1、我国宅基地使用权法律保护的反思与完善 摘要：中国宅基地使用权主要是依靠土地管理法和物权法进行保护的，但并没有形成完整的法律体系，法律保护明显不足，造成与实际情况的差异较大。通过对中国农村宅基地使用权设立、流转、消灭以及监督制度的深入分析，建议应完善宅基地使用权的立法规定，规范宅基地使用权的初始取得，建立宅基地使用权的登记制度，促成宅基地使用权的自由流转，建立健全宅基地使用权的监管制度，以更好地维护和保障农民的宅基地权益。 关键词：宅基地使用权；法律保护；现状；完善 中图分类号： TU241.4； D922.32 文献标识码： 文章编号： 0439 114（ 12） 13 2879-04 农村宅
2、基地关系到广大农民的切身利益，也关系到国家的经济建设和社会的稳定发展。随着工业化、城市化、市场化进程的加快，现行的农村宅基地使用权制度与新的经济基础及社会现实发生了严重的背离，农村宅基地矛盾日益突出。如何做到既保证农民安居乐业，发挥农民宅基地和房屋的财产功能，维护农民的合法权益，又能节约利用宝贵的土地和房产资源，促进农村经济社会的可持续发展，成为中国农村宅基地制度改革创新的重要命题。通过对我国宅基地使用权内涵、历史发展及现状的分析，提 出完善我国宅基地使用权法律保护的建议，以期为更好地维护和保障农户的宅基地权益提供参考。 简历大全 我国宅基地使用权的内涵与发展 宅基地使用权的内涵界定 我国物权
3、法规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。因此，宅基地使用权应界定为农村集体经济组织成员在集体所有的土地上建造房屋及其他附属物而对该土地所享有的占有和使用的权利。 宅基地使用权是在维护土地集体所有制基础上，为农民建房便利而创建的一种用益物权。农村宅基地承载着保障 农民基本生活的特殊功能，在这种背景下，农村宅基地使用权体现出了身份性、无偿性、无期限性、流动性受限的特点。可见，现行的宅基地使用权是一种受限制的用益物权，基于其社会保障性的考量，现行制度并未将农村宅基地使用权作为纯粹的物权来安排。 宅基地使用权的发展进程 我国的宅基地使用权
4、是由集体土地使用权发展而来的。年土地改革完成以后，封建土地所有制转为农民土地所有制，虽然当时没有对农民住房问题作专门规定，但宅基地使用权仍被认为房屋所有人享有。随后农村推行初级农业合作化运动，于是又转为农民所有 、初级社集体经营的土地制度。年通过的关于社员宅基地问题规定第一次使用了宅基地使用权的概念，第一次明确规定了宅基地使用权可以转让，也从此确立了我国现行农村宅基地制度。接着在农村实行高级农业合作化和人民公社化，土地制度又转变为集体所有、集体经营制度。改革开放以来，农村经济快速发展，农民住房需求逐步增多，住房问题亟待解决，于是年国务院通过了关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知，规定了分配给社员
5、的宅基地是不允许出租、买卖和转让的，还规定了具体的审批办法。年颁布的土地管理法和 年颁布的土地管理法实施条例进一步完善了宅基地使用权的审批制度。年颁布的物权法专章对宅基地使用权进行了概括性的规定。目前我国关于宅基地使用权的法律规定和保护主要是在土地管理法和物权法中规定。 我国宅基地使用权法律保护的现状分析 我国宅基地使用权法律保护的具体规定 土地管理法的规定 我国土地管理法只是规定农村村民按户只能拥有一处宅基地，而且它的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，要求符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅 基地和村内空闲地。申请宅基地须经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。村民在
