1、浅析房地产行业的纳税筹划 摘要 :文章根据房地产开发的现状 ,叙述房地产企业纳税筹划的必要性 ,通过实际案例来论述房地产企业如何合法地进行内部纳税筹划 ,强调树立合法纳税筹划的意识。 关键词 :房地产企业 ;纳税筹划 ;企业财务 从 2002 年起 ,房地产企业就被国家税务总局以及其领导下的全国国税、地税系统列为专项稽查的重点行业 ,覆盖面是百分之百。最近一年的时间内 ,政府对房地产市场的管理措施不断出台 ,行业管理和政策逐步地在趋于规范和严格 ,对于房地产的税收也正在逐步地加强管理 ,提出了一系列的税收征管措施 ,多年的房地产税务稽查工作 ,使税务部门积累了一套稽查房地产企业的经验和方法 ,
2、检查的水平也全面提高了 ,可以说目前房地产企业面临的税务风险是空前的。 一、房地产企业纳税筹划工作的现状 房地产企业所有的纳税工作归纳为两大 工作 ,第一类是纳税遵从工作 ,所谓的纳税遵从就是指房地产企业各种经济交易事项已经完成后的纳税申报 ,以及与之相关的一系列的工作。它的特点是各种经济交易事项已经完成。第二类工作是纳税筹划。纳税筹划就是指企业各种经济交易事项没有完成 ,或者尚未发生的纳税准备工作。它的特点是企业的各种经济事项还没有完成 ,完全可以在事先加以调整 ,事先加以筹划 ,事先重新计划安排 ,目的是尽可能地规避税收风险 ,尽可能地降低企业的税收负担。总体来讲 ,一个房地产企业要做的税
3、收工作实际上就是包括这两个方面 ,二者表现为内容不同 ,但是又有着千丝万缕的联 系。 二、房地产企业做好纳税筹划工作的必要性 当前房地产企业税收负担普遍偏重 ,是企业要开展纳税筹划的一个主要的原因。税收负担偏重既跟我们不合理的房地产税制有关 ,也跟中国整体税收制度安排有关 ,这是税制因素 ,为房地产企业开展纳税筹划提供了必要性的原因。 传统的落后的纳税模式是来自于纳税人纳税意志 ,要引进新的观念和纳税筹划的模式也是由纳税人自身决定的。 房地产企业面临新一轮的税务稽查的危机 ,是因为税务系统征管建设方面的原因 ,主管部门在加强征管 ,逃税、偷税已存在高风险。 企业规范发展的要求 ,这是来自于企业
4、长远建设的原因。 筹划不是空中楼阁 ,由于大量税收优惠政策的存在和特定税制要素内容的存在 ,为企业开展纳税筹划创造了可行性条件。 三、房地产企业纳税筹划工作的案例分析 纳税筹划是纳税人为达到减轻税收负担和实现税收零风险的目的 ,而在税法允许的范围内 ,通过经营、投资、理财、组织、交易等各项经济活动进行事先安排的过程。很显然 ,纳税筹划是企业为降低企业税收成本采取的一种经济人行为 ,企业就像降低生产成本和开发成本一样 ,去降低税收成本 ,这是一个新的概念 ,新的一种理念。与逃税或者其他非法手段之间有着明显的区别 :从目的上来讲 ,纳税筹划不但为了减轻税负 ,还要追求零风险 ;从手段上来看 ,纳税
5、筹划主要侧重于事先调整 ,而不是事后补救。 纳税筹划是完全侧重于事先的调整 ,比如现在有一家房地产公司 A,投资2000 万元到房地产公司 B,占 B 公司股份比例为 50%,B 公司是新成立的房地产开发公司 ,两年后 B 公司获得税后利润 3000 万元 ,现有一个公司 C,愿意收购 B 公司 ,C 公司和 A 公司协商如下 ,C 公司收购 B 公司肯定要把 B 公司股份都要买下 ,每个股东都要谈 ,他现在跟 A公司协商的方案 ,有以下两种 :第一种是 C公司可以一次性出资 3500万元购买 A公司在 B公司的股份。第二种是 A公司也可以先分回 B 公司的利润 1500 万 ,然后再按股本价
6、 2000 万转让给 C公司 ,请问 A 公司领导应该选择哪种成交方式 ?其实作为 A 公司来讲 ,无论是先分 1500 万还是再转 2000 万 ,也是拿回 3500 万 ,如果一次性转让也是拿回3500,但是哪一种拿回的方式更好 ,税交得更少 ?当然是第二种方案好。因为股权销售、股权转让要交营业税。所以这是非常重要的 ,在这个问题当中当然要选择先分利润后转让的方式 ,因为只有先分利润 ,才可以确保分回的利润不 征收营业税和所得税 ,也就是说先分的话一分钱都不用交 ,如果是一次性转让的话 ,A公司投了 2000万 ,卖股权卖了 3500,说明 A公司股权转让差价收益是 1500 万元 ,33
