因素之间关联关系的确定，灰色关联度分析法有着思路清晰的优点，能够大量弥补信息不对称带来的损失，而 且其工作量比较少，对数据的要求也比较低。 4.1 数据的选取 根据上章节的分析，本文的母序列为北京市商品住宅均价，子序列分为三个维度：需求因素指标（人口数量、购房贷款、人均可支配收入）；供给因素指标（房地产投资、房地产开发贷款、土地成本）；环境因素指标（ GDP、居民消费价格指数、城市化率、地税税费），子序列共 10 个指标。 设母因素序列为 X0（ k） ，子因素序列为 Xi（ k） （ i=1， 2， 3， ，k=1， 2，
7、3， ， N），含义为第 i个子序列影响因子在第 k 个时间段对母因素的影响 值。其中，商品住宅均价为母因素系列，商品住宅均价的各个影响因素为子因素系列。 4.2 初始数据无量纲处理 4.3 灰色关联度的确定 经计算，人口因素、购房贷款、收入水平、房地产开发投资、开发贷款、土地成本、经济发展水平、物价水平、城市化水平、房地产赋税的关联度分别为： 0.532、 0.755、 0.730、 0.773、 0.830、 0.701、 0.780、 0.472、0.464、 0.765。 将属于同类影响因素的关联度进行加权平均得到各因素的关联度数：需求因素关联度为 0.672，供给因素关联度为 0.7
8、68，环境因素关联度为0.620。供给因素 需求因素 环境因素。其吻合了供给和需求决定价格的结论，环境因素也可以通过间接作用于供给和需求从而对价格产生影响。 5 对策建议 改进金融政策。目前，政府需要以适当的力度采取紧缩的房地产金融政策控制商品住宅价格，同时要注意：应逐步放松对住房贷款量的直接调节，转向以利率为工具的 “ 价格型 ” 机制，加强利率渠道的作用，弱化贷款渠道对房价的影响；打击投机性购房行为时，应鼓励并支持刚性需求，帮助中低收入者解决住房问题。 改进税收政策。首先，改进税制结构，在保有环节增加税负。可以提高不动产的持有税负，促进不动产使用权的流动和市场交易，增加土地的有效供给，抑制
9、房屋的投机行为。其次，填补消费住房保有环节的税负空白。针对豪宅征税可减少高端住房的需求，从而抑制对房价的整体带动；针对有多套房的人群征税可抑制房屋投机行为。再次，完善计税依据。定期重估土地和房产价格，对其增值部分进行调节，增加不动产持有成本。最后，对于征收二手房所得税实行区别对待原则，对于为改善住房条件而出售自住房的行为可以少征或免征个人所得税。对投机性售房行为应征重税。 参考文献： 贾康，李婕 .房地产税改革总体框架研究 J.经济研究参考， 2014（ 49）：3-28. 赵华平，张所地 .矿业城市商品住宅价格影响因素研究 J.中国土地科学， 2014， 28（ 7） . 谢旦杏，林雄斌 .城市住房价格时空间特征及其影响因素研究 J.经济地理， 2014（ 4） . 邓宇，揭筱纹 .基于灰色系统的宁夏地区商品房价格影响因素的实证分析 J.宁夏大学学报（人文社会科学版）， 2009， 31（ 3）： 149-150. 王二虎，孙欣，韩劲松 .开封市大豆产量与气象因素的灰色关联度分析C.第 30 届中国气象学会年会， 2013. 乔黛 .房地产价格形成机制研究 中国房地产价格影响因素分析 D.北京：首都经济贸易大学， 2010.
