1、浅析市场经济条件下地方政府在房地产市场中的作用 在我国当前的房地产市场中，中央政府授予地方政府一定的经营管理和社会管理职能，地方政府的行为对房地产市场产生了重要的影响。政府政策性行为和城市规划行为都对房地产市场带来了积极的效应。政府政策性行为有效地抑制了高房价和投资过热现象，使房价进入相对平稳的状态，而政府的城市规划行为对房产性质、房产价格和房产空间结构均产生影响。因此，必须增强地方政府政策的执行力和有效性，同时合理制定城市规划，提高城市用地的经济效益，从而实现房地产市场健康、持续、稳定的发展。 市场经济的原则是能交给市场做的尽可能交给市场 ，房企完全可以有效地从事经济活动，市场调节可以实现供
2、求平衡。因此，在商品房市场里，政府参与的越少，市场越健康越活跃。 一、地方政府角色的现实背景 随着社会的发展，人口的流动性增加，我国政治经济环境发生了巨大的变化，地方政府的地域性主导力凸显出来，以地区为中心的治理作用正在日益的显现出来。 一是地方政府的权限正在日益的扩大。随着社会的发展，公共事务越来越繁多，以中央集权方式的政府管理方式已经不能适应这种变化，改革以后地方政府获得了大量的财权、人事权、自主管理权。这些权力的扩大给地方政府 带来了一系列的变化。过去地方和中央之间的关系是单向命令式的，地方政府遵循着被动执行政策，消极服从命令，不能独立思考，不能独立行事，出了问题不负责任的行为模式。因此
3、对地方政府的评价标准就是对中央政策落实的好坏，是否紧跟中央走就成了评判地方政府的标尺。而改革开放以后，经济利益取代传统的控制手段，一个地区经济发展的好坏便成了衡量地方政府的当然标准。于是地方政府就需要动员一切资源发挥自身积极性和主动性为本地区及其居民争取最大的福利。 二是地方政府有了一定的推行新的制度的权力。我国区域广泛，各个地区的情况千差 万别，中央政府无法对地方做出统一的规划，权力下放后，使得各个地区可以根据自己各自不同的情况选择最利于自己发展的方式，发展路径等，同时地方政府为了进一步巩固自己的合法性，也会越来越重视本地竞争力的提升，在这种内在需求的激励下，地方政府的创新能力得到了极大的提
4、高。 三是地方政府的行政能力的提高。由于有了自主的权限，地方政府在追求地方利益最大化的过程中，必然要注重自身行政能力的提高，只有有效率的政府才能更好管理公共事务，才具有竞争力。地方政府的政绩取决于其实际工作所带来的结果，其结果的评价模式也是提高地方 政府行政能力的重要原因。相应的地方政府的能力包括资源的动员与整合能力、管理能力、应变素质等也在逐步提高，这为地方政府治理奠定了能力基础。 二、房地产市场中地方政府寻租行为分析 现实生活中尽管地方政策的行为目标具有多样性，但主要可以归纳为两个方面：政治目标与经济目标。经济政治目标的实现均与地方经济发展密切相关，推动地方经济特别是支柱产业快速发展是地方
5、政府行为的集中体现。 房地产开发中地方政府行为的诱导机制起源于公共利益，公共性是政府的第一属性，但政府并不总是为公共利益的实现而存在，每一 位政府官员不论其为了公共利益还是自身利益，都会主动地而不是被动地干预房地产市场的发展，其行为的诱导机制表现为： 1.地方政府官员的责任意识； 2.地方政府的赶超愿望； 3.地方政府的寻租活动。 寻租，即对经济利益的追求，指通过一些非生产性的行为对利益的寻求。寻租有三个层次，一是对政府活动所产生的额外收益的寻租；二是对政府肥缺的寻租；三是对政府活动所获得的公共收入的寻租。在完全自由竞争的市场条件下，市场将达到均衡，从而使得各生产要素的机会成本相同，因而经济租
6、金是不可能长期存在的。而利用行政和法律手段来维护既 得经济利益或对其再分配，就可得到一种经济租金。 寻租现象在土地使用权的协议出让中表现十分明显。 在第一层次中，各类房地产开发企业发现如果某一块地能以协议出让价拿到手，要比公开拍卖便宜得多，就可以倒手赚一大笔钱。但为得到这一地块就必须给主管批租土地的官员以好处费，并且要高于其它竞争对手才能保证拿到土地。可以想像，协议出让价格越低，竞争者越多，主管官员的寻租收入也就越多。 在第二层次中，主管批租的职位会得好处费的信息，可能会被各类官员洞悉，他们会意识到这里有租可寻。于是在此职位上的官员会 毫不犹豫将自己寻找来的租拿出一部分分给主管其任免的官员，以
