1、本科毕业论文（设计）论文题目房地产行业税收管理及对策研究所在学院专业班级会计学学生姓名学号指导教师职称完成日期年月日毕业论文独创性声明本人郑重声明所提交的毕业论文是本人在指导教师的指导下进行的研究工作及取得的研究成果。除文中特别加以标注的地方外，论文中不包含他人已经发表的学术成果或者他人为获得高等院校学位而使用过的材料，论文中不涉及任何知识产权纠纷。否则，本人将承担一切责任。学生签名_日期_I摘要房地产市场之所以引起大家的关注是因为其不仅影响了普通居民基本消费需求的满足，也使得国民经济面临巨大风险。加强对促进我国房地产市场健康发展的税收制度的研究，改革和完善我国现有的房地产税收制度，对于平抑房
2、价、促进房地产市场的健康发展，以及完善我国的税收制度体系都有着重要的意义。通过分析房地产行业税收管理现状，发现税种功能存在缺陷、税负不公，特别是流转环节税负较重。对全国及房地产上市公司进行税负评价分析，发现税收负担逐年增加，且增长趋势明显。改革当前的税收制度已经刻不容缓，物业税制的提出有着重大的意义，并就其利弊进行深入分析，并提出相应的对策与建议。关键词房地产行业；税收管理；税负评价；物业税制IIABSTRACTTHEREALESTATEMARKETHASATTRACTEDALOTOFATTENTIONBECAUSETHEYNOTONLYSERIOUSLYHINDEREDTHEAVERAGER
3、ESIDENTBASICCONSUMERDEMANDTOMEET,ALSOMAKETHENATIONALECONOMYFACESAHUGERISKTOSTRENGTHENOURREALESTATEMARKETTOPROMOTETHEHEALTHYDEVELOPMENTOFTHESTUDYOFTHESYSTEMOFTHETAXANDREFORMANDCONSUMMATETHECURRENTREALESTATETAXSYSTEM,TOBRINGDOWNTHEHOUSEPRICES,PROMOTETHEHEALTHYDEVELOPMENTOFTHEREALESTATEMARKET,ANDPERFEC
4、TINGOURCOUNTRYSTAXSYSTEMSYSTEMISOFGREATSIGNIFICANCETHROUGHTHEANALYSISOFREALESTATEINDUSTRYTAXMANAGEMENTSTATUS,FOUNDDEFECTS,THETAXBURDENOFTAXESFUNCTIONINEQUALITY,ANDESPECIALLYTHECIRCULATIONOFTHETAXBURDENHEAVIERLINKONTHELISTEDCOMPANIESANDREALESTATETAXASSESSMENTANDANALYSISFOUNDTHATTAXBURDENINCREASEYEARB
5、YYEAR,ANDTRENDOFINCREASESIGNIFICANTLYREFORMOFTHECURRENTTAXSYSTEMISURGENT,PROPERTYTAXSYSTEMOFPROPOSEDISOFGREATSIGNIFICANCE,ANDANALYSISTHEADVANTAGESANDDISADVANTAGES,THISPAPEREXPOUNDSTHEPROPERTYTAXTOTHEINFLUENCEDEGREEOFEACHRELATEDSUBJECTKEYWORDSTHEREALESTATEINDUSTRY；TAXMANAGEMENT；THETAXBURDENEVALUATION
6、；PROPERTYTAXSYSTE目录1相关理论与房地产行业税收管理现状111房地产投资动因理论1111拉动内需的迫切需求1112地方政府的政绩压力112房地产行业税收管理现状2121中国房地产税收体系现状2122中国房地产总体税负水平3123房地产行业费用制度513房地产税收的作用514现行房地产行业税收管理中存在的问题6141房地产行业税种设立方面的问题6142房地产行业税负方面的问题6143房地产行业税费征收方面的问题72以房地产行业为例的税收管理实例分析821我国房地产税收政策的实证效应分析822上市房地产税负评价9221衡量标准10222上市房地产企业所得税税负分析10223上市房地
