1、房产新政下消费贷款风险及防范对策初探摘要:2009 年以来国家相继出台的关于抑制房价上涨的宏观调控政策,对于楼市房价的调控有明显的作用,但对于作为中间商的银行来说,虽然一定程度上可以缓和贷款风险,但同时也增加了相应的银行资金风险,因此找出增加的消费信贷风险并提前做好预防措施,对于降低银行的经营风险有直接的作用。 下载 关键词:房产新政 消费信贷 防范对策 自 2009 年末政府相继出台一系列遏制房价过快上涨的房地产宏观调控措施以来,特别是 2010 年 4 月中旬国务院召开常务会议,以及其后国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(即新国十条)房产新政的出台,意味着又一轮楼市严厉调控的开始
2、,房地产行业顿时风声鹤唳,成交量和房价应声回落。这种形势对银行而言是一把双刃剑,一方面由于贷款门槛提高,即普遍提高首付款比例,尤其大幅提高购房投机者首付款比例,在一定程度上可以缓释贷款风险;另一方面,由于房价可能大幅下调,会导致贷款合同履约风险和抵押物处置风险;而且由于一些实力较弱的开发商由于资金回笼不及时,在资金链的断裂的情况下,可能通过虚假的零售贷款套取资金解燃眉之急,也会增大银行资金风险。总之,随着国家宏观调控的政策变化,消费贷款市场风险、外部欺诈风险、政策性风险和法律风险逐步显示,应引起银行业的高度关注。 一、房产新政下出现的各种消费信贷风险 1、史上最严厉的房地产调控可能导致房价大幅
3、下降,借款人还款意愿不强致使大量贷款形成不良资产,市场风险显现 美国次贷危机便是最好的例证,次贷危机直接引发国际金融危机,重创了美国经济,至今美国经济仍未从危机中恢复过来。前车之鉴,不能不引起我国银行业的重视。尽管本次调控的主要目的是遏制房价过快上涨和让房价合理回落,但近期连续出台的新国十条房产新政以及政府鼓励、引导民资建政策房的国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见,措施严厉、针对性强、调控持续,被称为史上最严厉的房地产调控,表明了政府调控的坚定决心,影响必定深远。对于银行来说,应未雨绸缪,防患于未然,密切关注新国十条、地区房产新政细则以及房产税可能的开征对房地产价格和银行消费贷款资
4、产质量的影响,积极做好银行房贷资产质量压力测试,同时制定应急预案,在万一出现房价大跌、银行合同履约风险和抵押物处置风险集中出现的形势下,把损失和影响降到最小。 2、资金链断裂,一些实力较弱的开发商利用虚假消费贷款变相套取银行资金,外部欺诈风险可能重新抬头 由于房产新政的出台,以及 5 月 2 日大型金融机构存款准备金率上调为17%,这是年内第三次上调存款准备金率,银行银根进一步收紧的信号明显,房地产开发商融资将越来越困难,实力较弱的开发商利用虚假贷款变相融资的风险可能重新抬头。结合近年来虚假按揭的特点,开发商已采取越来越隐蔽的方式来套取银行资金,应引起银行注意。一是开发商采用金蝉脱壳之计,利用
5、不真实的房产交易获取银行资金后伺机再予以批量退房。即当房地产市场低迷时,开发商利用关系人先签订购房合同,取得银行贷款后,待房地产市场升温后以批量退房的形式再重新出售给真正的购房人,以缓解开发商资金紧张的窘境。二是采用一箭双雕之计,利用抵押制度不完善达到一房多售的目的。目前部分地区未实行房屋备案制和预抵押登记制度,由于信息不对称,给开发商带来可乘之机,给银行防范一房多贷的风险带来困难。 3、差别化住房信贷政策执行出现偏差,导致政策性风险 4 月 14 日国务院常务会议要求银行严格执行差别化住房信贷政策,对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于 30%;对贷