6、出卖、出租住房后，如果再申请宅基地的，不予批准。 物权法的规定 我国物权法有专门的一章规定了宅基地使用权，主要规定了宅基地使用权的概念、法律适用、消灭、处理、变更以及注销登记。虽然宅基地使用权以基本法的形式肯定下来，但是物权法的规定比较概括，对于宅基地使用权的法律保护更主要的还是依照土地管理法的规定来进行的。 部门规章和地方性法规的规定 年国土资源部颁布了关于加强农村 宅基地管理的意见，从严格土地管理角度对农村宅基地管理进行了具体规范，并规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用权证。年月中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定进一步提出了完
7、善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权的明确要求。国土资源部于年月下发了关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知，要求加强规划计划控制引导，合理确定村庄宅基地用地布局规模；严格标准和规范，完善宅基地管理制度；探索宅基 地管理的新机制，落实最严格的节约用地制度；加强监管，建立宅基地使用和管理新秩序。同时，各省、自治区、直辖市制定了相应的地方性法规、条例来规范宅基地的使用和管理。 思想汇报 我国宅基地使用权法律保护的特点评析 ）我国现行法律对宅基地使用权的规定较少、较分散。作为我国基本法的物权法对于宅基地使用权只是作概括性的规定，关于如何适用，只是规定了按照土地
8、管理法和国家有关规定。而土地管理法更是分散地规定了宅基地使用权的取得、转让、消灭和责任等，并且是和其他土地权利一起规定的，并没有将宅基地使 用权单独列出，更谈不上对农民的宅基地使用权的法律保护问题。 ）我国现行的法律对宅基地使用权的规定并没形成完整的体系。关于宅基地使用权的规定主要是在土地管理法和物权法中规定的，但是二者配合得并不完美。如果把物权法比作一部法律的总则，土地管理法比作一部法律的分则的话，那么它们之间的关联性并不强，也没有一部法律所具有的体系性。 开题报告 ）各地的法规条例对宅基地使用权的规定内容不统一，执行较差。一些地方虽然制定了相关的宅基地管理办法，但由于各地宅基地管理政策内容
9、不 统一，且有些不够规范，加上各地管理力度上的差异，使得实际运行中不能有效地落实和执行，宅基地管理的效果差异很大。同时，农村经济社会发展所带来的宅基地问题的新变化、新要求，现行法律法规又难于支持。现行宅基地法律法规己滞后于社会现实，必须予以完善。 我国宅基地使用权法律保护的制度反思 宅基地使用权的设立 宅基地使用权的设立取得 关于宅基地使用权的设立取得，物权法并没有明确的规定，只是授权土地管理法等法律和国家有关规定，而土地管理法只是规定农村村民享有申请宅基地使用 权的权利，一户只能申请一处宅基地，在出租、出卖后不得再申请宅基地，并且经过乡（镇）人民政府的审核和县级人民政府的批准才能取得。对于涉
10、及占用农地的，要办理建设用地审批手续。由此可见，我国宅基地使用权的设立取得采取行政许可方式。 根据土地管理法的规定，宅基地和自留地、自留山，都属于农民集体所有。宅基地的所有人不是占有人和使用人，而是集体经济组织。根据所有权的有关理论，所有人对自己所有的财产享有占有、使用、收益和处分的权利，所有人对所有物享有的是完全的支配权利，不应受任何人和组织的干涉。使用权可以根据所有权 的授权或转让取得，而宅基地使用权的设立取得要经过行政审批手续，这与所有权的有关理论不相符，并且否认了集体经济组织对宅基地的所有权。 作文 宅基地使用权的设立登记 我国物权法只规定了已登记的宅基地使用权转让或者消灭的，需要办理
11、变更登记或者注销登记。土地管理法明确了宅基地使用权的取得、变更、转让和消灭应依法登记。宅基地使用权既然是不动产物权，它的取得就要符合不动产物权取得的生效要件，否则就会违背不动产的相关理论。但是由于缺乏登记机关、登记内容和登记程序的具体规定，农村宅基地使用权的登记 工作严重滞后。农村宅基地使用权和房屋所有权在全国大部分农村地区没有登记。作为不动产物权，缺乏登记这个最根本的公示手段，其物权性质将难以彰显，也可以想象这会对流转带来怎样的混乱。同时，登记制度的不完善给将来的产权纠纷埋下隐患，也造成了司法和管理上的困难。 宅基地使用权的流转 由于宅基地使用权担负着一定的社会保障功能，现行的物权法、土地管