7、%的所得税 ,就要交 495 万 ,但是如果采取先分后转的方式有什么好处 ?因为这个房地产公司 B 已经交过 33%的所得税 ,A 作为法人所得税回来也是 33%,税法规定已经交过税了的不再重复征税 ,除非有税率差 ,就是公司 B是 15%的税率 ,公司 A是 33%,回来补交 18%;B是 18%的税 ,A是 33%,回来补 15%;如果 B 是 33%,A也是 33%,回来就不再补税了。因此 ,先分 利润实际上比直接转让要节省税收。 纳税筹划清楚地告诉我们 ,在股权转让的时候 ,就要开始筹划了 ,哪一股权转让的方式更好 ,为什么 ?所以纳税筹划就要求把原来股权转让合同分成两个合同 ,分成两
8、个文件 ,一个是股东决议 ,分配利润的文件 ,再一个就是股权转让协议 ,从专业角度来看 ,就是把企业的股权投资收益所得和股权转让差价所得 ,准确地区别开来。纳税筹划的要求是尽量地把股权投资转让差价所得转化为股权投资收益所得 ,也就是要求我们一定要采取 “ 先分后转 ” 的方式 ,这 4 个字是高度凝结了对税法的理解与分析。 公司哪些税 是该交的 ,哪些税是不该交的 ,税法又是怎么具体规定的 ,划分该与不该的界限在哪里 ?实际上公司的纳税筹划就是要寻找该与不该的界限 ,找到这个界限以后尽量规避。如果条件不成熟的 ,要创造成熟的条件划到不成熟的条件里面去 ,这是纳税筹划的整体要求。 四、房地产企业
9、纳税筹划意识的培养 由纳税筹划的概念可以延伸出两个重要的概念 ,企业税收负担率和企业税务风险。企业税收负担率等于企业当期应纳税额的总和除以企业当期实现的销售收入乘以百分之百。这个指标能够从整体上反映一个企业的税收负担状况。经过有关专家测算 ,中国房 地产企业的税收负担 ,平均在 10%左右 ,低于 10%和高于 10%都说明企业在纳税当中存在一定的问题。影响企业税负率变化的主要因素 ,是企业的利润率决定企业税负率 ,一般情况下随着利润率的上升 ,税负率同样上升 ;随着利润率的下降 ,税负率也跟着下降 ,两者呈现同方向变化的关系。当然 ,分析税务筹划 ,一定是在既定利润率前提下来进行的 ,否则就
10、失去基础了。 公司纳税筹划是为了减轻税负 ,其最终目的是要实现企业税收零风险。企业税收零风险是指纳税人正确理解和执行国家税收政策法规 ,而不存在多交少交税款的行为 ,这是一种理想的状态。 税务风险的产生可能来自于两种情况 ,一种就是因为政策法规掌握不清楚 ,而导致少交税款被税务部门处罚的可能性。另一种是因为对国家政策法规掌握也是不清楚导致多交税 ,给公司效益造成的流失的可能性。企业多多少少会出现少交税带来处罚的可能性 ,也有可能因为多交税而被效益流失。我们可以考虑建立一个防范企业多交税款的机制 ,这种机制可以通过专业机构的检查 ,也可以通过建立专业部门检查。有的单位 ,还专门设立了税务部、税务
11、总监或税务经理这类部门和岗位 ,主要是负责解决税收方面的计划和规划 ,特别是纳税筹划方案的制定和执行 ,专门设立了税务部 、专职的税务经理岗位 ,使纳税人员从大量的会计核算当中出抽出时间来进行专门的税务方面的核算 ,以实现有效降低企业的税务风险。 我们的纳税筹划工作 ,任重而道远 !为了实现减轻税负 ,降低税收负担和税收零风险的目的 ,我们还需要做很多的工作 !还需要继续总结和提高 ! 参考文献 : 1、严锡忠 .房地产租赁经营中的纳税筹划 M.机械工业出版社 ,2005. 2、贾从飞 .会计巧妙处理 ,效果截然不同 M.机械工业出版社 ,2005. 3、翟继光 .房地产业如何进行纳税筹划 J.中国房 地产 ,2005(4). 4、赵连志 .纳税筹划操作实务 M.中国税务出版社 ,2001. 5、张中秀 .合法节税 M.中国人民大学出版社 ,2001. (作者单位 :湖南对外经济贸易职业学院。作者为主任、会计师 )
