1、浅析现金流条件下房地产项目的管理 摘要：自从经济进入高速发展阶段之后，房地产行业成为了发展速度最快的行业。近十年来，我国的房地产企业数量几乎成为了劳动密集型的产业。但国家为了平衡经济发展，做到宏观控制的目的，出台了一系列的政策限制房地产行业火爆升温而带来的负面影响。而房地产面临的最大压力就是现金流的管理，因为现金的严重不足，出现了很多的半拉子楼和烂尾楼。根据房地产行业的特殊性，本文浅析基于现金流量的财务标准，并对房地产行业目前存在的现金压力做已论述。并提出几点策略。 关键词：现金流；房地产；项目管理；策略 现金是每一个企业的 流动血液，也是其发展壮大的根本物质条件。而房地长行业因为其特殊的行业
2、性质，对于现金的需求量更是巨大的。纵观所有行业，房地产行业的显著特点就是资金密集型的产业，几乎每一步都需要用资金作为其行动的动力，这也就是为什么房价年年升高，而房地产行业缺依然火爆的原因之一吧。但是房地产行业的风险也是巨大的，在我国经济模式下，其受到的经济宏观调控影响是巨大。建设周期长、运营周期长、资金前期投资大、回笼资金时间长、高额的财务梯子、负现金流量大、土地的囤积现象严重等。一旦市场的购买力疲软或者受到国家政策强有力的限制、或者消费者 的消费观念趋于理性的回归，房地长行业极有可能出现供远大于求，那么如果没有大量的现金支撑，房地产行业中将有很多的企业破产乃至倒闭，因而给国家造成的财政赤字也
3、将加大。 一、 现金我国房地产行业的资金状况 我国的经济今年来受全球经济的影响较大，就 08年的金融危机来说。美国最大的两家房地产行业房利美和房地美就是因为现金流量过于薄弱才会破产，我国的房地产行业没有收到影响，那是因为国家的宏观调控手段起了巨大的作用。但是由于房地产行业的特殊性，流动资金的缺口巨大问题一直存在。受经济危机影响，市场购买疲软的现状 至今没有消除，因此我国的火爆房地产行业内部的资金压力逐渐的扩大，其主要原因是： 总结大全 1、 国家建设用地的的审批使得使用土地的储备量增大，因次许多的房地产企业不惜重金大量的购置土地，使得其可支付的土地款压力过大，而这些土地购买之后的闲置就给企业的
4、现金流通造成了巨大的压力。 2、 房地产业的最重目的是为了楼盘的上市，许多的企业在还没有建成的楼层为了让其上市，不惜花费大量的金钱为其造势宣传，同时也大量的购买土地。从而忽略了企业自身的基本运营能力，使得所有的工作重点都成了纸上谈兵。这样就使 原本有资金运作的投资项目由于盲目的上市而夭折，最终会因为资金的枯竭导致企业倒闭。 3、 经济危机之后，我们能看到许多的消费者的消费观念已经趋于理想的回归。消费者宁愿把钱自己存起来也不会去大额度的买房，房地产行业的销售也就雪上加霜了，销售业绩的现金回流能力极大的降低使得企业的经营状况每况愈下。 4、 我们能看到的是，经济危机过后，国家出台的一些列政策如：廉
5、租房建设等。也使得以前考融资发展的房地产行业如今也是退居二线了。国家一直出台限制房价的政策，放低产行业的建设速度也就减慢了，许多的房地产企业 大量的现金投入后，回款的速度都受到了诸多的影响。因此融资的心态和勇气也就逐渐的降低了。更重要的是全球的金融危机对我国房地产的冲击也有不同程度的影响。 5、 房地产企业的会计核算和核心员工的整体素质有待于提高。 二、 房地产项目的现金经营与现金整体 房地产企业的整体现金能更好的反应其真实的经营状况，而项目的现金流的管理往往是脱离了整体的现金体系，盲目的投资或者因为其企业的预算能力较差，这些都有可能使得现金的流量在某种程度上已经超出了其整体资金的承受能力。但
6、由于企业的侥幸心理和市场消费 的假象，极有可能导致判断的失误而面临严峻的考验。有数据显示，某房地产企业 09 年的到期的非流动负债 120，短期银行贷款 55亿，共计 175亿，比上一年年底结算多出了近 40 个亿，该公司的财务压力将进一步扩大，流动资金的严重不足。这就足够说明了企业的流动资金如果盲目的投资脱离了整体资金，其结果就是走入资金负载增长的怪圈，破产是迟早的事。 三、 现金流下房地产项目管理的策略 房地产行业已经逐渐的发展成为一个理性的行业，盲目的现金流和产业过剩的问题也在日益形成激烈的矛盾，如何在政策和市场经济的公共影响下 走上一个良性循环的道路是有策略可行的。 1、 做好库存商品
7、房的销售工作。房地产企业的管理者应该清醒的认识，屯聚商品房已经是一种严重的错误，市场供大于求，销售一路下滑。这时候应该把主要的经历放在囤积的商品房销售上，为企业盘活资金回笼，而不是一窝蜂的继续囤积。如果政策真的有了强制性，那么商品房也就只能是房子了，一点的经济效益都不会有。房价的持续走高，即使再有消费者对住房的需求过于强烈，也会有观望的态度。加之国家这几年对土地的回收也有了政策性的强硬措施，需多闲置的土地当时可能是某个房地产企业花了巨资够得， 可闲置时间远超过了建设时间，国家回收是只是政策性的补贴，这就使得现金的回流大打折扣了。因此不应盲目的扎堆建设，在购买力下降时，做好囤积商品房的销售无疑就
8、是现金盘活的捷径。 2、 转让持有的过多土地。很多房地产企业都有这样的怪现象，自身的现金流量已经岌岌可危了，但其手里持有的大量的土地也在继续的 “ 吃 ”现金。如果在这个时候变卖或者转让其手里的一部分土地为企业获得大量的流通资金，同事也有可能避免土地价格的陡然下跌使得其经营状况更为糟糕。当然也有在土地价格较低的时候不得已的出售土地，但这样至少能给企业 注入一定的流通资金，使得度过难过。 3、 紧密与银行合作。不再是传统意义上的借钱还钱，房地产企业应该进一步的和银行及时的沟通，紧密合作，使得房地产行业的健康发展。银行业能给予房地产行业一个较为准确的前景预测，相互配合、抓住机遇，从而取得共赢。 4
9、、 加强融资渠道的多元化。多元的融资渠道对每个房地产企业来说都是必须刻苦修炼的内功，市场疲软，国家银根紧缩时，房地产开发商只有拓宽融资渠道，才能盘活流通资金，进一步的增强企业的竞争力。才在任何危机之下稳住脚跟，掌握主动权。融资的渠道很多，可以发行股债 、公司债券等。 参考文献： 陈国强 .房地产市场供需结构明显失衡 J. 中华建设 , 2009(08) 潘献军 . 安阳 16 房地产项目 “ 待嫁 ”J. 房地产导刊 , 2005(01) 覃荣益 . 广西房地产市场回暖探析 J. 广西城镇建设 , 2009(08) 张元端 . 乱花渐欲迷人眼 浅草才能没马蹄 J. 中国建设信息 , 2009(15) 谭贤国 . 房地产项目管理风险与控制 J. 现代经济信息 , 2010(05)