12、理法等法律法规对其流转并没有绝对禁止，而是对其流转范围和程序进行了严格的限制。宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房流转给本集体内符合宅 基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并流转。禁止城镇居民在农村购置宅基地。农户转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地。另外，继承作为流转的方式之一，宅基地使用权与房屋可以一同作为遗产由继承人继承，如果继承人并非本集体经济组织成员，而是其他集体经济组织成员或者是城镇居民的，如果不允许其继承的话，就会剥夺了合法继承人的继承权；如果允许其继承的话，就会使城镇居民享有宅基地使用权。这种专门解决农民居住问题的权利，于法于理都不符合现实的情况。 作文
13、 伴随着市场经济的发展及城市化进程的推进，宅基地使用权 的流转是我国城乡一体化发展和集约利用土地资源的必然要求，限制宅基地使用权的流转将会阻碍农村经济的发展，不适应社会发展的潮流。首先，严格限制宅基地使用权的转让范围损害了农民的利益。如果转让的主体只限制于本集体内部成员，而集体成员可以无偿申请获得宅基地使用权，这将导致大部分转让无法实现，也不利于发挥宅基地使用权的最大化价值，甚至可能出现宅基地闲置的现象。其次，严格限制宅基地的转让不利于城乡一体化的发展。近年来，我国统筹城乡发展的新机制正在形成，以破除城乡二元结构为重点的各项改革不断深化，城乡融合步伐加快。解除对 宅基地使用权流转的限制，既有利
14、于充分利用数量巨大的农村宅基地存量资源以缓解建设用地的供求矛盾，优化城乡土地资源配置，也能使广大农民凭借土地权利合理分享工业化、城市化带来的好处，促进城乡经济持续健康发展。 宅基地使用权的消灭 根据现行法律的规定，宅基地使用权消灭的事由主要有：为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用宅基地的；不按照批准的用途使用土地的；长期闲置宅基地的；宅基地面积超标的；房屋灭失的。此外，宅基地使用权也可能因土地的灭失、国家的征收、无人继承和权利人抛弃等消灭。综观这些规 定，有些不甚合理，有些缺乏操作性。如不能因违反用途限制而收回宅基地，也不能因宅基地长期闲置而一概收回，地上物的灭失不能成为宅基地使用权的
15、消灭原因。宅基地使用权灭失的，应根据实际情况对被占用的农户重新分配宅基地，并且对附着物进行合理的补偿。 宅基地使用权的监督 按照法律规定，宅基地的分配要经村民会议讨论、乡（镇）政府审核、县级人民政府批准。但在实践中，宅基地使用权的获得大多操纵在村、组干部手中。村、组干部不是严格贯彻法律规定，而是依据亲情和关系的疏密运作，以言代法、以权代法，出现了权力宅基地和人 情宅基地的现象，乡村干部利用土地牟取利益和欺压农民的现象屡见不鲜。这种管理上的空白，使乱占滥用土地建房的现象屡禁不止。加之大量的边远农村地区长期以来没有编制村镇规划，或者有村镇规划也执行不力。基层土地管理所的工作人员往往人手不够、执法手
16、段薄弱，对未批先建、少报多建、私自扩建、随意调换等难以做到及时发现、跟踪管理。在一些农村中更是存在隐形市场，对宅基地使用权随意地转让、出租和抵押，损害了农民的合法利益。如果不加大对宅基地使用权的监督管理，可能会造成村民矛盾的激化，不利于农村的稳定和发展。 完善我 国宅基地使用权法律保护的建议 完善宅基地使用权的立法规定 由于我国并未形成宅基地使用权法律保护的完整体系，对宅基地使用权的法律保护不足，农民的合法利益时常会受到非法的侵害，使得完善我国宅基地使用权的立法成为必要。考虑到物权法作为基本法的性质和颁布时间较短的实际，在物权法中修改完善宅基地使用权的规定不太现实。而土地管理法目前的修改主要是
17、依据年实施的国有土地上房屋征收与补偿条例 开题报告 对有关集体土地征收和补偿的规定进行修订。因此，应考虑由国务院制定一部完整的 、系统的农村宅基地管理法或农村宅基地管理条例的行政法规，详细规定宅基地使用权的概念、取得方式、内容、行使、流转、消灭、监督管理、法律责任等，以健全和规范宅基地的管理。 规范宅基地使用权的初始取得 我国宅基地使用权的初始取得是必须经过行政审批程序的，正如上述所讲，宅基地是属于集体经济组织所有的，这就违背所有权的法理。既然宅基地所有者是集体经济组织，就由集体经济组织来分配宅基地，但是又因为所分配的宅基地需要符合城镇的规划，所以应该向人民政府备案。希望获得宅基地使用权的村民
