1、浅析房地产项目的经济评价 摘要：项目拓展对于房地产公司的发展至关重要，评价项目的纬度也很多，经济评价是常用且直观的一种方法，包括投资测算、收入测算和经济分析。本文主要针对住宅项目经济分析中涉及的一些实际问题进行阐述。通过分析我们发现经济评价是一个综合性的工作，它需要对项目有较清晰的市场定位，需要公司内各部门相互配合，这样才能保证项目评价更有效。关键词：房地产 投资 经济评价 0 引言 项目拓展对于房地产公司的发展至关重要。拿到一个好的地块，往往意味着项目开发成功了一半。那么如何评价一个新的项目？哪些项目该拿？这就需要进行多方位的考虑。 首先，应考虑企业战略。项目选择要服从区域发展规划、遵循产品
2、战略、结合项目所在地的政治资源，并与企业内部资源相匹配。其次，要关注企业的资金筹备能力。房地产属于资本密集型行业，资金的筹集能力、资本结构规划都会影响到项目的选择。再次，还要充分考虑项目的外部条件。如拆迁情况、周围环境情况和规划现状。 评价项目时，还有一个重要且直观的方法 经济 评价。它包括投资测算、收入测算和评价分析。本篇文章重点是分析住宅项目经济评价中所涉及的一些实际问题。 1 投资测算 投资测算方法虽有差别，但主要包括以下几个内容：土地成本及契税、前期费用、建安费用、配套设施费用、管理费用、销售费用、财务费用等。 1.1 前期费用 测算时要关注一些重要费用的计取方法和项目所在地对前期费用
3、收取的政策法规。 比如工程设计费，普通住宅的设计费只需几十元 /平方米；但是如果项目定位高端，则可能请大师设计，以致多方案比较，费用可能上千万。再如三通一平费，不同的项目差别很大。位于城郊接合部 的项目，临时水电与正式水电的费用较高，周期也长，企业为了加快项目进度，花几千万是常事。另外，现场还应详细踏勘，如果存在需迁移的杆线，这种费用也要考虑进去。 前期费用缴纳也是工作重点，一方面要查阅相关的地方政策法规，对人防费和基础设施配套费等据实核算，另一方面还要考虑政策优惠时的费用减免。 1.2 建安费用 测算时首先要确定建筑形式，多层、小高层还是高层住宅；其次需确定装修标准，毛坯、简装还是精装修；最
4、后，再按照经验值进行测算。 经验值可以查阅项目所在地工程造价信息网的信息进行调整。比如北京造价网上就有造价实 例的信息， 08 年 6 月，四环外、 5层、 2.8米层高的混合住宅项目单方造价为 815元 /平方米，案例中还规定了建筑工程、装饰工程和安装工程的形式，测算人员可以据实调整。对于分期开发、建设周期较长的项目，需要考虑主材价格变动的影响；对于特殊地质条件，地基处理费用也应考虑。 1.3 配套设施费 项目所处的环境不同，配建或代建项目的要求也不一样，具体要根据规划要点的具体要求或同类项目的配建情况进行测算。 例如某一建筑面积为 50万平米的住宅项目，规划要点中就明确规定需设置一处社区中
5、心，建筑面积5000-8000 平方米，功 能包括社区管理、卫生、邮政、储蓄、文体活动、商业服务、餐饮休闲和室外活动等，还应配建 24 班小学一所， 12 班幼儿园一所。 1.4 财务费用 财务费用的测算比较复杂，重点是在计息基数、计息利率和融资费用上。 按规定，项目开发要求 30%左右的自有资金，这意味着贷款计算基数为投资额的 70%。但实操中，项目的借贷资金常高于这个比例。所以，计息基数要根据企业的实际情况计取。 关于计息利率，要充分考虑经济的波动性和开发时间的滞后性。因为从测算到拿项目再到贷款到位，至少需要一年的时间。举个例子，在 07 年 1 月做的 测算，当时 3 5 年期的贷款基准
6、利率为 6.48%，在 08 年 1 月取得部分贷款，则相应的利率为 7.74%，两者相差 1.28%，这种影响是不能忽视的。 至于融资费用，则要根据企业的实际融资能力进行估算。企业规模较小、融资能力差的，此项费用较高。 2 收入测算 收入测算受市场影响大，分析技巧较强。同一地段，不同的产品和销售策略，价格就会有差异。这就需要我们对项目有一个清晰的定位，重点关注销售面积、销售价格和商业销售。 2.1 销售面积 要区分建筑面积与可销售面积的不同。测算成本时一般按总建筑面积计算。测算销售时，地上 可销售面积要扣除物业用房等配套设施面积。地下可销售收入的测算时，应考虑地下车库的销售收入，但是所有的销
7、售收入。例如南京市商品房附属房屋转让等问题的若干规定第六条就规定 “ 相当于标准配件总量 15的室内机动车停车位以及全部露天机动车停车位为业主共用停车位，其余为房地产开发企业可销售的业主专用停车位。 ” 2.2 销售价格 销售价格一般用市场比较法确定。要注意同一项目中的会有多个销售价格，主要是由于产品不同、装标准不同造成的修。要把网站的成交数据与询价数据相结合。因为网签价格可能较早，也无法反映促销优惠；而实际 询价可能不真实。另外，对于销售周期较长的产品，还要按照房地产开发周期，采取不同的销售价格调整系数。 2.3 商业销售 收入测算中还应关注配建商业的销售收入。商业一般有三种处理方式：位置较
8、好的小铺面蓄水之后可能直接销售；大体量的集中商业可能要长期持有；还有的可先行招租，待成熟之后再出售。所以测算时，要先有一个商业经营的大概方案，处理好这三部分的比例。 3 经济分析 经济分析建立在投资测算与收入测算的基础上，分为静态与动态分析。 3.1 静态经济分析 常规的静态分析指标有投资收益率、投资回收期、项目毛利率等。建 议首选年自有资金收益率和净利润总额。年自有资金收益率可以评价不同周期的项目，可以反映财务杠杆作用。净利润主要是体现经济效益的总规模。有些项目虽然收益率不高，但风险小、规模大、收益高，土地一级开发项目就是这样的类型。 3.2 动态经济评价 动态分析除了动态的考虑成本与收益外，主要是现金流分析。这就要求列出完整的开发计划，包括建设计划、销售计划、融资计划。在此基础上，计算现金流。通过分析比较，一方面是制定资金调度方案；另一方面是观察项目的资金收入情况是否符合公司的融资计划。 4 结语 回顾项目经济分析的过程，会 发现所需的工具不复杂，所需的知识却是很全面的。它需要对项目所在地的市场充分调研；要详细的踏勘，对于项目外部条件充分了解；更加重要的是要对项目有一个清晰的定位，包括目标市场、产品类型、业态组合。所以，项目评价分析是一个综合性的工作，需要公司的高级管理人员牵头，前期部、营销部、预算部、财务部等各部门相互配合，才能有效的评价一个项目是否可行。