7、保证以后可以继续寻租；而其它官员也会贿赂人事主管官员，以谋取这一肥缺。 在第三层次中，当政府出让土地的收入成为地方财政的重要财源后，各个政府部门都力争将征收权抓到自己手中。现实中，土地规划部门抓征收权，财政部门提出要归口管理，税务部门又提出土地增值税，工商部门收管理费，等等。地租收入就是这样被各级各类机关分配了，而真正体现在财政上的必然是其中极小的部分。 建立在市场经济基础上的现代社会，都倾向于强化个体的主体性，个体更加重视自我利益的 实现状况，并在追求个人利益最大化的基础上追求社会的稳定和谐。在此宏观背景下，地方政府的官员势必会把个人利益的实现作为最直接的动力，导致以权谋私现象的出现。当前，
8、中央政府设计系列的考核指标并据此决定地方官员的升迁，但由于信息的不对称，存在较高的监督成本。地方政府在房地产发展过程中普遍存在较高的寻租边际收益，寻租活动最初是从争取地方或个人利益开始的，为了获得政府的特殊支持、保护而实现自身的利益， 寻租者不惜采取一切手段去疏通获取行政权力或行政保护的关节。在此过程中每一个政府层级都可借助于房地产的快速发展，通过行 政权力来追求自身经济利益的非生产性行为，为权力市场化提供了滋生的温床。另外，房地产是具有新闻与政绩价值的产业，地方政府可以通过房地产的开发迅速扩大知名度，显示政绩，这将有利于政府官员自身的升迁。因此，推动当地房地产市场的快速成长成为地方政府的必然
9、选择。 当前地方政府和房企之间的关系，只能用混乱、无序来形容。其中最大的错误在于政府和房企一样从事各种房地产活动。都说房地产是暴利行业，如果仔细测算一下，在每一元的成本中，政府拿到手的丝毫不比开发商的少。 由于在开发土地和项目审批权上的天然垄断 ，政府可以寡此薄彼，为求生存的房企只能通过贿赂、黑幕交易的方式取得土地和开发权，权钱交易空前繁荣，房产腐败层出不穷；而地方政府又过分限制土地供应，导致土地成本快速上升，面粉价格高于馒头导致房价迅速暴涨。以上行为都是政府不该为的行为。 三、对房地产市场中地方政府的几点建议 （一）改革政府对建筑市场的监管模式，减少经济寻租行为。由前面得到的结论，政府干涉力
10、度的增加使得开发商的守规成本加大，同时开发商守规成本加大带来的违规道德风险又要求政府加大监督力度。所以，目前房地产行业诸多问题，很多与政府相关 部门执政监管能力不足相互联系的。从分析可看出需要做好监督工作，形成完善的监督管理体系，借鉴发达国家和地区的做法，政府建设主管部门主要职能是制订严格的、具有可操作性的法规；维护市场秩序，保证公平竞争；监督房地产开发商、施工单位和中介机构依法从事房地产建筑活动。通过这种途径，可以规范房地产市场运行状况，将政府行为限定在合理范围内，从而提高了透明度，能够减少房产开发过程中的寻租活动，发挥市场作用。 （二）明确地方政府的根本职能是管理和服务。房地产业的运行有其
11、内在的规律，政府的职能是管理和服务，是从决策上引 导市场沿着科学、规范、健康而又有序的轨道发展，可是近几年来各地政府却充当了经营房地产市场的主角，大力拍卖土地并不断扩大开发规模，使其严重背离了市场的承受能力及老百姓的购买能力。 （三）推进经济适用房和廉租房建设，平抑房价。经济适用房使用的土地为政府划拨用地，开发成本中少了土地出让金一项，再加上政府限制了开发利润率，经济适用房的售价就远低于市场上的商品房。政府可以通过经济适用房和廉租房的供给，平抑市场上的房价。而住房保障制度的完善，使人们预期在不同的收入状况都能拥有适当的住房，不用担心因为无法追赶上飞 速上涨的房价而失去住房的权利，从而减弱房地产
12、价格上涨带来的追涨羊群效应。 而且需制定严格措施，合理分配到真正需要者手里，而不是被那些有权有势、开奔驰宝马的官员率先占有。 在市场经济中房企是经济活动的主体，他们有权以利润最大化为目标来调用自身的资源。企业内有追求利润的动力，外有市场竞争压力，就会自动使用自己的资源，尽可能提高生产效率。企业会及时捕捉市场信息，适应市场需求进行生产，并按价格变动及时调整生产，这就满足大众对房屋的实际需求。 但是房地产企业又不是万能的，归根结底是惟利是图的商人，有很 多事情企业是不愿意做，也不可能做到。开发商只愿意给富人盖房子，毕竟富人才能买得起商品房，才能给企业带来利润。让开发商突然善心去给穷人盖房子，是白日做梦。买不起房的大众，就需要政府向他们提供具有公共产品属性的保障性住房来解决，让他们居者有其屋。市场的归市场，保障的归政府，这才是市场经济体系下房地产的最理想发展模式。
