1、会计学堂：https:/ 物业管理企业为满足某些业主的一定需要而提供的各项服务工作。包括：日常生活服务、商业服务、代理中介服务等。如：在做好公共服务的同时，在管辖的区域内附属开展装饰装修、工程维修、代租房屋等多种经营服务。3、物业管理的公司形式（1）开发商的子公司或分公司。（2）具有法人性质的独立的物业公司。（3）挂靠某物业公司的物业管理处。（4）不具备资质的违法经营的物业公司。4、物业管理的业态及分类（1）物业管理的业态是指物业企业为满足不同类型的物业服务而形成的不同经营形态。（2）可分为五大类:住宅物业、商业物业、办公物业、工业物业、公共设施物业。（3）住宅物业又可细分为普通型住宅物业、别
2、墅型住宅物业。商业物业可分为商场物业、酒店物业等。办公物业可细分为行政办公、写字楼办公等物业形式。公共设施物业可细分为医院、学校、政府等物业。5、物业公司服务的计费方式（1）包干制:业主向物业公司支付固定物业费用，盈余或亏损均由物业公司享有或承担的计费方式。（2）酬金制:在收取的物业费用中，其中的一部分按约定的比例或约定的金额支付给物业公司，剩余的全部用于服务服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或承担的计费方式。二、各项收入构成、分类及适用税率（营改增后）会计学堂：https:/ 适用税率 税率说明主营业务收入-物管费收入 物管费 物业管理服务6%（一般纳税人）3%（小规模或简易征收一般
3、纳税人）现代服务业。主营业务收入-电费收入 电费 电力产品17%(一般纳税人)3%（小规模或简易征收一般纳税人）主营业务收入-水费收入 水费 自来水 3%国税 2016 第 54 号规定，提供物业管理的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费的余额为销售额，按照简易计税方法依 3%的征收率计算缴纳增值税。其他业务收入-房屋租赁收入 场地租赁费其他情况不动产经营租赁服务11%（一般纳税人）5%（小规模或简易征收一般纳税人）建筑物、构筑物等不动产按照经营租赁服务缴纳增值税。其他业务收入-墙面、电梯广告收入场地租赁费其他情况不动产经营租赁服务11%（一般纳税人）5%（小规模
4、或简易征收一般纳税人）电梯广告、楼宇广告等按照不动产经营租赁缴纳增值税。其他业务收入-停车场收入 场地租赁费其他情况不动产经营租赁服务11%（一般纳税人）5%（小规模或简易征收一般纳税人）财税201636 号规定，车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。其他业务收入-工程维修收入 服务费其他居民日常服务6%其他业务收入-装修服务收入 服务费其他居民日常服务6%会计学堂：https:/ 服务费其他居民日常服务6%其他业务收入-工本费收入 服务费其他居民日常服务6%其他业务收入-垃圾清运收入 服务费其他居民日常服务6%其他应付款-装修押金 无其
5、他应付款-出入证押金 无其他应付款-招标保证金 无暂收应付款项，不确认收入，不缴纳税款。如果后期款项不退还业主，需要确认收入缴纳税款。三、各项成本费用构成、分类1、主营业务成本：（1）物业服务人员工资、社保、公积金和福利费。（2）电费。（3）水费。（4）外聘绿化养护费。（5）外聘清洁卫生费。（6）外聘秩序维护费。（7）公共设施设备日常运行维修和保养费。2、其他业务成本：（1）对应其他业务收入发生的成本费用作为配比原则。（2）如：零星工程维修材料采购成本、垃圾清运成本、材料损耗报废成本等。3、营业税金及附加：城建税、教育费附加、地方教育附加等。4、管理费用：（1）行政办公管理人员工资、社保公积金
6、和福利费。（2）日常经营活动费用：办公费、交通费、差旅费、通讯费、车辆费、印花税、劳动保护费等。会计学堂：https:/ 25%计提。四、日常主要经营业务的财税处理1、收取物业管理费案例：某物业公司，一般纳税人，2016 年 10 月，共收取物业管理费 50 万元，其中收取 10 月及以前月份物业管理费 40 万元（已开具增值税专用发票） ，收取 11 月至 12 月物业管理费 10 万元（其中 3 万元已开具增值税专用发票） 。如何确定纳税义务发生时间？如何确认收入？如何账务处理？解析：（1） 企业会计准则第 14 号 收入规定，长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认
7、收入。（2）(国税函2008875 号)规定，下列提供劳务满足收入确认条件的，应按规定确认收入：劳务费，长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。（3）财税201636 号文附件 1 第四十五条第一款规定：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天应确认增值税纳税义务发生；先开具发票的，开具发票的当天应确认增值税纳税义务发生。（4）收取的 10 月及以前月份的物业管理费 40 万元，符合纳税人发生应税行为并收讫销售款项的当天应确认增值税纳税义务发生的条款。（5）收取的 11 月-12 月物业管理费中已开具发票的 3 万元，符合先开具发票的，开具发票
