1、“ 营改增 ” 后房地企业税务筹划初探 摘要：本文从房地产企业特点，现状和税务政策入手，首先对营改增的相关概念性内容进行阐述。其次，与实际情况进行有效结合，提出在营改增之后房地产企业税务所面临的一些困难因素，深入了解对营改增能够产生影响的因素。最后，总结这些影响因素，结合实际提出有针对性的筹划措施。 下载 关键词：营改增；房地产企业；税务筹划 在当前我国现代社会发展过程中，房地产行业在其中的发展势头比较稳定，国家基础建设项目不断投入，党中央提出 “ 一带一路 ” 的指导方针，促使我国的房地产企业蓬勃发展。房地产行业的稳定发展，不仅能够为人们解决一些日常基本住房需求，而且还能够从根本上为社会经济
2、效益的增长提供一定辅助性作用。在这种大环境背景的影响下，在我国现阶段具有的税务政策当中，需要全面利用有利于房地产企业的税务优惠政策，促使该企业在激烈的房地产行业竞争中达到社会效益和经济效益的最佳值。指导房地产企业在前期土地购置，房地产开发，房地产销售和物业管理 等各个环节充分考虑房地产企业所涉及税种的税收优化。税务政策在实施过程中，如果不能够被有效落实，不仅会对房地产行业的发展造成严重的阻碍性影响，而且还会直接对税务政策的实施效果产生影响。因此，针对这一情况，在实践中要采取有针对性的措施促使税务政策能够有效落实到实处，体现在各个环节当中。 一、营改增相关概念分析 营业税改增值税，简称营改增，是
3、指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税。营改增的最大特点是减少重复征税，可以促使社会形成更好的良性循环，有利于企业降低税负。在现阶段我国税务政策具体落实过程中，该 政策在其中具有非常强大的影响力，同时在该政策落实中，也能够取得良好的应用效果。该政策的实施，主要是为了对上下游企业重复交税的现象起到良好的控制性作用，在保证企业运营成本得到有效控制的同时，能够提高企业在房地产市场中的竞争力。营改增政策的落实对房地产企业而言，由于该项政策的涉及面比较广，所以该政策不仅能够与房地产企业之间形成联系，而且还能够对房地产企业中的一些其他内容产生影响。比如房地产企业当中的销售企业、生产商企业、建筑企业或者是
4、其他服务业等，这些企业在与房地产企业进行合作时，均会受到营改增政策的影响。另外 ，营改增政策的有效实施，对计税方法、征税程序都会产生积极影响，计税方法和征税程序在大环境背景越来越复杂的情况下，为营改增政策的有效落实打下了良好基础。由此可以看出，房地产企业在未来发展过程中，要意识到营改增政策实施后，加强房地产企业增值税政策学习，在其日常经营转换思维模式，这样才能够为企业的经济效益增长提供有效保障。 二、营改增后房地产税务面临的挑战和困难 虽然营改增在实施之后，对各个行业企业而言，在某种程度上带来了一定积极影响，但是同时也对企业带来了相对应的挑战和困难。就房地产企业而言，该政策在 实施过程中，会受
5、到一些客观因素的影响，导致该政策的整体实施效果并不是很理想。主要体现在房地产企业在项目的实际开发过程中，在开发时会涉及到大量的材料、设备、设施等内容，这些基础设施所消耗的费用都可以纳入到房地产开发的成本当中。但是由于在对这些设备、材料进行选购时，所选购的渠道不同，所以投入成本也大不相同。在这种情况下，对采购的物品进行发票的获取，加大了采购成本；除此之外，虽然有的材料、设备会开具相对应的发票，但是由于厂家的问题，有的发票缺少正规性，这样就会直接导致这些发票内容无法进行政策自税务抵扣，大大增加了 企业的涉税风险。与此同时，在营改增政策实施后，还会导致企业在日常经营管理过程中，受到不同程度的战略风险
