1、1 11 房地产企业融资模式及法律实务 张志晓 律师 电话： 13811184382 信箱： 2012年 7月 1 21 一、房地产企业资金来源 1、自有资金 2、银行信贷 3、销售款 4、建筑商垫资 5、信托 6、私募股权基金 7、上市 8、二十八种融资方式 1 31 直接融资工具介绍 中期票据 交易商协会 境外 短期融资券 超短期融资券 非公开定向发行 香港人民币债 境内 发改委 企业债券 证监会 公司债券 直接债务融资工具谱系 1 41 二、中国房地产金融政策演变 一、信贷政策： 121号文 关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 2003年 6月 5日 未取得土地使用权证书、建设用地
2、规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目， 不得发放任何形式的贷款 自有资金 (指所有者权益 )应不低于开发项目总投资的 30% 不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款 二、信托政策： 1、 212号文件 关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知 2005年 8月 28日 项目 “四证 ”齐全、 开发企业具备二级以上开发资质、 项目资本金比例不低于 35%， 1 51 中国房地产金融政策演变 2、 中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知 (银监发200654号 )(“54号文 ”) 54号文进一步规范了信托公司的房地产贷款业务，首次明确将 “投资附加回购
3、承诺等方式 ”视同间接发放房地产贷款进行监管。 3、 中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知(银监办发 2008 265号 )(“265号文 ”) 265号文重申了 212号文在四证、二级资质、项目资本金三个方面的要求，扩大了对间接贷款融资的监管，明确了投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式属于间接发放房地产贷款，应符合直接发放房地产贷款的条件。 4、 中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知 (银监发 200925号 )(“25号文 ”) 最近一年监管评级为 2C级 (含 )以上、经营稳健、风险管理水平良好的信托公司，在向房地产开发项目发放贷款时，可只要求
4、项目取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证 (“三证 ”)，并可对房地产开发企业的资质不作要求。同时， 25号文明确了对房地产开发企业开发资质的认定可以以房地产开发企业的控股股东资质为准。严禁信托公司以商品房预售回购的方式变相发放房地产贷款 。 1 61 中国房地产金融政策演变 5、 中国银监会关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知(银监发 200984号 )(“84号文 ”) 规定信托公司不得将债务性集合信托计划资金用于补充项目资本金，以达到国家规定的最低项目资本金要求。进一步提高了对投资附加回购承诺的认定标准，除明确包含投资附加关联方受让的情形外，将投
5、资附加无关联第三方受让的情形也进行了限制 。 2009年 5月 25日起，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为 30% 6、 关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知 (2010年 2月 11日 ) 明确停止执行 25号文中对监管评级 2C级 (含 )以上、经营稳健、风险管理水平良 好的信托公司发放房地产开发项目贷款的例外规定。信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于 3： 1。信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。 该文件规定了 “ 实质重于形式 ” 的监管原则，以 “ 杜绝信托公司
6、以各种方式规避监管的行为 ” 。 1 71 中国房地产金融政策演变 7、 中国银监会关于加强信托公司结构化信托业务监管有关问题的通知 银监通 20102 号 一法两条例： 中华人民共和国信托法 2001年 10月 1日 50号 信托公司管理办法 2007年 3月 1日 信托公司集合资金信托计划管理办法 2009年第 1号 2009年 2月 4日刘明康 第五条第三项“单个信托计划的自然人人数不得超过 50人，合格的机构投资者数量不受限制”，修改为“单个信托计划的自然人人数不得超过 50人，但单笔委托金额在 300万元以上的自然人投资者和合格的机构投资者数量不受限制。” 1 81 中国房地产金融政
7、策演变 三、银信合作的规定 1、 2008年 12月 9日中国银监会关于印发 的通知 （银监发 2008 83号） 银信理财合作是指 ： 银行将理财计划项下的资金交付信托，由信托公司担任受托人并按照信托文件的约定进行管理、运用和处分的行为 。 2、 2009年 7月 6日中国银监会关于进一步规范商业银行个人理财业务投资管理有关问题的通知 （银监发 2009 65号） 3、 2009年 12月 16日中国银监会关于进一步规范银信合作有关事项的通知（银监发 2009 111号） 4、 2009年 12月 23日发布了中国银监会关于规范信贷资产转让及信贷资产类理财业务有关事项的通知 （银监发 200
8、9 113号） 5、 2010年 8月 10日发布了中国银监会关于规范银信理财合作业务有关事项的通知（银监发 2010 72号） 1 91 中国房地产金融政策演变 6、 2010年 12月 3日发布了中国银监会关于进一步规范银行业金融机构信贷资产转让业务的通知（银监发 2010 102号 ） 7、 2011年 1月 26日发布了中国银监会关于进一步规范银信理财合作业务的通知（银监发 2011 7号） 8、 2011年 5月 13日发布了中国银监会办公厅关于规范银信理财合作业务转表范围及方式的通知（银监办发 2011 148号） 9、 2011年 6月 16日发布了中国银监会非银部关于做好信托公
9、司净资本监管、银信合作业务转表及信托产品营销等有关事项的通知（非银发 2011 14号） 10、 2011年 7月 25日发布了关于进一步落实各银行法人机构银信理财合作业务转表计划有关情况的函（银监办便函 2011 353号） 1 101 中国房地产金融政策演变 银信理财合作业务对商业银行资产业务和中间业务具有重要作用。通过银信理财合作业务，商业银行将信贷产品转变为理财产品，将相应的资金从表内转移至表外，变资产业务收入为中间业务收入，在满足客户的资金需求和理财需求的同时，规避了信贷资金规模限制 。 商业银行侧重客户资源优势，重点满足客户需求，变相摆脱信贷资金监管；信托公司侧重通道优势，偏离自主管理原则，逐渐丢失了专业投资技能。由此导致的是银信理财产品数量的激增和规模的扩张，以及银信合作方式的畸形发展。银信合作使大量资金处于监管视野之外，降低了货币政策实施效果。