18、可以向村民委 员会申请，村民委员会召开村民大会集体讨论，经大多数人的同意，申请人就可以和村民委员会签订宅基地使用权合同，然后由申请人和村民委员会同时向登记部门申请登记，同时还要向乡级人民政府进行备案。因此，宅基地使用权的初始取得应由审批制改为备案制，进一步统一和规范宅基地使用权的初始取得。 建立宅基地使用权的登记制度 农村宅基地使用权是一种不动产物权，就应该采取不动产登记的公示方法，建立统一的登记管理制度。宅基地使用权在设立时应在不动产登记簿上进行登记，发放权利证书。登记簿上的申请人才是真正的权利人，这样就 能够明确产权的归属，减少不必要的纠纷。在宅基地使用权流转后，进行变更登记。在宅基地使用
19、权消灭后，进行注销登记，收回权利证书。据此，我国宅基地使用权的登记管理制度可以完全适用物权法关于不动产登记的办法来进行。 简历大全 促成宅基地使用权的自由流转 新农村建设政策的出台和土地作为稀缺性资源要求价值最大化的特性使得农村宅基地使用权自由流转成为可能。我国现行的法律并没有禁止农民处理其房屋，农民在处理房屋的同时也相应地处理了宅基地，可见宅基地使用权是随着房屋流转的。所以宅基地使用权的自由流转是不可改 变的趋势。 ）要明确宅基地使用权的流转条件。宅基地的所有权人是集体经济组织，使用权人是本集体经济组织成员，正是由于宅基地使用权人之间相互熟悉，相互了解，因此宅基地使用权在流转的同时要优先考虑
20、本集体经济组织的其他成员，保护本集体经济组织其他成员的合法利益。笔者认为村民在转让宅基地使用权时应先征询本集体经济组织其他成员的意见，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。 ）要明确宅基地使用权的流转范围。根据市场经济的要求和新农村建设政策的要求，宅基地使用权的流转不应只限于本集体经济组织成员，而应包括城镇 居民。第一，扩大宅基地使用权的流转范围能更好地实现宅基地使用权的价值，给村民带来更大的经济效益。第二，宅基地使用权流转后，宅基地所有权人并没有发生变化，仍是集体经济组织，只是使用人发生变化而已。只要不损害本集体经济组织其他成员的利益，宅基地使用权的流转范围应不受限制。在同等条件下，本
21、集体经济组织成员享有优先权利，这是为了便于农村的管理。 简历大全 ）要建立统一的宅基地使用权交易场所。宅基地流转市场在宅基地的供给主体和需求主体之间起媒介和桥梁作用。为了使宅基地使用权的流转更加自由、方便、快捷，建立一个安全 、统一、开放的宅基地使用权交易场所是必要的。在交易的过程中，交易场所能够更快地提供交易信息，交易人能从交易市场获得更大的利益。同时，积极培育宅基地使用权交易的中介服务组织，规范宅基地使用权的价值评估，最大限度地保护交易双方的利益。 健全宅基地使用权的监管制度 建立健全严格的宅基地使用权监管制度，对规范宅基地取得、化解宅基地纠纷、节约土地资源都具有重要意义。首先，要健全宅基
22、地审批程序。宅基地审批实行一站式服务，完善公开、公平、公正的宅基地审批制度，接受群众的监督，倾听群众合理的意见与建议。其次， 要加强对村干部的国土资源法制教育，强化村干部的宅基地管理第一责任人意识。对宅基地规划管理好的村、村干部给予适当的奖励，以提高村干部对宅基地规范运用和管理的积极性和主动性。最后，要建立国土、公安、司法等部门联合执法监察、办案体系。健全执法监督举报体系和举报奖励办法，鼓励村民互相监督 7。建立预防为主、事先防范与事后查处相结合的制度，经常性巡回检查，加大查处力度，使宅基地违法现象和问题得到及时解决。 简历大全 参考文献： 吕 翾 物权法视角下我国农村宅基地使用权制度改革浅论新西部（ 理论版），（）： 刘 俊中国土地法理论研究北京：法律出版社， . 韦 袆后农业税时代的农村土地法律问题研究以贵州省金沙县农地调查为例理论导刊，（）： 付 玥，梁丹辉建设新农村视角下宅基地使用权制度研究农业经济，（）： 解玉娟中国农村土地权利制度专题研究成都：西南财经大学出版社， 刘双良农村宅基地使用权的流转与退 出机制重庆社会科学，（）： 7 杨立宾农村宅基地管理问题的探讨中共福建省委党校学报，（）： 开题报告