7、产企业营业税税负分析1123房价与税收的关系12231房价与税收关系12232房价与房产税的实证分析133房地产行业税收管理的对策与建议1631开征新税种征收物业税16311物业税的理论及操作建议16312开征物业税的初步设想16313征收物业税的利弊分析1732完善土地增值税20321土地增值税的理论及存在的问题20322土地增值税的操作建议20结论22IV参考文献23致谢251房地产业一方面与人民日常生活息息相关，另一方面又是国民经济的晴雨表，进而成为社会各界关注的焦点。近年来房价的快速上涨，抑制了居民的消费，严重阻碍了全国经济快速健康发展。房地产税费制度对调控房地产业发展有着重要的作用,
8、直接影响房地产价格、政府财政收入及房地产市场健康发展。但现行房地产税费制度存在着诸多弊端；房地产商暴利、炒买炒卖和囤积土地、税收大量流失、行贿受贿等屡有曝光。制定科学合理的房地产税费制度已迫在眉睫。1相关理论与房地产行业税收管理现状11房地产投资动因理论111拉动内需的迫切需求中国现行的主要房地产宏观政策都是在应对亚洲金融危机的背景下出台的，直接动机就是将房地产业培育成新的经济增长点，以住房消费来拉动内需。经过各级政府的层层强化和放大，培育经济增长点变成了制造经济增长点，拉动内需变成了高房价下的强制消费，可以说当初宏观政策所追求的结果如今已发生了质变，而当初过分强调拉动内需正是这种质变的隐患。
9、住房制度改革之初，对如何形成社会有效需求并没有比较好的方案，这种状况到现在也没有太多改观，近几年所谓的住房需求放量释放，实际是负利率与货币贬值的压力迫使居民将存款投入楼市，同时投机过度也是重要原因。112地方政府的政绩压力总体上看，亚洲金融危机后，无论中央还是地方除加大力度支持出口和固定资产投资外，尚无更好的办法来解决如何保证经济持续增长的问题，尤其是各级地方政府面临的压力更大。将房地产业作为地方经济的支柱产业加以定位的理由是房地产业具有极强的关联性和带动性，上下游产业链条可以拉得很长，大力发展、繁荣房地产业，一方面能带动很多相关产业的大发展，创造大量就业机会；另一方面，更能刺激和满足居民的住
10、房消费和需求。而这一切，最终都体现在对GDP的贡献率上。把房地产业定位于支柱产业，尤其是在初始阶段，很容易导致对规模和价格突飞猛进的偏好。房地产投资规模越大，房价2越高，房地产业增加值就越大，对地方GDP的贡献也就越大。房价在高价位运行，最大的受益者是各级地方政府及其相关官员，GDP就是政绩，而政绩是各级地方官员的政治生命所在。如果不把这些官员从单纯的GDP指标中解放出来，那么他们对房地产这种推波助澜、拔苗助长的行为就不会停止，今天是房地产行业，明天就是别的行业。12房地产行业税收管理现状121中国房地产税收体系现状中国房地产税收体系是在20世纪80年代中期随着房地产业的发展而逐步形成的。19
11、93年底,在结构性税制改革的基础上,形成了现行的房地产税收体系。从税种构成看,现阶段房地产领域主要有房产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、固定资产投资方向调节税、契税、营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、印花税和城市维护建设税共13个税种。依据课税环节的不同,房地产税收可以分为三大类别,在不同课税环节对房地产税种安排不同,税负水平不同,产生的效应也不相同。（具体见表1）表1我国房地产税按环节征收的税种环节税种取得环节耕地占用税、契税、印花税转让环节契税、印花税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地地增值税、企业所得税、个人所得税保有环节房产税、城市房地产
12、税、城镇土地使用税资料来源2003年2010年中国税务年鉴。1994年的分税制改革，实行了中央和地方两级税制管理体制。房地产税中属于地方政府征收的有契税、耕地占用税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、教育费附加等；属于中央与地方共享的有印花税、营业税、企业所得税、个人所得税和城市维护建设税等。我国现行房地产税制体系中直接以房地产为课税对象的有5种，（具体见表2）。表2我国直接以房地产为课税对象的税种税种计税依据税率房地产税租金收入12房产价值123续表城镇土地使用税占用土地面积幅度定额税率（元每平米每年）大城市1530中等城市1224小城市0918县城、建制镇、工矿区0612土