6、、财务风险、市场风险、运营风险和法律风险等。严重的情况下，不仅会对企业的经济效益造成严重打击，而且还会对间接的对整个房地产市场产生一定影响。 三、营改增后房地产税务的具体筹划措施 在当前现代社会快速发展的背景下，人们对房地产行业的整体要求也越来越高，不仅要满足人们的日常居住需求，而且还要尽可能对社会经济的发展起到良好的推动性作用。在这一基础上，房地产行业想要在激烈市场竞争中脱颖而出，占据有利位置， 提高其综合实力，就需要意识到在现阶段的日常经营管理过程中，营改增政策在其中的重要性。 本文在针对营改增政策实际筹划实施情况进行深入分析和研究的时候，与某房地产企业进行结合，将其作为分析对象，这样能够
7、有利于对分析结果进行真实有效的判断。通过对该公司的实际情况进行调查分析可以得出，一直到现阶段为止，该公司已经开发项目属于老项目，在针对酒店部分进行项目开发时，准备售价在 21000万元左右。在这种情况下，根据营改增的制度要求，该公司可以直接开具 5%的增值税专票或者是普通发票。除此之外，在这一基础上，酒店部 分项目已经开始逐渐以小规模纳税人的方式进行注 ?裕 ?但是该酒店由于没有开业，所以根据实际要求在针对其进行操作时，只能够按照正常情况的要求对其进行普通发票的收取。根据这一情况可以看出，对该酒店而言，这 21000万元的普通发票并不能够当作是固定资产对其进行进项税额抵扣。如果抵扣的话，是按照
8、当年抵扣 60%、次年抵扣40%这种方式进行操作，但是针对该酒店的实际情况可以判断出，利用这种方式并不能够实现有效的抵扣政策。如果这种现象持续发生，那么不仅会导致酒店遭受到严重的经济损失，而且还会导致营改增政策的实施效果得不到有效 发挥。 通过对该公司的实际情况进行调查分析可以看出，该公司在日常经营管理过程中，房地产企业在针对甲供材问题是否会对营改增政策实施产生影响的情况需要进行判断。针对这一情况，结合实际提出营改增之前甲供材对低产企业、施工企业而言，都会产生不同程度的影响。但是在营改增之后，甲供材钢材会直接对低产企业或者是一些其他的施工企业产生影响。由此可以看出，与财税 2016中 36文中
9、的相关内容进行结合之后，可以发现房地产企业甲供钢材的情况下，施工企业可以直接从中获取到 3%的简易计税。而房地产企业钢材在针对这一情况进行操 作时，会直接利用其中的 12%进行抵扣处理。 通过对上述情况进行分析可以得出，中小型房地产企业在融资方面已经呈现出比较困难的状态，特别是在现阶段市场竞争激烈的背景下，房地产企业相互之间的竞争越来越激烈，导致一些中小型企业得不到有效融资，就会直接面临破产。与此同时，房地产企业由于受到国家宏观调控的影响，房价受到一定抑制影响，同时对国有的一些商业银行系统起到相对应的限制性作用，对房地产企业的贷款行为会产生约束。针对这一情况，很多房地产的中小型企业在日常经营中
10、，就会逐渐失去供应，没有办法获取到相对应的资金 支持。大多数的中小型企业在面临这一现象时，都会选择利用民间借贷的方式进行融资，虽然这种方式能够有效缓解企业的资金压力，但是这种借贷方式的成本比较高，对企业的未来发展会造成一定的负担影响。针对这一情况在实际操作过程中，房地产企业要根据自己的经营模式、规模大小对其进行调整，将营改增的优势特点与自己的实际情况进行有效结合。除此之外，房地产企业要增加与其他地产企业相互之间的合作，这样有利于促使财务风险的降低，同时还会保证房地产市场的秩序。 四、结束语 在现代房地产企业日常经营发展过程中，要逐渐意识到营改增 政策对其产生的重要影响。虽然在现阶段该政策落实过
11、程中，仍然会受到各种因素影响，但是在实践中要促使其不断完善和优化。这样不仅能够从根本上促使房地产企业一系列的财务管理得到有效控制，而且还能够降低成本，对税务风险进行有效规避，实现房地产企业的可持续发展。 参考文献： 童国伟 .“ 营改增 ” 后房地产企业税务风险管理研究 D.云南财经大学，2017. 李晓凤 .探讨营改增后房地产业增值税涉税风险及防范 J.经贸实践，2017，（ 05）： 100. 王漫雪 .“ 营改增 ” 对房地产企业的 财务影响研究 D.重庆大学， 2016. 罗婵 .“ 营改增 ” 对我国房地产开发企业的影响与应对研究 D.云南财经大学， 2016. （作者单位：成都瑞宇财务咨询有限公司）