8、的当天应确认增值税纳税义务发生的条款。（6）收取的 11 月-12 月物业管理费中未开具发票的 7 万元，属于发生应税行为之前收到的款项，不符合收讫销售款，不能在当期确认纳税义务发生。应按照后期发生应税行为的时间，分期确认纳税义务时间。10 月收到物管费借：银行存款 500000.00贷：主营业务收入-物管费 377358.49预收账款-物管费 98301.89应交税费-应交增值税-销项税 24339.62主营收入销项税 400000/1.06*0.06=22641.51主营收入 400000-22641.51=377358.49预收款销项税 30000/1.06*0.06=1698.11预收
9、款 100000-1698.11=98301.89会计学堂：https:/ 月结转 10 月预收的物管费（如果是 10 月已开具发票的 3 万元）借：预收账款-物管费 28301.89贷：主营业务收入 28301.89（如果是 10 月已开具发票的 3 万元，未开具发票的 7 万元）借：预收账款-物管费 28301.99-物管费 70000.00贷：主营业务收入-物管费 28301.99-物管费 66037.74应交税费-应交增值税-销项税 3962.261、主营收入 30000-1698.11=28301.99上月已开票并确认过销项，本月直接冲减预收款，同时确认收入，预收款期末余额 7000
10、0 元。2、其中 3 万元原理同上，其中 7 万元的主营收入销项税 70000/1.06*0.06=3962.26主营收入=70000-3962.26=66037.4预收款期末余额 0 元。2、代收代付自来水费案例：某物业公司，一般纳税人，2017 年 2 月，共收取业主自来水费 10 万元，支付自来水公司水费 8 万元。如何账务处理？解析：国税 2016 第 54 号规定，提供物业管理的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费的余额为销售额，按照简易计税方法依 3%的征收率计算缴纳增值税。可以全额开具专用发票。收到水费借:银行存款 100000.00 贷:主营业务收
11、入-水费 100000.00收取水费每天都有发生,为核算方便,直接确认收入,月未时价和税拆分。支付水费借:主营业务成本-水费 77669.90应交税费-转出未交增值税 2330.10 贷：银行存款 80000.00支付的水费，价和税拆分。成本 80000/1.03=77669.90税 80000/1.03*0.03=2330.10月未结转水费贷：应交税费-应交增值税-转出未交增值税 2912.62贷:主营业务收入-水费 -2912.62收到的水费，价和税拆分。税 100000/1.03*0.03=2912.62月未结转水费增值税借：应交税费-应交增值税-转出未交增值税 582.5贷：应交税费-
12、未交增值税-3%征收率 582.52代收代付水费应交增值税。2912.62-2330.1=582.52会计学堂：https:/ 年 2 月，共收取业主电费 10 万元，支付自来水公司电费 8 万元。如何账务处理？收到电费借：银行存款 100000.00贷：主营业务收入-电费 85470.09应交税费-应交增值税-销项税 14529.91收到的电费，价和税拆分。收入 100000/1.17=85470.09税 100000/1.03*0.03=14529.91支付电费借：主营业务成本-电费 68376.07应交税费-应交增值税-进项税 11623.93贷：银行存款 80000.00支付的电费，价
13、和税拆分。成本 80000/1.17=68379.07税 80000/1.03*0.03=11623.93月未结转增值税借：应交税费-应交增值税-销项税 14529.91贷：应交税费-应交增值税-进项税 11623.93应交税费-应交增值税-转出未交增值税 2905.98销项税、进项税月末无余额，销项大于进项的差额计入转出未交增值税。月未结转未交增值税借：应交税费-应交增值税-转出未交增值税 2905.98贷：应交税费-未交增值税-水费以外的未交增值税 2905.98转出未交增值税月末无余额，转至未交增值税科目。4、收取停车费思考：某物业公司，一般纳税人，2017 年 2 月，收取业主公用部位
14、包月停车费 2 万元，临时停车费 1.5 万元，业主有产权的车位管理费 1 万元。包月停车费、临时停车费适用的税率？有产权的车位管理费适用的税率？可以向停车人提供何种发票？解析：（1）财税201636 号规定，车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。增值税一般纳税人不动产租赁的适用税率为 11%，小规模纳税人征收率为 5%。（2）业主通过一次性支付几十年的车位使用权，其不动产权利已经属于业主。物业公司所收费用并非不动产的租赁费，而是车位的管理服务费，应适用现代服务业 6%的增值税率。（3）根据公司性质，可以向国税申请增值税专用（普通）发票、