13、地增值税土地增值额增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率为30增值额超过扣除项目金额50，未超过扣除项目金额100的部分，税率为40增值额超过扣除项目金额100、未超过扣除项目金额200的部分，税率为50增值额超过扣除项目金额200以上的部分税率为60契税成交价格或交换差价35耕地占用税实际占用耕地面积人均耕地在L亩以下的地区，210元每平米人均耕地在12亩的地区，168元每平米人均耕地在23亩的地区1365元每平米人均耕地3亩以上的地区，15元每平米资料来源2003年2010年中国税务年鉴。122中国房地产总体税负水平新中国成立以来，作为税收体系的重要组成部分，我国的房地产税制经过了多次改
14、革和完善，其中以1994年为标志的房地产税制改革在构建适应社会主义市场经济体制要求的新型房地产税制体系方面进行了积极有益的尝试。随着2008年新企业所得税法的实施和2009年取消城市房地产税而统一征收房产税，标志着我国房产税制度实现了内外统一，也彻底结束了我国对内外资分设税种的历史，有利于公平税负，创造和谐的税收环境。对房地产行业2002年到2006年的税收数据进行分析，主要运用房地产行业税收占房地产行业产值的比重来衡量房地产行业税负状况。（具体数据如表3）表3房地产业整体税负情况单位亿元20062007200820092010国内生产总值GDP211923526581033140454340
15、90284012020房地产行业GDP966401240871529651874322239883年份项目4续表房地产行业GDP占全国GDP比重456467487549558全国税收总额3480974562197542237959521597321079房地产业税收2384429798358764392753873房地产税收占全国税收比重685653662738736房地产业税收占房地产业GDP比重24672401234523432405数据来源2003年2010年中国统计年鉴，2003年2010年中国税务年鉴。从上表可以看出，2006年房地产业税收负担水平较低。在房地产业所贡献的行业GDP增
16、长的同时，税收收入也随之提高，到2010年税负率达到2405，是2006年的两倍多。2009年房地产市场有所回暖，带动了房地产GDP增幅有较大回升，所缴纳的税收也同比增长。近几年我国税收收入的增长均超过了GDP的增长，而房地产税收收入的增长更是远远超过房地产行业GDP的增长。房地产业从2006年2010年所缴纳的税收平均总额占全国税收平均总额的541而2006年2010年房地产业所贡献的GDP平均总额仅占全国GDP平均总额的45。可见，房地产企业在税收上作了超额贡献。对房地产业各税种税负进行分析（见表4）。表4房地产业各税种税收结构分析20062007200820092010年平均房地产业税收
17、100100100100100100营业税655465655959554553876002企业所得税150215192092237222821954外商投资企业和外国企业所得税539515538498597538土地增值税229287440626787474个人所得税352353298304286319城市维护建设税325306285266261289印花税062063065057057061房产税381341282274260307城镇土地使用税037037036054080049其他个税019012006003003009数据来源2003年2010年中国税务年鉴。从上表数据可以看出，房地产
18、业不同纳税环节税负不均衡。我国房地产交易环节的税负沉重，而在占用或保有环节的税负较轻，只有房产税和城镇土地年份项目5使用税，占房地产税收的比重不到4，房地产开发企业通过开发构建房地产然后转让，必然在取得转让环节承担重税。123房地产行业费用制度房地产费是指在房地产市场活动中所产生的各种费用，它是国家机关为房地产方面提供某种服务或国家授予国家资源的开发利用而取得的报酬。在房地产一级市场中，国家作为土地所有者向土地使用者收取土地使用费。在二、三级市场中，有关行政机关、事业单位向房地产市场的当事人收取各种管理费用和服务费用。根据有关规定，现行的房地产费主要有三类即土地使用费、房地产行政性收费和房地产
19、事业性收费。土地使用费，即土地使用权出让金，它是取得国有土地使用权的单位和个人，按照规定向国家交付的使用土地的费用。主要包括地租、国家对土地的开发成本、征用土地补偿费、安置补助费。房地产行政性收费，即房地产行政管理机关或其授权机关，履行行政管理职能管理房地产业所收取的费用。主要包括登记费总登记费、转移登记费、转换变更登记费和其他权利登记费、勘丈费、权证费、手续费房地产买卖手续费、办理房地产继承、分割、赠与等手续费和房屋租赁登记费等。房地产事业性收费，即房地产行政管理机关及其所属事业单位为社会或个人提供特定服务所收取的费用。主要包括拆迁管理费、房屋估价收费等。13房地产税收的作用（1）房地产税收