6、款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于 50%,贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。但目前不同的地区和银行鉴定二(多)套房的标准还不统一,一是按照家庭拥有的房屋数量鉴定,二是按已贷款的房屋数量鉴定。如按照家庭拥有的房屋数量鉴定,由于房产部门未能实行全国联网,银行难以通过房产部门取得家庭房屋数的真实信息,只能以访谈等辅助方式获取房屋信息,而银行客户经理为提升自身绩效防止贷款业务流失,对于客户提供的房产信息真实性核实的主动性、积极性不高,会导致执行不正确的二(多)套房房贷政策;如按已贷款的房屋数量鉴定,由于鉴定的依据是个人征
7、信报告反映的房屋数量,而将客户贷款信息导入人民银行征信系统一般需要一个月左右的时间,客户购买多套房后,同时到不同的银行申请贷款,则可以利用时间差规避二(多)套房贷政策,如果银行不到当地房产部门核实购房信息,也会造成差别化差住房信贷政策执行出现偏差,从而导致政策性风险。 4、降低存量贷款利率优惠幅度,实际上提高贷款利率,可能引起法律风险 4 月 14 日国务院要求银行严格执行差别化住房信贷政策前,银行一般执行首套房贷按基准利率 7 折、二套房贷 8.5 折的优惠利率;实行房贷新政后,部分银行在降低新增首套住房贷款利率的优惠幅度,提高二套及以上住房利率标准后,开始研究降低存量贷款利率的优惠幅度,也
8、就是实质上提高利率水平,在社会上引起较大反响。如果贷款合同明确约定贷款利率优惠时间,则银行按约定主动降低存量贷款利率优惠幅度,应不存在法律风险;如果贷款合同约定了利率水平,但未注明优惠幅度,也未明确约定贷款优惠利率可以随国家政策的调整而调整,这时银行主动降低存量贷款利率优惠幅度可能会引起与借款人的法律纠纷,从而产生法律风险,最终影响到银行的声誉。 二、房产新政下的消费信贷风险的防范措施 1、提升风险预警水平,健全抵押房产定期评估制度 根据银监会已商业银行压力测定指引以及银行自身消费贷款业务发展状况和风险管理水平,建立一套科学、严谨的压力测试方法,通过压力测试这种风险预警和处置办式,提升银行消费
9、信贷风险预警水平,以便及时了解市场变化可能对银行信贷资产的安全带来的影响;同时健全抵押房产定期评估制度,对由于市场变化导致房价下跌后,及时要求借款人增加担保,从而有效控制信贷风险。 2、提高业务人员防假反假意识,关紧虚假消费贷款闸门 严格开发商楼盘准入门槛,加强贷款调查和贷前审查;针对消费贷款交易笔数较多,借款人相对分散,贷后管理难度大的特点,提升科技反假能力,提高非现场分析手段,借助电脑检查软件筛选可疑数据并进行跟踪核实,并将问题开发商纳入黑名单管理;同时与房管部门建立联动反假体系,落实抵押登记的真实性。 3、搭建与房产管理部门信息共享平台,加强房产信息真实性、完整性的调查力度 应建立与房产
10、管理部门实行房产信息共享机制,杜绝借款人利用贷款信息导入人民银行征信系统时间差,以同时购房同时到不同银行贷款的形式规避二(多)套房贷款政策的情况;如“按房”执行二(多)套房贷款利率标准,在到当地房管部门核实房产信息的基础上,还要考虑到全国房产信息未联网的现状,银行需采取访谈、借款人出具承诺书等多种方式,加强对借款人房产信息真实性、完整性的核查。 4、研究市场,区别对待,谨慎实施存量贷款新政 目前大多数银行未考虑存量贷款执行贷款新政,仅对增量贷款执行新的贷款利率标准,部分银行则拟对存量贷款也实行贷款新政,由于各行政策不一,因此一方面银行应充分做好零售贷款市场调研工作,在考虑银行收益的同时,评估可能对银行竞争力造成的影响;另一方面应考虑到零售贷款业务已做了十多年,贷款合同文本变动多次,合同条款必然存在差异,且同一银行的不同分支机构也可能存在不同的贷款文本,应区别对待,谨慎实施,以避免产生不必要的法律纠纷。 (责任编辑:刘璐)
