1、房地产价格波动影响因素文献综述 近年来，房地产投资过热，房价的快速上涨已经影响到人们生活水平的提高和国家金融的安全。房价上涨过快不仅关系到一个城市的发展和金融的安全，更关系到普通老百姓的生活成本。为了抑制房价的过快上涨，进一步规范房地产市场，以确保房地产快速且健康地发展，国家自 2003 年以来出台大量的政策对房地产市场进行调控，事实表明，国家一刀切的宏观调控所取得的效果并不理想。由于房地产自身开发的周期性、房地产产品的不可移动性和房地产产品消费的地域性，使得房地产业的发展具有明显的地区特征。故单个城市对房价调控则力不从心。以此为背景，我 们尝试对该领域内主要贡献者的观点进行归纳，并梳理其理论
2、逻辑，力求从另一个侧面去理解房价上涨，进而理解我国房价上涨的实质。本文期望能为人们进一步寻求上述问题的答案提供一些有益的视角。 一、国外的相关研究 房地产价格是指房地产市场上供需双方所形成的价格。房地产作为一种特殊商品，产品周期长、供应缺乏弹性、涉及的产业链长，同时对金融的依赖性高、受政策的影响大，因此房地产价格的波动就受到了各种因素的影响。 国外的房地产市场化进程进行的比较早，同时市场化程度也比较高。房价问题的重要性和房地 产价格的敏感性吸引了大量学者和公众的广泛关注，从国外研究文献来看，对房地产价格影响因素的研究主要集中在以下两个方面： 1、形成均衡价格的动力因素； 2、供需因素对房地产价
3、格影响的实证分析。 （一）需求因素对房地产价格波动的影响。早期的研究主要认为，房地产价格的波动影响因素有两大方面：一是经济水平的提高；二是城市人口的增长。 Downs、 Nellis 和 Longbottom、 Bartick 的相关研究都表明，房地产价格的波动是由于市场的基本差别造成的，如某些地方可能存在快速的经济增长或者正经历着人口的快速增长 。同样， Stuart A. Gabriel 运用经济学理论对近几十年来加利福尼亚州住宅价格变化进行实证研究，结果表明主要因素是经历着巨大的人口迁移。同样，在人口平稳增长条件下，家庭规模的变化也会对市场交易量产生明显的影响。 随着经济学家们对消费理论
4、的深入研究，收入被很有意义地划分为暂时收入和长期收入， Geoffrcy Meen 通过对英国、美国住宅价格的时间序列分析发现，无论是暂时性收入还是长久性收入，对房价的弹性都很大，尤其是在美国对于供给弹性欠佳的市场上，长期收入的弹性更高。 房地产具有 消费品和投资品的双重特性，因此消费者的消费理念和投资者的预期对房价也产生相当大的影响。 （二）供给因素对房地产价格波动的影响。作为供给成本之一的土地价格，对房价的影响一直是房地产价格波动的研究热点。一方面土地作为房地产产品成本的重要组成部分，直接影响着房价；另一方面土地的稀缺性和固定性导致房地产产品的不完全竞争性，从而影响着房价。 Peng 和W
5、heaton 利用香港 1965 1990 年的数据对土地供给约束的溢出效应进行了计量经济分析，实证结果显示，土地供给变化对地价、住宅价格和住宅供给都有较大影响。他 们认为，土地的供给不足使住宅供给总量下降，再加上消费者预期未来土地更加稀缺和住宅租金上涨，最终导致了土地价格和住宅价格同时上涨。 Abraham 和 Hendershott 也建立了一个考虑滞后过程在内的住宅价格变化模型，模型揭示了住宅价格上涨与住宅建设成本、就业率和收入直接相关，分析结果还显示住宅价格上涨幅度和利率上升呈负相关。 二、国内的相关研究 我国房地产市场相对国外来说，虽然起步比较晚，但是伴随着我国经济的发展呈现良好的发
6、展态势，发展形势比较复杂。国内学术界围绕房地产价格波动，除了借鉴相 应的价格模型针对供给和需求因素对房地产价格波动的影响进行实证研究之外，更多结合近年来中央针对房地产进行宏观调控政策效应进行研究评述。 （一）需求因素对房地产价格波动的影响。在房地产价格决定因素方面，国内学者的争议较少，普遍认为房地产短期内缺乏弹性，所以市场需求是决定住房价格的主要因素。但是研究的对象不同，各因素对房价的影响程度也不一样。 如金晓斌等采用系统动力学方法，建立城市住宅产业发展系统动力学模型，并以南京为例进行实证研究，针对目前房价上升过快的现实，认为主要由四个方面的原因引起： 1、城市大规模的拆迁需求迫切； 2、城市