20、具有稳定地方财政收入的功能房地产税是对社会财富的存量课税，房地产拥有者和使用者不易隐藏房地产规模，很难逃税，因此，房地产能够给地方政府提供稳定的财政收入。（2）房地产税收具有提高房地产资源配置效率的功能征收房地产税将会提高房地产闲置的成本，从而避免房地产的闲置以及出于投机目的而进行囤积的现象。（3）房地产税收具有调节收入分配功能房地产税收具有直接税的特点，税负不易发生转嫁，而且对不动产课税的形式在一定程度上弥补了所得税对资产增值和财富存量调节方面的缺陷。通过对不同性质和规模的房地产实行差别课税，可以实现调节社会财富分配的目标。综上，房地产税收不仅在促进房地产业的健康发展，而且在完善税制、发6挥
21、税收聚财功能、进一步发挥税收经济杠杆作用，更在保护和合理使用土地资源等方面起到了积极作用。14现行房地产行业税收管理中存在的问题1994年税制改革以来,我国房地产税费制度初具雏形,对行业健康发展起到了积极作用。但现行房地产税费制度是在改革开放过程中陆续设置的,缺乏总体考虑和相互协调,在实践中逐渐暴露出诸多的弊端,成为严重影响房地产业发展的因素。141房地产行业税种设立方面的问题税种功能存在缺陷,税负不公。从税种设置看,对土地分别设置城镇土地使用税和耕地占用税,对房产分别设置房产税和城市房地产税,税种重叠。如对纳税人出租房产的收入要征房产税、营业税、城建税，还要征所得税。对房地产产权转让收入既征
22、收营业税，又征收土地增值税和所得税。房地产产权和使用权发生转移时，即征印花税，又征契税。142房地产行业税负方面的问题从计税环节看,房地产税费主要集中在开发投资环节,税种多而税负重,而占用或保有环节相对偏轻,特别是以往对个人非经营性房地产占用和交易几乎不征税,税负严重不公平,刺激了房地产炒买炒卖投机。一方面,房地产开发投资环节税负过高势必提高成本而带动市场价格上扬,为远远超出购买力时,那就造成房产积压空置,制约正常生产与再生产过程。另一方面,土地占用环节税负过低使大量土地近似无偿持有,土地闲置浪费严重。保有环节的税种设置主要针对于租赁方且名义税负较重营业税5、个人所得税20、房产税12,税负水
23、平占到全部租赁收入的3040。为此,国家曾出台相关优惠政策,降低了出租行为中的主要税种的税率水平营业税3、个人所得税10、房产税4,使得个人出租房屋的综合税负水平比原来降低了约56成。但是,由于税收征管难度过大,房屋出租过程中的税收基本处于流失状态,造成实际税负水平过低。7143房地产行业税费征收方面的问题我国有关房地产方面的收费少则几十种，多则上百种，具体有“人防收费、消防收费、建委收费、规划收费、土地收费、房管收费、评价收费，安全收费，治安收费”等。税费体系混乱,费挤税现象严重。税与费是不同的经济范畴,各有特定的功能和调节范围。但我国财权、税权划分不合理,以费代税、以税代费混乱。房地产开发
24、、销售全过程的税约占建设成本9,而各类规费却占41,大大增加了房地产开发成本。82以房地产行业为例的税收管理实例分析21我国房地产税收政策的实证效应分析本节从宏观和微观两个层面分析我国房地产税收政策的实证效应。（1）宏观角度的实证效应分析为了更好的分析观察房地产税收效应的分析，本文借鉴了邹文2009的研究方法，用“房地产业税收协调系数”这个指标来具体分析房地产业对我国税收的贡献，以及比较我国房地产业税负与宏观税负的情况，把它定义为房地产业税收协调系数（房地产业税收收入/全国税收收入）/（房地产业增加值/国内生产总值）当房地产业税收协调系数等于1的时候，说明房地产产业税负与宏观税负相当，房地产业
25、税收对总税收的贡献与房地产业产值对GDP的贡献相协调。协调系数大于1，表明房地产业税收贡献大，间接说明了房地产业税负过重协调系数小于1时，表明房地产业税收贡献不足。（见表5）表52002年2010年我国房地产业税收协调系数时间房地产税收收入全国税收收入房地产业增加值国内生产总值协调系数2002370141763645534641203326904723722003493722001731617271358227605427192004413042416568717411598783403809052005845252877854851641849373706378032006112712348
