1、我国房地产税制中存在的问题及解决对策 摘要：随着我国市场经济的进一步发展，现行房地产税制已经不能很好地适应房地产业发展的需要，房地产税收体系以及一些主要税种的弊端也日益暴露出来。本文针对这些问题，进行了深刻的分析，并提出了解决的对策。 关键词：税收体系；计税依据；税率 我国现行的房地产税制基本上建立了以土地取得、房地产开发、流转、保有为征税环节的税收体系，在调节经济和组织财政收入等方面发挥了一定的积极作用。然而，随着我国市场经济的进一步发展，现行房地产税制已经不能很好地适应房地产业发展的需要，房地产税收体系以及一些主要税种的弊端也日益暴露出来。这些问题的存在使得税收对我国房地产市场的经济调控呈
2、现出低效率运行的非理想状态，即失灵。因此，房地产税制改革势在必行。 1 我国现行房地产税制中存在的问题 1.1 存在的问题 1.1.1 税收立法层次过低 我国房地产税收的立法层次过低，税收立法权几乎全部被行政机关垄断，这也是我国税制普遍的现象，而且税收立法大都不具体，在实施中出现诸多问题，使税法操作更加困难，影响了原税法的稳定性的严肃性。在我国税制体系中，经过全国人大立法程序正式通过、具有法律约束力的税法仅有中华人民共和国企业所得税法和中华人民共和国个人所得税法两部，其他税种的法律法规都是由国务院以实施条例或暂行条例的形式发布的，法律的权威性和约束力相对较差。 1.1.2 税制要素存在的问题
3、思想汇报 税制要素是每一个税种 的具体规定，税制要素规定的不合理，也会阻碍税收职能作手的发挥，税制要素存在的问题主要表现在： （ 1）课税范围狭窄。房产税、城镇土地使用税只对城市、县城、建制镇和工矿区的生产经营性房产、土地课税。经过 20 多年的改革发展和工业化的推进，农村居民的房产规模急剧扩张，质量攀升，同时生产经营性用房也大量出现。因此，征税范围把大量的农村排除在外，使房地产税收收入失去了一大块稳定的税源。另外，从国际房地产税收体系设置来看，大多数国家均对居民纳税人在国内外拥有的房地产征税，而我国对本国居民的海外房产的纳税问题，尚无 规定，从而使国家丧失了对纳税人这部分财产课税的权力。 (
4、2)计税依据不科学。我国现行的房产税的计税依据分为按房产计税价值征税的从价计征和按房产租金收入征税的从租计征。然而，房产的市场价值一般是随着时间的推移而不断上升的，作为房产税计征价值的房产原值与实际的市场价格之间的偏差逐渐变大，而房产税无法随着房产的增值而增加，因此不能有效的发挥调节财富分配差距的功能。 (3)税率设计不合理。在房地产的流转环节，现行土地增值税实行 30%，40%， 50%和 60%的四级超额累进税率，远远高于其他国家和地区。 土地增值税过高的税率可能导致以下问题：一方面提高了纳税人缴税的机会成本，造成逃税现象严重；另一方面增加了税收的征管成本，扭曲了决策者本来的调节意图。 1
5、.1.3 房地产税收的配套措施不够完善 目前，我国没有权威、统一的房地产价格评估机构，这种不健全的房地产评估制度，使得房地产交易只能以实际成交价格为依据。财产登记制度也不健全，尤其缺乏私有财产登记制度，致使征管资料信息来源不畅，有不少税种仅依照纳税人的纳税申报时所提交的数据进行征税，缺乏真实性，导致税源流失，严重影响了税收征管力度。 2 我国房地产税制改进措施 2.1 健全和完善房地产税法 首先，要提高立法层次，全国统一开征的房地产各税由全国人大及其常委会颁行。其次，应授权省、自治区、直辖市人大制定税法的实施细则，并赋予其开征地方发展所需新税种的立法权，省级人民政府依照职权可以调整房地产税率，
6、享有房地产税收减免及征收管理等权限，根据当在经济状况，因地制宜地自行决定房地产税种的开征、停征，选择本地区房地产各税税率和具体征管措施。 2.2 房地产税种及税制要素改革 2.2.1 适时开征遗产税 从各国 的税收实践来看，遗产对社会政治、经济发展有着较大的积极作用。遗产税的开征将弥补无偿转让房地产环节税收调节的缺位。遗产税的开征将有助个人所得税，调节财富分配，促进社会公平。从目前我国税收征管水平看，遗产税应采取总遗产制，即对死亡者遗留的全部遗产进行课税，不考虑遗产的分配方向，这样有利于税源监控，也有得于降低税收征管成本。 2.2.2 开征房地产消费税 房地产消费税的征税对象为购买高档住房、别
7、墅的消费者。开征此税的主要目的是调整消费结构，引导居民消费方向，引导房地产企业的开发投资方向，合理配 置房地产商品的品种构成。 2.2.3 开征物业税 合并房产税和城镇土地使用税，开征物业税。物业税是对土地、房屋等不动产在保有其评估价值征收的一种税。借鉴国际经验，在房地产保有环节征收统一的物业税是当前房地产保有阶段税制改革的方向。 2.2.4 将契税并入印花税 房地产产权签订的产权转移书或契约书，作为签订合同的行为，必须缴纳印花税和契税。而印花税和契税在这一行为中的统一性，使其统一起来更有利于税制的简化，更有利于管理。同时，将契税归入印花税中并不会影响购房者的经济行为。 2.2.5 取消土地增
8、值税，归为所得税 土地增值税属于直接税，由开发商直接负担，不能转嫁。随着房地产市场逐步规范，房地产用地均进入市场竞价，大部分土地增值已为政府所有。因此，在现今用地形势下，继续向房地产开发商征收土地增值税已失去意义。土地增值税不仅没有起到调控房地产市场的政策目的，相反为提高房价，增加购房人经济负担提供了可能，土地增值税宏观调控的意义尽失。 2.3 进一步完善有关房地产税收的配套制度 是完善房地产价格评估制度，建立房地产评估机构。二是强化房地产产权登记制度。三是 加强房地产税收的征管措施。 参考文献： 刘佐 .中国房地产税收【 M】 .北京：中国财政经济出版社， 2006. 陈多长 .房地产税收论【 M】 .北京：中国市场出版社， 2005. 简历大全