15、卷式机打票、通用定额发票。5、收取电梯广告费思考：收取的电梯广告费适用的税率？如何判断广告位出租是广告业还是租赁业？广告业和租赁业的区别？解析：会计学堂：https:/ 号规定，将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。电梯广告、楼宇广告等按照不动产经营租赁缴纳增值税。一般纳税人税率为 11%，小规模纳税人征收率为 5%。（2）判断广告位出租是属于广告业还是租赁业，关键在于出租广告位的同时是否提供了相关广告服务。如果只是出租广告位，出租方不承担相关广告服务，应按租赁业处理。如果在出租广告位的同时，出租方同时承担广告申
16、请、制作、发布等一系列服务，应按广告业处理。（3）广告业：是指利用图书、报纸、杂志、广播、电视、路牌、橱窗、霓虹灯、灯箱等形式进行宣传和提供相关服务的业务。包括广告代理和广告的发布、播映、宣传、展示等。应同时符合以下条件：一是利用媒体、载体平台，二是进行了宣传，三是提供了相关服务。租赁业：是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务，分为有形动产租赁和不动产租赁。6、收取房屋租赁费思考：2016 年 4 月 30 日前取得的不动产征收率？2016 年 5 月 1 日起取得的不动产税率？小规模纳税人是否受时间限定？小规模征收率？解析：（1）财税201636 号)规定：20
17、16 年 5 月 1 日起，不动产租赁服务税率为 11%。一般纳税人出租 2016 年 4 月 30 日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，适用 5%的征收率。（2）小规模纳税人无时间限定，简易征收率 5%。7、支付外聘保安费、保洁费、绿化费保安费1、根据合同时间、金额按月计提。借：主营业务成本-外聘保安费-外聘保洁费-外聘绿化养护费贷：应付账款-*保安公司差额征收，按简易计税方法适用 5%征收率。会计学堂：https:/ 6%税率，小规模适用3%征收率。绿化费-*保洁公司-*绿化公司2、次月支付上月合同费用。借：应付账款-*保安公司-*保洁公司-*绿化公司应交税费 应交增值税-进项税额
18、（保安费发票上的进项税额）-应交增值税-进项税额（保洁费发票上的进项税额）-应交增值税-进项税额（绿化费发票上的进项税额）主营业务成本-外聘保安费（按进项税额冲减主营成本）-外聘保洁费（同上）-外聘绿化养护费（同上）贷：银行存款（等于应付账款保安、保洁、绿化金额）提供园林绿化工程，属于其他建筑服务，适用 11%税率。单一绿化养植、修剪、浇水、施肥服务，属于其他服务，适用 6%税率。小规模适用 3%征收率8、公共设施设备日常运行维修和保养费电梯维保费、消防维保费、空调维保费等账务处理同第 7 条增值税一般纳税人适用 11%税率，小规模纳税人适用 3%税率。9、差旅费中的路桥费案例：某物业公司，一
19、般纳税人，2017 年 3 月 10 日，总经理报销差旅费 1000 元，其中高速路桥费 300 元（220 元发票为国家税务总局监制章，80 元为财务部监制章），以现金支付。可抵扣的进项税额？如何账务处理？解析：（1）财税201686 号,增值税一般纳税人支付的道路、桥、闸通行费，凭着取得的通行费发票（不含财政票据）上注明的收费金额按照下列公式计算可抵扣的进项税额：高速公路通行费可按 3%抵扣进项税额。 一级公路、二级公路、桥、闸通行费可按会计学堂：https:/ 元（3）账务处理： 借：管理费用-差旅费 993.60应交税费-应交增值税-进项税额 6.40贷：现金 100011、其他费用可
20、抵扣进项税率费用明细 核算内容 可抵扣进项税差旅费 公出差住宿费、餐费、招待费、机票、车船票住宿费可抵扣 6%餐费、招待费、机票、车船票不可抵扣办公费 购买的办公用品、办公设备 可抵扣一般为 17%通讯费 电话初装费、网络费、固话费、IP 增值服务费基础电信可抵扣 11%增值电信可抵扣 6%车辆费 加油费、汽车维修费、汽车保险费加油费、维修费可抵扣 17%保险费可抵扣 6%会务费 会议场地租金、会议设施租赁、会议布置费外包给会展公司可抵扣 6%租赁场地自行举办的可抵扣 11%劳动保护费 为员工配备的工服、手套、防护用品 可抵扣一般为 17%财产保险费 为企业资产购买的保险 可抵扣一般为 6%四、日常工作中的财税管控1、混合销售和兼营的区别思考：物业公司在为业主提供物业服务的同时，也向业主提供车位租赁、入户维修服务、日常生活物品销售等。是兼营还是混合销售？分别适用什么税率核算?解析：（1）财税201636 号文第四十条，一项销售行为既涉及服务又涉及货物，为混合销售。