26、043510370521631443067549620071660294562197138097265810310700486200818291954223791473873140454307187932009258549595215916785634090281088219020103140567321079187658401202030917124数据来源国泰安研究中心CSMAR中国上市公司财务报表数据库。从表中可以看出，2002年2009年，我国房地产业税收协调系数从047上升到088，增加了近2倍，房地产业税收由贡献不足转变为税负较重。房地产业税收对总税收的贡献逐渐赶上房地产业产值应该
27、承担的比例，房地产业税收税负日趋沉重。通过对房地产税收政策实证效应分析，我们可以看到，我国房地产业税负9过重，已经对房地产业造成了沉重的负担，阻碍了房地产业的发展。税收调控已经成为国家调控房地产市场非常重要的一把政策工具，寄希望通过税收政策来控制房价，引导房地产市场资源的有效配置和财富的合理分配。但是我国房地产税制存在诸多不合理的地方，如果盲目使用税收政策不但不利于房地产市场的发展，反而会适得其反。比起我国的房地产业税收，我国房地产业收费也很繁重。据有关部门的调查，“我国房地产开发项目从前期筹备、动迁、建设到验收的整个环节，共有182个收费项目，其中，征地拆迁费30多项，建设及施工期收费20多
28、项，勘察设计费近10项，各种配套建设费110多项，而且经核查其中有83个属于不合理、不合法的项目。各种收费的金额在住房销售价格中所占比重约为20，而税收所占的比重为10，税费负担较重。”近年来我国房地产业的迅速发展掩盖了税费超贡献问题的实质，因此建立健全房地产税制，对我国房地产业的健康发展是十分必要的。（2）微观角度的实证效应分析研究时选取人均可支配收入作为影响房价的主要因素，为考察税收政策的影响，本文选择房地产税收负担这一指标。为了准确衡量房地产税负的大小，借鉴了邹文2009的定义房地产税负房地产生产税净额/房地产业增加值选取的样本省份是湖南省，在构建模型时，将商品房销售均价P作为因变量，将
29、人均可支配收入I和房地产税收负担T作为自变量。对其进行了回归性分析，结果如下NP21621051LNI0154LNTL模型拟合效果较好，得出的结论是，房地产税负的增加对房价是有一定的促进作用，税负每增加1，房屋销售价格上升1051。这与近年来我国房地产税收大幅上涨、房价不断攀升的情况相符。说明在我国现行房地产税制下，房地产税收对调控房地产价格的作用非常有限。22上市房地产税负评价近年来GDP的快速增长很大一部分是来自房地产行业的贡献，不仅促进了相关产业的发展，同时对税收的贡献度更显现出稳步增强的势头。上市公司由于其透明性和规范性逐渐成为企业的典型代表，因此具备了深入研究的可行性和必要性。102
30、21衡量标准房地产企业的主要征收是主营业务税金和企业所得税，这两种征收的税额占房地产企业税收的85以上，所以着重对这两个税种进行研究分析。相关的计算公式如下（1）所得税税负衡量指标计算公式当期实际所得税税负（本年所得税费用递延所得税负债）/税前会计利润（2）主营业务税金税负衡量指标计算公式当期实际主营业务税金税负本年度主营业务税金/主营业务收入222上市房地产企业所得税税负分析首先选取公司的实际企业所得税税负进行分年度与总括性描述性统计，结果如表6所示。分年度来看，实际企业所得税税负的均值最低为2003年，最高为2007年。单从这个数据看来，房地产上市公司所得税税负低于企业所得税名义税率33，
31、但在学者对中国整体上市公司平均实际所得税税率ETRS的研究中我国上市公司平均ETRS2004年为2257，2005年为2331，房地产业上市公司和中国整体上市公司平均ETRS进行比较，我国房地产业上市公司的平均所得税税税率相对较高。从2003年到2010年，我国房地产行业上市公司实际企业所得税税负率整体呈现出逐步上升的态势见图3。表6企业所得税税负总体分布统计平均值最大值最小值标准差方差2002年02644067260002301680002822003年02488047140021301230001512004年02815087680005601623002632005年0295906993
