1、 房屋买卖纠纷案例分析一、户口纠纷v 2008年 4月上旬，刘先生与王女士签订了二手房合同，王女士将自己名下地处淮海路某号房屋，以 306万元价格出售给刘先生。合同还约定：每逾期 1日，应支付总房价的千分之一违约金。在售房补充条款中还记载： “双方应于交房当日至物业管理处办理物业更名手续；并于 2008年 11月 28日前迁出该房屋原有全部户口；若违约，刘先生有权将房屋尾款人民币壹万元，不再支付给王女士。 ”v 房屋买卖合同签订之后，刘先生于 2008年 5月 19日取得该房屋的产权，双方办妥了房屋交接手续。 5月 22日， 刘先生一家户籍迁入该房屋 。 2008年 10月 15日，王女士户籍
2、迁出诉争房屋，但该房屋内仍留有王女士女儿，女婿及外孙的户籍未迁出。刘先生因王女士尚有户籍未迁出，故没有将房款尾款 1万元支付。v 2009年 6月中旬，刘先生诉至法院称，王女士违反签署的二手房买卖合同，至今未将留在系争房屋内其女儿等 3人户籍迁出，应承担违约责任，并以总房价 306万元为基数，承担每天千分之一违约金。v 法庭上，王女士辩称对买卖房屋事实没有异议。但认为首先房屋买卖合同约定的违约金计算方式是指房屋交付，并不是户籍迁出；其次她本人积极履行了合同义务，将户籍迁出该房屋，却无力要求女儿一家的户籍迁出；再次虽然女儿一家的户籍没有迁出，但这对刘先生没有产生任何损失，且刘先生也扣除了房款的尾
3、款 1万元；最后刘先生主张违约金计算标准太高，要求按照银行同期存款利息计算。v 法院认为，违约金约定，不仅是指房屋的交付，还包含出售房需将所售房屋内的户籍迁出清空。按照合同约定王女士有义务在 2008年 11月 28日前，将所售房屋内的户籍前全部迁出，但直至本案法庭辩论终结，该房屋内尚有王女士女儿一家 3人户籍未迁出。而王女士抗辩无力要求儿子一家户籍迁出，该抗辩理由不属于法定以及合同约定的免责理由，应承担违约责任。刘先生要求以总房价 106万元为基数，承担自 2009年 1月 16日起至户籍全部迁出日的违约金符合约定，但所主张的计算标准王女士请求予以调整， 遂法院酌情调整为每日万分之五为妥，最
4、终法院判决王女士败诉 。v 本案总结：v 第一、户籍问题可诉还是不可诉v 按照法律规定户籍迁入和迁出法院是不予受理的，但是如果是因为户籍的迁入和迁出导致的违约金赔偿问题法院可以受理，正如本案，如果刘先生诉王女士的女儿一家迁出户口那么法院是不会受理的，但是基于未迁出的事实要求王女士按照承诺承担违约金是可以受理的。v 第二、违约金是否过高的问题v 房屋买卖合同中一般都会约定违约金，一旦任何一方出现违约行为均可以适用，但是违约金的约定并非是毫无限制的，法律规定违约金如果过高的，以当事人申请法院可以调整，本案中以日计算违约金，按照千分之一的标准是明显过高的，一般法院判案的标准是万分之五，最终法院就是按
5、照这个标准确定，所以关于违约金的约定并非越高越好，而是要结合实际情况合理确定。二、因房屋有非正常死亡，中介佣金如何收取 v 2008年 11月，郭先生到某中介公司寻购二手房，并告知做婚房之用。经中介居间，当月，郭先生作为买受方与出售方李先生及中介方签订了房产买卖居间协议，约定郭先生购买李先生所有的一套房屋，房价款为 120万元等事宜。不久，郭先生与李先生在中介处签订了房地产买卖合同，郭先生支付了中介佣金 1.2万元。而当郭先生与李先生在办理房屋过户手续时，得知李先生之妻于半年前在房内非正常死亡，郭先生表示对此无法接受。经郭先生与李先生协商，双方解除了买卖合同。随后，郭先生与中介公司交涉，要求退
6、还佣金未果而诉至法院。v 郭先生诉称，中介公司为达成此次二手房的交易，刻意隐瞒相关重要事实而不顾双方原先约定，理应退还之前收取的佣金 1.2万元，并赔偿自己因交易撤销而导致的误工损失 1450元及公积金担保费 550元，且要求中介公司赔礼道歉。v 中介公司辩称，其在居间促成双方交易前不可能要求出售方提供健康情况证明及家庭成员生存情况。而房东妻子去世的情况是其与郭先生同时知晓的，故不存在隐瞒相关重要事实。因郭先生与李先生已签订了房地产买卖合同，按居间协议约定理应支付佣金，因此，不同意郭先生诉讼请求。v 法院审理后认为，房地产经纪人员应当凭借自身专业知识和经验，向客户提供经过调查、核实的房屋信息。
7、本案中，中介方对出售方李先生之妻情况失查，对之后双方解除买卖合同带来隐患，故中介方的居间行为存有瑕疵，应承担相应违约责任。而郭先生本身亦对出售方情况有了解之义务，故其对买卖合同的解除也存在过错。 根据协议约定及违约情况，法院酌定由中介方返还郭先生佣金 6000元；对郭先生其余诉求因无法律及合同依据，予以驳回。 三、部分产权人签订的居间合同是否有效v 案例一、v 张先生、冯女士是夫妻关系，张先生是刘阿婆的儿子，早年他们三人共同出资购买了一套位于普陀区白玉路上的房屋一套， 09年 6月份他们想把房屋卖掉买一个比较大一点的房屋，所以就把房屋委托一家中介公司出售， 2009年 7月初经过中介公司的居间
8、介绍，张先生与郭先生签订了一份居间合同，并且收取了郭先生 5万元定金，但是只有张先生一人在协商签字，收据也是张先生一人签字，协议约定 30天内双方签订正式房屋买卖合同，到期后由于房价一直上涨所以张先生就萌生了毁约的念头，所以在 30天尚未到期的时候通知郭先生由于自己的母亲刘阿婆不愿意出售房屋，居间协议刘阿婆未签字所以是无效的，只愿意返还50000元，不愿意双倍返还。v 案例二 v 张丹、张皓系兄妹关系、崔阿姨是他们的母亲，崔阿姨和故去的老伴共同拥有一套位于徐汇区东安路上的房屋，但是崔阿姨的老伴去世后房屋的产权人一直没有更改，依然是崔阿姨和她的老伴的名字， 2009年 6月崔阿姨想把该房屋卖掉，在中介公司挂牌后半个月的时间就有人看中了该房屋，对于价格等方面都很满意，所以就签订了居间合同，签合同的当天是张丹陪崔阿姨一起去的，签字的时候也是两个人一起签字的，由于中间涉及到要更正产权人的名字再交易，所以约定的签约日期为三个月以内， 8月份上海的房价又经历了一轮又一轮的涨价，加上产证尚未出来，所以在张丹和崔阿姨不想卖房子了，所以就以另外一个继承人张皓不同意出售为由拒绝交易，同样也只愿意退还定金 5万元，不愿意双倍返还。
