1、商品房买卖合同纠纷司法解释的若干思考 内容摘要：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释对解决我国当前商品房交易实践中出现的一些难点问题，如产权证和房屋交付使用时间、商品房的销售广告的法律效力、商品房认购书及定金、商品房欺诈的 “ 双倍赔偿 ” 等问题起到了填补房地产交易法律空白的作用，同时也存在一些可能引发新的争议的问题。探讨这些问题对正确地理解和适用该司法解释非常必要。 关键词：房屋交付 销售广告 定金 双倍赔偿 2003 年 5 月 7 日公布的最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解 释（以下简称解释）已于 2003 年 6 月 1 日起实
2、行。该解释解决了我国当前商品房交易实践中出现的一些难点问题，如产权证和房屋交付使用时间、商品房的销售广告的法律效力、商品房认购书及定金、商品房欺诈的 “ 双倍赔偿 ” 等问题，填补了房地产交易法律的某些空白，但仍然显仓促、不严谨，存在一些可能引发新的争议之处。 产权证和房屋交付使用时间问题 实践中常常遇到购房人在入住后很长一段时间内还拿不到房屋产权证，因而影响购房人行使房屋所有权的情况，这种情况极大地侵害了购房人的合法权益。解释第一次对出 卖人未及时办理房屋产权证的违约责任作出了具体规定，为以后的产权证纠纷官司提供了很好的解决依据。 按照解释第 18 条规定，由于出卖人（房地产开发企业）的原因
3、，购房人在一定期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。这里所谓 “ 一定期限 ” 包括三种情形：一是商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；二是商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起 90 日；三是商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起 90 日。解释第 19 条还规定，商品房买 卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第 33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。这些规定对于购房人尽快取得房屋产权证、有效维护
4、自己的合法权益有着十分重要的意义。 需要指出的是 ,解释第 18 条规定的出卖人的违约责任语焉不详，我们认为这里所谓 “ 出卖人的违约责任 ” ，应当理解为出卖人对买受人因不能及时拿到房屋产权证而影响行使房屋所有权所造成的间接损失的赔偿责任。但是，买受人因不能及时拿到房屋产 权证而影响行使房屋所有权所造成的间接损失，其数额在实践当中很难确定。考虑到此规定的目的不是为了使买受人获得赔偿而是督促出卖人及时办理产权证，所以买受人可以考虑和出卖人在房屋买卖合同中约定具体赔偿数额。按照解释第 19 条规定，产权证的发放时间在办理房屋所有权登记的期限届满后最多不能超过一年，一旦超过一年的最长期限，买受人就
5、可以选择解除合同并要求赔偿损失，这里的损失应当包括买受人的全部损失，既包括直接损失也包括可得的间接损失。 房屋交付使用时间直接关系到房屋的毁损和灭失风险的责任承担问题。解释第 11 条明确规定， “ 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 ” 所谓房屋的交付使用，就是房地产开发企业将已建成的房屋转移给买房户占有，其外在表现按照第 11 条规定是出卖人对买受人的书面交房通知，按照交易习惯还应当同时将房屋的钥匙交付给买房户。当然，商品房买卖合同的当事人可以对 “ 房屋交付使用 ” 的内容进行特别约定。这个条款的规定明确了一个问题：即房屋作为不动产，它的交付不一定要以拿到产权
6、证为标准。只要是发生了房屋转移占有、使用的事实，就可以认为是房屋已经交付。 商品房销售广告的法律效力 实践中，开发商在销售商品房时利用销售广告进行促销时，经常做一些夸大宣传和虚假承诺，以吸引购房人与之签订合同。但是开发商的承诺在签约时并未写入或者没有全部写入合同中。交付入住后购房人才发现不是那么一回事，与开发商交涉，开发商就以那些广告内容并未写在合同里为由拒绝承担责任，致使购房人无法主张权利。 此前，商品房的销售广告的法律效力问题一般通过合同法来解决，合同法第 15 条规定 “ 商业广告的内容符合要约规定的，视为要约 ” 。但是由于要约的认定需要严格的条件，所以实践中商品房销售广告多被认为 是
7、要约邀请，显然这对于购房人非常不利。解释确认了销售广告作为要约的具体条件和法律效力，比较好地解决了这个问题。解释第 3 条规定： “ 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。 ” 该规定将使一些房地产开发商利用虚假广告吸引客户、兜售商品房的行径将得到有效遏制。 需要指出的是 ,即使按照该条操作 ,认定销售广告就是要约和合同条款并不容易 ,需要同时符合两个条件 销售 广告内容既要是 “ 开发规划范围内 ”的，又要是对合同 “ 订立以及房屋价格的确定有重大影
8、响 ” 的。 按照第一个条件，销售广告中对开发规划范围以外的说明和允诺不能视为合同条款。但是目前很多房屋买卖纠纷，是来自于开发商对周边环境的承诺。一旦购房人因为此种广告宣传而签订购房合同，是不能够视为要约或者合同条款的。第二个条件就更难让广告内容视为合同条款。所谓 “ 对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的 ” ，这里非常容易出现理解的差异。有人觉得采光好的房屋对他订立合同有重大影响，或者觉得小区内的会所按时交付对房 屋价格有重大的影响等等。可这些到底能否获得法院的支持，还要看法官对各种 “ 影响 ” 是否 “ 重大 ” 的理解。法官怎么能知道业主到底看中了这个房子的哪些品质呢？