7、居民改善住房的需求量大； 3、外来人口的购房需求上升； 4、土地出让价格大幅上升。建设部课题组分析得出，我国房价上涨的直接原因是地价上涨以及房地产供给结构的变动，更深层次原因是消费者的预期改变。李春吉、孟晓宏的实证分析认为，人均可支配收入、投资成本和预期是房价上升的重要原因。袁志刚通过对上海房价的研究认为，城市竞争力在推动住宅市场繁荣上发挥了主要作用。 上海市房产经济学会研究表明，房地产作为一种投资品，投资需求和投机需求的大量存在极易造成房产需求的大幅波动，导致蛛网 模型不收敛，呈现正反馈式的发散特征，并随着时间的推移造成更大幅度的波动，引起供求关系越发不稳定。 （二）供给因素对房地产价格的影
8、响。土地价格和房地产价格的关系一直是争议的焦点，很多学者认为土地出让方式的改变虽然推动地价的上涨，但那只是市场低价的释放，地价并非影响房价的决定因素。高晓慧从单个开发商的微观角度探讨了地价和房价的基本关系，认为房价造成了地价的上涨。高波、毛丰付通过对全国的数据进行研究，发现在短期内，房价与地价相互影响，而在长期，房价走势决定地价走势。赵克诚、刘卫东认为，随着土地级别的下降 ，地价对房价的影响程度逐步降低。 （三）金融对房地产价格波动的影响。房地产的特征之一就是价值量大，这一特性决定了房地产的开发和销售都离不开金融信贷的支持。柴强认为，利率上升对房价有着很大的影响。从成本的角度来看，利率上升会增
9、加房地产开发的投资利息，从而使房价上涨；从需求的角度来看，由于现在购买住房普遍采用按揭付款，利率上升减少房地产有效需求，从而房价下降。同样，王家庭、张换兆通过回顾近年来的利率调整变动状况，分析利率变动对房地产供给市场、需求市场以及土地市场的影响，得出利率的变动对房价的调控有明显 的效果。除利率因素之外，周京奎认为，住宅价格的上涨与宽松的货币政策有紧密的联系，住宅价格极大地偏离了长期均衡值，市场出现非理性繁荣。段忠东对我国房地产价格和银行信贷之间的因果关系进行研究，结果表明两者互为因果关系。 （四）宏观调控对房价的调控研究。近几年，国内学者对于房地产调控的研究比较多。肖元真、江德钧等介绍了日本、
10、美国、俄罗斯和新加坡等国的房地产发展和政府对房价上涨采取的相关调控政策，为我国房地产调控提供了一些参考和借鉴。 廖俊平认为，宏观调控应当走出不断出台新政策、新规定的误区，而 把重点放到政策的落实和执行上，加强对现有政策实施情况的监督管理，行政手段应该主要用来规范和引导市场健康发展，而不应成为价格调控的依靠力量。梁云芳、高铁梅分析了造成各地区房价波动差异的原因，研究认为，房地产调控政策效应存在明显的区域差异。 三、总结与展望 国外对于住房价格影响因素的研究要早于我国，并且很重视定量研究和实例研究，这些为国内研究提供了很好的借鉴。近年来，国内对于住房价格影响因素的研究也比较多，随着经济计量分析方法
11、的广泛应用，定量的研究逐渐增多。在取得成果的同时还存在一些不足，而 这些不足也将是以后研究的方向。 （一）对于住房价格影响因素的研究多是侧重某一方面，全面系统的研究很少，没有重视房地产市场的发育阶段性和区域性，很少有研究注意住房价格的区域差异。 （二）关于市场调控，国内学者的探讨很多，但现在的研究多是探讨在目前住房制度下的调控行为，没有对现行住房制度进行分析，也就是认为现行住房制度是合理的。这些调控措施只能暂时缓解目前高的房价，而不能从根本上解决住房市场中的供需矛盾。 （三）随着我国住房保障体系的逐步建立，保障房的大量建设，一方面将减少城市商品 房的土地供应，提高商品房的成本；另一方面随着住房保障的覆盖面扩大，是否会减少商品房的有效需求？保障房的较低价格对以后居民的住房消费观念会产生什么影响？这些现实问题的研究有助于深入考究房价波动。