32、0000401574002482006年03166084980042101876035122007年03211093500000801648002722008年02751074360008601386001922009年02596092010003201332001772010年0289708765000760146700215数据来源国泰安研究中心CSMAR中国上市公司财务报表数据库。项目年份11图3企业所得税税负平均值223上市房地产企业主营业务税金税负分析从下表可以看出，我国房地产业上市公司平均主营业务税金税负呈逐年递增的趋势，2009年已经达到86，房地产企业的主营业务税金税负将越来越
33、重。（见表7）表7主营业务税金税负总体分布统计平均值最大值最小值标准差方差2002年00254011120001500228000052003年00285030890005200284000082004年00442009800000700182000032005年00530010140018000163000022006年00672016400015600345000112007年00735015470001600350000122008年00846018040013500387000152009年00860021900003400421000182010年009250239500124005
34、1300026数据来源国泰安研究中心CSMAR中国上市公司财务报表数据库。企业所得税税负平均值00050101502025030352002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年平均值项目年份12图4企业主营业务税金税负平均值对房地产行业整体税负分析可以看出我国房地产企业总体税收负担依然偏重，具体表现为房地产税收占房地产GDP的比重不断上升。从我国上市房地产企业的企业所得税税负和营业税税负的分析看出，上市房地产企业的企业所得税税负和营业税税负都较高。本节选取的仅是对上市公司的面板数据进行统计分析，一定程度上还不能全面地反映出我国房地产行业当前税收负担
35、问题，但上市公司作为整个行业的典型代表，通过对上市公司税负状况分析可以看出整个房地产行业税负较重且逐渐上升的发展趋势。这些高昂的税费严重阻碍了房地产行业的发展，造成的高房价也制约了普通百姓的正常消费。23房价与税收的关系231房价与税收关系国外关于房地产税与房价关系的研究主要集中在物业税对房价的影响方面。从研究角度来看，主要有两种分析观点第一种观点综合考虑了公共服务和税收资本化等因素，发现社区内的公共服务水平和房地产价格情况将会影响消费者的选择，消费者会综合考虑并选择符合自己收入支出偏好的社区。阅读相关文献得出了房价和地方公共支出、财产税之间存在一定的相关关系，经过相关测算，房价和地方公共支出
36、存在正相关，和财产税呈负相关，并且很多居民愿意选择税负较高但公共服务较好的社区居住。研究韩国的房地产转让税，发现对于经常置换住宅的居民来说，房地产转让税具有很大的影响，增加了置换成本。关于美国费城的房地产转让所得税，发现在缺乏攻击弹性的情况主营业务税金税负平均值0001002003004005006007008009012002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年平均值13下，房地产转让所得税会使房价短期内下跌，而这一税收由卖方承担。搜索模型，研究了房地产交易税对房价的影响，发现了对房地产交易征税会使房价在短期内下跌。房地产税对消费者的价格预期和供
37、给者的资产收益都会产生影响，这种双层作用使房价下降。运用了现代资产定价理论，得出房地产税影响房价下跌的原因是由于税收降低了房地产的预期收益。另有发现目前我国的房地产税收政策对房价的影响不大，通过计算贷款利率调整和房地产投资回报率之间的关系，得出税收政策比利率政策对稳定房价更加有效。通过实证分析，发现我国的房地产税制对房价的影响并不是直接的，住房的需求弹性小使得征税反而使房价上涨。此外对我国近十年间的数据进行实证分析，发现我国房地产税和房价之间存在长期稳定的均衡关系，房价和房地产税存在正相关关系，调高房地产税会引起房价增长；在不考虑地方公共支出对房价影响的情况下，房地产税的长期影响效应要大于短期
