1、“绿城 中国”财务案例分析 队名： Dragonheart 成员： 李玉梅 李芬芬 赵振江 许富江 案例导入 从“海航收购传言”、“信托门”、“香港退市传言”到“地方政府拨款救急”，数月来，绿城中国一直处于舆论的风口浪尖 。不巧的是，国家连续出台“限购”、“限贷”政策，使得商业银行对绿城的信贷大门收窄 。然而绿城中国一直以来都实施积极的扩张战略，持续增加土地储备，如果激进的规模扩张，必然需要大量资金的支持。因此，如何融资成了“绿城”最大的困境。 绿城中国投资政策 投资战略 模式 投资活动 评价 投资规模 绿城中国的 负债增长 是它扩大规模的主要推动因素 成长性分析 01002003004005
2、006007008002006 2007 2008 2009 2010 2011年半年 新购入土地储备（万平方米） 新开工总建筑面积（万平方米） 竣工总建筑面积（万平方米） 1.政策变化 2. 资金不足 自 2006年上市以来每年购入大量的土地储备，新开工与竣工总建筑面积也在逐年递增 ， 一直在进行扩张的投资策略 。 52 89 71 40 020406080100010002000300040005000600070002008 2009 2010 2011年半年 楼面地价平均成本（元 /平方米 ） 销售去化率（ %） 由表看出，在 08年的去化率仅达一半， 2010年较 09年也明显回落，
3、 2011年上半年的去化率更是不足四成，以及惊人的楼面地价，弥补不了大额的投资支出，使得绿城中国向三四线城市进行土地储备。 成长性分析 由上图可以看出，绿城中国的存货周转率与流动资产周转率都呈明显的下降趋势，存货与流动资产给企业带来的价值增值相当有限。企业的营运指标与 06年刚上市时相比有大幅跌落，营运现状不容乐观，尤其值得注意的是存货的周转率，逐年降低说明公司的销售出现了困难，绿城的销售回笼资金的速度很慢。 运营能力分析 筹资之路 2006 主要通过 IPO融资 2007 主要通过负债资本筹集 2008至今 主要通过信托融资 2006年 2006年 1月 18日， 境外合作资金，可转换债券
4、尚未上市的绿城获得 JP摩根以及 Stark Investment作为战略投资者入股 2000万美元，同时发行 1.3亿美元的可转换债券在新加坡 证券交易所挂牌上市。 2006年 7月 13日， 公开上市 绿城中国成功通过 IPO在香港集资 3.5亿美元。 2006年 11月， 发行高息债券 发行 7年到期的约 4亿美元的高息债券，融资规模超过其 IPO时的 26.7亿港元。 2007年 5月 7日， 配股 绿城中国通过瑞银及摩根大通，以每股 16.35港元配售 1.415亿股，集资 23.1亿港元。 2007年 5月 15日， 发行可转债 绿城中国再度宣布发行本金总额为人民币 23.1亿元 (约 23.47亿港元 )的可换股债券。 2007年 10月 24日， 银团贷款 绿城中国宣布已签署 8.5亿元人民币的银团贷款，内容为与 4家银行签订为期 39个月之银团贷款协议，筹得 8.5亿元人民币发展上海董家渡项目。 2007年