9、说到底，是法官的 “ 自由裁量权 ” 最终决定判决。 所以我们建议，购房人对商品房销售广告中有关开发规划范围以外的说明和允诺不要轻信，最好的办法是将特定的广告的内容写进合同。同时我们也忠告开发商，应当本着诚实信用原则对待销售广告。随着法制建设的不断完善和消费者维权意识的增强，以虚假广告欺诈消费者的行为已行不通，靠侥幸得利于一时，到头来定会因为惩罚性 “ 双倍 ” 赔偿 而 “ 赔了夫人又折兵 ” 商品房认购书及定金 解释第 4 条规定： “ 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；
10、因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 ” 解释第 4 条将 “ 认购、订购、预订等方式 ” 认定为合法，而在认购书中，直接体现双方利益的是定金。认购书中的定金，其目的是担保双方的诚信谈判义务，以达成正式的预售合同。但是，该条所谓 “ 如果 因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理 ” ，将使购房人的定金面临无法退回的风险。试想，钱已经在买房人手里，一旦合同未能签订，购房人将很难证明是买房人的原因导致“ 未能订立商品房买卖合同 ” 。众所周知，一个合同是否能够签署，绝大多数情况是买卖双方不能就合同的全部条款达成一致
11、意见，所以，一般情况下往往难以分清责任，自然也很难证明是谁的过错。 另外按照解释第 5 条规定，如果认购协议 “ 具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购 房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同 ” 。也就是说，购房人不一定非要签署正式的商品房买卖合同，随意签署的认购协议，有可能本身就是商品房买卖合同。我们认为，买房人千万不要随意签署认购协议，尤其是缴纳定金的有关条款，要尽量注明 “ 无条件退还 ” 的字样。最好要在律师或者专业人士的协助下，直接签署正式的商品房买卖合同。 商品房欺诈的 “ 双倍赔偿 ” 解释第 8 条规定： “ 具有下列情形之
12、一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出 卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 ” 解释第 9 条规定： “ 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已
13、经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出 卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 ”上述两条规定是依据合同法中有关合同无效的情形演变而来，并且规定了由于此种情形造成的损失可要求购房款一倍的赔偿，与消费者权益保护法第 49 条的规定有相似之处，用在商品房这种高额不动产上并全国适用应属首次，其意义不可低估。 首先，解释明确了商品房适用消法第 49 条。此前，商品房欺诈不适用消法第 49 条的 “1 1” 的 “ 双倍赔偿 ” ，解释第 8 条和第 9 条对此有所突破，肯定了商品房是商品，既然消法没有将商品房排斥在外，一旦发生欺诈就必须双倍赔偿。其次，解释显示了我 国司法界态度的转变，开始以超然
14、的状态，着眼于维护社会的公正。过去法官们担心双倍赔偿可能导致房地产业崩溃，所以在司法过程中法官没有做到超然的状态，而是把很多复杂的因素引入案件。而解释确立商品房双倍赔偿体现了我国司法界已经认识到法律价值正是恢复社会公平和社会正义，消费者得到双倍赔偿并非不当得利。即使房地产行业因为双倍赔偿亏空破产了，原因也不在于法律，法律的目的就是尽量减少欺诈行为。再次，解释树立了欺诈的标准应当尽量从主观和客观两个方面来界定的典范。我国当前界定商业领域的欺诈的标准仍然停留在主观上，解释 暗示了欺诈的标准应当尽量从主观和客观两个方面来界定。同时欺诈的性质应该是整体的，不是一个房子缺斤短两的问题。相应地，欺诈的法律
15、后果也应当根据欺诈的主客观情况综合评判，可以分几种情况：一是双倍赔偿，如果构成双倍赔偿的话，应该是实质性的、而且性质相当严重的欺诈，二是解除合同，三是开发商承担违约责任。 不过，我们同时认为，解释中第 8 条、第 9 条虽然规定了五种可以获得双倍赔偿的情形，但是真要证明买房人受到的伤害适用这五种情形并不容易。首先，其前提必须是 “ 导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的 ” （解释第 8 条）和 “ 导致合同无效或者被撤销、解除的 ”（解释第 9 条）。就是说，买房人如果能够取得房屋，就不再适用以上“ 双倍赔偿 ” 的条款。其次是 “ 故意隐瞒 ” （解释第 9 条）中的 “ 故意
16、”是非常难确定的。我们认为原则上可以规定，开发商自己明知、又未告知购房人的即应认为是 “ 故意隐瞒 ” 。此外，解释第 10 条确定了买房人在开发商与第三方恶意串通，将他所购买的房子另外卖给了第三方时，人民法院将支持他 “ 要房子 ” 的请求，可以判令开发商与第三方签署的合同无效，但却不能再要求 “ 双倍赔偿 ” 。 解释尽管对许多 商品房合同纠纷的解决具有相当大的价值，但是我们也应该看到仍有一些问题还需进一步明确，比如有关房屋质量问题。尽管解释第 13 条指出， “ 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持 ” 。但是何为房屋质量问题，严重影响正常居住使用又以何为标准并没有列明。如果没有一个明确的限定，一旦发生质量纠纷，争议在所难免。另外，对于开发商在履行合同过程中改变规划设计、恶意隐瞒规划情况、不能依约交付配套设施、绿化面积不足等违约责任该如何追究，还有待于作出更明确的规定。