38、；研究发现房地产税的变化会影响房价，而房价的变化不会影响房地产税，表明我国房地产税制设置欠完善。232房价与房产税的实证分析选取2004年2010年全国商品房平均销售价格和房地产房产税合计，对其进行趋势分析（见图5）。如下图所示，2004年2010年商品房平均销售价格和房产税增长趋势都比较平缓。2004年2007年商品房销售价格增长幅度逐渐大于房产税增长幅度，由于2008年全球金融海啸，导致2008年商品房销售价格较去年有所下降，但2009年度商品房销售价格发生了跳跃式的增长，而房地产税依旧保持平稳的增长。图5商品房平均销售价格与房产税趋势从另一方面可以看出，房地产税对房价的抑制作用不显著，这
39、也体现了目05001000150020002500300035004000450050002004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年商品房平均销售价格房产税（亿元）14前税收制度的不完善，保有环节征税力度不够，制定新的税收制度刻不容缓。再次选取2004年2010年全国商品房平均销售价格和房地产业房产税合计，将销售价格作为因变量，房产税收合计作为自变量，利用SPSS对其进行相关性分析、回归分析（见图6、7、8）。表6商品房平均销售价格与房产税相关性分析结果显示两个变量之间的相关系数为0985。显著性检验表明，两变量在很高的置信水平上（99）显著相关。因此，商品房平均销
40、售价格与房产税之间存在显著正相关。图7商品房平均销售价格与房产税合计F值检验模型平方和DF均方FSIG1回归8244464033182444640333207040000A残差2570742171025707422总计850153825011A预测变量常量,房产税合计。B因变量商品房平均销售价格表8商品房平均销售价格与房产税合计回归系数模型非标准化系数标准系数TSIGB标准误差试用版1常量1239181103087120210000房产税合计415502320985179080000A因变量商品房平均销售价格结果显示F统计量在很高的置信水平上（超过99）具有显著性，说明整个回归方程的回归效果很
41、好，自变量能够很好地解释因变量。系数结果中可以看商品房平均销售价格房产税合计商品房平均销售价格PEARSON相关性10985显著性（双侧）0000N1212房产税合计PEARSON相关性09851显著性（双侧）0000N1212在001水平（双侧）上显著相关。15出，变量“房产税合计”的回归系数为4155，对该回归系数T检验值为17908，在很高的置信水平上（超过99）显著，因此该回归系数十分显著。这一系数表明，房产税每增加1亿元，将导致房价上涨4155元/每平米。这一结果也印证了当前税收制度的不完善，房产税的征收反而起到了推波助澜的作用。163房地产行业税收管理的对策与建议31开征新税种征收
42、物业税311物业税的理论及操作建议物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款。开征物业税的前期准备（1）实行内外房地产税制的并轨。可以将房产税和土地使用税的征收范围扩大到外资企业和外国人，同时取消城市房地产税和土地使用费，统一税率和征收办法。（2）把土地出让金从现行房地产价格中分离出来，实行价外征收。一是可以使租与税分别按照各自的法律依据进行征收，互不干扰二是可以大大降低物业税税制的设计难度，加快物业税改革的步伐。（3）参照国际上的通行做法，可按土地的位置和用途实行多重差别税率，税负调整的基本原则是商业用地高于工业用地，工业用地高于住宅用地
43、市中心高于城郊大城市高于中小城市。计税依据暂可沿用占地面积。（4）对从事房地产开发、交易、经营、管理的企业和个人，继续征收营业税、契税等相关税种，但税率可相应调整。土地增值税适时并入企业所得税。312开征物业税的初步设想（1）征税范围。物业税的开征应与城乡税制的统一一并进行，物业税的征税范围应是包括农村在内的所有房屋土地。物业税的出台应合并耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、土地增值税等税种，同时取消房地产使用环节的各种收费，实行统一税费，税不重征。（2）纳税人。物业税的纳税人应是中华人民共和国境内拥有房屋产权、土地使用权的单位和个人。产权属于全民所有的，以经营管理单位为纳税人；
44、产权为共有的，以共有人为纳税人；产权关系不明确的，以代管人或使用人为纳税人。（3）计税依据。从目前已经开征物业税的国家和地区的情况来看，物业税的计税依据可以分为两类，一类是对物业本身的价值课税，即对物业税本身的17价值定期进行评估后，用评估的价值乘以税率，计算出应纳税额；另一类是对由物业取得的实际收益征税，如我国的香港和澳门特别行政区。以我国香港特区为例，香港的物业税是以应征税净值，即土地或建筑物的实际收入租金减去20的用以修理和保养的费用，再扣除一定的法定免税额后的剩余部分，作为计税基础，以标准税率计算，计税公式如下应征税净值应征税值1201法定扣除率）应纳物业税额应征税净值标准税率（4）税
45、率。开征物业税，虽然购房成本下降，但使用成本增加,“买得起，住不起”的情况会大量增加。通过对居住豪宅者课以高税，对居住陋室者课以低税甚至免税来缩小社会财富占有的差距。建议物业税的基准税率定在1左右较为适宜，并允许其在一定范围内进行浮动。（5）征收方式。在目前法制不健全的情况下，宜实行以代扣代缴、代收代缴方式为主，自主申报为辅的制度。对单位统管房，由单位代扣代缴；有物业公司管理的，由物业公司代收代缴；对其他建筑，采取纳税人主动申报和税务人员上门征收相结合的方式。313征收物业税的利弊分析（1）征收物业税带给房地产开发商和房地产市场的利益开发成本有望降低，并减少金融风险，短期将获超额利润。物业税的
46、开征，将有望改变原有的体制，部分税费分期由业主缴纳，从而减轻了开发商的筹资压力和利息负担，大大降低开发环节的成本。但是，物业税开征后，房价也不会应声而落。因为地产商不可能将房价一步降到位，将通过加强房产的营销，提升房产的附加价值等方式维持房价，所以短期内还将获得超额利润，之后，再通过买卖双方的博弈，逐步降低价格。在中国的城市发展中，已经出现了房地产投资热的现象，一些城市居民购买房产并不是为了生活消费，而是为了进行投资。曾经出现的浙江温州炒房团，从一个侧面反应房地产市场发展到了一个新的阶段，以消费型为主的购房行为逐渐地被投资性的购房行为所替代。房地产业税种繁杂、一些税种计税依据不合理、重复税收等
47、问题一直是公认的事实，在某种程度上制约了我国房地产业的发展。此外，土地出让金在房产税中也起到基数扩大的作用。现在拟订的物业税基本框架是将土地出让金改为在物业保有阶段合并在物业税中分期征收，就可以将开发商向政府支付的土地出让金从税基中扣除，从而避免重复征税。18（2）征收物业税对房产商引起的新问题可能导致房地产商的过度开发，造成城市建设资金短缺问题。一直以来，一次性交付的土地出让金和城市配套建设费成为房地产商的强大成本。如果改为由物业保有期分期按1/70收取物业税，势必成本会大幅下降，导致房地产商大肆的开发土地，造成土地的严重浪费。物业税的开征可能会引导广大拆迁户更加关注新建商品房。开征物业税后
48、推出的一手房价格可能比二手房价格要低，虽然以后每年都要交物业税，但吸引力还是会比二手房大。二手房市场必然受打击，不利于整个二手房市场的发展。（3）开征物业税给政府带来的好处开征物业税，能进一步规范有效地均衡国家税收。实施物业税，均衡了政府长期财政收入，不论是哪届政府出让的土地使用权，把开发环节所产生的税费在一定期限内分摊，每届政府都有了一笔稳定的收入，而这笔财政收入是在计划内的，有利于政府工作的承上启下。税收会随房产的升值而提高，政府财政收入与土地、房产价值直接挂钩，促使地方政府改变其短期行为，更加关心投资环境。有利于深化我国的财政制度改革，建立地方政府财政的主体税种。从宏观经济层面来看，如果
49、物业税成为地方政府的主力税种，将促使政府更加注重基础设施、环境和投资条件，这种影响是积极而深远的。如果能够使物业税成为地方政府的主力税种，就可以为政府带来稳定的税源，最终会推进各地方政府在决策时秉承对人民负责的态度，从长远利益考虑房地产市场投资环境，保证城市的可持续发展。（4）开征物业税给政府带来的相关问题可能阻碍我国的城市化进程。物业税的开征使土地取得成本降低，表现为城市市区土地与城市边缘土地的取得成本趋于相同，相对于偏远郊区来说，市区的繁华和相对完善的配套设施对人们具有更大的吸引力，就可能导致大量人口涌入城市中心地带，造成城市拥挤，也加大了政府管理的负担，不利于我国城市化进程。（5）开征物业税惠顾于居民改用物业税的形式分期支付地租和税费，房地产业的税收征收环节后移，可以使现在的房价大幅下降。在现行商品房房价中，大约40为地价，如果开征物业税，原来要一次性交纳的70年的土地使用费分年支付，初始房价平均将下降40左右。而且对于贷款买房的消费者来说，也可以减少贷款的利息支出。由此造成消费者置业的门槛进一步降低，对于很多中低收入家庭来说，住房梦将变得更容易实现了。19从政策层面看，如果开征物业税，房价就升不上去了，豪宅的售价将不会有大幅度的上升；物业税开征的初期，会刺激房地产的需求，特别是高档住宅的价格有望下降，导致高端市场销售加快，豪宅将
